Kredyt na remont mieszkania/domu w ramach kredytu hipotecznego

W dzisiejszym odcinku podcastu powiem Ci w jaki sposób wnioskować o kredyt na wykończenie mieszkania w ramach kredytu hipotecznego. Co jest ważne? O czym warto wiedzieć? Tego wszystkiego dowiesz się słuchając dzisiejszego odcinka. Zapraszam.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

• • Na blogu – lista podcastów
  • W serwisie Spreaker 
  • Jestem też na Spotify
  • W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
  • Możesz też słuchać na YouTube:

Remont mieszkania, domu w ramach kredytu hipotecznego

Czy kupując mieszkanie na kredyt mogę wnioskować o remont, wykończenie dodatkową gotówką? Czy jeżeli posiadam mieszkanie na kredyt, mogę zawnioskować o kredyt na remont?

Odpowiedź jest bardzo prosta: Tak, oczywiście, jeżeli posiadasz zdolność kredytową i nieruchomość, która jest w takim stanie, że wymaga remontu, to jak najbardziej możesz uzyskać pieniądze z banku na remont. Ważne jest, że jest to ta sama cena kredytu jak na zakup nieruchomości, ponieważ jest to jeden kredyt, jeden produkt gdzie wnioskujesz na zakup jak i na remont. Przykładowo: jeżeli wnioskujesz o zakup na 500 tys. i potrzebujesz 100 tys. na wykończenie, to Twój koszt transakcji wynosi 600 tys. Od tego kosztu transakcji 600 tys. w tym momencie będzie liczony Twój wkład własny, czyli w przypadku 10% będzie to 60 tys. a w przypadku 20% będzie to 120 tys. a nie 50 lub 100 tys. ponieważ wkład własny jest liczony od remontu jak i od zakupu.

W tej sytuacji można ułatwić sobie sprawę, niektórzy o tym nie wiedzą i dają 10% wkładu własnego, a gotówkę sobie zatrzymują na remont. Z jednej strony jest to dobry pomysł, ponieważ nie ma dodatkowych inspekcji i weryfikacji remontu itd. Z drugiej strony, gdyby te pieniądze przeznaczyli w wkład własny, a zawnioskowali na zakup z wykończeniem może się okazać, że zamiast oferty na 10% wkładu własnego np. z marżą 2,8 otrzymaliby marżę 2,0 jako 20% wkład własny mimo, że zaangażowali by taką samą ilość gotówki. Zamiast tych 50 tys. gotówki na wkład własny i 70 tys. na remont to by zaangażowali 120 tys. na wkład własny i otrzymaliby 100 tys. na remont, wykończenie. Czyli ilość gotówki byłaby taka sama, ale zamiast oferty z marżą 2,8% mieliby ofertę z marżą 2,0%. Inaczej mówiąc przy kwocie kredytu ok. 500 tys. jest to oszczędność 4 tys. w skali roku. Dlatego warto współpracować z dobrym ekspertem kredytowym, który doradzi Ci jak najlepsze rozwiązania.

O ile można wnioskować?

Przyjęło się, że 1000 zł na metr. Na dzień dzisiejszy koszt remontu w wysokości 1000 zł za metr może być wyczynem, jednak wszystko zależy od tego co chcemy zrobić, jakich materiałów będziemy używać i kto ten remont wykona. Ważny jest też aspekt, czy remontujemy mieszkanie w większym mieście, stolicy, małym miasteczku gdzie koszty pracy są różne.

Co jest ważne przy wnioskowaniu o kredyt na zakup i wykończenie?

Musisz wiedzieć, ile pieniędzy potrzebujesz na remont, wykończenie. W tym przypadku musisz brać pod uwagę, że istnieje ryzyko i może się okazać, że wycena nieruchomości nie będzie tak dobra jakbyśmy się spodziewali. Z taką sytuacją możemy spotkać się na obrzeżach miasta, bo często są tam sprzedawane duże szeregi, które mają niższe ceny z metra i są traktowane jako lokal mieszkalny, ale ze względu na większy metraż, to według zasad liczenia wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców są gorzej rozliczane.

Zdarza się, że klient kupuje mieszkanie deweloperskie za 500 tys. wnioskuje o 100 tys. na remont, łącznie wychodzi 600 tys., ale wycena jest na 570 tys. W takiej sytuacji klient otrzyma te 100 tys. na wykończenie, ale musi zaangażować o te 30 tys. więcej środków na wkład własny. Bardzo ważne jest by przy wnioskowaniu o kredyt na remont, wykończenie, aby zlecić wycenę nieruchomości wcześniej, żeby wiedzieć o jaką kwotę możemy wnioskować na remont. Jest też odwrotna sytuacja kiedy chcemy zawnioskować o 100 tys. na remont, a okazuje się, że nieruchomość wyceniona jest wyżej i przychodzi myśl, że można było wnioskować o 150 tys. na wykończenie i zostawić dla siebie część wkładu własnego na inne wydatki. Dlatego warto się do takich transakcji przygotowywać. Pamiętajcie, że w sytuacji kiedy zlecicie wycenę nieruchomości zewnętrznemu rzeczoznawcy, aby w wycenie znalazły się dwie kwoty: wartość dzisiejsza na dzień zakupu i wartość na dzień po remoncie.

Dlaczego warto zrobić kosztorys remontu, wykończenia mieszkania?

Gdy już wiesz, jaką kwotę potrzebujesz na remont, wykończenie mam nadzieję, że zrobiłeś kosztorys remontu, wykończenia. Warto sobie, to rozpisywać. Jeżeli kupujesz deweloperskie mieszkanie, to kwota na remont jest łatwiejsza do przewidzenia, ale warto wiedzieć ile będzie Ciebie kosztował remont. Musisz również przewidzieć z jakich materiałów będziesz korzystał. Sumujesz wszystkie koszty i masz ogląd na sytuacje. Polecam dołożyć 10-20% więcej. W Internecie można znaleźć wiele kalkulatorów budowlanych, które pomogą Ci szybko i łatwo wszystko wyliczyć. Kosztorys jest ważny, ponieważ później ciężko jest do wnioskować o dodatkowe środki na remont. W swojej pracy spotykam wiele osób, które zapewniają mnie, że 30-40 tys. wystarczy im na remont i po jakimś czasie odzywają się i szukają rozwiązań, by dostać dodatkowe środki na remont. Sprawa nie jest taka prosta, ponieważ może być problem ze zdolnością kredytową, a nawet jeśli tego problemu nie ma to warunki kredytowe są inne. Często nie ma jeszcze założonej Księgi wieczystej, więc o refinansowanie, dobranie kredytu na daną nieruchomość z kredytem hipotecznym nie jest możliwa.

Jedyne rozwiązanie jakie pozostaje, to wziąć kredyt konsumencki, który jest oprocentowany dwa razy wyżej niż kredyt hipoteczny. W tej sytuacji również koszty początkowe są o wiele wyższe, a czas takiego kredytu to ok. 5-10 lat, więc rata jest znacząco wyższa. Dlatego rozsądnie podchodźcie do tematu i pamiętajcie o kosztorysie oraz dodatkowym zabezpieczeniu, aby spokojnie wykończyć mieszkanie.

Jak zrobić kosztorys, kiedy nie ma się doświadczenia i jest to mój pierwszy znaczący remont?

Polecam dzwonić, rozmawiać i dowiadywać się jak najwięcej. Działa wiele firm, które zajmują się kompleksowymi remontami i mniej więcej wycenią Tobie jaki będzie koszt takiej transakcji. Gdy już rozpisujesz kosztorys miej na uwadze, że w zależności od banku te kosztorysy są różne. Są banki, gdzie wystarczy po krótce opisać plany remontu i ile mniej więcej potrzebujesz pieniędzy, a są banki w których kosztorys, to jest czysta tabelka i tam szczegółowo należy opisać każdy zamiar: przedmiot prac, koszt materiału, czas wykonania.

Na rynku mamy też banki, które ten kosztorys podpowiadają np. kosztorys banku Millennium, gdzie jest wszystko dokładnie opisane przy kosztorysie remontu. Dlatego zawsze polecam go klientom, bo on opisuje wszystkie podstawowe rzeczy i jest dodatkowo rozbity na koszty elementu i koszty robocizny. Dodatkowo polecam aby klienci zawsze mniej więcej podali ile ich remont będzie trwał.

Dlaczego przewidzenie czasu trwania remontu jest ważne?

Czas remontu jest ważny, ponieważ jeżeli stwierdzisz, że robisz remont w 3 miesiące, ale masz problemy z ekipą remontową, bądź proces remontu się przedłużył, a po 3 miesiącach masz dopiero np. zerwane tapety i na dobrą sprawę nie rozpocząłeś remontu, a miałeś kredyt uruchomiony w dwóch transzach całego remontu, to istnieje ryzyko, że tej drugiej transzy nie dostaniesz, albo jeśli będziesz chciał się szybciej przypomnieć, to będziesz musiał wnioskować do banku aneks, który zrobi Tobie dodatkowe koszty. Dlatego ja jestem zdania aby zawsze okres remontu założyć dłuższy niż krótszy by mieć spokojnie czas na rozliczenie pracy i uruchomienie ewentualnych podatkowych transz.

Czym są transze?

Może się okazać, że jeśli wnioskujesz na remont o kwotę wyższą niż 50 tys. że nie dostaniesz od razu całej kwoty na remont, ale dostaniesz ją w dwóch lub trzech transzach, np. wnioskujesz o 50 tys. Na remont, dostajesz 30 tys. w jednej transzy i po rozliczeniu etapu prac z pierwszej transzy dostajesz kolejne 20 tys. Dlatego warto ustalić na początku od czego zaczniesz remont, wykończenie i w jakich etapach będziesz działał dalej. Rozpisz wszystkie te działania od początku do końca, aby działać zgodnie z planem i dostać pieniądze w drugiej transzy.

Czy banki weryfikują etapy pracy?

Mogę Cię uspokoić, banki rzadko kiedy weryfikują te etapy. Jednak zdarza się, że bank weryfikuje faktury ile kosztował Cię remont, dlatego warto te faktury posiadać. Jednakże w 99% przypadku jest inspekcja z banku, albo Ty podsyłasz zdjęcia przez system na mail do bankiera, ale przeważnie przyjeżdża wyznaczony inspektor, robi zdjęcia, wysyła je do centrali i centrala sprawdza etapy pracy na podstawie wcześniej ustalonego kosztorysu. Na tej podstawie rozliczają transze. Banki za taką inspekcję pobierają od 150-300 zł za rozliczenie remontu. W sytuacji inspekcji na spokojnie nie martw się jeśli, w kosztorysie podałeś inną cenę np. napisałeś, że na podłogi wydasz 4 tys. a wyszło 2,5 tys. jeżeli jest to podobny materiał, to bank nie będzie robił z tego problemu. Jest to rozliczane pod względem efektu, czyli jeśli w danym etapie miałeś zrobić łazienkę, to bank sprawdza czy jest ona zrobiona.

Dlaczego płaci się same odsetki? Co to jest ta karencja w okresie trwania remontu?

Kiedy uruchamiasz kredyt w transzach posiadasz tzw. karencję, czyli okres płacenia samych odsetek bez spłaty kapitału, plusem jest – mniejsza rata, ponieważ spłacasz same odsetki, minusem -spłacasz same odsetki, czyli kredyt stoi w miejscu, więc to całościowo podraża kwotę kredytu. Na ile możemy zawnioskować okres karencji? od 3 miesięcy do nawet 3 lat w niektórych bankach. Jeżeli jesteś inwestorem i kupujesz mieszkania na wynajem bądź handel, to ta karencja czym dłuższa, to jest lepsza, ponieważ mniej kosztuje Ciebie rata i więcej pieniędzy wraca Tobie do kieszeni.

Jednakże, jeśli kupujesz mieszkanie dla siebie, w którym będziesz mieszkać i chcesz mieć jak najszybciej spłacony kredyt, to faktycznie ta karencja podraża Tobie kredyt i może być niezbyt wskazana, ale zauważ, że ona ma też swoje plus, bo jeżeli wynajmujesz na dzień dzisiejszy mieszkanie i kupujesz nowe dla siebie i jeszcze je wykańczasz, to w tym momencie dochodzi Ci rata za nowe mieszkanie, czynsz za nowe mieszkanie i opłata za stare mieszkanie, co prowadzi do tego, że masz podwójne koszty, więc może czasami lepiej mieć niższe zobowiązania miesięczne, by mieć większą płynność finansową.

Mam nadzieję, że wiesz już więcej o remoncie, jednak pamiętaj, bo nawet optymistycznie zakładając, że uzbierasz sobie środki na mieszkanie deweloperskie, które będzie wybudowane za 2,5 roku i uzbierasz tyle pieniędzy ile potrzebujesz, to i tak uważam, że rozsądniej będzie zawnioskować o wyższą kwotę kredytu i mieć wewnętrzny spokój , że te pieniądze w razie nagłego wypadku są. Jeżeli nie będziesz chciał wnioskować, to zawsze możesz je uruchomić i nadpłacić kredyt, zawnioskować o aneks do umowy, żeby nie uruchamiać ostatniej transzy, ale masz spokój, że te pieniądze są Tobie już przyznane i nie będziesz musiał się martwić za ten rok, dwa.

Reasumując, jak najbardziej można zawnioskować o pieniądze na remont, wykończenie jednakże maksymalna kwota zależy od Twojej zdolności kredytowej i ostatecznej wyceny rzeczoznawcy na ile będzie warta nieruchomość po zakończeniu remontu. Można remontować wszystko, co podnosi wartość nieruchomości i mogę Cię zapewnić, że rozliczenie remontu jest proste, banki są przychylnie nastawione i moim zdaniem jest to tylko formalność. Jeśli posiadasz kredyt w danym banku od paru lat, istnieje możliwość, abyś w tym samym banku zawnioskował o drugi kredyt na remont i wykończenie, niestety nie we wszystkich bankach jest taka możliwość.

Do usłyszenia,
Janusz Grabowski