Opublikowane przez
Kredyt hipoteczny niekiedy wymaga wielkiej wytrwałości, szczególnie jeżeli chodzi o dostarczanie dokumentów. I kiedy w końcu zostajesz właścicielem swojej wymarzonej nieruchomości, wydawałoby się, że „papierologia” powinna się skończyć. Ale niestety tak nie jest. Jakich formalności możesz spodziewać się po zakupie mieszkania? O czym nie wolno zapomnieć? Odpowiedzi znajdziesz w dzisiejszym odcinku.
Dziś opowiem Ci o być może mało fascynujących, ale za to bardzo istotnych kwestiach, związanych z nową nieruchomością. Chodzi o formalności, które musisz załatwić po zakupie domu, mieszkania czy działki.
Czego dowiesz się z tego odcinka?
- Najpierw opowiem Ci o tym, co jest ważne, gdy masz już podpisaną umowę kredytu na rynku pierwotnym. Jakie formalności są niezbędne?
- Następnie porozmawiamy o tym, co jest potrzebne na rynku wtórnym oraz czego możesz się spodziewać, kiedy odbierzesz już klucze i będziesz miał w rękach akt notarialny.
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym
O czym musisz pamiętać, gdy już masz podpisaną umowę kredytową i otrzymałeś informację z banku, że Twój kredyt został uruchomiony? W przypadku rynku pierwotnego, czyli w sytuacji, gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera w trakcie budowy, zapisz sobie w kalendarzu bardzo ważną informację. Jaką?
1. Dyspozycja uruchomienia transzy
Na dwa tygodnie przed kolejną wpłatą dla dewelopera musisz udać się do banku, żeby złożyć dyspozycję uruchomienia kolejnej transzy.
Zanim jednak skontaktujesz się z bankiem, warto zadzwonić do dewelopera lub pojechać na budowę, żeby zobaczyć, czy wszystko przebiega zgodnie z harmonogramem, zawartym w prospekcie. Dopiero wtedy zlecasz inspekcję, a pracownik z banku wykonuje zdjęcia budowy czy mieszkania i przesyła je do weryfikacji centrali.
Dlaczego warto to sprawdzić?
Jeżeli wszystko jest zgodnie z planem, bank uruchamia kolejną płatność. Natomiast jeśli są jakieś opóźnienia, inspekcja przepada i jesteś stratny na kwotę ok. 200-300 złotych. Warto zatem zweryfikować postęp budowy odpowiednio wcześniej.
2. Protokół zdawczo-odbiorczy i odbiór mieszkania
Gdy masz już uruchomiony cały kredyt hipoteczny, czas na protokół zdawczo-odbiorczy, czyli na odbiór lokalu. Następnie otrzymujesz klucze i możesz przystąpić do wykończenia nieruchomości (albo wprowadzasz się na gotowe, jeżeli wybrałeś opcję wykończenia pod klucz).
Kogo warto wziąć ze sobą na odbiór? Przede wszystkim inspektora budowlanego lub dobrego budowlańca, który specjalizuje się w odbiorach. Dlaczego? Ponieważ taki ekspert znajdzie defekty i niedokończone elementy, na które Ty – jako laik – możesz nie zwrócić uwagi.
Jakie? Na przykład rura do odpływu, która zamiast średnicy 100 cm ma zaledwie 75 cm. Czy też brak kątów prostych lub wadliwa instalacja.
Koszt takiej inspekcji to kilkaset złotych. Myślę, że jest to niewielki wkład w nieruchomość, za którą płacisz kilkaset tysięcy.
3. Ubezpieczenie nieruchomości
Gdy już masz odebrane klucze, czekasz na akt nabycia lub zawarłeś już umowę przeniesienia własności, musisz ubezpieczyć swoją nieruchomość oraz zadbać o wpis cesji na rzecz banku. Dokumenty te powinieneś przynieść do banku razem z potwierdzeniem przelewu, że dana polisa została opłacona.
Na ile musisz ubezpieczyć nieruchomość?
Zazwyczaj jest to ubezpieczenie na wartość nieruchomości (a w niektórych bankach minimum na kwotę kredytu).
Warto sprawdzić, co masz zapisane w umowie, ponieważ może się okazać, że wycena nieruchomości wyniosła 500 tysięcy złotych, kupiłeś ją za 480 tysięcy (i na tyle ubezpieczyłeś), a bank odrzucił ubezpieczenie, ponieważ powinno wynieść właśnie pełną kwotę, czyli 500 tysięcy.
Jest to szczegół, ale istotny ze względu na ustalenia z bankiem. Możesz to zweryfikować w umowie kredytowej.
Ubezpieczenie na okres przed przeniesieniem własności
Większość osób nie wie, jak wygląda kwestia ubezpieczenia mieszkania na okres między odbiorem kluczy a momentem przeniesienia własności.
Jest to pewien paradoks, ponieważ nie do końca wiadomo, kto jest odpowiedzialny za nieruchomość w tym czasie.
Skąd ta wątpliwość?
Formalnie, Ty jako kupujący jeszcze nie jesteś właścicielem nieruchomości, ponieważ nie masz aktu przeniesienia własności. Ale, z drugiej strony, deweloper przekazał Ci już klucze do mieszkania. Podpisałeś protokół zdawczo-odbiorczy potwierdzając, że odbierasz nieruchomość, a co za tym idzie, odpowiedzialność za mieszkanie spoczywa na Twoich barkach.
Pytanie brzmi, kto odpowiada za ubezpieczenie nieruchomości w sytuacji, gdyby coś się wydarzyło? Deweloper ze swojej polisy, czy Ty ze swojej? Sam wychodzę z założenia, że lepiej wcześniej samemu ubezpieczyć mieszkanie. Jest to co prawda kilka miesięcy szybciej, ale nie są to wielkie pieniądze, a Twój spokój ducha jest wart o wiele więcej.
Ale chętnie posłucham Twojej opinii na ten temat, dlatego wszelkie komentarze są mile widziane.
4. Wpis hipoteki
Gdy już masz akt nabycia albo wiesz, kiedy nastąpi przeniesienie własności, powinieneś zadbać o wpis hipoteki na rzecz banku. Jest to kolejna formalność, którą bank traktuje jako zabezpieczenie kredytu.
Jak uprościć ten proces?
Zalecam zgłosić się do banku wcześniej i poprosić o zapis hipoteki w akcie notarialnym. Jest to co prawda kilkaset złotych więcej, ale nie musisz wówczas samodzielnie składać wniosku do sądu.
Bank odpowiednio wcześniej przygotuje dokumenty do wpisu hipoteki zgodnie z umową kredytową. Wtedy wystarczy zanieść oryginały do notariusza i w momencie przeniesienia własności, wraz z założeniem księgi wieczystej, notariusz zrobi również wpis hipoteki na rzecz banku.
Dlaczego warto załatwić to w ten sposób?
Ponieważ dzięki temu będziesz krócej ponosić koszt ubezpieczenia pomostowego. Aczkolwiek musisz pamiętać, że – podobnie jak bank – notariusz pobierze dodatkową opłatę za tę usługę.
Zastanów się jednak czy masz czas, żeby samodzielnie jechać do sądu i składać wniosek o wpis hipoteki. Czasami może to być bardzo blisko, ale zdarza się, że sąd znajduje się w innym mieście. Wówczas kwestia dojazdu, organizacji czasu i dłuższy okres ubezpieczenia pomostowego mogą nie zrekompensować ewentualnych opłat u notariusza.
Z drugiej strony, co w sytuacji, jeżeli już podpisałeś umowę aktu notarialnego? Wówczas przede wszystkim musisz pójść do banku i dostarczyć akt nabycia (żeby bank miał pewność, że umowa przeniesienia własności została sfinalizowana). W każdej umowie kredytowej jest zapis, który reguluje, do kiedy musisz taki dokument dostarczyć. Gdy to zrobisz, bank wygeneruje dokumenty do wpisu hipoteki. Jednakże często robi to przez 2-3 tygodnie i dopiero wtedy możesz złożyć wniosek o wpis i osobiście udać się do sądu.
Gdy wpis hipoteki się uprawomocni, oprocentowanie kredytu ulega obniżeniu. Ale o tym za chwilę.
5. Dodatkowe czynności i koszty
Wracając jeszcze do wpisu hipoteki w akcie – gdy już to zrobisz, musisz złożyć w Urzędzie Skarbowym tzw. druk PCC-3, czyli deklarację podatku od czynności cywilnoprawnych. Trzeba to zrobić w ciągu 14 dni od złożenia wniosku o wpis hipoteki. Jest to co prawda opłata zaledwie w wysokości 19 złotych, ale trzeba o niej pamiętać.
Jeżeli deweloper ma kredyt inwestycyjny na nieruchomości w Dziale IV, w przypadku rynku pierwotnego przypilnuj też, żeby do aktu przeniesienia własności została dostarczona tzw. bezciężarówka, czyli zgoda na bezciężarowe wydzielenie księgi wieczystej Twojego lokalu z KW inwestycji, czyli gruntu.
W jakim celu?
Żeby wpis hipoteki, czyli wpis banku inwestycyjnego nie został w Twoim lokalu. Żeby się nie okazało, że bank dewelopera wpisał kilka czy kilkadziesiąt milionów hipoteki także na Twój lokal. To raczej się nie zdarza, ale po to jest ten dokument, żeby nad tym czuwać.
Jednorazowe formalności na rynku pierwotnym i wtórnym
Omówiliśmy najważniejsze formalności, o których musisz pamiętać wyłącznie na rynku pierwotnym. Teraz przejdziemy do dokumentów, niezbędnych w przypadku obydwu rynków – pierwotnego i wtórnego.
1. Ubezpieczenie pomostowe
Jeśli chodzi o wpis hipoteki, przez okres, dopóki nie ma prawomocnego wpisu w księdze wieczystej, trzeba opłacać wspomniane wcześniej ubezpieczenie pomostowe. Podwyższa ono oprocentowanie kredytu średnio o 1%. Czyli na każde 100 tysięcy złotych kredytu jest to około 80 zł miesięcznie. Dlatego warto dopilnować zdjęcia pomostowki.
Kiedy należy to zrobić?
Gdy masz już prawomocny wpis hipoteki w księdze wieczystej. W momencie, gdy następuje przeniesienie własności i złożyłeś wniosek o wpis hipoteki, to w zależności od miasta sądu jest to około 3 – 6 miesięcy. Chociaż są i miasta, w których trwa to 3 tygodnie.
Co dalej?
Otrzymasz pismo polecone z sądu z informacją o tym, że w Dziale II KW zostałeś właścicielem nieruchomości oraz że w Dziale IV KW dokonano wpisu hipoteki, zgodnie z umową.
Wpis uprawomocni się po upływie 14 dni i dopiero wtedy możesz odwołać się z prośbą o zdjęcie ubezpieczenia pomostowego. Czyli wysyłasz do banku potwierdzenie z numerem księgi wieczystej (najlepiej na adres mailowy bankiera, z którym podpisywałeś umowę) lub robisz odpis księgi wieczystej sądu. W wersji papierowej – 30 zł, w wersji elektronicznej – 21 zł.
I dopiero wtedy pomostówka zostanie zdjęta.
Dodam, że jeżeli wpis hipoteki zostanie rozpatrzony w marcu, a Ty zgłosisz się do banku w czerwcu, powinieneś otrzymać zwrot za 3 miesiące niesłusznie pobranych kosztów ubezpieczenia. Ale warto pamiętać, żeby załatwić tę kwestię jak najszybciej.
2. Deklaracja podatku od czynności cywilnoprawnych
Pamiętaj też o wniosku o wpis do hipoteki, czyli o wspomnianym wcześniej formularzu PCC-3. I tutaj polecam trzymać się ustalonych 14 dni, ponieważ odsetki karne mogą później wynieść nawet kilkaset złotych. Chyba że wpis hipoteki był w akcie, wówczas notariusz ma obowiązek zrobić to za Ciebie.
3. Podatki od nieruchomości
Gdy masz już zakupioną nieruchomość, w przypadku rynku pierwotnego zazwyczaj jest zakładana wspólnota. Ale w przypadku rynku wtórnego możesz mieć do czynienia również z lokalem spółdzielczym własnościowym. W takim wypadku trzeba udać się do odpowiedniej jednostki – spółdzielni lub zarządu wspólnoty, żeby zgłosić, że jesteś właścicielem i zadeklarować liczbę osób, zamieszkujących dany lokal.
W jakm celu?
Żeby można było oszacować wysokość opłat, tj. zaliczki na ciepłą i zimną wodę, fundusz remontowy czy wywóz śmieci oraz ustalić adres korespondencyjny.
W zależności od tego, czy nabyłeś dom wolnostojący czy mieszkanie własnościowe, musisz również odwiedzić gminę lub Urząd Miasta, żeby złożyć deklarację i ustalić kwestie podatkowe. Podatek płacisz od powierzchni użytkowej mieszkania, ale także od powierzchni w częściach wspólnych. Dodatkowo wyższy podatek zapłacisz za pomieszczenia gospodarcze typu garaż czy zewnętrzne komórki lokatorskie, nieprzypisane do mieszkania.
4. Zameldowanie i aktualizacja adresów korespondencyjnych
Nie ma już co prawda obowiązku meldunku, ale część osób wciąż to robi, chociażby ze względu na rozliczanie się w Urzędzie Skarbowym, formalności czy ustalenie adresów korespondencyjnych w bankach czy innych instytucjach.
Warto zatem zadbać o aktualizację danych kontaktowych.
5. Aktualizacja umów z dostawcami usług
Kolejna kwestia to rozliczenie mediów, takich jak elektrownia, gazownia, internet, kablówka, rejestracja czy też przepisanie rachunków z poprzedniego adresu.
Dodam również, że w przypadku rynku wtórnego warto mieć przy sobie protokół zadwczo-odbiorczy, żeby móc przepisać umowy we wspomnianych instytucjach. Dlatego w przypadku wizyty w którejś z tych placówek zabierz ze sobą odpis aktu nabycia i protokołu zdawczo-odbiorczego. Przyśpieszy to obsługę Twojej sprawy.
Kolejny element to zadbanie o wpływ wynagrodzenia. Wiele banków w ramach lepszych warunków kredytu czy promocji wymaga założenia konta oraz zapewnienia regularnych wpływów wynagrodzenia. I informację o koncie trzeba również zaktualizować w obecnym zakładzie pracy. Albo pamiętać o samodzielnym przelewaniu środków.
6. Inspekcja rozliczająca wykończenie mieszkania
Bardzo często zdarza się, że klient otrzymał pieniądze na remont i wykończył mieszkanie. Po czym zapomniał, że bank będzie chciał zweryfikować, czy faktycznie wykorzystał te środki zgodnie z przeznaczeniem, czyli na wykończenie danej nieruchomości. W większości przypadków wystarczą zdjęcia albo fotoinspekcja, ale polecam zachować faktury zakupu poszczególnych elementów wykończeniowych.
I to już wszystkie kwestie formalne, o których powinieneś pamiętać. Zapisz sobie jeszcze w kalendarzu termin płatności raty kredytu. Możesz też dopisać sobie przypomnienie o corocznym dostarczaniu ubezpieczenia nieruchomości.
Jeżeli kiedykolwiek będziesz kupować nieruchomość lub znasz kogoś, kto jest w trakcie takiej transakcji, podziel się tym odcinkiem. W ferworze przeprowadzki i remontu często zapominamy o tych formalnościach, a konsekwencje mogą być dotkliwe. Dlatego warto zawczasu zadbać o swoje sprawy i uniknąć nadprogramowych opłat.
Pozdrawiam serdecznie
Janusz Grabowski
Przeczytaj także: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?
———–
Skąd pobrać podcast
Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:
- Na blogu – lista podcastów
- W serwisie Spreaker
- Jestem też na Spotify
- W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Androidem)
- Możesz mnie też słuchać na YouTube: