Jak korona wirus (i kwarantanna) wpływają na rynek nieruchomości i kredytów [03.04.2020]

W dzisiejszym odcinku przygotowałem ważną aktualizację na temat tego, jak kwarantanna wpływa na rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych. Znajdziesz w nim ważne informacje na temat wakacji kredytowych i nie tylko. Posłuchaj koniecznie!

Zacieśnianie polityki kredytowej, dodatkowe informacje o wakacjach kredytowych, na co zwrócić uwagę oraz pokrótce, co jeszcze dzieje się na rynku – przeczytaj o zmianach, które weszły w życie od początku kwietnia.

 

WKŁAD WŁASNY

 

Przede wszystkim, od 1 kwietnia część banków zwiększyła wymagany wkład własny o kolejne 10%. I na przykład:

 

  • ING Bank, który dotychczas wymagał 20%, dziś wymaga 30%.
  • PKO BP, który wymagał 10%, dziś wymaga 20%.
  • BOŚ zwiększył wkład z 20% do 40%.
  • SANTANDER dla klientów banku – 10%, dla pozostałych – 20%.

 

KRYTERIUM DOCHODOWE

 

Oprócz większego wkładu własnego klienci muszą liczyć się z tym, że zdolność kredytowa jest ograniczona. Co to oznacza?

Przede wszystkim, gorzej liczone są dochody, a niektóre banki (jak ING) w ogóle nie udzielają kredytów hipotecznych czy gotówkowych dla osób, które prowadzą działalność gospodarczą. Ten dochód w ogóle nie jest akceptowany, jak i umowa-zlecenie czy umowa o dzieło.

 

Patrząc na to obiektywnie, tarcza antykryzysowa nie do końca pomaga przedsiębiorcom, a z drugiej strony banki nie pozwalają nam się zadłużać. W efekcie jestem przekonany, że czeka nas pewne spowolnienie gospodarcze.

 

STOPY PROCENTOWE A WYSOKOŚĆ RAT KREDYTÓW

 

Od początku miesiąca marże kredytowe wzrosły, a jednocześnie stopy procentowe zmalały. Wspomniany w poprzednich odcinkach wibor 6M wynosi w tej chwili niecałe 1,2%.

 

Dlaczego nie widzisz tego w swoich ratach?

 

Ponieważ na oprocentowanie kredytów składa ją się dwa elementy: marża i wibor (najczęściej wibor 3M lub wibor 6M). Oznacza to, że Twoja rata zmieni się dopiero za około 3-6 miesięcy. Skutki obniżenia stóp procentowych dla dużej części klientów będą zatem odczuwalne najwcześniej za kwartał.

 

Zdradzę Wam, że na tę chwilę rata w jednym z moich kredytów spadła aż o niecałą złotówkę.

 

KREDYTY HIPOTECZNE I KONSUMENCKIE

 

Oddziały bankowe nadal podlegają ograniczeniom. Oznacza to, że wpuszczają po jednej osobie i są czynne 4-5 godzin w ciągu dnia. Wszystko działa więc wolniej, ale na szczęście, że banki wciąż wydają pozytywne decyzje kredytowe na wnioski sprzed kilku tygodni czy miesięcy.

 

Zdarzają się oczywiście decyzje odmowne, zwłaszcza gdy ktoś ma na działalności kontrahenta z zagranicy, albo działa w zagrożonej branży (jak gastronomia). Jednakże najważniejszy jest fakt, że kredyty hipoteczne i konsumenckie nadal funkcjonują.

Niestety, wyraźnie widać, że banki wolą umowy o pracę na czas nieokreślony. Dochody te są znacznie bardziej pożądane niż umowy na czas określony, umowy-zlecenie czy o dzieło.

 

Co jest ważne?

 

Jeżeli myślisz o zakupie nieruchomości, a Twoja umowa na czas określony kończy się za ponad 7-8 miesięcy, to duża część banków zaakceptuje ten dochód. Zastanów się zatem, czy chcesz działać teraz, czy wolisz poczekać, aż umowa zostanie wydłużona na czas nieokreślony.

 

Czy warto teraz kupować, czy nie warto?

 

Zdania są podzielone. Osobiście uważam, że jeżeli masz możliwość i ciekawą nieruchomość na oku, to nie patrz na kredyt, tylko działaj. Zwłaszcza jeśli masz trochę gotówki i lubisz nutkę ryzyka. Myślę, że warto.

 

I faktycznie zdarzają się nowi klienci, rynek nie stoi w miejscu. Oczywiście, zarówno w mojej branży jak i u deweloperów pojawiają się zapytania o oferty, ale muszę przyznać, że podpisujemy znacznie mniej umów.

 

Dla przykładu miesiąc czy dwa temu do mojego zespołu zgłaszało się około 10-15 nowych klientów na tydzień, natomiast teraz spływa około 1/5 tych zgłoszeń, czyli 2-3 klientów.

 

Natomiast plus jest taki, że ci, którzy się zgłaszają, są bardziej zdecydowani niż zazwyczaj. Liczę więc na to, że rynek nieruchomości i rynek kredytów hipotecznych wyjdą obronną ręką z tej sytuacji spowolnienia.

 

Ale oczywiście czas pokaże.

 

OBROTY NA KONCIE

 

Wiele banków – jak Santander, mBank, ING, Millenium, PKO BP czy Idea Bank – bardzo chętnie dają kredyty na obroty na koncie. Warto o tym pomyśleć, szczególnie jeżeli Twoja sytuacja jako przedsiębiorcy czy osoby, która działa na kontraktach, nie jest stabilna.

 

Jak otrzymać taki kredyt?

 

Kredyty obrotowe najłatwiej otrzymać, jeżeli jesteś klientem danego banku od minimum 3 do 4 miesięcy, a najlepiej, jeżeli obroty są robione od co najmniej pół roku. I faktycznie, polecam, żeby robić takie obroty.

Jeżeli masz zatem oszczędności (bez względu na to czy jest to pięć, dziesięć czy pięćdziesiąt tysięcy złotych) to część środków wrzuć na lokatę, a część przeznacz na stałe zlecenia, żeby pieniądze rotowały pomiędzy kilkoma Twoimi kontami.

 

Oczywiście nie zapominaj, żeby na każdym koncie zostawało około 100-200 zł na wypadek jakichkolwiek opłat za obsługę konta czy karty. Natomiast, jeżeli obracasz środkami, zwiększasz szansę na to, że za kilka miesięcy system lepiej Cię potraktuje w momencie, kiedy będzie potrzebował dodatkowego wsparcia finansowego.

 

Warto założyć takie konto również, jeżeli myślisz o kredycie hipotecznym. Nie wiem, jak dalece to jest wiarygodne (zwłaszcza przy obecnie podkręconych scoringach), ale ze względu na to, że bank potraktuje Cię jak własnego klienta (ponieważ masz założone konto i jakiś wpływ został na nim odnotowany), Twoja szansa na kredyt wzrasta.

 

Dlatego jestem zdania, że warto mieć konta w kilku bankach. Zrób sobie zestawienie numerów i loginów do kont i regularnie obracaj pieniędzmi. Nie stracisz na tym, a możesz zyskać, jeżeli za jakiś czas będziesz potrzebował gotówki.

 

FORMALNOŚCI BANKOWE

 

Wiele formalności można załatwić zdalnie. Wymeldowanie kogoś z mieszkania czy otrzymanie zaświadczenia o braku osób zameldowanych jest nieco trudniejsze, ale da się to załatwić. Podobnie jak opinie kredytowe z banków czy zaświadczenia z US i ZUS. Trzeba jednak zrobić to cyfrowo, co wiąże się z nauką obsługi profilu zaufanego. Pamiętaj, że wiele banków oferuje założenie takiego profilu przez konto osobiste.

 

KORONAWIRUS A ZMIANY NA GIEŁDZIE

 

Patrząc na polską giełdę, nie sposób nie zauważyć, że mamy bardzo duże straty. Zwłaszcza na WIG20, czyli na indeksie dwudziestu największych spółek akcyjnych notowanych na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.

Uczulam zatem osoby, które mają fundusze inwestycyjne czy programy systematycznego inwestowania.

Zastanów się, czy to jest dobry czas na likwidację tych produktów, nawet jeśli trochę na tym straciłeś. Osobiście wychodzę z założenia (i takiej strategii też mnie uczono), że w momencie, kiedy są spadki, warto dokupić akcje.

 

Sam częściowo wrzuciłem kapitał w akcje, w spółki fundamentalne, które co prawda znacząco teraz straciły, ale ich predyspozycje do wzrostów są duże i wciąż wypłacają dywidendę. Jest więc szansa, że jakieś zyski będą z tych akcji spływać.

 

Jak ja to robię?

 

Jeżeli na którejś akcji były wyższe spadki, z zasady – dokupuję. A jeśli będą jeszcze tańsze, wówczas dokupię więcej. Dlaczego tak? Ponieważ z reguły nie inwestuję wszystkich środków. Raczej sukcesywnie dorzucam akcje, żeby też uśrednić jednostkę zakupu.

 

Pytanie, czy ograniczać się tylko do polskiej giełdy? Czy nie wrzucać też w spółki globalne? To jest już pytanie do dobrego doradcy inwestycyjnego.

 

Jeśli ciekawi Cię ten temat, polecam Ci przeczytać bestseller „Mała książeczka, która podbija rynek”.

 

Książka autorstwa Joela Greenblatta, doktora amerykańskiej uczelni jest napisana takim językiem, żeby jego dziesięcioletnie dzieci zrozumiały istotę giełdy. A do tego zawiera sporą dawkę wiedzy, dlatego też warto ją przeanalizować.

 

Ale wracajmy do tematu podcastu, czyli nieruchomości.

 

WAKACJE KREDYTOWE

 

Mamy oficjalny komunikat z BIK, że projekt nie będzie psuć scoringu kredytowego, co jest świetną informacją. Wszystko wskazuje więc na to, że banki nie powinny utrudniać zaciągania kolejnych pożyczek osobom, które skorzystają z wakacji.

 

W kontekście wakacji kredytowych chciałbym zwrócić Waszą uwagę na jeszcze jedną ważną rzecz. Otóż projekt zakłada odroczenie kapitału na trzy miesiące. Jednakże po tym okresie pierwsza rata uwzględnia wszystkie odsetki za te trzy miesiące, a kapitał jest doliczany do kwoty kredytu.

 

Co to oznacza?

 

Jeżeli masz ratę 1000 zł i było tam 500 zł odsetek, to przez 3 miesiące nazbierałeś 1500 zł odsetek (plus rata). I nagle może się okazać, że w jednym miesiącu musisz zapłacić 2500 zł.

 

Jak to wygląda w innych bankach?

 

Część dolicza całość kosztów, część nie. Ale zwróć uwagę na zapisy, żeby nie okazało się, że po trzech miesiącach czy pół roku nagle masz do zapłaty trzy, pięć czy piętnaście tysięcy złotych odsetek (plus ratę kapitałową).

 

Jeżeli wnioskujesz o kredyt, życzę Ci, żebyś dostał pozytywną decyzję. A jeśli zarezerwowałeś już nieruchomość, ale boisz się wyjść z domu – odezwij się do mnie. Podziałamy zdalnie. Wielu klientów obsługuję w ten sposób i wszystko, co można w ten sposób załatwić, przeprowadzimy za pomocą telefonu, maila lub wideokonferencji. A jeśli potrzebujesz kontaktu z żywym człowiekiem, zapraszam Cię do oddziału.

 

 

Podsumowując, jeżeli masz już kredyt, rozważ czy opłaca Ci się korzystać z wakacji kredytowych. A jeśli jesteś małym przedsiębiorcą, korzystaj z tarczy antykryzysowej, zawieś składki ZUS i – jeśli tego potrzebujesz – spróbuj skorzystać z pożyczki 5000 zł. I życzę Ci, żebyś wyszedł z tego spowolnienia gospodarczego silniejszy i bogatszy.

 

Pozdrawiam serdecznie

Janusz Grabowski

 


Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *