Odpowiedzi na najczęstsze pytania do eksperta kredytowego

W dzisiejszym odcinku podcastu poznasz odpowiedzi na następujące pytania:

  • czy łatwiej skredytować dom, czy mieszkanie?
  • czy możemy budować na jednej działce, ale podzielić je na 2 działki?
  • czy można mieć 2 kredyty hipoteczne lub więcej?
  • czy dochód z najmu jest brany do zdolności kredytowej i ile czasu muszą być dochody z najmu? jak patrzą na ten rodzaj dochodu banki?
  • jaka jest najlepsza forma do rozliczania najmu?
  • czy podnajem jest lubiany przez banki?
  • jak liczyć stopę zwrotu zw momencie, kiedy brałeś kredyt hipoteczny?
  • czy można kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym (jeszcze nie spłaconym u sprzedającego) ?
  • co zrobić jeżeli w dziale III księgi wieczystej jest wpisane roszczenie o opłatę przekształceniową związaną z przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności?

 

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: jagrab@gmail.com

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

Wolisz czytać niż słuchać? Proszę bardzo:

Janusz Grabowski podcast

O możliwościach w  nieruchomościach. Sprawdzone i dobre porady dotyczące zakupu i kredytowania nieruchomości. Zapraszam do słuchania.

Dzisiaj odpowiem na kilka pytań dotyczących różnych form kredytowych, w których czasem mniej lub bardziej się udzielam. Zagadnienia są bardzo ciekawe i warto je usystematyzować, aby wiedzieć jak na nie reagować.

Co łatwiej skredytować dom czy mieszkanie?

Teoretycznie jest to ten sam proces, ale trochę trudniej skredytować dom. Dzieje się tak, ponieważ w niektórych bankach uznaje się, że koszt utrzymania domu jest wyższy niż koszt utrzymania mieszkania. Zazwyczaj jest to zdrowo rozsądkowe podejście, choć nie zawsze. Co za tym idzie bank przykładowo na mieszkanie da Tobie zdolność 500 tysięcy, natomiast na zakup domu zdolność będzie wynosić 450-460 tysięcy. Jest to związane z tym, że koszt utrzymania mieszkania według wskaźników banków to 500 zł, a koszt utrzymania domu to 800 zł średnio miesięcznie. Stąd różnica w zdolności kredytowej. Dodatkowo ze względów formalnych, także jest trochę trudniej uzyskać dokumenty od zbywcy, jeśli chodzi o zakup domu. Trzeba załatwić wypis i wyrys z rejestru gruntów czy zaświadczenia o przeznaczeniu terenu oraz zaświadczenie, że dana działka nie jest lasem z Nadleśnictwa.

Często kupujemy stary dom (poniżej 2000 roku budowy) albo nawet powiedziałbym poniżej lat 80-tych XX wieku.  Zdarza się wtedy, że nie ma dokumentów oraz brakuje rzutów, których banki oczekują. Można oczywiście załatwić nowe inwentaryzacje, obmiar pomieszczeń, które zrobi rzeczoznawca lub geodeta, jednakże wymaga to czasu, który jest wydłużony dla osoby załatwiającej kredyt, a także dodatkowych kosztów. Wycena domu jest zazwyczaj droższa niż wycena mieszkania. Dzieje się tak, ponieważ rzeczoznawca wycenia zarówno działkę jak i dom ewentualnie dom w trakcie budowy z określonym stanem zaawansowania na dzień bieżący

 

Czy możemy budować na jednej działce, ale podzielić ją  na dwie działki?

Jeżeli zabezpieczenie zamierzamy zrobić na dwóch działkach, na których jest ta sama księga wieczysta to konieczna jest decyzja podziałowa na sprostowanie numeru działek i docelowo po załatwieniu kredytu dwie działki będą obciążone hipoteką. W najgorszym przypadku może być kłopot  z tym, że bank nie wyrazi zgody na dołączeniu drugiej działki z tego względu, że saldo kredytu jest wyższe niż wartość jednej działki. Jeżeli zamierzasz za jakiś czas sprzedać połowę działki, wydzielić ją, zostawić dla dzieci, dać komuś w darowiźnie, czy zrobić z nią jakieś inne rzeczy to warto pomyśleć, czy nie lepiej w pierwszej kolejności podzielić działkę, załatwić sprawy formalne, wydzielić drugą połówkę działki na oddzielną księgę wieczystą i dopiero wnioskować o kredyt na budowę na połowę działki, którą zamierzasz zostawić. Taka sytuacja ma swoje plusy. Dzięki temu połowa działki jest zabezpieczona, druga połowa jest czysta. Masz większe pole manewru co z nią zrobić. Minusy, musisz już teraz załatwiać podziały i kwestie formalne, które trochę trwają. Dodatkowo dochodzą koszty obsługi geodety, dodatkowych mapek, podziałów i tym podobnych rzeczy. Uwierz warto to zrobić, pomyśleć o tym już teraz niż na ostatnią chwilę i zabezpieczyć całą działkę. Nawet jeśli okaże się, że na działkę warto by dać drugą jako zabezpieczenie, to lepiej mieć je już wydzielone łatwiej będzie później wszelkie inne rzeczy sformalizować.  Oczywiście to moje zdanie i zrobisz jak będziesz uważać.

Czy można mieć 2 kredyty hipoteczne lub więcej?

Musisz mieć świadomość, że z każdym kolejnym kredytem hipotecznym będzie trudniej o zawarcie kolejnego.  Połowa banków komercyjnych zaakceptuje wniosek o trzeci produkt hipoteczny, ale powyżej tej liczby zaczyna już być pod górkę.  Wszystko jeszcze zależy czy np. dochodem głównym jest najem nieruchomości mieszkalnych, czy usługi nie związane z nieruchomościami, umowa o prac ę lub działalność gospodarcza. Jeżeli wnioskując, przykładowo o czwarty kredyt hipoteczny,  nasz dochód z umowy o pracę to 3000 zł, a z najmów wynosi 10 000 zł, w tym momencie,  istnieje duże ryzyko, że bank odrzuci Twój dochód, bo  stwierdzi, że kupujesz na cele inwestycyjne, czyli pod wynajem. Oczywiście są banki, które to zaakceptują, ale jeżeli miałbyś przykładowo dochód 5000 zł z umowy o pracę, czyli z działalności w ogóle niespokrewnionej z rynkiem nieruchomości, a dochód z najmu to jest kilka dodatkowych tysięcy lub nawet go nie wykazujesz to zdolności wystarczy Tobie z tej umowy o pracę, czyli z działalności. Wtedy o wiele prościej jest uzyskać kredyt na zakup kolejnej nieruchomości pomimo posiadania kilku produktów hipotecznych. Warto mieć to na uwadze tym bardziej, że są banki, które np. na trzeci kredyt zwiększą wkład własny np. z 10 na 20 procent jak to robi Mbank. Dodatkowo przy czwartej hipotece nawet na kolejne 10 procent, a piątego kredytu hipotecznego już nie dadzą chyba, że masz działalność gospodarczą to wtedy możesz wnioskować o kredyt na działalność gospodarczą. Natomiast w przypadku kredytu hipotecznego na osobę prywatną pierwsze 2-3 kredyty są możliwe, więc jeżeli myślisz długofalowo o stworzeniu sobie portfela nieruchomości na wynajem warto spotkać się z dobrym pośrednikiem kredytowym, który zna rynek nieruchomości i sam inwestuje w najem, żeby wiedzieć, od których banków na początku zacząć. Przykładowo wspomniany wcześniej Mbank czy Santander akceptują trzy produkty hipoteczne. Uważam, że mimo czasem nie największej konkurencyjności rynkowej może lepiej uznać, że jest to jeden z pierwszych banków, w którym  się zatowarujemy  bo i tak jak już będziemy mieć 3 4 nieruchomość to oni nam tego kredytu nie dadzą, a inne banki tak. Kolejną rzeczą jest to, że część banków ma swoje wewnętrzne ograniczenia maksymalnego volumenu posiadanych kredytów hipotecznych. Przykładowo są banki, które ograniczają zdolność do wzięcia kolejnych kredytów, ponieważ klient ma już 3 – 4 inne kredyty. Innym kryterium jest suma kwoty zaciągniętej w banku np. 3 – 4  miliony złotych lub klient może mieć tylko 500 tysięcy, milion złotych, dwa miliony z złotych w naszym banku, ale może mieć innych produktów o wiele więcej. Warto zwracać na takie kwestię uwagę jeśli myślimy długofalowo o tym, żeby powiększać ilość nieruchomości w swoim portfelu bo ewentualną alternatywą jest hipoteka łączna. Oznacza ona, że mamy 3 – 4  kredyty hipoteczne konsolidujemy te wszystkie hipoteki pod zabezpieczenie mieszkań. BIK raportuje wtedy, że masz jeden kredyt na kwotę 1 mln, a nie 4 kredyty po 250 tysięcy. Jednak nie każdy bank to akceptuje taką hipotekę łączną. To kolejna kwestia, na którą warto zwracać uwagę.

Czy dochód z najmu jest brany do zdolności kredytowej i jak długo muszą być uzyskiwane dochody z najmu ? Jak patrzą na ten rodzaj dochodu banki?

Jeżeli to jest jedyny dochód to banki patrzą mało przychylnie, natomiast jeśli jest to dodatkowe źródło dochodu albo dodatek do zdolności kredytowej to wtedy jest to korzystniejsze dla kredytobiorcy. Bezpiecznie jest przedstawić ostatnie 12 miesięcy, a najlepiej pełen rozliczony rok jako dochód z najmu. Należy przygotować zliczony dochód z działalności z ryczałtu, a nie z działalności gospodarczej najmu, czy na zasadach ogólnych. Jest to korzystne, ponieważ większość banków liczy z ryczałtów 80-90 procent dochodu, który wpływa na konto nie uwzględnia kosztów, których nie księgujesz. Bardzo często widzę dochód na zasadzie ogólnych, gdzie np. na 10 tysięcy dochodu 7 tysięcy to są koszty i amortyzacja i bank wtedy przyjmuje 3 tysiące miesięcznie dochodu, a nie 10 tysięcy, które przyjąłby 10 z ryczałtu.

Jaka jest najlepsza forma rozliczania najmu?

Ryczałt jest najlepszą formą do rozliczania najmu i jeżeli budujemy zdolność kredytową, nie jest to może najbardziej opłacalne ze strony podatkowej, ale jak już nie raz wspomniałem w moich różnych podcastach jeśli płacisz podatki masz zdolność kredytową, nie płacisz podatków raczej tej zdolności nie posiadasz. Po 6 miesiącach można już wnioskować o kredyt uwzględniając zdolność kredytową z wpływami z najmu, ale muszą to być wpływy na konto, a nie rozliczenia do ręki. Teoretycznie jeśli mamy 6 miesięcy drugiej końcówki roku bank oprze się o PIT są szanse, jednakże jeżeli chcesz być pewien, że Twój najem zostanie zaakceptowany w dużej ilości banków musisz posiadać 12 miesięcy tego najmu rozliczanego. Na danej nieruchomości chociaż 10-11 razy wymagany jest wpływ na konto, najlepiej 12. Konieczna jest również umowa najmu oraz nieruchomość musi należeć do Ciebie.

Czy podnajem jest lubiany  przez banki?

Podnajem nie jest lubiany  przez banki zwłaszcza przy osobie prywatnej. Jednakże ważne jest 12 miesięcy dochodu. Jeżeli okaże się, że wynajmowałeś mieszkanie za 2 tysiące, a od ostatnich 3 miesięcy wynajmujesz za 3 tysiące złotych to i tak bank prawdopodobnie przyjmie 2 tysiące, ewentualnie średnią. Są małe szanse, że przyjmię nowy dochód. Przytaczając inną sytuację mam przykładowo mieszkanie od dwóch lat, które wynajmuję za 1000 zł co miesiąc, pół roku temu kupiłem dodatkowe mieszkanie i już mam dochód z najmu nie 1 tysiąc, ale 3 tysiące co miesiąc to, żeby te 3 tysiące zostały w pełni uwzględnione to w większości banków musi minąć 12 miesięcy od tego większego wpływu, czyli tak naprawdę jeśli mamy 3 miesiące wyższy wpływ na te 3 tysiące to musisz poczekać jeszcze 9 miesięcy, żeby cały 3 tysiące Twojego dochodu zostało przyjęte do zdolności kredytowej. Oczywiście są od tego małe odstępstwa, które powodują, że można zrobić coś więcej. Jednakże skoro słuchasz tego podcastu oznacza to, że jesteś człowiekiem przewidywalnym i chcesz się przygotować do rozsądnego wzięcia kredytu, dlatego zaznaczyłem na co warto zwrócić uwagę.

Jak liczyć stopę zwrotu nieruchomości w momencie, kiedy brałeś kredyt hipoteczny?

Przykładowo, kupiłem mieszkanie za 300 tysięcy, moja stopa zwrotu wynosi 8%, kredyt hipoteczny mam oprocentowany na 4%. Oznacza to, że zarabiam 4% w skali roku, czy to prawda? I tak i nie. Jeśli mówimy o nieruchomości to z całej nieruchomości zarabiasz na czysto 4% procent w skali roku, ale patrząc ile zaangażowałeś wkładu własnego, czyli np. 20% wtedy tak naprawdę zamiast 4% to Twoja stopa zwrotu to 20%. Jest to spowodowane tym, że zaangażowałeś tylko 1/5 swoich pieniędzy. Liczmy nawet, że 1/3 wartości nieruchomości to stopa zwrotu jest niższa bo dochodzą opłaty, akty notarialne, ubezpieczenia, podatki itp. to zawsze w tym przypadku warto zwrócić uwagę ROE, czyli zwrot kapitału własnego zaangażowanego, a nie na ROI zwrot z inwestycji. Trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie czy interesuje Ciebie czy Twoja nieruchomość zarabia 5% czy 20% w skali roku. Oczywiście im więcej tym lepiej, ale mnie najbardziej interesuje fakt, że jeśli zainwestuje w mieszkanie 50 tysięcy zł to czy ta kwota będzie mi się zwracać w dwa lata czy w dziesięć lat. Oczywiście jeśli ROI jest wyższe to prawdopodobnie zwrot z kapitału rocznego również będzie wyższy. Jednakże nie zawsze tak jest, dlatego warto zwrócić na to uwagę. Jeżeli weźmiesz kredyt z 20% wkładem własnym, ale na 10 lat może się okazać, że rata jest dużo, a co za tym idzie dochód z najmu jest w całości zjedzony przez wysokość raty kredytu. W przypadku kredytu na 20-30 lat robi się to bardziej spekulacyjnie i liczy się na to, że rata nie spadnie. Dochód z najmu nam zostaje i mamy wpływy pieniężne, więc tak naprawdę dochód z kapitału jest wyższy mimo, że w jednym i w drugim przypadku stopa zwrotu z nieruchomości jest taka sama. Trzeba sobie zatem zadać pytanie na czym zależy nam najbardziej. Na wyższym przepływie pieniężnym co miesiąc czy jak najszybszym pozbyciu się kredytu, żeby nieruchomość dawała tylko czysty dochód. Zawsze jeśli rozliczasz się na zasadach ogólnych możesz się amortyzować, księgować odsetki i inne koszty, ale to temat na inny odcinek.

Czy można kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym (jeszcze nie spłaconym u sprzedającego) ?

Bardzo często ludzie są zaskoczeni, a nawet przerażeni w momencie, gdy zbywca ma kredyt na nieruchomości. Zastanawiają się wtedy, czy ja mogą wziąć kredyt na zakup tego mieszkania, czy domu? Oczywiście, że tak. Jak to wygląda? Po podpisaniu umowy przedwstępnej, zbywca musi zorganizować opinię o saldzie kredytu, w którym powinno się pojawić kilka ważnych rzeczy, na które bardzo uczulam. W momencie, gdy pójdziesz do banku, złożysz pismo, to nie znaczy, że otrzymasz wszystko, co jest Ci potrzebne.  Uważam, że powinno to być ustandaryzowane, ale niestety nie jest. Chcąc uzyskać opinię o kredycie od banku powinienem dostać ją ze wszystkimi zapisami. Wiem, że w standardzie te opinie nie zawsze mają wszystkie rzeczy, które powinny zawierać. Znam to z własnego doświadczenia, ponieważ czekałem na opinię, po czym dostałem nie wszystko, co miało być zapisane mimo, że wspomniałem na infolinii, oczywiście bank powiedział, że tak nie mówiłem, widocznie się nie zrozumieliśmy. Zwracaj na to uwagę zwłaszcza jeżeli to jest PKO BP lub Getin Bank, gdzie teraz ilość oddziałów hipotecznych jest wręcz zerowa i na każdą opinię, którą się zamówi czeka się 2 tygodnie albo dłużej. Wyobrażasz sobie to podirytowanie, kiedy chcesz już zamieszkać w danym mieszkaniu lub sprzedać własną nieruchomość, czekasz na ten dokument, a wszystko inne jest załatwione albo nie, bo bank może wstrzymać pracę jak nie ma tej opinii i przychodzi ta opinia po 30 dniach i jest zła. Nie ma wszystkich zapisów, które powinny być. Jakie zapisy powinny być? Przede wszystkim numer umowy, kiedy była podpisana umowa, z jaką kwotą, jaki bank, przyda się też zapis na jakim numerze KW księgi wieczystej jest zrobione zabezpieczenie jednakże to mniej konieczne. Ważne jest żeby było saldo kredytu aktualne wraz ze wszystkimi opłatami za wcześniejszą spłatę oraz na dany dzień oraz numer konta technicznego do spłaty kredytu. Konieczne jest też konto techniczne, czyli konto do którego zbywca nie ma dostępu tylko i jest na spłatę kredytu. Dla przykładu uczulam przy PKO BP, bo ten bank z zasady nie ma rachunku technicznego, tylko jest rachunek do obsługi kredytu z konta własnego i żeby dostać opinię z rachunkiem technicznym, najpierw trzeba zawnioskować o aneks o dopisanie konta technicznego. Dopiero później można zawnioskować o opinię z numerem konta. Ostatni zapis bardzo istotny, na który banki zwracają uwagę tj. brak przeciwwskazań do zwolnienia zabezpieczenia, czyli inaczej mówić do wykreślenia hipoteki po spłacie całego kredytu. Reasumując, taka opinia kredytowa musi mieć trzy ważne zapisy: saldo kredytu do spłaty, numer kota technicznego do którego zbywca nie ma dostępu oraz informację, że bank zwolni zabezpieczenie czyli da list mazalny na wykreślenie hipoteki po spłacie całkowitym kredytu. Reasumując, tak, możesz kupić nieruchomość gdzie jest kredyt na zakup tej nieruchomości był przez poprzedniego zbywcę . Mając tą opinię w pierwszej kolejności, pieniądze idą na spłatę kredytu, a dopiero później reszta na konto zbywcy. Tak przeważnie banki chcą żeby transakcja wyglądała, czyli przykładowo kupuje coś za 500 tys. Jest na tym 350 tys kredytu, mój wkład własny jest minimalny do 10% , czy 50 tysięcy, czyli wpłacam 50 tysięcy liczmy do zbywcy, 350 tysięcy idzie na spłatę kredytu, po czym jak zbywca dostarczy papier, że kredyt został spłacony można wykreślać hipotekę. Następnie składasz wniosek jako wykreślenie hipoteki i wtedy Twój bank przelewa zbywcy brakujące 100tys. Bardzo często tak wygląda ten proces, na co warto uczulić zbywcę i siebie samego, że finalizacja całej procedury może potrwać trochę dłużej niż jakby tej hipoteki nie było wpisanej w dziale IV. Takie transakcje wchodzą w grę i jak najbardziej można je realizować.

Co zrobić jeżeli w dziale III księgi wieczystej jest wpisane roszczenie o opłatę przekształceniową związaną z przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności?

Dla przykładu mam mieszkanie, które ma grunt w użytkowaniu wieczystym i w związku z nową ustawą przekształceniem na własność użytkowania wieczystego, okazuje się, że dostałem pismo, że muszę zapłacić 10 tysięcy albo w bonusie z premią w tym roku wtedy mniej płacę lub do któregoś roku wpłacę w całości kwotę żeby własność była moją własnością. Mój grunt został uregulowany prawnie teraz również finansowo. Ważne jest wtedy żeby udać się do Urzędu Miasta lub Urzędu Gminy po zaświadczenie jako kwotę trzeba uregulować na dzień dzisiejszy. Po uregulowaniu tej kwoty Gmina lub Miasto, zwolni roszczenie oraz wyda zgodę na wykreślenie roszczenia, ponieważ wszystkie opłaty zostały uregulowane. To jest wersja najprostsza i najłatwiejsza żeby jak najszybciej zacząć proces kredytowy. Jednak może się w tym przypadku zdarzyć, że bank odrzuci to roszczenie, więc jest druga opcja , w której zapisujemy tak umowę przedwstępną, że pieniądze zadatku idą na wykup tego roszczenia pod kątem wykreślenia tych kwestii. Można się bardziej zabezpieczyć i zrobić pismo roszczenia z umowy przedwstępnej jako możliwość pierwokupu nieruchomości żeby nikt inny nam tej nieruchomości nie podkupił i prosić o przyspieszenie rozpatrzenia wniosku. Mamy zatem kilka alternatyw.

Wracają jeszcze do kwestii Internetu i różnych zapytań, które widzę. Bardzo mnie śmieszy i zakrawa o pomstę do nieba,  podejście niektórych ludzi: Mam 5 tysięcy, jestem sam albo mam dziecko, czy dostane kredyt na 350 tysięcy złotych? Odpowiedź brzmi: prawdopodobnie tak, jednakże, to jest trochę mało informacji. Interesujące jest, że bardzo duża część osób, która się udziela na tych forach odpowiada tak: słuchaj Ty masz 350 tysięcy zdolności w danym banku, tyle masz w tym, a nikt nie dopyta czy są dzieci na utrzymaniu, czy są jakieś karty kredytowe, kredyty ratalne, czy umowa o pracę jest na czas określony, czy nieokreślony, od kiedy do kiedy. Czasem się zdarzają takie zapytania jak widzę staram się omijać i nie biorę w nich dyskusji no, bo pełna analiza zdolności kredytowej to jest proces, który trwa chociaż 15 – 20 minut pełnego wywiadu, przeanalizowania sytuacji finansowej, historii konta, transakcji na koncie, która to jest umowa u danego pracodawcy, czy to jest sama podstawa, czy to są premie, dodatki, czy to są diety, a może delegacje, czy nadgodziny. Do każdego z tych dodatków banki inaczej podchodzą, niektóre to akceptują, to że wpływa jedną kwotą cała wypłata, czy wpływa dwoma, trzema przelewami też ma znaczenie. Inne ważne kwestie: czy są raty kredytów, które są, lub nie są płacone, czy chociażby miejsce zamieszkania też ma wpływ, bo jeżeli wnioskuje ktoś z małej miejscowości, to koszty życia ma trochę niższe niż osoba która wnioskuje mieszkając w Warszawie, kupując mieszkanie w Warszawie. To to są takie rzeczy na które bardzo warto zwrócić uwagę, dlatego jeżeli jesteś mocno zdecydowany na wnioskowaniem o kredyt zapraszam jak najbardziej do współpracy ze mną, w pełni przeanalizuje Twoją kredytową, zbadam zdolność i przygotuje tak do kredytu żebyś otrzymał go w jak najlepszych warunkach pod warunkiem, że będziesz ze mną dobrze współpracował.

Jeżeli podobał Ci się podcast, zapraszam do polubienia odcinka i przekazania go dalej, udostępnienia znajomym. Serdecznie zapraszam na kolejne odcinki, jak co tydzień w środę. Do usłyszenia. Do zobaczenia.

Pozdrawiam,

Janusz Grabowski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *