Co muszę wiedzieć przed zakupem mieszkania?

W tym odcinku postaram się przekazać Tobie najważniejsze informacje, jakie bym chciał wiedzieć i uważam, że Ty też powinieneś wiedzieć zanim kupisz pierwsze, własne mieszkanie, czy też właśnie pozyskasz kredyt hipoteczny, zawnioskujesz o kredyt hipoteczny, kupując sobie pierwsze mieszkanie, wybierając swój pierwszy kwadrat czy może też od razu dom, na zakup pierwszego mieszkania. Zapraszam.

Mieszkanie nie musi być na całe życie

Przede wszystkim uważam, że najważnieszą wartością jeżeli chodzi o informacje przy kupnie mieszkania czy też domu jest świadomość, że to, że kupujesz dzisiaj to mieszkanie to nie znaczy, że biorąc kredyt  na np. dwadzieścia czy trzydzieści lat, że na pewno w tym mieszkaniu będziesz spłacać ten kredyt przez te dwadzieścia, trzydzieści lat, że będziesz tam dożywotnio mieszkać. Czy też że na pewno będziesz w tym jednym banku mieć kredyt. Dużo rzeczy może się wydarzyć. I tutaj też polecam lekturę Kiyosakiego „Bogaty ojciec, biedny ojciec”, myślę, że wręcz klasyk jeśli chodzi o podejścia do zarządzania własnymi finansami, budowanie majątku w oparciu np. o nieruchomości.

Przede wszystkim właśnie tłumaczą tam jedną z ważniejszych rzeczy, że nieruchomości to jest aktywo, ale jeżeli w nim mieszkasz, to jest to Twoje pasywo, które raczej zabiera Ci tylko pieniądze z kieszeni, zamiast Ci je wkładać do portfela, więc dlatego rób to z głową i niekoniecznie kupuj najdroższe i największe mieszkanie od razu dla siebie, tylko zastanów się, po co je kupujesz. A może warto mieszkać na wynajętym i kupić kolejne, żeby wynajmować je dalej? Strategii jest kilka, podejść też, ale uważam, że mimo wszystko prędzej czy później warto kupić dla siebie nieruchomość, żeby jakieś tam aktywo było. Mieć na starość kilka, chociażby minimum dwa mieszkania w jednym mieszkać, a drugie wynajmować to daje Ci dodatkowy wpływ dochodu. Idealnie, żeby mieć tak aby na  każdego członka rodziny przypadało minimum 2 nieruchomości lub więcej. Wtedy w przyszłości lub  już teraz możesz być potentatem nieruchomościowym. ?

Na co zwracać uwagę przy wyborze mieszkania – lokalizacja

Jestem zdania, że lokalizacja ma znaczenie. Jak już się mówi o nieruchomości, to są ważne 3 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Przede wszystkim weź pod uwagę lokalizację pod siebie. Może niekoniecznie pod to, gdzie masz obecnie pracę, ale też:

• jak Ci się w tej lokalizacji mieszka, jak Ci się dojeżdża, czy dojeżdżasz komunikacją miejską, czy bardziej autem, ile czasu to zajmuje
• jak wygląda dojazd, wyjazd z rana z osiedla o godzinie 8:00 – 9:00, jak najczęściej idziesz do pracy, jak wygląda powrót z osiedla,
• jak blisko masz na przykład do jakiejś galerii handlowej, żeby zrobić większe zakupy i czy to w ogóle ma dla Ciebie znaczenie czy nie,
• czy jesteś w stanie na przykład poświęcić więcej czasu, bo tak jak teraz mieszkałeś powiedzmy w miarę blisko centrum miasta, a nagle się wyprowadzać na obrzeża 20 km od granic miasta i poświęcać pół godziny lub godzinę na dojazdy. Nie dość, że tracisz czas na dojazd, to jeszcze kupę pieniędzy na paliwo, więc pytanie, czy rata niższa o kilkaset złotych (bo kupujesz mieszkanie poza granicami miasta) czy też rata trochę wyższa gdy kupujesz coś na przykład w granicach miasta.

Uważam, że powinna mieć tutaj miejsce takie kalkulacje z jednej strony czas, a z drugiej strony koszty, plusy i minusy tego. W tym momencie często możesz zmienić zdanie. Dodatkowo przed zakupem nieruchomości uważam, że powinieneś być świadom, żeby tych nieruchomości trochę pozwiedzać. Przejrzeć kilkaset ogłoszeń, może kilka tysięcy to przesada, ale poprzeglądać trochę tego co jest na rynku, pooglądać trochę tych mieszkań i z każdym mieszkaniem zawsze czegoś nowego się dowiesz: na co warto zwrócić uwagę, jak wygląda faktycznie, jak wyglądają inne mieszkania, jaki jest widok z balkonu. Otworzyć okno –  sprawdzić, czy jest cicho czy nie cicho podczas jazdy aut, czy jest oświetlone czy nie jest. Jeżeli tych mieszkań czy innych nieruchomości nie pozwiedzasz, to tak naprawdę nie masz porównania, nie masz odniesienia.

Przeczytaj także: Jak zwiększyć zdolność kredytową?

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym

Jeżeli kupujesz coś na rynku pierwotnym, to zapoznaj się z prospektem informacyjnym, zobacz z której strony będziesz mieć okna, gdzie będzie stał kontener na śmieci, gdzie będzie wjazd do garażu lub hali garażowej, gdzie będą windy, czy będzie dla ciebie prawdopodobnie ciszej czy głośniej. Istotny jest też standard wykończenia. Pamiętaj że jeden deweloper w standardzie ma np. płytki na balkonie, zrobione parapety, gniazdka elektryczne, otynkowane ściany.  A drugie deweloper w mieszkaniu może tych rzeczy nie mieć i mimo, że cena z metra jednego i drugiego jest na przykład taka sama, to może stać się tak, że będziesz musiał kilkaset złotych z metra dopłacić za wykończenie, żeby mieć ten sam standard co u innego dewelopera.

Jeżeli już wybrałeś rynek pierwotny, to pytanie ,czy potrzebujesz miejsca postojowego, ponieważ to często są duże koszty. Często kupujący tego nie wybierają, a ja uważam, że inwestycja na rynku pierwotnym powinna z automatu mieć miejsce postojowe albo podziemny garaż, jeżeli jest możliwość, bo raczej dla niego będzie  to później problem, a tak będzie mieć trochę spokoju ducha. Jeżeli nawet nie będzie się na początku mieć auta, to będziesz mógł to podnajmować i parę złotych na raty kredytu Ci dojdzie, żeby móc nieco nadpłacać wnioskując o kredyt hipoteczny. Jak osiedle się całe wybuduje to często miejsc parkingowych zaczyna później brakować.

Terminy, dokumenty, ludzkie sytuacje, które warto mieć na uwadze

Myśląc o zakupie nieruchomości musisz też wiedzieć, że wiąże się to z dużą papierologią, formalnościami, kosztami i dopilnowaniem przez parę osób. Jeżeli kupujesz coś na rynku wtórnym, to tak naprawdę masz człowieka, który sprzedaje nieruchomość, może jest jeszcze pośrednik nieruchomości, jest bankier czy pośrednik kredytowy. To wszystko trzeba zgrać, załatwić, dostarczyć wszystkie dokumentacje. Jeżeli są jakieś inne kwestie, to sprzedający też ma jakieś zobowiązujące go terminy i też musi wiedzieć, że to, co jest na piśmie jest najważniejsze. Jeżeli deweloper czy sprzedający mówi Ci, że się wyprowadzi do lutego ale w umowie zapisuje termin do maja tak, żeby mieć bufor dla Pana, żeby Pan dostał kredyt… To miej na uwadze że później trzyma się tej daty do końca, bo tak było zapisane i nie wydaje mieszkania szybciej niż na przykład w maju, bo jeszcze wykańcza swojej swój dom do którego się przeprowadza. Niestety takie sytuacje się zdarzają tak jak to że deweloper oddaje budynek po terminie. Miej świadomość, że terminy wydania kluczy i odbioru mogą być różne i niestety mogą się przedawnić, zwłaszcza przy inwestycjach deweloperskich.

Przykład: w prospekcie informacyjnym, jest zapis np. termin marzec 2021 – zakończenie prac budowlanych. Możesz dostać klucze  na początku marca jak i w połowie kwietnia nawet gdy nie będzie opóźnień . Natomiast jak będą opóźnienia ten termin zostanie jeszcze przedłużony. Problemem jest w tym to że wtedy musisz dobrze zorganizować ekipy remontowe, dostawy materiałów itp. Jeżeli jesteś obecnie na wynajmie, to też za szybko nie może wypowiedzieć umowy najmu.  Żeby nie było tak, że  wypowiadasz umowę najmu z dniem 30 czerwca, a okazuje się, że akt nabycia nieruchomości czy klucze dostaniesz np. w połowie września. Jeżeli to jest rynek wtórny, to masz gdzie jako tako mieszkać a jeżeli to rynek deweloperski, na którym nic nie ma, to nagle okazuje się, że albo musisz kimać u znajomych, albo mieszkać na placu budowy. Dobrze jak masz chociaż materac. Miej więc na uwadze, że te terminy trzeba dobrze zgrać i trzeba mieć to dograne bardzo dobrze.

Strategia porównywania ofert

Wracając jeszcze do oglądania mieszkań, do porównywania tych ofert uważam, że warto zrobić sobie tabelę porównawczą. Ja teraz oglądam mieszkania z większą wprawą i często tabeli nie robię, za to później sobie pluję w głowie, że warto to sobie jednak podsumować. Umysł ludzki dziś pamięta, za tydzień czy za dwa może o tym zapomnieć. Zawsze można sobie zanotować, wszystko: czy są nowe liczniki, czy jasno nowe piony, gdzie jednak trzeba wymienić okna, czy trzeba wymieniać elektrykę starą czy jest nowa, ile wynosi. Później robisz porównanie, bo masz dwa mieszkania, które przykładowo są w podobnym standardzie, oba się Tobie podobają, ale na przykład w jednym zapamiętałeś coś. Później się okazuje, że są inne kwoty albo inne plusy lub minusy. Dzięki temu możesz negocjować i szukać rozwiązań. Jeżeli ktoś czuje się wewnętrznie, w sercu, że wchodzi w to mieszkanie się podoba, to chociaż wstępnie sobie zabukuj. Powiedz „to mieszkanie bardzo mi się podoba i proszę mi to mieszkanie przetrzymać chociaż kilka dni. Muszę na spokojnie się namyślić, przeanalizować plusy i minusy, ale proszę, chcę być pierwszy w kolejce na jego zakup”. Może to jest niezbyt dobre negocjacyjne, ale bywa skuteczne. Z drugiej strony, jeżeli czujesz, że obejrzałaś ileś tam mieszkań i że w tym jest Ci naprawdę fajnie, że czujesz, że ono ma coś w sobie. Jestem za racjonalnym myśleniem ale czasem przynajmniej mam takie poczucie, że jak wchodzę do niektórych nieruchomości, to czuję, że warto je, kupić że jednak ma to coś, ma potencjał. Do niektórych człowiek wchodzi po prostu i za nic w świecie jej nie chce, mówi „nie, nie ma sensu jej kupować” i często jest tak że to faktycznie się później sprawdza. Ja robię sobie plusy i minusy, nie podpisałeś żadnej jeszcze umowy, to masz to jeszcze chwilę spokoju, żeby zdecydować, czy faktycznie bierzesz czy nie bierzesz.

Jak zrobić umiejętny research w internecie?

Przy poszukiwaniu nieruchomości musisz korzystać z różnych portali, ale też z usług pośrednika nieruchomości. Uważam, że warto korzystać z ich usług, gdyż pośrednicy często mają oferty tzw pod stolne które nigdzie nie widziały światła dziennego. Czyli oferty przesyłane między pośrednikami Ty, jako osoba z zewnątrz nawet często takiego mieszkania nie zobaczysz nawet w internecie. Z drugiej strony, korzystając z internetu nie zamykaj się tylko do jednej formy, jednego portalu ogłoszeń z nieruchomościami, bo np otodom czy olx to jedna grupa kapitałowa. Natomiast nie wszystko jest na otodom to nie zawsze jest na olx , albo jest gdzieś tam daleko w tyle za ilomaś tam ofertami. Na tych portalach koszty wrzucania ogłoszeń są jednymi z droższych, a część osób po prostu woli wrzucić ogłoszenie na nieruchomości online , gratka , morizon . Często są tam mieszkania, których byś nie znalazł na innych portalach. Więc warto sobie parę mieszkań przejrzeć, zrobić sobie później filtry czego szukasz na każdym portalu i żebyś otrzymywał powiadomienia aby te ogłoszenia wpływały na twój email.

Można też skorzystać z monitera – i zrobić sobie filtr wyszukiwania, dzięki czemu podsyłane będą ogłoszenia, w których wymiar i typ nieruchomości których szukasz odpowiadały Ci najbardziej, i to ze wszystkich portali. .  Nie ważne, czy to jest portal XY czy Y, ze wszystkiego portal podsyła Ci aktualnie, co się pojawia na rynku. Dzięki takiej jednej aplikacji masz skondensowany cały internet  w jednym miejscu i  wszystkie ogłoszenia możesz przejrzeć bez utraty czasu. Wtedy nic nie powinno Ci umknąć z tych nieruchomości wystawionych na sprzedaż, które są w internecie. Uważam że jednak warto sprawdzić rynek przy zakupie nieruchomości, trochę lektur, czy posłuchać innych speców od nieruchomości, czy szkolenie przez osoby od filipów czy właśnie z inwestycji w najem. Z jednej strony to inne podejście do zakupu nieruchomości i inwestowania niż standardowego Kowalskiego, ale z drugiej strony możesz zdobyć kontakty do osób, które są w stanie dać Ci jakiś fajny deal np. na mieszkanie na rynku pierwotnym w systemie płatności 10/90 czy 20/80, oczywiście za jakiś koszt prowizji. Dodatkowo dzięki temu dowiesz się trochę cenniejszych informacji na co warto zwrócić uwagę albo będziesz się zastanawiał nad inwestycją u jakiegoś dewelopera, a ktoś Ci powie „tutaj jest ok ale uważaj na to” albo „ja się naciąłem na takie przypadki jak.. ”. Lub jeszcze inna kwestia, dzięki której możesz uzyskać jakieś jedno zdanie albo jedną fajną okazję zakupu nieruchomości, w której zaoszczędzisz kilka lub kilkanaście tysięcy złotych, a przy okazji poznasz fajnych ludzi. To szkoli Cię w zakresie nieruchomości, więc warto wziąć to pod uwagę. Skoro wydaje się kilkaset tysięcy złotych na nieruchomość, to może warto te kilka tysięcy zainwestować w szkolenie. Ja uważam że warto. Byłem u różnych szkoleniowców nieruchomości i z każdego wynosiłem coś ciekawego co mi przydaje się na lata. Myśląc dalej o zakupie mieszkania ustal, jaki jest tego cel, czy masz tu mieszkać na lata. Czy masz już rodzinę wielodzietną, czy jeszcze nie masz tej rodziny. Jak kupować to małą czy wielką  metrażem nieruchomość.

Stopy procentowe kredytu

Miej też świadomość, że kupujesz na kredyt oparty na zmiennej stopie procentowej. Na pierwszym spotkaniu każdego klienta na ten temat uczulam. Rok temu było gdybanie, czy stopy procentowe pójdą do nawet 5%. Ludziom się wydawało dużo, a mamy już na dzień dzisiejszy mamy ponad 7% i nie widać, żeby to się jeszcze zatrzymywało, tak więc masz możliwość zablokowania sobie stałego oprocentowania na okres 5 lat, może czasem nawet na 10lat lub czy wolisz zmienne. Obecnie teoretycznie jest szansa, że te stopy procentowe zaczną za chwilę szybko spadać, ale też istnieje ryzyko dalszego wzrostu. Pytanie, gdzie jest twój próg bólu, jaką maksymalną ratę jesteś w stanie płacić. Jeżeli już myślisz o kupieniu mieszkania do remontu czy w stanie deweloperskim z wykończeniem, to pamiętaj,  żeby wziąć pod uwagę dwie rzeczy. Przede wszystkim, że będziesz miał do zapłaty raty odsetkowe zgodne z harmonogramem płatności, jaki deweloper będzie wymagał od Ciebie płatności. Wtedy już od takiej ilości kwoty kredytu będziesz płacić odsetki.  Musisz przyszykować się na koszt raty kredytu, na szczęście nie całej oraz na bieżące dalsze opłacanie rachunków.

Kalkulacja kosztów remontu

Przed zrobieniem remontu zrób sobie plusy i minusy oraz kosztorys remontu. Oblicz, ile będzie kosztować Ciebie ekipa wykończeniowa, ile będą kosztować Ciebie mniej więcej płytki podłogi i kuchnia. Zrób taki plus minus budżet na ten cel, żebyś później go jakoś trzymał w ryzach, bo większości przypadków jeżeli ten budżet szybciej sobie ustaliłeś to jesteś w stanie się go trzymać. Jeżeli nie zrobisz sobie budżetu czy kosztorysu remontu /wykończenia to koszt może się okazać dużo większy i zamiast 50.000zł w remont wyłożysz 100.000zł i nadal go nie skończysz, bo nie ustaliłeś sobie widełek, w jakich masz się poruszać. Pytanie, czy będziesz mieć na to środki, czy będzie potrzebny kolejny kredyt. Myśl tak byś nie popłynął z finansami.

Czy to wszystko zapewne nie, ale od tego jestem aby Ci pomóc ?

Jeżeli chcesz pomocy uzyskaniu kredytu zapraszam do kontaktu, mogę przeprowadzać Cię przez cały proces kredytowy. Jeśli potrzebujesz jakichkolwiek informacji na temat kredytu lub podejścia do zakupu nieruchomości, to odsyłam Cię do moich innych podcastów i artykułów, na pewno coś  ciekawego dla Ciebie się tam znajdzie.

Pozdrawiam i do usłyszenia!
Janusz Grabowski