Nic nie łączy tak jak kredyt. Konkubinat a kredyt hipoteczny

Dzisiaj porozmawiamy o tym, z czym wiąże się kredyt hipoteczny, gdy para jest w związku nieformalnym. Czy można kupić wspólnie nieruchomość, będąc w konkubinacie? Czy to się opłaca? Dowiesz się, co zrobić, gdy jeden z partnerów posiada więcej środków na wkład własny oraz jak rozwiązać kwestię kredytu w razie rozstania czy zgonu jednej ze stron. Zapraszam do wysłuchania.

Decydując się na wspólną przyszłość, warto pomyśleć o zakupie własnej nieruchomości. Często jest to rozsądniejsze rozwiązanie niż płacić komuś za wynajem domu czy mieszkania. Ale czy warto brać kredyt na zakup nieruchomości, jeżeli para nie jest po ślubie? Bo musisz wiedzieć, że nawet małżeństwo nie łączy tak jak kredyt.

Zobacz także: Inne artykuły dotyczące kredytu mieszkaniowego

Kredyt hipoteczny a konkubinat

Pary, które przebywają w związku nieformalnym, mogą oczywiście wnioskować o przyznanie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że nawet jeśli kupicie wspólne mieszkanie, to formalnie każde z Was jest właścicielem tylko jego połowy. Być może jest to szczegół, ale bardzo istotny. Jak patrzą na to banki? Dla większości placówek nie ma to znaczenia. Wyjątek stanowią banki PKO SA i PKO BP, w których możecie otrzymać gorszą ofertę.

Dlaczego? Ponieważ jesteście w nich traktowani jako dwa osobne gospodarstwa domowe, co zawyża koszty życia. Czyli w tych bankach zdolność kredytowa dla pary nieformalnej będzie mniej korzystna. Ale na szczęście dla większości banków nie ma znaczenia, czy jesteście po ślubie, czy w wolnym związku. Możecie więc spokojnie razem wnioskować o kredyt. Problem może natomiast pojawić się gdzie indziej.

Wkład własny

Wyobraźmy sobie sytuację, w której jeden z partnerów posiada całą gotówkę na wkład własny. Na przykład 20%, czyli 100 tysięcy złotych przy transakcji na pół miliona. Pozostałe 400 tysięcy kredytu bierzecie wspólnie. Jednakże, tak jak wspomniałem wcześniej, kupujecie po 1/2 nieruchomości. Co się z tym wiąże?

Teoretycznie, obie strony powinny wnieść po 50 tysięcy wkładu własnego, żeby łącznie kupić nieruchomość za pół miliona. Ale gotówką dysponuje tylko jedno z Was. Dla banku nie jest to problem. Ale dla Urzędu Skarbowego już tak.

W ciągu pięciu kolejnych lat możecie otrzymać pismo z urzędu z prośbą o wyjaśnienie, skąd ta druga połowa miała kwotę 50 tysięcy na wkład własny. I po wyjaśnieniu, że to partner czy partnerka przelała, zazwyczaj pada pytanie:

„A czy zgłosili Państwo umowę darowizny?”.

I w tym momencie pojawia się problem. Konkubent jest dla Ciebie osobą trzecią, w związku z czym obowiązuje Was najwyższy podatek od darowizny. A do tego nie zgłosiliście tego faktu w Urzędzie Skarbowym, możecie więc spodziewać się kary. Nie mówiąc już o tym, że cała sytuacja jest dość stresująca. Warto zatem zadbać o to, żeby wkłady własne były proporcjonalne, albo poszukać innego rozwiązania. Jakie macie opcje?

Umowa przedwstępna

Możecie rozwiązać tę kwestię za pomocą umowy przedwstępnej w banku. Jeśli na przykład Ty masz 200 tysięcy gotówki, a Twój partner 50 tysięcy, spisujecie wówczas oświadczacie w umowie, że nie kupujecie nieruchomości w proporcjach pół na pół. Możecie ustalić, że Ty kupujesz 70% nieruchomości, a druga strona 30%. I wspólnie wnioskujecie o brakującą kwotę kredytem hipotecznym.

Takie oświadczenie należy przygotować odpowiednio wcześniej, najlepiej przy umowie przedwstępnej lub przy wniosku o kredyt. W sytuacji, gdy dysponujecie różną kwotą gotówki, warto zadbać o takie zabezpieczenie.

Może też być tak, że jeden z partnerów posiada gotówkę w wysokości połowy wartości nieruchomości, ale nie chce być stroną kredytu. Wówczas można oświadczyć, że tylko jedno z Was bierze kredyt hipoteczny, ale oboje kupujecie nieruchomość w proporcji 50:50. Należy tylko pamiętać, że w takiej sytuacji, oprócz Twojego wkładu własnego, większość banków zażyczy sobie również od 10% do 20% wkładu od Twojej drugiej połówki.

Kredyt hipoteczny a rozstanie

Smutna prawda jest taka, że często pary się rozstają. Nie dogadaliście, rozstajecie się albo – w przypadku małżeństw – bierzecie rozwód. A mimo to wciąż coś Was łączy. I jest to, niestety, wspólny kredyt.

Bardzo często w takiej sytuacji jeden z partnerów lekceważy temat, nie odbiera telefonów i nie spłaca rat, zrzucając odpowiedzialność na drugą stronę. Uważam, że nie jest to fair, ponieważ z szacunku do byłego partnera wypadałoby rozwiązać tę kwestię wspólnie. Ale wiadomo, że sprawy mogą potoczyć się różnie. Co zrobić w takim wypadku? Jak z tego wybrnąć?

Wyobraźcie sobie sytuację, w której jedna z połówek deklaruje, że opłaca raty, ale po kilku miesiącach okazuje się jednak, że tego nie robiła. Wpływa to oczywiście negatywnie na naszą historię kredytową, ponieważ informacja o braku spłat zostaje odnotowana w BIK-u, czyli Biurze Informacji Kredytowej. Być może sprawa jest już na etapie windykacji czy egzekucji.

Wierzę, że nie chciałbyś znaleźć się w takiej sytuacji, dlatego warto być świadomym tego, co się dzieje z Twoim kredytem. Polecam założyć konto na Bik.pl. Nie jest to duża kwota – około 20 złotych rocznie za tzw. alerty BIK – a pozwala trzymać rękę na pulsie i otrzymywać wiadomości sms z informacją, że coś się dzieje. Dzięki temu masz pewność, że Twój kredyt jest obsługiwany prawidłowo.

Przeczytaj także: Jakie trzeba spełnić warunki do uruchomienia kredytu?

Umowa podziału majątku

A co w przypadku, jeśli kupiliście nieruchomość na kredyt jako małżeństwo, rozstajecie się, a jedno z Was nadal chce mieszkać w Waszym domu czy mieszkaniu?

Pierwsza możliwość jest taka, że Twój partner spłaca połowę kredytu, a Ty możesz nadal korzystać z nieruchomości. Ale przeważnie takie rozwiązanie nie jest możliwe, ponieważ zwyczajnie brakuje na to środków. Albo formalnie rozwód jeszcze nie został sfinalizowany, ale już się nie dogadujecie.
Co wtedy zrobić? Możecie spisać umowę podziału majątku lub inaczej umowę przedwstępną, w której określicie, że w przypadku przejęcia kredytu od jednego z partnerów, druga strona zobowiązuje się wykupić jego połowę nieruchomości. I w tym momencie zostaje jej jedynym właścicielem.

Czyli jest to krótki akt notarialny, umowa podziału majątku, w której jedna ze stron obliguje się, że przejmie kredyt i wykupi nieruchomość w zamian za przejęcie kredytu. Oczywiście, trzeba dostosować tę umowę do Waszej sytuacji, do wysokości wkładu własnego, salda kredytu i wartości nieruchomości. Ale i tak jest to jest najlepsze rozwiązanie.

Przeniesienie kredytu

Druga opcja to wniosek o przeniesienie kredytu na jedno z Was. Jest to jednak o tyle niekorzystne, że bank ponownie zweryfikuje zdolność kredytową tej osoby, żeby mieć pewność, że będzie w stanie samodzielnie spłacać cały kredyt. Proces ten jest zatem niemal identyczny jak podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny. Ale trzeba przez niego przejść, żeby druga połówka uzyskała zgodę, aneks na odłączenie od długu.

W przypadku rozwodu są to dwa najprostsze rozwiązania. Ale wróćmy do par nieformalnych.

Kredyt hipoteczny a zgon konkubenta

Będąc w związku nieformalnym, musisz wziąć pod uwagę jeszcze jedną sprawę, o której opowiadam szerzej w odcinku o ubezpieczeniach na życie. Jest to kwestia dziedziczenia. Czyli co w przypadku zgonu jednego albo obojga partnerów? Warto mieć świadomość, że w razie śmierci Twojego partnera lub partnerki, jeżeli nie macie dzieci, to spadkobiercami zostają Twoi teściowie. I teraz pytanie, w jakim stopniu możesz się z nimi porozumieć i wykupić tę połowę kredytu. Sytuacja ta może bowiem powodować liczne niedogodności.

1. Podatek od spadku

Nawet jeśli Twoja druga połowa była ubezpieczona na życie, to i tak nieruchomość trafia do teściów. Powiem więcej, nawet jeżeli spisaliście testament, w przypadku śmierci jednego z Was połowa nieruchomości trafia do drugiej strony, ale jako, że jesteś osobą trzecią, obowiązuje Cię podatek od spadku i darowizna.

2. Zachowek

I wciąż pozostaje jeszcze instytucja zachowku. Nawet jeśli Urząd Skarbowy nie będzie Cię ścigać, jesteście ubezpieczeni na kwotę kredytu, a spłaty są w terminie, najbliżsi krewni i tak w ciągu 5 lat od śmierci jednego z Was mogą ubiegać się o zachowek w wysokości 25%. Nawet pomimo testamentu. Warto więc być na to przygotowanym i mieć dodatkowy zapas gotówki lub wyższe sumy ubezpieczenia.

3. Niepełnoletni spadkobiercy

A co w sytuacji, kiedy macie dzieci? W tym przypadku połowę nieruchomości dziedziczy Twoje potomstwo. Jeśli dzieci są niepełnoletnie, wówczas, żeby podjąć jakiekolwiek kroki względem nieruchomości, musisz posiadać decyzję sądu rodzinnego. A to może trwać od sześciu miesięcy nawet do roku. Czyli nawet jeśli chcesz lub musisz sprzedać nieruchomość, może się okazać, że formalnie nie będziesz mógł tego zrobić, gdyż właścicielem jest osoba niepełnoletnia. Albo teściowa, z którą nie możesz się porozumieć. O tych wszystkich sytuacjach warto pomyśleć wcześniej.

Podejmuj świadomą decyzję

Poza wzięciem kredytu wspólnie, nie będąc małżeństwem, swoistym ślubowaniem może być dla Was podpisanie umowy kredytu w banku i zakup nieruchomości. Ale miejcie świadomość, że to rozwiązanie ma swoje ciemne strony. I warto pamiętać, że taki czarny scenariusz może się wydarzyć. Oczywiście życzę Wam, żeby tak nie było, ale trzeba brać taką ewentualność pod uwagę.

Opłaty, które wiążą się z wywalczeniem spadku, z tym, żeby nieruchomość, którą wspólnie wybieraliście i w której nadal chcesz mieszkać, faktycznie była Twoja, mogą okazać się dość wysokie. Dlatego warto odpowiednio wcześniej zadbać o przygotowanie wspomnianych umów majątkowych, oświadczeń spadkowych czy zawarcie ubezpieczeń na życie na wypadek takich zdarzeń. W innym wypadku przez bardzo długi czas możesz borykać się z wieloma trudnościami.

Podsumowując dzisiejszy odcinek, pary nieformalne jak najbardziej mogą wspólnie przystąpić do kredytu i kupić razem mieszkanie w proporcjach pół na pół lub – po złożeniu odpowiedniego oświadczenia – w innych. Możliwości jest wiele, ale wiążą się z nimi również liczne zagrożenia.

Pamiętajcie, że nic nie łączy ludzi tak jak kredyt i podejmujcie tę decyzję racjonalnie. A jak już się zdecydujecie, to śmiało, zapraszam na spotkanie. Sprawnie i skutecznie przeprowadzę Was przez cały proces uzyskania kredytu czy też innej formy finansowania. Do usłyszenia!

Pozdrawiam,
Ekspert kredytowy – Janusz Grabowski