Jak kupić/sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Często dostaję pytania od osób zainteresowanych kupnem lub sprzedażą mieszkania bądź domu, na którym, że tak użyję skrótu myślowego, jest już hipoteka. Czy można kupić lub sprzedać takie mieszkanie, dom? Jak to zrobić? Zapraszam do wysłuchania tego odcinka podcastu.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Jak kupić/sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Często dostaję pytania od osób zainteresowanych kupnem lub sprzedażą mieszkania bądź domu, na którym, że tak użyję skrótu myślowego, jest już hipoteka. Czy można kupić lub sprzedać takie mieszkanie, dom? Jak to zrobić?

Najważniejszą rzeczą, o którą często pytają klienci jest potwierdzenie, że jest możliwość zakupu i sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym. Transakcji można dokonać zarówno za gotówkę jak i na kredyt. W co drugiej transakcji na rynku wtórnym kredyt na nieruchomość ma sprzedający, a kupujący również bierze kredyt. Nie ma z tym problemu, jednak jest więcej formalności. Jak się do nich przygotować, aby wszystko poszło szybko i sprawnie? Musisz wiedzieć o kilku rzeczach, które są istotne.

Trzeba zdać sobie sprawę, że do aktu sprzedaży lub do banku wnioskując o kredyt będą potrzebne dodatkowe dokumenty. Dzieję się tak, ponieważ jest wpisana hipoteka w dziale 4 księgi wieczystej.

Jak wygląda cały proces? Mnie więcej tak samo jak standardowo. Podpisuje się umowę przedwstępną, organizuje opinię bankową o kredycie, podpisuje umowę przenoszącą własność. Dalej pieniądze przelewane są na spłatę kredytu i do zbywcy. Mamy wtedy spłacony kredyt i trzeba jeszcze wykreślić hipotekę starego banku.

Proces wygląda łatwo i prosto, ale ma kilka kruczków. Przede wszystkim najważniejszym dokumentem jest opinia bankowa, która zawiera saldo kredytu. W momencie jeśli saldo kredytu jest wyższe niż wnioskowana kwota kredytu kupującego to trzeba wziąć pod uwagę, że proces do otrzymania gotówki jest troszeczkę dłuższy. Podam teraz przykład. Transakcja opiewa na kwotę 400 tysięcy złotych. Sprzedający ma 290 tysięcy złotych kredytu, a kupujący bierze 300 tysięcy złotych kredytu. Mamy wtedy prostą sytuację. W tym momencie bank kupującego przelewa 290 tysięcy złotych na spłatę kredytu zbywcy i 10 tysięcy złotych dla zbywcy z różnicy, o którą wnioskowano. Różnicę 100 tysięcy złotych kupujący przelewa bezpośrednio na konto sprzedającego. W tym momencie transakcja szybko się zamyka, ponieważ mamy spłacony kredyt i zbywca dostał całą gotówkę.

Gorzej w przypadku, jeśli przykładowo kwota transakcji to też 400 tysięcy złotych, ale mimo, że jest 290 tysięcy złotych kredytu to kupujący korzysta tylko z 200 tysięcy złotych kredytu. W tym momencie pojawiają się dodatkowe formalności, które trzeba zorganizować. Kupujący wnosi swój wkład własny 200 tysięcy złotych i nie ważne czy wpłaci wszystko dla zbywcy czy na kredyt to i tak kwota kredytu jest nie do końca taka jak być powinna. Zostaje wtedy saldo kredytu. Załóżmy, że z tych 200 tysięcy złotych wkładu własnego wpłacił wszystko na saldo kredytu. Wtedy pozostaje 90 tysięcy złotych. Bank kupującego może przelać te pieniądze, ale jeszcze na czas wnioskowania o kredyt była informacja, że saldo kredytu to 290 tysięcy złotych. W tym przypadku po nadpłacie kredytu zbywca musi dostarczyć jeszcze raz nową opinię o tym, że kredyt został nadpłacony i zamiast kwoty 290 tysięcy złotych zostało tylko 90 tysięcy. Po dostarczeniu tej opinii bank uruchomi kredyt na spłatę tego kredytu.

Jest jeszcze jedna ciekawostka, która w tej sytuacji może się pojawić. Bank przeleje dla zbywcy te 90 tysięcy złotych kredytu, ale tą różnicę, o którą kupujący wnioskował, czyli 110 tysięcy złotych (200-90) przeleje dopiero w momencie, gdy zbywca dostarczy dokument z banku, że kredyt został w całości spłacony. Zajmie to trochę czasu. Co dzieję się dalej? Podchodzimy do aktu, kupujący nadpłaca kredyt dla sprzedającego. Sprzedający musi zorganizować nową opinię o saldzie kredytu. Czekamy na to tydzień lub dwa, a czasami miesiąc. Pozytywnie patrząc będzie to tydzień. Dodatkowo nadpłacił kredyt i znów czeka na dokument z informacją o tym, że kredyt został w całości spłacony oraz o tym, iż bank wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki. Miej zatem świadomość jako sprzedający, że możesz czekać dłużej na pieniądze, które trafią Tobie na konto. W drugą stronę będziesz musiał załatwić opinię o kredycie nawet 3 razy. Powoduje to czasem nieporozumienia przy umowie ostatecznej, ponieważ kredyt został uruchomiony i pokrył spłatę kredytu, ale zbywca nie dostał całej gotówki. Kupujący chciałby szybciej dostać kluczę do mieszkania, aby się wprowadzić lub zrobić remont bo wynajmuję inne mieszkania. Miej to na uwadze uwzględniając to w całym procesie transakcji. Z drugiej strony, jeśli sprzedajesz nieruchomość też pamiętaj o tym, że może to potrwać trochę dłużej i warto załatwiać opinie bankowe o kredycie szybciej.

Czym jest opinia o kredycie i dlaczego jest tak ważna?

Opinia powinna zawierać trzy ważne rzeczy. Pierwsza to informacja o tym jakie jest saldo do spłaty na dzień dzisiejszy z uwzględnieniem ewentualnych opłat i prowizji za wcześniejszą spłatę. Druga to nr umowy potrzebny, aby zweryfikować czy to jest na pewno opinia o tym kredycie, który jest wpisany na daną nieruchomość. Trzecia powinna zawierać nr konta technicznego do spłaty kredytu. Musi to być konto techniczne bo bank kredytujący zakup danej nieruchomości chce mieć pewność, że zbywca nie ma dostępu do tych środków. Pieniądze wtedy wpłyną na konto i kredyt automatycznie zostanie zamknięty. Nawet jeśli nie zostanie automatycznie zamknięty bo zbywca musi złożyć dyspozycję zamknięcie to zbywca nie będzie miał dostępu do tych środków. Banki zabezpieczają się w ten sposób przed sytuacją, kiedy pieniądze wpływają na zwykłe konto zanim zbywca spłacił pieniądze mógłby je wydać na inne cele np. auto czy nieruchomość i nie doprowadzi do spłaty kredytu. Kupujący ma wtedy problem. Ta sytuacja jest bardzo ważna. Pamiętaj, że na taką opinie bankową czeka się od 2 tygodni do miesiąca. Jej koszt to 50-300 zł. Nawet, jeżeli zawnioskowałeś o ten dokument może się okazać, że nie będzie dokładnie ten dokument, który miał zostać zawnioskowany. Jest to swego rodzaju paranoja. Jeśli bank wydaje taki dokument to powinien wiedzieć co ma się na nim znaleźć. W niektórych bankach należy rozpisać co ma zawierać opinia bankowa. Przypominam, saldo kredytu razem z wszystkimi opłatami, nr umowy oraz konta technicznego i zapis, że bank nie widzi przeciwskazań do zwolnienia zabezpieczenia po spłacie danego kredytu. Ostatni zapis jest najważniejszy.

Zdarza się, że bank kupującego wymaga innych dodatkowych zapisów. Jest to informacja, że pod dany kredyt bank zbywcy nie podstawił innej wierzytelności. Przykładowo zbywca ma słabą sytuację finansową nie spłaca kredytu i w tym momencie bank może sprzedać ten dług do innej instytucji. Jest to kwestia zabezpieczenia. Jeśli bank wydał dokument, ale w między czasie sprzedał ten dług okazuje się, że mimo bank został spłacony, ale ktoś inny ma tą wierzytelność. Wtedy nieruchomość nie jest wyczyszczona, jeśli chodzi o zabezpieczenia. Trochę straszę tymi opowieściami, ale po to są takie zapisy i formalności, aby bank kupującego i zbywcy zabezpieczają się tymi opiniami, gdyby po drodze coś wyniknęło.

Kolejna ważna kwestia, o której wiele osób zapomina w trakcie podpisywania umowy aktu ze względy na emocje to tzw. opróżnione miejsce hipoteczne. Wytłumaczę teraz, co to jest. Zbywca ma kredyt w banku Z, a kupujący wnioskuje o kredyt w banku K  na transakcję. Odpowiedź jest pozytywna i jesteśmy blisko sfinalizowania transakcji. W tym momencie kupujący, aby uruchomić kredyt wnioskuje o wpis hipoteki na bank K do działu IV księgi wieczystej nowo zakupionej nieruchomości. Na pierwszym miejscy widnieje jeszcze hipoteka banku Z, ponieważ nieruchomość została spłacona i sprzedana, ale nie ma jeszcze dokumentu o wykreślenie hipoteki. Dawniej, jeżeli hipoteka bank Z została spłacona to hipoteka banku K automatycznie przeskakiwała na pierwsze miejsce. Niestety już prawie dekadę temu została wprowadzona nowelizacja ustawy o księgach wieczystych. Aktualnie automatycznie nie ma zmiany hipoteki i pozostaje opróżnione miejsce hipoteczne. W skrócie mamy tam lukę, którą może wypełnić inna instytucja lub bank. W związku z tym został spłacony bank Z, została wykreślona hipoteka i mamy dziurę. W tę lukę właściciel nieruchomości może wpisać swoją rodzinę lub kogoś innego z kim podpisał umowę pożyczki na zabezpieczenie własnych wierzytelności. W tym momencie bank K, który udzielił kredytu dla kupującego nie jest zabezpieczony, bo nie jest na pierwszym miejscu w przypadku, gdy nowy właściciel nie spłacał kredytu. Może wtedy windykować, ale w pierwszej kolejności jest wpisana osoba wpisana na pierwsze miejsce hipoteczne. W związku z tym automatycznie wysłany jest wniosek do sądu do działu IV o przeniesienie opróżnionego miejsca hipotecznego w dziale IV. Automatycznie, jeśli bank Z zostanie wykreślony z hipoteki to bank K wskakuje na to pierwsze miejsce, aby mieć pierwszeństwo windykacji z nieruchomości. Jest to dodatkowe zabezpieczenie banku i jego koszt to 150 zł. Należy też zadbać o podpisaniu u notariusza oświadczenie o ustanowieniu hipoteki o przeniesieniu opróżnionego miejsca hipotecznego. Jest to dodatkowy podpis i kosztuje około 10 zł.

Większość banków wymaga takich dokumentów. Ich przygotowanie to zadanie dobrego eksperta kredytowego. Musi on sprawdzić wszystkie warunki potrzebne, aby uruchomić kredyt i uczulić klienta przed podpisaniem umowy, aby o tym pamiętał. Jest to niewielki koszt dodatkowy sprawiający, że ubezpieczenie pomostowe trwa przeważnie miesiąc dłużej. Sprzedając nieruchomość musisz być świadom tego, że należy jak najszybciej załatwić opinię bankową. Jeśli wystawiasz dziś ogłoszenie na sprzedaż mieszkania to od razu zawnioskuj do banku o opinię bankową. Zapłacę wtedy nawet 300 zł za tą opinię, ale mam pewność, że już dla mnie się tworzy. Dziś wystawiam ogłoszenie i za dwa tygodnie mam opinię. W tym czasie jestem już w stanie znaleźć zbywcę na nieruchomość. W tym momencie przed podpisaniem umowy przedwstępnej mam ten dokument. Niestety do aktu trzeba mieć aktualny dokument. Niekoniecznie w każdym banku, ale część z nich ma zapis o tym, że dokument jest ważny przez 30 dni.

Jeżeli na opinii bankowej masz saldo 297 753 zł to możesz to zaokrąglić tą kwotę do 298 tysięcy. Kupujący przeleje taką kwotę, a bank automatycznie w przeciągu tygodnia lub dwóch rozliczy różnicę i zwróci nadpłatę.

Dodatkowo, jeśli szybciej załatwisz opinię to kolejnym razem będziesz wiedział o co zawnioskować. Niestety wiąże się to z opłatą do 300 zł każdorazowo. Irytuje mnie, że zbywca ma problem, żeby opłacić tą kwotę. Sprzedaję on nieruchomość za 300 000, 500 000 , 1 000 000 zł, a ma problem z tym, żeby zapłacić taką kwotę teraz, bo później być może będzie musiał opłacić ją jeszcze raz. Z ekonomicznego punktu widzenia jest to rozsądne, ale z drugiej strony Ci ludzie nie uwzględniają, że jeśli tej opinii nie załatwią teraz to proces finalizacji transakcji zostanie opóźniony o nawet miesiąc. Kwotę, którą zaoszczędzą na opinii przepłacają na ilości odsetek jaką zapłacą za ten czas. W związku z tym jak najbardziej uważam, że tą opinię należy jak najszybciej organizować.

Podsumowując, możesz kupić nieruchomość na kredyt, jeżeli w dziale 4 księgi wieczystej jest wpisana hipoteka innego banku pod warunkiem, że masz właściwe opinie bankowe. Z drugiej strony, jeżeli masz kredyt na nieruchomości i chcesz ją sprzedać jak najbardziej możesz ją sprzedać. W tej sytuacji kupujący lub jego bank spłaca kredyt, a resztę przelewa Tobie. Jeśli na dzień dzisiejszy masz już inną wybraną nieruchomość możesz przenieść z mieszkania sprzedawanego na nowe mieszkanie, a stare sprzedać bez kredytu. Oczywiście musiałbyś najpierw zawnioskować o przeniesienie kredytu, a dopiero później sprzedawać kredyt. Jest to czasochłonne i problematyczne, ale jest taka możliwość.

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

  • Na blogu – lista podcastów
  • W serwisie Spreaker 
  • Jestem też na Spotify
  • W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
  • Możesz też słuchać na YouTube:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *