Jak kupić mieszkanie na kredyt na rynku wtórnym?

Myślisz o zakupie nieruchomości na rynku wtórnym – sprawdź dzisiejszy odcinek podcastu:

W dzisiejszym odcinku opowiem o podstawach procesu zakupu mieszkania na rynku wtórnym lub domu wykorzystując kredyt hipoteczny. Przedstawię ten proces od początku do końca. Opowiem jakie są czasy procesowe, na co zwrócić uwagę, jakie dokumenty zebrać żeby proces zakupu był sprawny i bezstresowy, trwał 2-3 tygodnie, a nie 2 miesiące. Oczywiście jeśli będzie to możliwe. Zdarzają się takie sytuacje jeśli klient jest dobrze przygotowany, a nieruchomość jest odpowiednia. Przykładowo wczoraj 13 stycznia klientka podpisywała umowę kredytową, gdzie wnioski były złożone 30 grudnia. Zatem można to załatwić szybko.

Jak wygląda standardowo ten proces?

Przede wszystkim należy znaleźć nieruchomość, ale tak naprawdę zanim znajdziesz nieruchomość powinieneś zbadać swoją zdolność kredytową. Dobry ekspert kredytowy powinien ją dla Ciebie przeanalizować. Zweryfikować czy są lub mogą wystąpić problemy z akceptacją Twoich dochodów lub wyliczeniem Twojej zdolności kredytowej. Często wydaje nam się, że zarabiamy średnio np. 5 tysięcy złotych, więc nie będzie kłopotu z kredytem bo byłem w swoim banku, powiedziałem ile zarabiam i bank odpowiedział, że dostanę 500 tysięcy kredytu, a ja kupuje tylko za 250 tysięcy, więc na pewno go dostanę. Otóż nie do końca tak jest, dlatego warto zweryfikować swoją zdolność kredytową, a przede wszystkim czy bank zaakceptuje Twoje dochody w 100%. Niestety nie zawsze tak jest.

Jeżeli już wiesz jaką masz zdolność kredytową. Obliczyłeś jaką możesz płacić maksymalną ratę, aby była ona optymalna. Zaczynamy szukać nieruchomości. Załóżmy, że dzwonisz na pierwsze ogłoszenie i okazuje się, że jest to Twoje wymarzone mieszkanie i podpisujesz umowę przedwstępną. Co zawrzeć w tej umowie przedwstępnej? Jeżeli mamy do czynienia z pośrednikiem nieruchomości to on podpowiada dużo kwestii. Możemy również pobrać z internetu za niewielką opłatą wzór umowy przedwstępnej. W umowie jest kilka kluczowych zapisów. Pierwszy zapis to cena zakupu, numer księgi wieczystej, dane zbywcy oraz dane kupującego. W zapisie odnośnie ceny należy zawrzeć informację, że kupujemy częściowo za gotówkę, a reszta kwoty będzie z kredytu hipotecznego. Sprzedający musi wyrazić na to zgodę. Musimy określić także czas podejścia do umowy ostatecznej. Polecam bezpieczny termin, czyli dwa miesiące od umowy przedwstępnej. Jest to spokojny termin, żeby zawnioskować o potwierdzenie dochodów, spotkać się z pośrednikiem kredytowym, wypisać formularze, przejrzeć dokumenty odnośnie mieszkania, które kupujesz i złożyć to do banku, który musi to zaakceptować.

Kolejna ważna kwestia na umowie przedwstępnej to zaliczka lub zadatek. Zaliczka jest zawsze zwrotna i jest traktowana jako kaucja. Dla przykłady, kiedy umawiamy się, że nieruchomość będzie sprzedawana za 300 tysięcy, wpłacam 20 tysięcy zaliczki. W tym momencie obie strony nie ponoszą żadnych konsekwencji, jeżeli rozwiążą umowę. Jeśli nie otrzymasz kredytu lub znajdziesz inną nieruchomość rozwiążesz umowę to zbywca ma obowiązek oddać Tobie zaliczkę bez potrącania Tobie kosztów. Dzieje się tak, ponieważ była to zaliczka. W przypadku zadatku w tym momencie są już konsekwencję, ponieważ zadatek jest kwotą gwarancji danej transakcji. Przykładowo, kiedy mamy wpłacone 20 tysięcy złotych zadatku, a nie otrzymamy kredytu, zrezygnujesz z zakupu nieruchomości, nie wyrabiasz się w czasie lub spotkają Cię jakieś inne sytuacje losowe to w tym przypadku zadatek przepada. Z innej strony zbywca stwierdza, że jednak nie sprzedaje nieruchomości, ponieważ się rozmyślił. Rozwiązuje umowę, ale z racji tego, że jest zadatek musi jako zbywca oddać 20 tysięcy, które wpłaciłeś oraz drugie 20 tysięcy rekompensaty ze względu na odstąpienie od umowy. Zadatek jest ważny, ponieważ jeżeli wynegocjujesz atrakcyjną cenę sprzedaży to warto wpłacić zadatek, żeby potwierdzić tą umowę. Niestety zdarza się, że niektóre osoby patrzą, gdzie mają lepszy interes i mogą się wycofać. Na przykład wynegocjowałeś nieruchomość wartą 300 tysięcy za 250 tysięcy i wpłacasz 5 tysięcy zadatku to jeśli zbywca znajdzie kogoś za 270 tysięcy to bardziej mu się to opłaca. Nie ma dla niego problemu, żeby rozwiązał z Tobą umowę i oddał drugie 5 tysięcy bo i tak zarobi dodatkowe 10 tysięcy na tym, że sprzeda innej osobie niż Tobie bo cena była wyższa niż Twoja. Zatem zadatek jest ważny jeżeli chcesz mieć pewność, że dana nieruchomość będzie na pewno Twoja. Miałem już takie sytuację, gdy zadatek był za mały i nieruchomość uciekła klientom sprzed nosa, ponieważ znalazła się osoba, która wpłaciła więcej i zaoferował lepszą ceną całościową.

Jeżeli masz już podpisaną umowę przedwstępną i wpłaciłeś zaliczkę lub zadatek, czyli potwierdzenie, że jesteś zainteresowany transakcją czas działać z kredytem. Przede wszystkim musisz zorganizować dokumenty odnośnie swojej zdolności kredytowej. Mam tu na myśli zaświadczenie o pracy, wyniki finansowe w przypadku działalności gospodarczej o tym kwestiach opowiadam w innym podcaście. Jeżeli chodzi o same dokumenty odnośnie nieruchomości ważnej jest, żeby zbywca lub pośrednik nieruchomości zorganizował je szybko, bo w większości banków bez kompletu dokumentów odnośnie Twojej zdolności kredytowej i nieruchomości, którą kupujesz nie można złożyć wniosku. Możliwe jest wysłanie niepełnego wniosku, ale bank zatrzyma go wtedy na tzw. bramce, ponieważ będą braki formalne albo może się zdarzyć, że bank od razu odrzuci wniosek lub da 1-2 dni na skompletowanie reszty dokumentów. Informację jakie dokumenty należy przedłożyć są na dłuższy odcinek. W momencie, kiedy mamy już dokumenty ważne jest czy już zlecać wycenę nieruchomości o tym musisz sam zdecydować w zależności od tego do jakiego banku składasz wnioski. Jeżeli chcesz o wiele większą kwotę na remont warto zainwestować w operat wcześniej, żeby wiedzieć po jaką kwotę kredytu chcesz wnioskować, żeby nie przeszacować informacji rzeczoznawcy, ale też z drugiej strony nie może to być też zbyt mało, ponieważ musi Ci starczyć na remont.

Jeżeli mamy już komplet dokumentów wniosek wędruje do banku. W zależności od banku, albo na proces oddziałowy albo na proces centralny. Wniosek czeka w jednym dziale na weryfikację, potem przechodzi do drugiego działu np. finansowego, gdzie jest weryfikowana zdolność kredytowa. Dalej jest rozpatrywany w dziale nieruchomości, czyli weryfikacji zabezpieczeń. W między czasie mamy dział prawny i na końcu jest akceptowana decyzja. Jeśli wszystko jest w porządku otrzymujesz telefon lub maila z decyzją i wzorem umowy do podpisania.

W tym momencie pojawia się wiele pytań. Jakie są koszty, co ja musze teraz zrobić, jaka jest kolejność działań? Przede wszystkim pierwszą rzeczą jaką należy zrobić to sporządzenie aktu notarialnego, czyli umowy przeniesienia własności jest podpisana umowa kredytowa. Notariusz nie zajmie się aktem, jeżeli nie masz przy sobie oryginału umowy kredytu. Musi on mieć pewność, że masz środki i transakcja dojdzie do skutku. Po podpisaniu aktu Twoim zadaniem jest uzupełnienie wkładu własnego. Jeżeli zadatek lub zaliczka były niższe niż wymagany wkład własny przez bank to przelewasz pieniądze na nr konta zbywcy podany w akcie. Pamiętaj, że tylko na ten podany w akcie. Nie ten, który był wcześniej na umowie przedwstępnej. Teraz musisz zorganizować jeszcze kilka dokumentów. Najważniejszym dla banku jest wpis hipoteki na rzecz banku w dziale IV księgi wieczystej kupowanej nieruchomości lub jej założenie, jeśli jej nie mamy. Razem z wpisem hipoteki musisz złożyć wniosek PCC3 i zapłacić 19 zł podatku za wpis hipoteki. Jest to inny podatek niż PCC 1, czyli 2% płacone u notariusza przy transakcji. Musisz spełnić również inne warunki, które są w umowie kredytowej np. wykupić ubezpieczenie nieruchomości z cesją na rzecz banku, ubezpieczenie na życie, aby pieniądze wyszły do zbywcy należy złożyć do banku. Jeżeli mamy już te wszystkie rzeczy to pieniądze wychodzą do zbywcy. Nie widzisz tych środków, ewentualnie w niektórych bankach jest tak, że widać, że na konto wpływa np. 200 tysięcy i od razu przechodzi do zbywcy. Są to mikrosekundy i widać tylko wpływ i wypływ i jest to w historii na koncie. W dużej części banków nawet nie widać tych pieniędzy i tego, kiedy wyszły do zbywcy. Tylko otrzymujesz powiadomienie od pośrednika lub bankiera z gratulacjami, że kredyt został uruchomiony i możemy dzwonić śmiało do właściciela po odbiór kluczy.

Kolejna ważna kwestia to protokół zdawczo-odbiorczy nieruchomości. Należy wypisać liczniki, sprawdzić czy to na co się umawialiśmy zostało w mieszkaniu albo to co miało zostać usunięte zostało usunięte. Dalej należy udać się do elektrowni, gazowni itd. Jeżeli wnioskowałeś o remont z kredytu to albo od razu przy akcie sprzedaży przy uruchomieniu pieniędzy na zakup nieruchomości lub zaraz po protokole zdawczo-odbiorczym dostajesz transze na remont. Po tej transzy trzeba zgłosić zakończenie remontu. Przyjeżdża wtedy tzw. inspekcja bankowa, która robi zdjęcia i weryfikuje czy wyremontowałeś nieruchomość zgodnie z kosztorysem budowy.

Reasumując proces zakupienia nieruchomości na rynku wtórnym nie jest trudny. Nie ma tutaj dużo dokumentów. Trzeba je zorganizować, ale nie ma ich wiele. Sytuacja komplikuje się, jeżeli na nieruchomości, którą kupujesz zbywca ma kredyt hipoteczny i wtedy dochodzą dodatkowe dokumenty i wydłuża się czas procesowania. Warunki są takie same, dlatego nie ma się czego obawiać. Zajmujemy się właśnie także zakupem nieruchomości, na której jest kredyt hipoteczny i banki nie mają z tym problemu. Potrzebne są jedynie dodatkowe dokumenty od zbywcy. Jeżeli chcesz kupić własne mieszkanie, dom lub się wybudować zweryfikuj swoją zdolność kredytową, skompletuj dokumenty odnośnie nieruchomości i swoich dochodów. Wypełniej wnioski kredytowe i możesz podpisać umowę, spotkać się u notariusza i odebrać klucze. Życzę Ci , abyś tak szybki i sprawnie kupował nieruchomości, które są atrakcyjne na rynku.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *