Czy warto obecnie brać kredyt hipoteczny?

W dzisiejszym odcinku postaram się udzielić odpowiedzi na pytanie, czy warto obecnie brać kredyt hipoteczny albo inaczej mówiąc, czy to jest dobry czas, by kupować nieruchomość?

Gdy to nagrywam jest początek listopada 2022. Większość rzeczy, o których tutaj opowiem będzie wiedzą długofalową, ale odniosę się również do obecnej sytuacji finansowej, na rynkach nieruchomości, stóp procentowych, żeby to uwzględnić jak najlepiej dla Ciebie, żebyś mógł świadomie przeanalizować plusy i minusy. Czy to jest dobry czas, czy może nie dobry, jakie są alternatywy? Mam nadzieję, że ten podcast da Ci do myślenia.

Czy warto obecnie kupować nieruchomość na kredyt?

Najlepsza odpowiedź jest zawsze jedna: to zależy. Postaram się opowiadać o plusach i minusach, dlaczego teraz warto lub nie powinno się kupować nieruchomości na kredyt hipoteczny? Raz będzie plus, raz będzie minus, bo nie chciałem, żeby było punktowane tylko plusy a później minusy.

Tak naprawdę, zanim sobie odpowiesz na pytanie, czy warto, czy nie powinieneś uwzględnić jedną ważną rzecz: twoją obecną sytuację. Mówię tutaj o kilku składowych. 

Cel zakupu nieruchomości

Po co kupujesz daną nieruchomość? Czy to jest cel inwestycyjny, czy kupujesz typowo dla siebie? Czy to jest twoje pierwsze mieszkanie lub dom? Czy rodzina Ci się powiększa i jest wam za ciasno? Czy to po prostu jest twoja fanaberia? Tak naprawdę od tego też po części powinieneś wyjść.

Budżet

Kolejną kwestią jest to, że powinieneś, zrobić sobie budżet czy na pewno Cię stać. Zrobić sobie podsumowanie przychodów, wydatków miesięcznych, kosztów stałych, kwartalnych czy rocznych typu ubezpieczenia, podatki i inne kwestie, które są odnawiane co roku. Uwzględnić swoje przychody, ile masz oszczędności, ile zostaje Ci co miesiąc? I też, jeżeli już kupujesz nieruchomość to jakie będziesz mieć koszty początkowe? Typu notariusz, pośrednik nieruchomości, koszty bankowe itp. W tym temacie odsyłam Cię do innego odcinka.

Jak już wiesz, na czym stoisz powinieneś rozsądnie podejmować decyzje, a nie tylko pod wpływem impulsu, że warto się teraz przenieść na własne. Przede wszystkim największym atutem obecnej sytuacji jest to, że jesteś na rynku kupującego. Możesz wybierać, a oferty nie znikają w jeden dzień. Jest możliwość negocjacji. Może ceny są wyższe niż to było rok czy dwa lata temu, ale podobno sprzedający są bardziej skorzy do rozmów, bo przede wszystkim jest mniej osób, które chcą, stać ich, żeby  teraz kupić nieruchomość a co za tym idzie jest spowolnienie. Przez to wszystko masz większy wybór. Regularnie przeglądam portale internetowe, żeby zobaczyć co się dzieje na rynku nieruchomości. Jakie są ceny, czy coś fajnego jest wstawiane i jestem w szoku, ile pojawia się ofert na rynku w dobrych lokalizacjach, których nigdy wcześniej nie było, bo były transakcje tak zwane pod stołem. Pośrednik znajduje chętnego nawet bez wrzucania oferty do internetu. Teraz fajne nieruchomości znowu pojawiają się w internecie. Uważam to za jeden z lepszych plusów, bo masz większe możliwości w znalezieniu nieruchomości. Deweloperzy też mają mniej sprzedanych nieruchomości, fakt, że też połowy nieruchomości nie wystawiają na sprzedaż, żeby nie robić większej podaży tylko sztucznie zawężają ilość nieruchomości, które posiadają.

Zdolność kredytowa

Niestety minusem jest to, że jest niższa zdolność kredytowa i jak rok temu przykładowo miałeś zdolność na 700 tys. to na początku tego roku miałeś zdolność już 400-500 tys. a obecnie masz około 300 tys. zdolności.

Warto wiedzieć, na co Cię stać, zweryfikuj na bieżąco swoją zdolność kredytową, bo jeżeli sprawdzałeś ją przed kwietniem bieżącego roku albo w poprzednim roku to na pewno jest już ona mniejsza oraz zweryfikuj, na jaką wysokość raty Cię stać. Która może będzie kłuć w kieszeń, ale nie boleć, że co miesiąc jesteś w stanie 2,5,10 tys. płacić, ale ze spokojem ducha, że starcza Ci też na inne rzeczy.

Tańszy kredyt

Mimo wysokich stóp procentowych to teraz kredyt jest najtańszy na rynku od dekady. Są najniższe marże kredytowe do uzyskania. Rok temu przy kredycie na 20% wkładu własnego marże były na poziomie 2,2 punktu procentowego. Teraz jest to na poziomie 1,5 – 1,7. Czyli za ten sam kredyt płacisz o pół procenta mniej niż osoby, które wzięły go rok temu, ale niestety z drugiej strony masz o kilka procent więcej w skali roku, bo stopy procentowe są wyższe, więc z jednej strony kredyt jest tańszy, bo to, co zarabia bank, czyli marża, jest niższa, ale z drugiej strony są wysokie odsetki, stopy procentowe co powoduje, że twoje raty kredytu są większe i to poza brakiem zdolności kredytowej jest największym minusem. Masz wysokie odsetki do momentu aż te stopy nie zostaną obniżone. Czy to będzie za 1,3,5 czy 10 lat tego tak naprawdę nikt nie wie. Zakładamy, że do 4 – 5 punktów procentowych stopy procentowe zostaną w miarę szybko obniżone. Mam taką nadzieję i życzę nam wszystkim. Niestety to jest tylko gdybanie i tego nawet przewodniczący rady polityki pieniężnej niestety nie wie. 

Przypominam, że do końca tego roku według jego oświadczenia miało nie być jeszcze podwyżek stóp procentowych albo miały być niewielkie, a mamy 0,02 do 7% prawie. Jeżeli posiadasz już jakiś kredyt to warto się zastanowić czy może nie warto coś z nim zrobić, zoptymalizować warunki. Minusem jest to, że masz duże odsetki więc przy racie równej, annuitetowej np. przy proporcji 3 tys. masz jakieś 300 zł kapitału, a 2700 odsetek. Jak były niskie stopy procentowe to miałeś ratę przykładowo 1500 tys. i miałeś 700 zł kapitału i 700-800 zł odsetek, więc teraz te proporcje się znacząco zmieniły. Wynika to ze wzoru, z którego jest liczona rata równa no i czym wyższe oprocentowanie tym też te proporcje na początku odsetek do kapitału są znacząco większe więc to jest minus, że mniej co miesiąc spłacasz kredytu mimo tego, że masz tańszy kredyt całościowo no bo stopy procentowe to jest teoretycznie koszt pieniądza, ale i tak ty go płacisz w odsetkach więc koszt odsetkowy jest o wiele wyższy.

Większe możliwości negocjacyjne

Kolejnym atutem szukania nieruchomości jest to, o czym już wspomniałem wcześniej, czyli, że masz o wiele większe możliwości negocjacyjne. Oferty na rynku pierwotnym w systemie 10/90, 20/80, czyli że 10 lub 20% inwestycji wpłacasz na samym początku a resztę dopiero przy odbiorze kluczy za rok, dwa czy trzy pojawiają się dużo częściej. Deweloperzy też szukają klientów więc zgadzają się na takie kwestie, gdzie rok temu jak mieszkania schodziły jak świeże bułeczki żaden z deweloperów nawet nie chciał rozmawiać o takich warunkach finansowania. Miał to gdzieś, bo po co ma dawać komuś odroczony termin płatności skoro przychodzi zaraz Pan Kowalski i wykłada całą gotówkę na stół to po co on ma komuś dawać kredyt za darmo na odroczenie płatności.

Minusy podjęcia obecnie kredytu

Z minusów, które mogą jeszcze się pojawić jest ryzyko, że inflacja nie zatrzyma się na obecnym poziomie i że będą kolejne podwyżki stóp procentowych, czyli że twoja rata jeszcze wzrośnie. Możesz sobie zabukować kredyt na oprocentowaniu stałym, które teraz są między 8,5 a 10%, więc masz kredyt około 9% w skali roku przy inflacji, która wynosi rok do roku 17%. Wychodzi, że i tak drugie tyle zarabiasz co jest inflacja tylko to jest wirtualny pieniądz. Plusem jest to, że masz oprocentowanie niższe niż inflacja, zwłaszcza że wykładasz te 10 czy 20% ceny nieruchomości a pracuje Ci cała nieruchomość. Jednakże istnieje ryzyko, że ceny nieruchomości pójdą w dół, chociaż większość rynku mówi, że będą rosły. Ja jestem zdania, że teraz ceny nieruchomości przez rok mogą zatrzymać się w miejscu jednak może będą one spadać, ale na wartości. Co to znaczy? Wartość pieniądza spada więc pół miliona dzisiaj to nie jest to samo pół miliona co za rok a załóżmy, że wartość nieruchomości dalej będzie około tego pół miliona. Faktycznie cena nieruchomości nie spadła, bo dalej mamy to 500 tys. jak było, ale dzisiaj za tą kwotę możemy kupić ileś bochenków chleba a za rok już trochę mniej. Wartość nominalna nieruchomości może spaść, mimo że cena będzie ta sama.

Z minusów jest jeszcze ryzyko utraty twojego źródła dochodów. Weź pod uwagę, w jakiej branży pracujesz. Czy ma ona teraz mocne spowolnienie, czy się rozkręca dzięki obecnej podwyżce stóp procentowych? Czy pracujesz w branży IT gdzie kryzys nie jest odczuwalny albo pracujesz w budowlance gdzie odczuwasz spowolnienie. Zweryfikuj swoją stabilność finansową, jak wygląda twoja sytuacja. Czy na pewno potrzebujesz aż tak dużej nieruchomości i kwoty kredytu? Ile płacisz obecnie za najem czy może za obecna nieruchomość? Jak polepszysz sobie standard, komfort życia? Co na tym zyskasz? Czy coś stracisz? Czy dojdą jakieś dodatkowe koszty? Może jakie koszty odejdą, bo np. kupisz coś bliżej, będziesz mniej płacił za dojazdy. To są kwestie, które warto wziąć pod uwagę.

Plusy podjęcia obecnie kredytu

Jednym z plusów jest powiedzenie “Ciasne, ale własne”. Spłacasz siebie, swój kredyt, Wykładasz kilka tysięcy, resztę masz finansowane z kredytem i masz własną nieruchomość, okej ona rzeczywiście będzie twoja za kilkadziesiąt lat. Zastanów się ile płacisz za najem, jeżeli byś chciał zmienić obecnie nieruchomość, w której mieszkasz ile byś płacił obecnie za najem? Przejrzyj aktualne oferty najmu, które znacząco wzrosły i pytanie, czy jesteś w stanie coś znaleźć takiego, żeby Ci się opłacało wynajmować zamiast kupić. Przelicz tę ratę czy to będzie kwota adekwatna do raty kredytu a może niższa to wtedy się opłaca dalej wynajmować a może kupić sobie coś mniejszego na wynajem niech się kredyt spłaca. Odbuduj sobie portfel nieruchomości a w przyszłości może tamtą nieruchomość sprzedasz i kupisz sobie coś dla siebie. A może jesteś właśnie na kredycie na jakimś mieszkaniu i myślisz o polepszeniu swojego standardu. Może bardziej opłacalne niż spłacanie kredytu będzie wynajmowanie od kogoś. Może się okazać, że to będzie dla Ciebie bardziej opłacalne niż wykładać kilkadziesiąt tysięcy na wkład własny, opłaty i mieć o wiele wyższą ratę. Oczywiście każdego z tych rozwiązań są plusy i minusy. Jednakże pamiętaj, żebyś budował kapitał, oszczędzał różnice czy kupił nieruchomość po to, żeby mieć w razie czego gdzie wrócić.

Jednym z największych plusów wzięcia kredytu jest tak naprawdę to, że korzystasz z tak zwanej dźwigni finansowej, wykładasz niewielką część kapitału, a kupujesz nieruchomość, która jest warta o wiele więcej niż twoje zaangażowane środki. Niestety musisz spłacić tę dwu czy przy obecnym oprocentowaniu nawet trzykrotność tego, co wziąłeś kredytu, ale miej na uwadze, że to są pieniądze, które spłacasz z czasem. Dzisiejsza złotówka ma inną wartość niż ta 5 czy 10 lat temu, tak samo ta dzisiejsza ma inną wartość niż ta, co będzie za 5 czy 10 lat. Jest takie powiedzenie “Najlepszy czas na zakup nieruchomości był wczoraj kolejny dobry czas jest dziś.”

Podsumowanie

Podsumowując z racji, że zajmuję się kredytami oraz nieruchomościami sam posiadam oraz inwestuje w nieruchomości jestem zdania, że to jest dobry czas, aby kupować nieruchomości. Jeżeli ma się zdolność kredytową i stać Cię na opłacenie raty, na to, by zbudować swój portfel nieruchomości czy podnieść standard życia. Jednak uważam, że nie należy pakować się w mega kredyty. Jeżeli to jest na własny koszt, standard życia to warto się zastanowić czy nie lepiej płacić te kilkaset złotych więcej, żeby mieć większy komfort życia. Jednak jeżeli obecnie płacisz 2-3 tys. za kawalerkę czy część nieruchomości, którą wynajmujesz z partnerem czy partnerką to może warto przeliczyć, czy nie lepiej spłacać swój kredyt, a nie czyjś. Z drugiej strony teraz są droższe odsetki, ale kiedyś te stopy procentowe pójdą w dół. Wtedy twoja niska marża kredytu będzie dla Ciebie jeszcze większym atutem, bo masz tańszy kredyt niż sąsiad, który wziął kredyt kilka lat temu. 

Są plusy i minusy ja osobiście jestem zdania, że warto kupować nieruchomości. Oczywiście, jeżeli cię stać to najlepiej za gotówkę wtedy nie masz tego problemu stóp procentowych, ryzyka zmiany, ale jeżeli nie masz zdolności kredytowej i jeśli przeliczysz, że rata kredytu może być podobna do ceny z najmu to jestem zdania, że warto kupić tę nieruchomość, ale oczywiście decyzja należy do Ciebie. Pamiętaj, że prawdopodobnie za te kilka, kilkanaście lat możesz stwierdzić, że całe życie płaciłeś za najem i nic nie masz. Nie raz miałem klientów, którzy w wieku 40 czy 50 lat podchodzili do zakupu pierwszej nieruchomości i w większości przypadków żałowali, że dopiero teraz to zaczęli robić. Z drugiej strony nie raz spotkałem młode osoby, które kupowały ponad stan. Domy czy szeregi gdzie nie mieli w ogóle rodziny i kupowali je już na przyszłość gdzie można było kupić mniejsze i zrobić później zamianę na większe.

Czy warto dzisiaj kupić nieruchomość na kredyt hipoteczny? Odpowiem jak na początku: to zależy. Od twojej sytuacji finansowej, od tego, czy cię stać i od tego, jak bezpieczną sytuację finansową masz. Czy mieszkasz z rodziną, wynajmujesz, jakie masz koszty życia i co przede wszystkim chcesz kupić? Od tego wszystkiego zależy, jaką powinieneś podjąć decyzję. Mimo wszystko uważam, że warto, bo możesz zarabiać na tym, że wartość nieruchomości z czasem rośnie, powoli kredyt zaczyna się spłacać i masz spokój ducha, że mieszkasz na własnym. Jeżeli zdecydujesz się na zakup nieruchomości jak najbardziej zapraszam do kontaktu, sprawnie i skutecznie przeprowadzę Cię przez cały proces uzyskiwania kredytu tak żebyś mógł cieszyć się ze swojej wybranej nieruchomości. Pozdrawiam i zapraszam do kontaktu Janusz Grabowski.