Jak dobrze nadpłacać kredyt hipoteczny?

Dzisiaj opowiem Ci o tym, jak dobrze i skutecznie nadpłacać kredyt, a zwłaszcza kredyty hipoteczne. Jak najlepiej go wykorzystać? Co zrobić, żeby jak najmniej przepłacać? Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny, czy lepiej płacić zgodnie z harmonogramem?

Jest kilka dróg do osiągnięcia bogactwa. Pierwsza wiąże się z korzystaniem z kredytów i zarabianiem na nich. Druga polega na tym, żeby do wszystkiego dochodzić własnymi siłami, energią, bez zaciągania zobowiązań na zbędne rzeczy. Obie ścieżki są dobre i żeby uzyskać najlepsze wyniki, polecam je połączyć.

 

JAK DOBRZE NADPŁACAĆ KREDYT HIPOTECZNY

 

Podejście do kredytu zależy przede wszyskim od tego, jaką ścieżkę obrałeś do osiągnięcia swojego spokoju, bogactwa czy niezależności finansowej. Jakkolwiek to nazywasz, ważne jest, żebyś Twoje finanse rozwijały się jak najlepiej. Bo też po to właśnie tworzę te podcasty, żeby nam wszystkim lepiej się wiodło.

 

Jak dobrze nadpłacać kredyt? Na początek musisz odpowiedzieć sobie na jedno bardzo ważne pytanie:

 

Co innego możesz zrobić z pieniędzmi, niż wykorzystać je na nadpłatę kredytu?

 

Dlaczego jest to takie ważne?

 

Jeżeli na przykład jesteś biznesmenem, obracasz nieruchomościami albo handlujesz towarem i co miesiąc jesteś w stanie wygenerować zyski na poziomie 20-50% (czyli kupujesz towar za dziesięć tysięcy i w krótkim czasie możesz zarobić na nim dwanaście – piętnaście tysięcy) to nadpłata kredytu hipotecznego niekoniecznie Ci się opłaca. Zwłaszcza, że jest on oprocentowany od 3 do 5% w skali roku.

JAK NAJLEPIEJ ZABEZPIECZYĆ SWÓJ BIZNES

 

Zadaj sobie pytanie, co możesz zrobić z posiadanymi pieniędzmi? Czy jesteś w stanie zarobić dzięki nim więcej niż wspomniane 3-5%? Jeżeli tak, to zamiast nadpłacać kredyt, obracaj środkami i sukcesywnie zwiększaj obrót. Po pewnym czasie (pół roku, rok, dwa lata), kiedy już nazbierasz więcej oszczędności, możesz wróć do tematu i rozważyć, na co chcesz je przeznaczyć – na nadpłatę, czy dalsze pomnażanie kapitału.

Czasami warto zacząć odkładać, chociażby po to, żeby mieć trochę spokoju ducha. Pewność, że nawet jeśli teraz Twój biznes się kręci, to masz przygotowany Plan B na wypadek, gdyby wydarzyło się coś niespodziewanego. Jest to więc kwestia ustalenia, czego oczekujesz i jaki masz cel.

Weź jednak pod uwagę, że przy obecnych stopach procentowych raczej trudno będzie zainwestować pieniądze z kredytów czy też zarobić na lokacie. Podobnie wygląda kwestia obrotów akcji czy nieruchomości. Ale o tym za chwilę.

 

NADPŁACAĆ KREDYT CZY NIE

 

Załóżmy, że nie jesteś specjalistą w tym temacie, nie interesuje Cię biznes ani inwestycje w nieruchomości. Jednakże masz jeden czy dwa kredyty i musisz podjąć decyję, co z nimi zrobić: nadpłacać czy nie?

Po pierwsze, zastanów się, ile będzie Cię to kosztować.

Bardzo często podczas rozmów klienci pytają mnie, przez jaki okres nie mogą nadpłacać kredytu. I to pytanie jest z założenia błędne, ponieważ zawsze możesz to zrobić – nadpłacić kredyt lub sprzedać nieruchomość i spłacić go w całości.

Możliwości jest dużo, ale najważniejszy jest fakt, że zawsze możesz nadpłacać kredyt.

 

Pytanie brzmi, czy i ile będzie Cię to kosztować?

 

OPROCENTOWANIE PRZY NADPŁACIE KREDYTU

 

Większość klientów ma kredyt przy zmiennej stopie oprocentowania, czyli wysokość opłat za wcześniejszą spłatę może wynosić maksymalnie 3% w okresie do 3 lat (ale nie więcej niż odsetki za brakujący okres). Chyba że masz kredyt w stałym oprocentowaniu, wtedy nie będą to trzy lata lecz okres do zakończenia stałego oprocentowania.

Przy stałym oprocentowaniu jest to jednak 0% lub 3%. Zatem jeśli jest to 0%, zdecydowanie warto nadpłacać, ponieważ nie ma za to dodatkowych opłat.

Załóżmy jednak, że masz kredyt w PKO S.A. czy Alior Bank, który oferuje opłaty przez trzy lata w wysokości trzech procent. Pojawia się pytanie, czy opłaca się ten kredyt nadpłacać?

Kupiłeś nieruchomość na kredyt hipoteczny, mija pół roku, a Ty otrzymałeś niespodziewany przypływ gotówki, na przykład spadek w wysokości dziesięciu, dwudziestu czy pięćdziesięciu tysięcy.

 

I co wtedy?

 

Z jednej strony super, można nadpłacić kredyt, ale wciąż obowiązuje Cię trzyletnia opłata. Zastanówmy się zatem, czy ta opłata jest na tyle znacząca, żeby zrezygnować z nadpłacania kredytu?

Zobrazujmy to na przykładzie.

 

NADPŁACANIE KREDYTU – CASE STUDY

 

Mamy Roberta i Wojtka. Obaj wzięli kredyt w tym samym banku, na tych samych warunkach. Załóżmy, że był to kredyt na świetnych warunkach, z marżą 1,5%. Łączne oprocentowanie wyniosło 3,2%. Jeden i drugi ma opłatę za wcześniejszą spłatę 3% przez pierwsze trzy lata wzięcia kredytu. Kredyt wzięli tego samego dnia, w tym samym banku.

 

Co dalej?

 

Minęło pół roku, każdy z nich dostał dwadzieścia tysięcy i stwierdził: nie kupuję nowego auta, mam już dobre, nie wydaję tego, nie jadę na wycieczki, coś z tymi pieniędzmi trzeba zrobić.

 

Przykład 1

 

Robert myśli: nie mogę nadpłacać kredytu, bo mam trzy lata karne opłaty za wcześniejszą spłatę, więc poczekam. Czyli zaoszczędziłem 3%, bo nie zrobiłem nadpłaty i jeszcze wrzuciłem sobie te pieniądze na lokatę. Załóżmy nawet, że daję 2% w skali roku minus 1/5 na podatek (19% w skali roku).

Zaokrąglając, zamiast 2% w skali roku jest 1,6%. W drugim roku kolejne 1,6%, czyli razem 3,2%. Dla bezpieczeństwa przyjmijmy nawet, że jest to 3,4%. Za kolejne pół roku, mamy już 4% oszczędności, bo nie zapłaciłem opłaty za wcześniejszą spłatę, i przez ten czas pieniądze pracowały.

Po trzech latach Robert ma zatem dwadzieścia tysięcy z odsetkami, czyli jakieś niecałe dwadzieścia jeden tysięcy złotych. I przeznacza te środki na nadpłatę kredytu, ale już bez kary.

Zadowolony z siebie Robert nadpłacił dwadzieścia jeden tysięcy po dwóch i pół roku, a dokładnie po trzech latach od wzięcia kredytu.

 

Przykład 2

Robert myśli: Ja nadpłaciłem kredyt bez kary, a Wojtek nadpłacił go od razu i zapłacił karę trzy procent. Po co?

Tymczasem Wojtek twierdzi, że wręcz odwrotnie – on lepiej na tym wyszedł. Po co czekać? Na początku kapitał jest największy, więc wysokość odsetek też jest jak największa. W związku z tym, im szybciej nadpłacisz kredyt, tym więcej na tym zyskasz. Zwłaszcza biorąc pod uwagę, że oboje wzięli równe raty, więc na początku część odsetkowa jest jeszcze wyższa.

Co z tego, ze Wojtek zapłacił prowizję trzy procent za wcześniejszą spłatę, skoro kredyt jest oprocentowany 3,2% w skali roku? Jako że pozostaje jeszcze 2,5 roku, to łącznie zaoszczędził dwa i pół roku razy 3,2%. Daje to w sumie 8% oszczędności na kredycie.

I chociaż zapłacił 3% kary za wcześniejszą spłatę, to i tak jest 5% do przodu.

 

Tyle, że Robert również, ponieważ zaoszczędził dwadzieścia jeden tysięcy – czyli również 5%. Wojtek patrzy na Roberta, Robert na Wojtka. W efekcie zrobili to samo. Ale czy na pewno?

 

WNIOSKI Z OBU PRZYKŁADÓW

 

Na czym polega różnica? Otóż na tym, że w rzeczywistości Wojtek oszczędził o wiele więcej.

Dlaczego?

 

Wszystko zależy od tego, jak nadpłacasz raty po upływie 3 lat. Czy wnioskując o spłatę kredytu lepiej zawnioskować o skrócenie okresu kredytowania? Czy też lepiej wnioskować o to, żeby rata zmalała?

Wojtek jako cwany lis stwierdził, że zapłaci opłatę za aneks do umowy i skróci okres kredytowania o tyle, ile wynosiła nadpłata. Jako że obaj mieli kredyt na dwieście tysięcy złotych, w tym momencie nadpłata dwudziestu tysięcy powoduje oszczędność o jedną dziesiątą.

W przypadku Roberta, który wybrał drugi wariant, rata zmalała łącznie o sto złotych. Stwierdził jednak, że stać go na spłatę i również skrócił okres kredytowania. Wygrał więc kilkanaście tysięcy odsetek oszczędności, ale okres jego kredytu zmalał raptem o kilka miesięcy.

Za to Wojtek, nadpłacając kredyt, skrócił sobie okres kredytowania o prawie pięć lat. Czyli zaoszczędził prawie sześćdziesiąt tysięcy złotych dzięki temu, ze na początku wpłacił dwadzieścia tysięcy (i niecałe czterdzieści tysięcy zysku, bo skrócił sobie okres kredytowania).

 

Kto zyskał więcej?

 

Robert również zaoszczędził, ponieważ przez dwadzieścia dziewięć i pół roku płaci sto złotych raty mniej, czyli jest trzydzieści tysięcy złotych do przodu. No tak! Ale Wojtek zyskał prawie czterdzieści tysięcy. Tak więc, jakby nie patrzeć, jeżeli nadpłacasz kredyt, zawsze możesz na tym zyskać.

Nadpłacając kredyt i skracając okres kredytowania zaoszczędzasz więcej odsetek, niż gdybyś tylko nadpłacał kredyt i rata malałaby proporcjonalnie do nadpłaty. Reasumując, warto nie tylko nadpłacać, ale również skracać okres kredytowania.

 

NA CO TRZEBA ZWRÓCIĆ UWAGĘ

 

Są banki, jak na przykład PKO BP, które potrafią skasować dodatkowe 0,5-1,0% prowizji od kwoty kredytu za skrócenie lub wydłużenie okresu kredytowania.

Warto też zastanowić się, co w przypadku, gdy przypływ gotówki Roberta i Wojtka nastąpi nie na początku kredytu, ale dwa i pół roku po jego zaciągnięciu.

W tym przypadku zachowanie Roberta jest bardziej opłacalne, czyli warto poczekać jeszcze pół roku i dopiero zacząć nadpłacać. Natomiast wersja Wojtka, żeby od razu nadpłacać, w ogóle nie ma sensu. Dlaczego? Bo jeżeli masz kredyt oprocentowany na 3,2%, sześć miesięcy nie zrekompensuje opłaty trzech procent za wcześniejszą spłatę.

 

W pół roku zaoszczędzisz raptem 1,6%. Jaki jest więc sens nadpłacać, jeżeli masz wysoką karę za wcześniejszą spłatę? Oczywiście, jeżeli nie masz w ogóle kary, to nadpłacaj od razu, ale w innym przypadku przelicz, czy Ci się to opłaca.

 

Analogicznie, jeżeli masz kredyt sprzed kilku lat, gdzie opłata za wcześniejszą spłatę może być nawet przez cały okres trwania umowy, zastanów się jakie masz możliwości, żeby to ominąć.

Ale o tym za chwilę.

Myślę, że opcji jest kilka. Albo nadpłacasz od razu, albo wymyślasz sposób na to, żeby Twoje pieniądze generowały wyższe dochody, niż 3% w skali roku. Dopiero później z zysków możesz nadpłacać nadwyżki inwestycji.

 

Mówiąc wprost, jeżeli koszty wcześniejszej spłaty są wyższe niż oprocentowanie kredytu w skali roku, to nadpłata rok przed może mieć jeszcze sens. Jeżeli natomiast pozostało mniej niż 12 miesięcy, prawdopodobnie lepiej jest poczekać.

 

INNE MOŻLIWOŚCI NADPŁATY

 

Wracajac do wspomnianej kary za wcześniejszą spłatę, zgodnie ze starymi umowami w PKO BP czy mBanku, całkowita spłata kredytu kosztuje 1,5-2% od nadpłaconego kapitału.

Okazuje się jednak, że na przykład częściowa spłata, spłata od pierwszego roku, od pierwszego dnia, czy po trzech latach jest darmowa.

Załóżmy, że zostało Ci sto tysięcy kredytu. Masz gotówkę na koncie i chcesz nadpłacić kredyt. Ale biorąc pod uwagę 2% opłaty za wcześniejszą spłatę, nie do końca Ci się to opłaca.

 

Co możesz zrobić? Czy jest na to jakiś sposób?

 

1) Częściowa spłata kredytu

 

Trzeba sprawdzić, czy (tak jak we wspomnianych bankach) częściowa spłata jest darmowa. Wówczas w jednym miesiącu nadpłacasz przykładowo dziewięćdziesiąt dziewięć procent (w tym przypadku dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy), a w kolejnym miesiącu uiszczasz ostatnią ratę.

Albo w kolejnym miesiącu nadpłacasz całość i na przykład od tego tysiąca czy od dziesięciu tysięcy płacisz opłatę za wcześniejszą spłatę. Przeważnie jest to około 100 – 200 zł.

Co za tym idzie?

Koszt wcześniejszej spłaty wynosi 0,01%, a nie 1%, więc wiedząc jakie są zapisy w umowie, oszczędzasz dziesięciokrotnie na tej kwocie.

 

2) Nadpłata kredytu a sprzedaż nieruchomości

 

Inną kwestią jest to, że jeżeli sprzedajesz nieruchomość, teoretycznie również możesz ustalić z kupującym, żeby ominąć opłatę za wcześniejszą spłatę. Czyli na przykład proponujesz mu zniżkę 5 tysięcy złotych pod warunkiem, że najpierw nadpłaci kredyt dwieście dziewięćdziesiąt pięć tysięcy. Pozostałe 5 tysiecy nadpłacisz z własnej kieszeni, a resztę różnicy w cenie wpłacisz na konto, jeżeli cena transakcyjna na to pozwala.

Dzięki temu kupujący przelewa Ci większość środków, które i tak przeznaczyłbyś na wcześniejszą spłatę kredytu (bo jest warunek umowy sprzedaży). A dzięki temu Ty oszczędzasz 2% od wcześniejszej spłaty.

W efekcie obaj jesteście zadowoleni, bo każdy z Was coś zyskał. Oczywiście to trochę wydłuża proces uzyskania reszty środków kredytu. Poza tym, weź pod uwagę, że jeżeli kupujący jest kredytowcem, to raczej nie przeprowadzisz takiej transakcji.

Dlaczego? Ponieważ uruchamiając kredyt na spłatę innego kredytu bank chce jednym przelewem spłacić całość, żeby mieć pewność, że dostaniesz rozliczenie spłaty tego kredytu.

 

3) Przeniesienie kredytu na inną nieruchomość

 

Inna możliwość ominięcia kosztów wcześniejszej spłaty, to przeniesienie kredytu na inną nieruchomość. Oczywiście zakładając, że taką nieruchomość posiadasz i chcesz mieć dalej kredyt. Wówczas wnioskujesz o przeniesienie kredytu. Aneks i wycena kosztuje przeważnie mniej niż opłata za wcześniejszą spłatę. Jest to niestety czasochłonne i wymaga większego zaangażowania z Twojej strony.

 

4) Wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu

 

Sam lubię proste i sprawdzone sposoby. Dlatego też kolejny sposób na to, żeby ominąć opłatę za wcześniejszą spłatę jest zawnioskowanie o skrócenie okresu kredytowania.

Możesz to zrobić w każdym banku, ale w placówkach da się to zrobić bez ponownego badania zdolności kredytowej. Czyli na przykład zamiast raty 1000 zł na trzydzieści lat, wnioskujesz o ratę 10 000 zł przez pierwszy rok (czy kilka lat) i później wnioskujesz o wydłużenie okresu kredytowania.

 

Co za tym idzie?

 

Załóżmy, że masz na koncie 100 000 zł oszczędności. Twoje comiesięczne zobowiązanie zostało zwiększone do 10 000 zł. Przez dziesięć miesięcy bank pobiera dziesięć tysięcy złotych zamiast tysiąca. I gdy już się zbliża ostatnia rata z dziesięciu miesięcy, znowu wnioskujesz o wydłużenie okresu kredytowania.

Wiąże się to natomiast z dwukrotną opłatą za aneks do umowy, za wydłużenie i skrócenie okresu kredytowania. Wysokość tej opłaty zależy od banku. Jeżeli jest to dwieście złotych, to warto to przeanalizować:

Mając sto tysięcy za nadpłatę, zapłaciłbyś 2% lub 3% kary, czyli 2000 – 3000 zł. Natomiast jeśli zapłacisz dwa razy po 200 zł za aneks, to nawet jeśli bank naliczy trochę więcej odsetek, i tak na tym zaoszczędzisz. Przede wszystkim unikniesz opłaty za wcześniejszą spłatę.

 

5) Elastyczne raty

 

Niektóre banki pozwalają na tzw. elastyczną ratę. Czyli na przykład możesz płacić dwukrotność lub połowę miesięcznego zobowiązania.

Co to oznacza?

Możesz zawnioskować o dwukrotność raty i przez pół roku czy też rok płacić dwa razy tyle. W ten sposób również nadpłasz kredyt, a nie kosztuje Cię to aż tak dużo.

A jeśli w ogóle nie ma opłaty za wcześniejszą spłatę, to w ogóle jest idealna sytuacja. Pamiętaj jednak, żeby zweryfikować, czy w danym banku dyspozycję wcześniejszej spłaty możesz zgłosić online, czy też musisz pojawić się w banku. Ta pierwsz opcja jest najwygodniejsza, ponieważ wystarczy kliknąć „nadpłać kredyt”, wpisać kwotę i po sprawie. Rata maleje czy też – co jest bardziej rozsądne – skraca się okres kredytowania.

 

PODSUMOWUJĄC, NADPŁATA KREDYTU OPŁACA SIĘ

 

Na początek sprawdź jednak, ile Cię to kosztuje, czy warto ponosić te opłaty, czy lepiej poczekać. Jeżeli już nadpłacasz kredyt, to w większości przypadków opłaca się to robić i skrócić okres kredytowania ( nawet za cenę aneksu do umowy za wcześniejszą spłatę kredytu).

Jeżeli nie masz pomysłu, co zrobić z pieniędzmi, jak najbardziej nadpłacaj kredyt. W ten sposób szybcej uwolnisz się od zobowiązań. Zapewnij sobie spokój ducha i pewność, że nikt nie woła od Albo przynajmniej woła o mniej.

 

Myślę, że najlepiej obracać swoimi finansami tak, żeby z samego zysku mieć potencjał na spłatę kredytu. Natomiast przy kredytach konsumenckich, zamiast nadpłacać i skracać okres kredytowania, warto przenieść kredyt do innego banku i zawnioskować o zwrot kosztów poniesionych prowizji czy ubezpieczeń, które poniosłeś przy podpisywaniu poprzedniej umowy kredytowej.

Dzięki temu nie dość, że zaoszczędzisz na kredycie, to możesz zyskać niższe oprocentowanie, niższą ratę, albo krótszy okres kredytowania – w zależności od tego, co Cię interesuje. W zależności od kwoty, na jaką był przyznany kredyt konsumencki, możesz w ten sposób odzyskać nawet od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

 

Pozdrawiam serdecznie

Janusz Grabowski

——–

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: jagrab@gmail.com

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *