Na jakie koszty kredytowe musisz zwrócić uwagę?

W tym odcinku opowiem Ci o wszystkich kosztach, które wiążą się z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Jeżeli w najbliższym czasie planujesz wziąć taki kredyt koniecznie posłuchaj tego odcinka.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

Możesz też słuchać na YouTube:

Na jakie koszty kredytowe należy zwrócić uwagę, jeżeli myślisz o zakupie nieruchomości na kredyt?

 

Na początku należy odpowiedzieć sobie na kilka ważnych pytań: na jaki cel chcę uzyskać kredyt? jak szybko zamierzam go spłacić? jaką maksymalną ratę mogę miesięcznie spłacać? ile wynosi mój kapitał, czyli wkład własny?

Odpowiedzi na te pytania są istotne, ponieważ jeśli jesteś w stanie miesięcznie spłacać ratę 4 tysiące złotych, a wnioskujesz o kwotę 200 000 to tak naprawdę wnioskujesz o kredyt na okres 5-10 lat. Wtedy ważniejszym czynnikiem dla Ciebie są koszty początkowe, a nie najniższa rata. W okresie 5 lat różnica w wysokości raty 5-50 zł ze względu na inne oprocentowanie nie jest tak znacząca jak przy okresie 20-30 lat. Jeśli wiesz, że jesteś w stanie płacić ratę 4 tysiące przy takiej kwocie to wiesz, że bezsensu jest wnioskować o kredyt na 30 lat, jeżeli możesz dostać kredyt na okres 5 lat.

Kolejną kwestią jest to, czy wiesz, że będziesz sprzedawać nieruchomość lub będziesz miał inny większy przypływ gotówki. Jest to związane z nadpłacaniem kredytu. Jeżeli bierzesz kredyt w banku i masz wysokie koszty początkowe, a za 6 miesięcy będziesz sprzedawać działkę lub inną nieruchomość nie ma sensu pokrywać wysokich opłat początkowych oraz tych związanych ze wcześniejszą spłatą skoro można je uniknąć. Nic nam nie da niższe oprocentowanie, jeśli to oprocentowanie jest liczone od innej kwoty, a te kilka procent za wcześniejszą spłatę lub za przyznanie kredytu niestety będzie do zapłacenia. W związku z tym jak czasami mówi się w moim środowisku „kredyt dla Kowalskiego nie koniecznie jest dobry dla Nowaka”. Jest tak mimo tych samych warunków i tej samej kwoty kredytu oczekiwania klientów są zupełnie inne. Zanim będziesz myśleć jakie kredyt jest najtańszy odpowiedz sobie na pytania po co jest Ci ten kredyt. Dobry ekspert kredytowy zawsze pyta czego oczekuje klient od swojego produktu kredytowego przez następne kilka lat. Często osoby nie analizują tego. Mam tu na myśli osoby, które kupują nieruchomość, bankierów oraz pośredników, którzy ten kredyt załatwiają. Pamiętaj o tym, ponieważ będę inaczej rozmawiał z moim klientem, jeśli myślisz o kredycie na 30 lat i nie zamierzasz go nadpłacać, a inaczej jeżeli myślisz o kredycie na 30 lat, ale będziesz go nadpłacał. Będziemy wtedy rozmawiać o innych bankach. W przypadku, gdy masz jakieś inne aktywa, które możesz sprzedać wtedy również możemy rozmawiać o innych bankach. Natomiast przy zakupie mieszkania typowo inwestycyjnie pod wynajem to też inne kwestie będą istotne dla Ciebie. Zatem ważna jest odpowiedz na pytania o cel zabierania kredytu oraz najbliższe plany na życie w perspektywie 5- 10-20 lat lub nawet 30-35. Oczywiście te dalsze okresy nie zawsze są do przewidzenia. Warto, jednak mieć jakikolwiek plan, ponieważ wybierzesz wtedy bardziej świadomie kredyt. Nie zdziwisz się wtedy np. po 5 latach, że masz opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu. W momencie brania kredytu ta informacja nie była dla Ciebie ważna, ale po kilku latach może być istotna.

 

Jakie mamy koszty związane z kredytem?

W porównywarkach zazwyczaj są wyszczególnione dane odnośnie oprocentowania i prowizji. Często nie są wymieniane inne dane, które także mają znaczenie dla całościowego kosztu kredytu. Oczywiście oprocentowanie jest ważne i pamiętaj, że może być ono stałe lub zmienne. Na dzień dzisiejszy stopy procentowe to 0,5% i szansa, że zostaną jeszcze obniżone istnieje, ale w przeciągu 5-10 lat, a tym bardziej 30 lat jest bardziej prawdopodobne, że stopy procentowe wzrosną. Stałe oprocentowanie jest ograniczone w ofertach bankowych, gdyż jest ono ustalane na okres 5 lat. Po tym okresie dostajesz propozycję nowego stałego oprocentowania lub przechodzisz na oprocentowanie zmienne, czyli WIBOR plus marża. WIBOR jest to zmienna stopa procentowa i jest uzależnione od stóp procentowych. Może być na okres 3 lub 6 miesięczny. Oznacza to, że jeśli mamy WIBOR 3 miesięczny i po tym okresie zmieni się stopa procentowa to Twoja rata również się zmieni. W przypadku 6 miesięcy bank po takim okresie aktualizuje wysokość Twojej raty uwzględniając aktualne stopy procentowe. Nie mamy na to wpływu, ponieważ ustala to Rada Polityki Pieniężnej. Mamy wpływ na to czy wybierzemy bank, który daje ofertę z Wiborem 3 lub 6 miesięcznym lub czy wybierzemy bank, który daje stałe oprocentowanie. Wybierając zmienne oprocentowanie mamy większy wybór banków i lepsze warunki niż przy stałym oprocentowaniu. Jest to związane z tym, że stałe oprocentowanie jest bezpieczniejsze, niż zmienne oprocentowanie i za to bezpieczeństwo musimy zapłacić.

 

Marża banku

Marża to tą chwilę waha się pomiędzy 1,6-3,5% jeżeli mówimy o kredycie na cel mieszkaniowy. Średnio pomiędzy 2-3% na dzień dzisiejszy. Przy 10% wkładu własnego te marże są znacząco wyższe w większości banków niż przy 20% wkładu własnego. Tak naprawdę na marże wpływa kilka czynników. Jednym z nich jest właśnie wysokość wkładu własnego. Bank zabezpiecza się na niewielkiej różnicy kredytu do wartości nieruchomości to bardziej ryzykuje. Jeśli bierzesz 300 tysięcy kredytu, a nieruchomość jest warta 400 tysięcy to bank ma bufor 100 tysięcy. W przypadku, gdy bierzesz 300 tysięcy kredytu, a nieruchomość jest warta milion złotych to bank ma 700 tysięcy różnicy w przypadku, gdyby odpukać musiał licytować Twoją nieruchomość. Pole do ściągalności jest w tym momencie większe, bo ma większy majątek zabezpieczony i ryzyko banku jest mniejsze. Jeżeli bank mniej ryzykuje to może dać Tobie tańszy kredyt, dlatego też kredyty hipoteczne są tańsze od zwykłych kredytów konsumenckich, ponieważ kredyt jest zabezpieczony. Mamy tu dodatkowe aktywo, które można zwindykować w przypadku, jeżeli dany kredytobiorca nie spłacał kredytu.

 

Wpływ na marże ma również wybór dodatkowych produktów. Są to warunki promocji, które określają, że w przypadku wykupienia ubezpieczenia na życie marża jest atrakcyjniejsza. Ubezpieczenia na życie w skali roku kosztuje 0,3-0,4%, więc może się okazać, że skorzystanie z tej promocji będzie się opłacać pomimo dodatkowej raty opłaty za ubezpieczenie na życie. Całościowo te warunki mogą być konkurencyjne w porównaniu do tych bez promocji lub do warunków w innym banku. Kolejnym produktem, który często obniża marże jest karta kredytowa. W zależności od banku po prostu jest przyznana z limitem 1000-5000-10 000 zł, ale są też banki wymagające używania tej karty i tego, aby były na niej płatności regulowane terminowo. Największe obniżki marży daje deklaracja wpływu wynagrodzenia. Zabieramy, wtedy kredyt w banku i deklarujemy u pracodawcy, że moja wynagrodzenia mają być przelewane na moje konto bankowe, które mam założone u kredytodawcy. Jest to atrakcyjne dla banków, ponieważ duża ilość klientów przyzwyczaja się do banków, na który wpływa wypłata. Jest to istotne, aby przekonać klienta do swoich innych produktów np. kredytu konsumenckiego na auto, wycieczkę, remont czy inne działania. Dużo banków na tym bazuje. Oferują tanie kredyty hipoteczne, ale mają droższe kredyty gotówkowe lub odwrotnie.

Podsumowując na marże banku najbardziej wpływają takie kwestię jak ilość wkłady własnego, wpływy lub wynagrodzenia na koncie w tym banku oraz produkty dodatkowe takie jak karta kredytowa, ubezpieczenie nieruchomości, o którym będzie za chwilę.

 

Jeżeli wiemy jakie mamy oprocentowanie kredytu, otrzymujemy decyzję kredytową i uruchamiamy kredyt, a rata kredytu jest inna niż przedstawiona przez bankiera lub pośrednika kredytowego oznacza to, że występuje podwyżka oprocentowania kredytu przez kilka pierwszych miesięcy do wpisu hipotek w księgę wieczystą. Jest to tzw. ubezpieczenie pomostowe, które w zależności od banku wynosi od 0,05% do nawet 2,5% w skali roku. Mając taki kredyt na 300 tysięcy to przez pierwsze 2 do 6 rat będzie wyższe o kilkaset złotych. W przypadku 300 tysięcy to około 200-250 zł. Dzieje się tak w przypadku zakupu na rynku wtórnym i jest to, aż tak znaczące. Kupiłeś nieruchomość i księga wieczysta jest lub będzie zakładana. Od razu jest robiony wpis hipoteki na rzecz banki i zanim sąd rozpatrzy Twój wniosek mija do pół roku, a średnio 3 miesiące. W niektórych miastach sądy działają bardzo długo, ale są też miasta, gdzie działa to sprawnie. Ubezpieczenie pomostowe zabezpiecza bank dające pewność, że ich pieniądze są dobrze ulokowane. Bank uruchamia pieniądze dla zbywcy, Ty zostajesz właścicielem nieruchomości, formalnie bank nie ma jeszcze łapy na Twoim mieszkaniu lub domie. Wniosek o wpis do hipoteki został wniesiony, ale nie został jeszcze rozpatrzony przez sąd. Przez te kilka miesięcy jest pobierane ubezpieczenie pomostowe, ponieważ jeżeli odrzucisz wniosek o wpis do hipoteki to bank zostaje na lodzie. Bank wydał pieniądze, ale nie ma zabezpieczenia na hipotece. Jedyna co może zrobić to egzekwowanie Ciebie, ale jeśli okaże się, że sprzedałeś nieruchomość i uciekłeś na Bahama to bank ma problem. Po to jest to ubezpieczenie, bo jeśli z jakiś przyczyn nie dojdzie do przepisania własności i założenia księgi wieczystej wpisu hipoteki na rzecz banku to bank odzyska pieniądze od ubezpieczyciela. Po kilku miesiącach to ubezpieczenie nie będzie już Ciebie dotyczyć.

W przypadku zakupu na rynku pierwotnym w trakcie budowy przez jej okres będziesz miał ubezpieczenie pomostowe. Dodatkowo wyższe raty kredytu będziesz płacił jeszcze dłużej. Po roku otrzymasz klucze od dewelopera to często mija od 3 do 12 miesięcy zanim deweloper zorganizuje wszystkie dokumenty np. samodzielność lokalu, pozwolenia. Od tego czasu jest jeszcze czas na rozpatrzenie wniosku przez sąd, założenie księgi wieczystej. Może się okazać, że jeszcze przez pół roku od aktu przeniesienia własności masz wyższą ratę. Przykładowo w kwietniu odbierasz kluczę, a w umowie deweloperskiej jest zapis o tym, że termin przeniesienia aktu to koniec roku. Okazuje się, że deweloper się pospieszył i jest to październik. Podpisujecie akt i idziesz do banku dokument o wpis do hipoteki. Zostają wysłane wniosek do sądu o założenie dla Ciebie księgi wieczystej oraz o wpis do hipoteki na rzecz banku. Czekasz kolejne 3-6 miesięcy, aż wniosek zostaje rozpatrzony. Po pozytywnym rozpatrzeniu bank obniża Tobie oprocentowanie kredytu do docelowej wartości. Pamiętaj, jeśli kupujesz na rynku pierwotnym, że ubezpieczenie pomostowe jest znaczącym kosztem. Na rynku pierwotnym atrakcyjna jest oferta ING, gdzie jest najniższe ubezpieczenie pomostowe, tylko 0,05%. Przeważnie mają też atrakcyjne marże, więc przy 20% wkładu własnego na rynku pierwotnym jest to chętnie wybierany bank, choć nie zawsze. Nie ma on najniższej marży, ale jest konkurencyjna.

 

Kolejnym kosztem są opłaty początkowe, które przeważnie są nazwane prowizją. Oscyluje od 0-5%, a zazwyczaj od 1-3% od kwoty kredytu. Przykładowo, kiedy bierzesz kredyt na 500 tysięcy to możesz zapłacić średnio od 5 do 15 tysięcy. W części banków jest szansa, że te koszty skredytujesz. Jednak załóż sobie, że będziesz musiał je ponieść z własnej kieszeni. Te środki musza być często zagwarantowane na koncie, żeby bank uruchomił kredyt. Występują tutaj ciekawe chwytu marketingowe, które robi PKO BP lub PKO SA. Sprzedają oni ubezpieczenie od utraty pracy, które kosztuje 2-3,25% od kwoty kredytu. Jest to inaczej nazwana prowizja, ale często w rankingach jej nie widać. Wtedy widzimy, że ten bank ma prowizję zero, bo jest to przecież ubezpieczenie, a nie prowizja. Płacisz na początku ponad 3% opłaty od kredytu, która wygląda jak prowizja według zapisu w banku tą prowizją nie jest. Warto zatem dopytać jakie są koszty początkowe kredytu. Nie tylko prowizja, ale całe koszty początkowe. Przykładowo Alior Bank ma ofertę z prowizją lub mniejszą prowizją plus 5% ubezpieczenia na życie płatne z góry jednorazowo. Przy 500 tysiącach 5% to 25 tysięcy składki na ubezpieczenie na życie. Płatne jednorazowo przy kwocie kredytu lub jest ona skredytowana.

Pamiętaj, że jeśli bierzesz kredyt hipoteczny to jest on zabezpieczony nieruchomością, którą trzeba ubezpieczyć od ognia i innych zdarzeń losowych. W zależności od banku składki bywają różne. Część banków jako wariant promocji, wymaga, aby wybrać ich ubezpieczenie przez okres kilku lat lub okresu trwania całej umowy. Jednak polecam pomyśleć o zewnętrznym ubezpieczeniu nieruchomości. Z tym, że ubezpieczenie murów musi być z cesją na rzecz banku z informacją, że w przypadku gdyby coś się stało, to w pierwszej kolejności towarzystwo ubezpieczeniowe zgłasza się do banku. Ustala czy przelać im pieniądze, czy przelać Tobie. Pamiętaj o tym, że bank wymaga podstawowego ubezpieczenia nieruchomości, nie wymaga ubezpieczenia środków, to jest ważne dla Ciebie, bo często klienci myślą, że mają w pełni zabezpieczoną swoją nieruchomość. Okazuje się, że mają np. podstawowe ubezpieczenie murów, które wymaga bank. Jaka jest różnica? Jeżeli nie ubezpieczysz wnętrza, to może się okazać, że będziesz mieć pożar w środku, czy włamanie, to towarzystwo ubezpieczeniowe nie wypłaci Ci pieniędzy, bo ubezpieczyłeś tylko mury. Ważne jest, aby ubezpieczyć też wnętrze, ponieważ przy każdym nieszczęśliwym wypadku dostaniesz pieniądze na remont, na koszty poszukiwania szkody, kiedy się okazuje, że ktoś Cię zalewa. Pamiętaj też o OC – odpowiedzialność cywilna. Mieszkasz w mieszkaniu na wyższym piętrze, pęknie Ci rura i zalewasz sąsiadów i właśnie po to jest OC, aby potem mieć z czego zapłacić poszkodowanym. Polecam też skorzystać z home assistant, czyli jest to tzw. złota rączka. Kiedy zepsuje się elektryka, bądź hydraulika to za 20-40 zł rocznie masz 2 wizyty każdego ze specjalistów, gdzie przy każdym takim pogotowiu elektrycznym, czy hydraulicznym zapłacisz mniej, niż za zgłoszoną prywatnie usługę. Mówię o tym, bo chcę abyś wiedział, że bank wymaga całkowitego ubezpieczenia, bo w ten sposób zabezpiecza swój interes, a Twój interes jest w Twoim interesie. Kolejnym ubezpieczeniem, który wymaga bank jako warunek promocji jest ubezpieczenie na życie. W zależności od banku może być wymagane przez cały okres kredytowania lub przez pierwsze trzy albo pięć lat trwania produktu kredytowego, a później możesz z niego zrezygnować. Zależnie od zapisów z umowy różny jest czas wymagania. Przeważnie ubezpieczenie jest płacone w składce miesięcznie, czyli od 20-50 zł za każde 100 tys. kredytu płacisz miesięcznie do raty. Jest to plus, że składka jest liczona od salda kredytu, czyli jak bierzesz dzisiaj kredyt na okres 30 lat, dzisiaj do spłaty masz 300 tysięcy to płacisz 90 zł tego ubezpieczenia. Minie 10 lat i do spłaty masz już tylko 200 tysięcy kredytu to nie płacisz 90 zł tej składki tylko 60 zł, więc co roku ta składka maleje. Uważam, że zewnętrzne ubezpieczenia dobrze dobrane są lepsze niż bankowe, ale są droższe i wymagają też ankiety zdrowia, a u niektórych klientów jest to trudniejsze do zorganizowania. Jeżeli w ankiecie wyjdą jakieś poprzednie choroby i ryzyko ubezpieczeniowe wzrośnie składka będzie droższa. Jeżeli jesteś osobą do 40 roku życia jest szansa na lepsze ubezpieczenie zewnętrzne niż bankowe, a po 40 raczej te bankowe są tańsze, bo są to ubezpieczenia grupowe. Często mają więcej wykluczeń i mniej szans na wypłatę świadczenia niż ubezpieczenia prywatne. Jest to kwestia sprawdzenia, jednak pamiętaj przy tym, że jest to warunek promocji i lepiej wziąć te ubezpieczenie, bo i tak będzie tańsze niż rata bez promocji.

Wcześniej mówiliśmy o koncie w banku i wpływie wynagrodzenia, ale nie powiedziałem o tym, że to konto może być też płatne. Również karta może być płatna, jeżeli nie robisz 3-5 transakcji miesięcznie lub za jakąś daną kwotę. Koszty tego konta bankowego przeważnie są darmowe, ale karta kosztuje 3-5 zł. Występują też konta luksusowe, premium potrafią kosztować nawet 50 zł miesięcznie, na szczęście mało jest takich ofert. Karta kredytowa to dodatkowy produkt występujący w części banków. Chcą oni, żeby zamknąć karty kredytowe, bo nie wydamy Tobie kwoty kredytu około 289 tysięcy, ale jeśli weźmiesz 289 tysięcy kredytu to damy Ci kartę kredytową na 10 tysięcy zł, ale to musi być nasz karta. Dzieje się tak, bo banki wymagają spłaty jakieś karty kredytowej, jakiegoś limitu w koncie, a dają własne karty jako warunki promocji. Jeśli chcesz akceptujesz to, jeśli nie szukasz dalej ofert w innym banku. Zauważyłem, że ludzie boją się karty kredytowej, bo nigdy z niej nie korzystali bądź słyszeli, że ktoś źle z niej korzystał i później płacił odsetki. Zgadzam się, że zrozumienie mechanizmu karty kredytowej nie jest najprostsze, ale jeśli się zrozumie ten mechanizm to jest to fajne narzędzie do darmowego obrotu gotówki, pod warunkiem, że pieniądze gdzieś się odkłada i myślę, że to jest problem. Kartą dobrze się płaci, bo nie odczuwamy ubytku gotówki i nie wiemy ile dokładnie wydaliśmy, dlatego należy cały czas kontrolować swoją sytuację, bo jest to jakieś ryzyko. Jest powód, dla którego banki chętnie dają karty kredytowe do ofert promocyjnych, bo liczą, że dzisiaj może nie potrzebujesz, ale za jakiś czas może zechcesz ją wykorzystać. Jeśli nie będziesz jej spłacać w terminie, to bank naliczy Ci odsetki i zarabia dodatkowe pieniądze. Karty kredytowe obniżają też procent kredytu jednakże niewiele. W niektórych bankach jest to konieczny warunek promocji. Weź pod uwagę jedną rzecz, że karta kredytowa kiedy nie jest używana aktywnie, to po roku ma opłatę odnowieniową rzędu 20-100 zł, więc nie jest to duża kwota i tak na prawdę do kwoty poniżej 200 tys. posiadanie karty kredytowej często nie jest uzasadnione ekonomicznie. Jest warunek promocji, ponieważ może się okazać, że te karty kredytowe obniżają 0,1%, czyli mniej więcej tyle ile by kosztowała karta nieobsługiwana, więc warto to przeliczyć.

Jest jeszcze koszt wcześniejszej spłaty, czyli tzw. koszt prowizja, opłata rekompensacyjna za wcześniejszą spłatę kredytu i tu są dwa warianty. Jeżeli masz kredyt ze zmienną stopą procentową to maksymalnie bank może mieć opłatę za wcześniejszą spłatę przez 3 lata od podpisania umowy kredytowej. Przykładowo dzisiaj podpisuję, wziąłem kredyt na 300 tys. za rok mam 100 tys. gotówki i chce nadpłacić kredyt. Opłata 2% za wcześniejszą spłatę, to te 2% płacę nie od kwoty przyznanej umowy tylko od kwoty nadpłacanej, czyli w tym przypadku 100 tys. Zł, czyli 2 tys. Zł jednorazowo zapłacę, więc faktycznie w tym przypadku 98 tys. Zostanie nadpłacone, a niecałe 2 tys. Są też banki, w których te nadpłaty są darmowe częściowo lub od pierwszego dnia można w całości spłacić kredyt bez żadnych dodatkowych opłat, więc od tego kosztu wcześniejszej spłaty często też zależy to jakie banki dla klienta wybieramy, bo to co wspomniałem na początku, czy ma w planach większy dopływ gotówki. Jeżeli wiem, że będzie jakaś sprzedaż majątku lub nie wpływa to na to czy ten koszt jest ważny czy nie. Przy stałym oprocentowaniu musisz wiedzieć, że koszt opłaty za wcześniejszą spłatę czyli tzw. prowizje rekompensacyjnej może obowiązywać przez okres trwania stałego oprocentowania. Dla przykładu masz stałe oprocentowanie na 5 lat, to przez 5 lat występuje ta opłata za wcześniejszą spłatę. W niektórych bankach mówią, że darmowe są nadpłaty, ale nie całkowita spłata. Jest tutaj wyjątek, bo stare oferty PKO OBP zanim weszło to rozporządzenie o tym, że maksymalnie opłaty za wcześniejsza spłatę mogą być przez 3 lata przy zmiennym oprocentowaniu, to PKO OBP mówiło: przez dwa lata jest opłata za wcześniejszą spłatę 2%, a później można nadpłacać bez opłat. Tak, tylko, że tam jest zapis, że całkowita spłata kosztuje 1,5%, a co za tym idzie? Jeżeli masz gotówkę to jednego dnia spłacasz te 199 tys. a w następnym miesiącu 1000 i od tego 1000 płacisz tylko opłatę za wcześniejszą spłatę, więc to można sobie gdzieś tam ominąć. Natomiast jeżeli sprzedajesz nieruchomość i kupno jest kredytowe, albo Ty chcesz przenieść kredyt do innego banku wtedy tej opłaty za wcześniejszą spłatę niestety nie ominiesz. Będziesz musiał jĄ zapłacić, więc koszt wcześniejszej spłaty jest pomijany przez klientów, a uważam, że jest to rzecz na którą warto zwrócić uwagę. Niejeden klient był zły na to, że musiał zapłacić opłatę na do widzenia dla banku, ale taką podpisał umowę. Wiedział co podpisuje i na taką ofertę banku się zdecydował. Często ktoś nie myśli, że w przeciągu dwóch trzech, pięciu lat będzie sprzedawał tą nieruchomość. Życie pokazuje bardzo często klienci po kilku latach wracają do mnie. Kupili sobie mniejsze mieszkanie, lub powiększyła im się rodzina, ślubowali, mają dzieci i zamiast kawalerki chcą wybudować dom, kupić większe mieszkanie, a poprzednie mieszkanie sprzedać bądź wynająć.

Z kosztów kredytowych jest jeszcze koszt wyceny nieruchomości, czyli inaczej operat szacunkowy. Ważne jest aby polecać wycenę do zewnętrznych biur rzeczoznawców. Mamy dobrych rzeczoznawców, albo nie jak w każdym zawodzie. Jednakże nie każdy bank akceptuje wycenę zewnętrzną i może się okazać, że czasem , że jesteś zmuszony płacić za wycenę banku. Jeżeli można to lepiej złożyć, opłacić raz wycenę, którą można złoży do kilku banków. Jest to kwestia banku, ale koszt wyceny lokalu mieszkalnego to jest przeważnie między 400-600 zł. Koszt wyceny szeregu czy domu to jest koszt 700-1000 zł. Jest jednym z niewielu kosztów, który będziesz musiał ponieść zanim podpiszesz umowę kredytową oraz dostaniesz decyzję ostateczną. Są banki, które zrobią wycenę na swój koszt, ale przy podpisaniu umowy kredytowej będziesz musiał ponieść ten koszt za to, że bank zrobił tę wycenę wcześniej. Jeszcze część banków ma koszty za inspekcję budowy, to koszt inspekcji rozliczenia transz, dotyczą rynku deweloperskiego w trakcie budowy. Dotyczą także wnioskowania o remont. W momencie jeśli wnioskujesz o budowę, czyli w momencie kiedy kredyt jest wypłacany w transzach. Występują tutaj dwie kwestie. Pierwsza mówi o tym, że jeśli masz kredyt wypłacany w transzach to przez ten czas masz tzw. okres budowlany. Inaczej mówiąc okres karencji kapitału i płacisz tą samą ratę odsetkową. Co jest plusem i minusem w zależności jak na to spojrzeć dlaczego? Bo jeżeli masz okres budowlany i np. wziąłeś kredyt na okres 30 lat, ale 2 lata masz okres budowy to faktyczna rata będzie liczona i zdolność dla okresu 28 lat, bo te 2 lata to jest okres odsetkowy. W związku z tym jak dzisiaj wziąłeś kredyt na 300 tys. to przez te 2 lata płacisz tylko same odsetki od kwoty uruchomionej kredytu. Oczywiście w transzach będzie tam najpierw odetka liczona od 50 tys. od 100 tys. w zależności od harmonogramu płatności dla dewelopera, czy brania transz na budowę. Ważne jest, że dopiero po tych dwóch latach zamiast okresu karencji przejdziesz do okresu spłaty kredytu. Dopiero po tych dwóch latach te 300 tys. Zaczyna iść w dół. Przez te dwa lata płaciłeś tylko odsetki, była niższa rata, ale płaciłeś tylko same odsetki, a co za tym idzie, kredyt stał w miejscu, a dopiero teraz zaczynasz go spłacać. Dlaczego to jest dobre i dlaczego to jest złe? Dobre jest to z tego względu, że przez ten okres budowy płacisz niższą ratę, bo tylko odsetki od wykorzystanej kwoty, jeżeli deweloper kupuje za 300 tys. i wymaga 5 transz po 60 tys. to pierwszy jest wkład własny. Płacisz odsetki od np. 30 tysięcy, czyli jakieś 100 zł w racie, później jest kolejne 60 tys. To już masz łącznie 90 tys. Bo pierwsze 30 tys., było Twojego wkładu własnego, wpłaciłeś już jakieś 400 zł odsetek i tak dalej. Ta rata idzie powoli w górę, zwłaszcza, że kupujesz coś na rynku deweloperskim, a obecnie wynajmujesz mieszkanie to weź pod uwagę sobie te czasy płacenia samych odsetek, bo może się okazać, że poza opłatą za najem, płacisz ratę odsetkową. W momencie, kiedy otrzymujesz klucze, cały kredyt jest uruchomiony, to nie dość , że płacisz za najem, bo musisz wyremontować mieszkanie żeby się przeprowadzić, płacisz pełną ratę jeszcze z ubezpieczeniem pomostowym i jeszcze musisz wykańczać mieszkanie. Powoduje, że Twój budżet, Twoja płynność finansowa może zostać nadwyrężona, więc pamiętaj o tym kupując. Plusem jest też to, że wydajesz niewielką kwotę, a bookujesz sobie mieszkanie za ileś set tysięcy i zyskujesz na tym na czasie. Niestety deweloper tutaj posiłkuje się Twoimi pieniędzmi i buduje z Twoich środków, Twojego kredytu. Idąc za tym dalej, każde kolejne transze będą uruchamiane, duża część banków za inspekcję, czy deweloper działa zgodnie z harmonogramem. Kasuje Ciebie dodatkowe 200-250 zł za każdą inspekcję, czyli to jest tak naprawdę opłata za transzę, cześć banków tej opłaty nie pobiera, ale duża część banków pobiera. Jeżeli kupujesz od jakiegoś dużego polskiego dewelopera, to często masz ten harmonogram 10 razy po 10%, czyli tych transz jest dużo z rzędu i każde 200 zł na te ilość transz plus wycena, plus jeszcze transze weryfikujące Twój remont, bo po remoncie ktoś też przyjeżdża, żeby sprawdzić czy faktycznie wykończyłeś to mieszkanie. Powoduje to , że w tych samych transzach możesz zapłacić też 1000-3000 tys. dodatkowych środków, więc miej to na uwadze planując zakup nieruchomości. Są to wszystkie koszty kredytowe, ale zostały jeszcze koszty transakcyjne. Z kosztów kredytowych jeszcze będziesz musiał złożyć wniosek o wpis hipoteki, to jest 200 zł za wniosek i 19 zł podatku, ale także z kosztów transakcyjnych masz notariusza przy rynku pierwotnym będzie sam notariusz może jeszcze wcześniej umowa deweloperska, gdzie koszt umowy deweloperskiej to jest 700-1000 zł . Koszt notariusza plus koszt taksy wraz ze wszystkim opłatami to będzie około % od kwoty zakupu. Uogólniając w Internecie jeżeli chcesz poszukać, znajdziesz maksymalne kwoty cen taksy notarialnej, które są uzależniane od kwoty transakcji, koszt umowy deweloperskiej to jest 800-1000 zł to jest koszt ponoszony przez Ciebie, drugie tyle ponosi deweloper. Później koszt umowa przeniesienia własności, Czyli ta umowa ostateczna tutaj koszt będzie ok. 2-4 tys. zł plus wniosek o wpis hipoteki. Jednakże jeśli kupujesz na ryku wtórnym, od osoby prywatnej to poza kosztem notariusza masz też koszt podatku PCC, jeden w wysokości 2% od ceny transakcyjnej. Warto przed zakupem nieruchomości dobrze to sobie wszystkie koszty przeliczyć, a przede wszystkim zbadać swoją zdolność kredytową żeby wiedzieć jakich nieruchomości poszukiwać. Jeżeli jesteś z Poznania śmiało dzwoń umówimy się na indywidualne spotkanie, żeby przygotować Ciebie do kredytu i przeprocesować przez całe formalności byś uśmiechnięty wprowadził się do swojego nowego mieszkania lub wynajął je innym osobom. Jeżeli jesteś z poza poznania to też zapraszam do kontaktu dużo rzeczy jesteśmy w stanie załatwić zdalnie później jest szansa też na dojazd, któregoś z moich pracowników, czy też działanie przez znajomych w innych miastach.

Do usłyszenia,

Janusz Grabowski

 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *