Czy warto mieć konto w banku, w którym wnioskujesz o kredyt hipoteczny?

Ostatnio, ze względu na sytuację z kwarantanną, banki zaczęły mocniej zwracać uwagę na historię konta bankowego danego klienta. O tym jaki wpływ na uzyskanie kredytu ma historia Twojego konta w banku jest dzisiejszy odcinek podcastu. Gorąco polecam Ci jego wysłuchanie, bo „przemycam” w nim wiele ważnych informacji, których raczej nie znajdziesz na forach internetowych, które zresztą często są źródłem błędnych informacji, gdyż ludzie nie śledzą na bieżąco zmian na rynku.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach

  • Na blogu – lista podcastów
  • W serwisie Spreaker 
  • Jestem też na Spotify
  • W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
  • Możesz też słuchać na YouTube:

Czy warto mieć konto w banku, w którym wnioskujesz o kredyt hipoteczny?

Historia kredytowa, bycie klientem banku, obroty na koncie czy to ma wpływa na to jakie otrzymasz kredyt i czy go otrzymasz? Postaram się odpowiedzieć na te pytania.

W obecnych czasach po i w trakcie pandemii dało się zauważyć jeden znaczący trend, który objawiał się tym, że banki w sprawie kredytów podejmowały rozmowę tylko z klientami swojego banku. Kwestia pandemii, ryzyka kredytowego, obaw o dobry portfel klientów sprawił, że banki zaczęły mocniej obawiać się o każdą złotówkę, którą pożyczą potencjalnemu klientowi. Należy się zatem zastanowić jak możemy poprawić ocenę klienta, czyli tzw. scoring, jak możemy sprawić, żeby mieć lepsze warunki kredytowanie, ale przede wszystkim co zrobić, żeby bank chętnie przyjął Cię w rzesze swoich klientów i dał Tobie kredyt na dobrych warunkach.

Scoring klienta jest to wewnętrzna ocena banku jest ona zależna od wpływów, wynagrodzeń. Czy faktycznie jesteś aktywnym klientem banku, czy wpłacisz systematycznie kartami w różnych miejscach. Dlaczego jest to tak ważne? W skrócie inwigilacja. Bank analizując Ciebie pod kątem tego czy masz być ich klientem i dostał pozytywną decyzję kredytową sprawdza na ile jesteś wiarygodnym kredytobiorcą. Jeżeli jesteś ich klientem jest łatwiej. Uważam, że warto mieć kilka kont w różnych bankach, na których coś się dzieję. Przed wszystkim na jedno konto może wpływać wynagrodzenie, na drugie konto przelewasz swoją całą wypłatę potem na trzecie i kolejne, żeby zrobić obroty na kilku kontach. Dobrze jest zrobić zlecenie stałe i zaangażować w to trzy lub nawet sześć konta w różnych bankach, na których co miesiąc są obroty. Pieniądze wpływają i wypływają na inne konta. Przykładowo zakładasz konto w Mbanku, zakładasz konto w PKO BP, dalej płyną do Santandera z niego do Milenium. Podałem te banki, gdyż te banki traktują lepiej swoich klientów niż klientów zewnętrznych. Nie zawsze, ale często tak jest. Z drugiej strony miej chociaż z jednym z tych kont kartę płatniczą, którą robisz obroty i płacisz w sklepach. Wyjaśnię teraz dlaczego. Jeżeli wpływa wynagrodzenie i są obroty na koncie banki widzi, że klienta zarabia i dostaje przelewy zewnętrzne od innej osoby. Natomiast jeżeli wpływa Tobie 5000 zł na konto to niech przez cały miesiąc wypłynie z tego konta 4500 zł. Bilans wpływów i wypływów powinien być na plus. Niektóre banki mają algorytmy, które bardzo zwracają na to uwagę. Niektóre banki mają wyciągi bankowe dwumiesięczne. Zdarzyła mi się sytuacja, w której osoba był klientem w Santander z wypłatą około 6000 zł miesięcznie, ale miał wyciągi dwumiesięczne i dostał ofertę Select, która jest dla klientów zarabiających powyżej 10 000 zł miesięcznie bo ich system się pomylił.

Podsumowując najważniejsze dotychczasowe kwestie. Po pierwsze poprawa oceny scoring, z tego względu, że masz konta bankowe w kliku bankach. Z drugiej strony możesz mieć szanse na lepsze kredytowe. Banki Mbank, PKO BP, Santander działają w ten sposób, że jeżeli jesteś ich klientem banku jesteś lepiej traktowany. Aktualnie jeżeli jesteś klientem Santander możesz wnioskować o kredyt tylko z 10% wkładem własnym, natomiast jeżeli jesteś klientem zewnętrznym jest to 20% wkładu własnego. Wystarczy być aktywnym klientem przez 3-6 miesięcy i możesz otrzymać korzystniejsze oferty. Zatem jeżeli myślisz o zakupie nieruchomości na kredyt hipoteczny za kilka miesięcy warto założyć konta w tych bankach i robić obroty. Zapewne w komentarzu jest też mój partnerski link będę wdzięczny jeżeli klikniesz i założysz przez niego konto. Będzie to wsparcie jeżeli chodzi i nowe podcasty.

Jakie są kolejne plusy z tego, że będziesz miał obroty w kilku kontach?

Możesz sprawdzić jak działa każdy z poszczególnych banków. Zweryfikujesz jak funkcjonują ich systemy, obsługa, aplikacje, bankomaty. Te rzeczy tzw. miękkie mają duży wpływ. Jeżeli masz np. 20% wkładu własnego może się okazać, że oferta pomiędzy bankami różni się 0,01%, 0,05% albo są to te same kwoty i wymogi dodatkowe i wtedy decyduje preferencja, w którym banku jako klient chce mieć kredyt hipoteczny i obsługę. Jeżeli przetestujesz różne banki dowiesz się, że na przykład w tym banku jest fajna aplikacja, w innym robię się sprawnie przelewy, a w jeszcze innym jak płacę kartą to mam od razu powiadomienie na aplikacji, a nie po kilku dniach. Z jednej strony powoduje to, że tworzysz pozytywną historię kredytową i masz szanse na obniżenie warunków kosztowych kredytu, czyli zaoszczędzisz na tym. Dodatkowo masz większy spokój ducha bo masz większe prawdopodobieństwo, że bank przyzna Tobie kredyt i znasz drugą stronę.

Dodatkowo z ciekawostek są banki, które nawet w przypadku umowy o pracę oczekują od Ciebie PITu za poprzedni rok. Często okazuję się wtedy, że dany klient ma wysokie dochody, ale od 3-6 miesięcy. Natomiast analizując PIT za poprzedni rok to zamiast 6000 zł miesięcznie wychodzi średnio 3700 zł i jest problem ze zdolnością kredytową. Może się zdarzyć, że jeżeli robisz takie obroty na koncie to może się okazać, że np. PKO SA nie będzie chciał weryfikować PITu za poprzedni rok. W związku z tym średnia dochodów będzie wyższa liczona, niż to co by było liczone na Picie. Nawet przy działalności gospodarczej zdarza się, że jest weryfikowana książka przychodów i rozchodów bez PIT, a np. na PIT masz stratę z roku, czy z przed dwóch lat, które jest rozliczane i może pojawić się problemem obecnie w liczeniu zdolności kredytowej. Nawet, jeżeli było to rok, czy dwa lata temu, to banki tego nie lubią, ponieważ była strata na rozliczonej działalności gospodarczej. Pamiętaj, że jeśli myślisz o wzięciu kredytu za jakiś czas, a zwłaszcza kredytu hipotecznego, warto robić sobie wewnętrzną dobrą ocenę klienta banku. Z drugiej strony, jeżeli się zastanawiasz lub wiesz, że może za te kilka miesięcy będzie Tobie potrzebny kredyt obrotowy, limit w koncie, karta kredytowa, czy zwykły kredyt ratalny to w dużej części banków masz tzw. oferty na prelimity itd. Każdy bank inaczej to sobie nazwy. W tych ofertach chodzi o to, że jesteś klientem w banku i wpływa tam wynagrodzenie, albo co miesiąc wpływa jakaś dana kwota z innego źródła. Może się okazać, że na klik logujesz się do systemu lub działasz z dobrym ekspertem kredytowym, który też ma możliwość zrobienia takich ruchów. Możesz sprawdzić, czy masz taki prelimit np. na kwotę 30 tys. 50 tys. a nawet 100 tys. Może się okazać, że wystarczy klik, bazy BIK są dobre i bank już podstawia Tobie umowę do zaakceptowania. W przeciągu jednego dnia możesz mieć kilkanaście, jak nie kilkadziesiąt tysięcy kredytu konsumenckiego lub firmowego niezabezpieczonego. Tak, działają w większości te banki o których wspomniałem i u nich te prelimity fajnie działają. Oczywiście, jeżeli masz bardzo dużo kredytów i Twój dochód jest niewielki do tej ilości kredytów może się okazać, że ten limit Tobie nie przyjdzie. Jednak masz o wiele większe szanse niż czekać, aż analityk weźmie Twoje dokumenty, więc nawet jeśli bank stwierdzi, że na prelimicie coś mu się nie podoba, to i tak masz szansę działania na pełnej analizie dochodowej. Istnieje też druga strona medalu. Musisz pilnować tabeli opłat i prowizji. Niestety, prawie każdy bank pobiera opłaty za kartę płatniczą, jeżeli nie jest aktywna, czyli kiedy nie ma np. 3-5 transakcji kartą lub nie ma transakcji kartą 500 zł co miesiąc. Jeżeli nie mam co miesięcznego wynagrodzenia, to występuje też opłata za konto. Warto zatem mieć te kilka kont, z których przelewamy pieniądze z jednego na drugi. Takim sposobem robisz co miesiąc obroty. Z drugiej strony zapomnisz o podatku, zapomnisz odebrać polecony z wezwaniem lub nie zapłacisz mandatu, to może się okazać, że będziesz mieć zajęcie na koncie, co może zepsuć historię w danym banku. Jednak nawet, jeżeli masz zajęcie komornicze na dwóch kontach, to prawdopodobnie będziesz je mieć na tych wszystkich kontach, ale jest szansa, że któregoś komornik nie będzie widział numeru i będziesz mógł robić te obroty. Jak widzisz są dobre i złe strony, jednak jeśli jesteś zorganizowany i myślisz o kredycie kilka miesięcy lub kilka lat na przód, to robisz te obroty. Wiesz, że czasami masz miesiące grube, czasami chude i na te miesiące chude robisz obroty. Nie bądź uzależniony tylko od jednego banku, który wie o Tobie wszystko, bo tam masz pełną historię. Załóż jeden bank główny, w którym robisz obroty i jest podany do faktur, działalności i załóż drugie konto, bądź kilka które nie będą z nim związane. Zawsze w takiej sytuacji masz alternatywę. Oczywiście, to nie zawsze gwarantuje przyznanie kredytu, ale może to dużo pomóc. Opowiem o sytuacji w jednym z banków, w której mam kredyt hipoteczny od mniej więcej roku. Nie jest tak, że na początku tego prelimitu w ogóle nie było. Mniej więcej po 3 miesiącach pojawił mi się prelimit 15-17 tys. zł. Gdy minęło pół roku, było już 47 tys. zł Jednak wczoraj jak się logowałem, rok po systematycznych wpływach wynagrodzeniach, i obrotach to na dzień dzisiejszy jest już prelimit 100 tys. Zł sukcesywnych działań. Zadbaj zatem o to, żeby robić sobie obroty na kilku kontach dzięki temu polepszysz sobie scoring kredytowy, masz tez szansę na lepsze oferty banków i takie działanie da Tobie lepszą pozycję w rozmowach z bankami, jeżeli wyniknie jakaś gorsza sytuacja. Jedną z ciekawostek jest też, że banki stosują tzw. wewnętrzne zapytania międzybankowe. Jak to jest i jak to działa? Nie wiem dokładnie, ale zdarza się historia, że klient, a zwłaszcza przedsiębiorca ma wyniki finansowe i na PICIE widać, że ma 300 tys. Dochodu, pół miliona przychodu, a na historii konta jest 1/10 tego. Zdarzają się pytania, że wyniki są dobre, ale np. mamy 7 miesiąc w tym roku, a klient miał tylko 4 przelewy łącznie na połowę tego co jest na wynikach finansowych, gdzie jest reszta? Gdzie tu są systematyczne obroty? Gdy to pierwszy raz usłyszałem, to byłem bardzo zdziwiony, że jeden bank wie co się dzieje w innym, więc jak widzisz dochodzi do wymiany międzybankowej.

Pamiętaj , aby robić obroty. Załóż sobie konto w dodatkowym banku, a najlepiej w dwóch, trzech. Pilnuj płatności i przygotuj się do kredytu. Również polajkuj i udostępnij ten podcast dla swoich znajomych.

Serdecznie pozdrawiam,

Janusz Grabowski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *