Podcast / Wiedza

Inwestowanie w nieruchomości można traktować tylko (albo aż) jako inwestycję, a można spojrzeć nieco szerzej i traktować jako biznes. Tym właśnie tematem będziemy się zajmować w 2 kolejnych odcinkach podcastu. A dzisiaj część pierwsza. Zapraszam.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

Transkrypcja podcastu:

W dzisiejszym odcinku zastanowimy się wspólnie czy nieruchomości to inwestycja lub biznes. Jakie są metody zarabiania na nieruchomościach? Jeżeli już inwestujesz to być może pomyślisz o innej metodzie lub jak udoskonalisz własną metodę inwestowania? Jeśli nie inwestujesz to być może znajdziesz coś dla siebie.

Przede wszystkim inwestycje w nieruchomości, giełdę czy auta kolekcjonerskie powinny pasować do Ciebie, a Ty powinieneś czuć do tego chemię. Ja od dawna interesowałem się nieruchomościami i w związku z tym zajmuję się kredytami hipotecznymi. Ciekawi mnie cały proces zakupu, sprzedaży oraz formalności związanymi z tymi procesami. Moje ukierunkowania zawodowe wybrałem tak, ponieważ chciałbym być aktywnym graczem na rynku nieruchomości.

Występuje dużo form inwestowania w nieruchomości. Musisz się zastanowić czy chcesz inwestować czy robić na nieruchomościach biznes. Oba procesy różnią się poświęconym czasem oraz kapitałem. Jeżeli nie mamy czasu to musisz mieć kapitał, żeby inwestować. W przypadku braku kapitału masz czasu i jesteś w stanie zorganizować kapitał. Zaczynasz wtedy zarabiać lub obracać pieniędzmi innych ludzi. Jeżeli nie chcesz poświęcać czasu na nieruchomości to możesz kupić nieruchomość i oddać ją do zarządzenia innej osobie.

W tym odcinku chciałbym skupić się na formach inwestycji, które wykorzystują moi znajomi lub klienci. Nie poruszę na pewno wszystkich aspektów inwestowania, ponieważ jest ich bardzo dużo. Spora część osób inwestuje pieniądze w kawalerki na wynajem. Jest to bardziej inwestycja niż biznes. Kawalerki są najprostszą metodą inwestowania na wynajem i nie wymagają wysokiego kapitału, ponieważ jest to metraż od 20 do 40 metrów. W związku z tym cena jednostkowa jest niższa niż w przypadku innych nieruchomości. Jeśli ktoś posiłkuje się kredytem to nie jest wymagany duży wkład własny. Dużym plusem kawalerek jest to, że jest produktem szybko zbywalnym. Szybciej znajdziemy najemcę na kawalerkę niż na mieszkanie 4 pokojowe. Masz wtedy do czynienia z jedną osobą lub ewentualnie z parą z dzieckiem. W przypadku mieszkań z kilkoma pokojami możesz mieć więcej problemów, ponieważ jest więcej najemców.

W takim działaniu możemy rozróżnić dwie opcje. Są osoby, które szukają jak najtańszego lokalu. Kwota za najem dla mieszkań z rynku wtórnego w tym samym standardzie są podobne dla mieszkań 20 lub 35 metrowych. Różnica może wynosić 50-100 zł lub w większych miastach 200 zł. Jest to niewiele, ponieważ za 25 metrowe mieszkanie w Poznaniu zapłacisz 180 000 zł i jeżeli widzisz takie mieszkanie to kupuj je w ciemno, ponieważ takie mieszkania schodzą od ręki. Na dzień dzisiejszy ludzie nawet potrafią się licytować w górę i mieszkanie jest sprzedane kilka godzin po zamieszczeniu ogłoszenia w sieci. Natomiast mieszkanie 35 metrowe kosztuje 230 000 zł, a cena za najem jest podobna. Kupujesz wtedy mieszkanie o 50 000 zł drożej, a otrzymujesz od najemców o 50 zł więcej. Nie jest to korzystne pod względem ekonomicznym. W związku z tym mniejsze kawalerki są bardzo popularne i dużo osób kupuje je na inwestycje.

Z drugiej strony jest to też bardzo dobre zabezpieczenie własnej przyszłości. Jakiś czas temu sam zastanawiałem się czy nie sprzedać moich kawalerek i nie kupić czegoś większego. Zrezygnowałem jednak z tego pomysłu, ponieważ każda z nich jest wynajmowana i nie mam z nimi dużo problemu. Każda z nich daje co miesiąc określony przychód. Nie jest on duży, ale zawsze jest. Jeżeli kiedyś miałbym jakieś problemy finansowe i potrzebne będą pieniądze to taką kawalerkę mogę bardzo szybko sprzedać. Jest to niska cena zakupu, a na kwotę 200-250 tysięcy praktycznie każdy ma zdolność kredytową. Inwestycja w kawalerki jest mało aktywna i daje poczucie bezpieczeństwa jako zaplecze finansowe. Jeżeli ktoś startuje to łatwiej jest uzbierać pieniądze na nią lub na wkład własny.

Inwestować można również w mieszkania na rynku pierwotnym. Aktualnie finalizuje transakcję z klientką, która działa tylko na rynku pierwotnym. Kupuje czwarte mieszkanie i co kilka lat bukuje kolejne u dewelopera na etapie dziury w ziemi. Pozwala to jej wybrać najatrakcyjniejsze mieszkanie oraz ma większy wybór jeżeli chodzi o miejsce parkingowe. Powtarza, że wybiera takie miejsce, aby ona sama też nie miała problemu z zaparkowaniem. Kupowanie mieszkania na rynku pierwotnym bez miejsca parkingowe w obecnych czasach jest ignorancją. Patrząc jak mocno są skumulowane mieszkania i jak niewiele jest miejsc to uważam, że takie miejsce bardzo podwyższa atrakcyjność mieszkania. Zazwyczaj mieszkania w takim miejscu wynajmują osoby, które chcą mieszkać w nowym budownictwie, ponieważ ich na to stać i zazwyczaj mają auto. Jest szansa, że taki sam metraż na rynku wtórym wynajmiesz za 1500 zł, a na rynku pierwotnym 1800-2000 zł, jeżeli chodzi o Poznań. Porównuje tutaj ten sam metraż i standard w środku.

Z drugiej strony na rynku pierwotnym możesz zapłacić 10 tysięcy zł za metr, a za rynek wtórny 7 tysięcy, a cena za wynajem różni się o kilkaset złotych. Jest to kwestia przeliczenia co Tobie się bardziej opłaca. Jeżeli jest to mieszkanie w rewitalizowanej kamienicy lub w bloku z wielkiej płyty to będzie zyskiwać na wartości. Kilkanaście lat temu mówiono, że wielka płyta się rozpadnie, a ona dalej zyskuje na wartości. Co prawda nie tak szybko jak rynek pierwotny, ponieważ są osoby, które boją się inwestować w kamienice lub wielką płytę. Omawiałem to w innym odcinku.

Innym sposobem inwestowania i najmu jest wynajmowanie jednego mieszkania kilku pokojowego kilku osobom na jednej umowie. Będą to osoby, które się znają i podpisują jedną umowę. Są to na przykład znajomi studenci. Jest to dość pasywne podejście, ale stopa zwrotu będzie mniejsza niż gdybyś wynajmował osobno pokoje za określoną kwotę.

Aktualnie popularną koncepcją jest podział mieszkania na jak największą liczbę pokojów. Przykładowo dzielimy mieszkania 70 metrowe, które miało 3 pokoje na mieszkanie 6 pokojowe z kuchnią z oknem.

Kolejną alternatywną w inwestowaniu w nieruchomości są mieszkania wymagające remontu. Na rynku wtórnym często możesz spotkać mieszkania, które wystarczy odświeżyć. Pomalujesz ściany, wrzucisz kilka mebli oraz posprzątasz. Pewnego czasu miałem historię z mieszkaniem, które kupiłem bardzo szybko załatwiając kredyt. Kupiłem mieszkanie w czwartek uruchomiono kredyt, w piątek otrzymałem klucze, a w poniedziałek już je wynająłem. Mieszkanie było zadbane i wystarczyło w nim dobrze posprzątać i dorzucić kilka mebli z OLX. Wymieniłem baterie w kuchni i łazience i zakupiłem kilka dodatków. Kupując mieszkanie do remontu lub do wykończenia musisz zweryfikować czy masz sprawdzoną ekipę oraz czas by wszystkiego doglądać. Zanim zaczniesz inwestować zastanów się ile czasu możesz poświecić dziennie na pilnowanie inwestycji. Jeśli nie Ty będziesz poświęcać to pytanie ile możesz zapłącić za zarządzenie.

Wracając do mieszkań na pokoje. Możesz mieć dwie kawalerki, na których masz 6-8% stopę zwrotu. Jeżeli Ci się uda to wyższe i tego Ci życzę. Cena mieszkania na pokoje wynosi tyle samo co dwie kawalerki, ale stopa zwrotu jest rzędu 8-15%, a nie 6-8. Plusem jest więcej pieniędzy na Twoim koncie, minusem to, że musisz podpisać z każdym osobną umowę. Czasami mogą zdarzać się wtedy większe rotacje, więc tak naprawdę masz 6 mini kawalerek, które musisz obsługiwać, a nie jedną lub dwie.

Możesz też wynajmować całe domy dla rodzin lub pracowników. Ostatnio dobrym rozwiązaniem jest wynajem domu pod mieszkańców z Ukrainy. Dom przerabia się na kwatery pracownicze i w agencji pracy tymczasowej płacą za to około 400 zł. Wtedy w pokoju jednoosobowym umieszczamy 4-5 łóżek. Ambitni ludzie robią nawet łóżka piętrowe dzięki czemu mają nawet 7 miejsc.

Wracając do kawalerek lub mieszkań na pokoje są ludzie, którzy wynajmują je na najem krótkoterminowy. Są to apartamenty wystawione na serwisach booking.com, airbnb.com do wynajęcia. Jako zaletę takiego rozwiązania możemy uznać przychód, ponieważ za dobę otrzymujesz 150-200 zł. Biorąc pod uwagę obłożenie 25 dni w miesiącu to na czysto masz 3000 zł, a na kawalerce miałbyś 1500 zł. Jednakże wymaga to od nas większego nakładu pracy i jest już to biznes, a nie inwestycja. Możesz też podnająć komuś to mieszkanie, a on będzie nim zarządzał i wynajmował krótkoterminowo. Uprzedzam, że warto się dobrze zorientować jak rozliczać VAT, ponieważ na cele mieszkalne są zwolnione z VAT, ale cele usługowe jak hotelarstwo, czyli apartamenty na booking.com mają doliczony podatek VAT.

Kolejnym ciekawym rozwiązaniem jest inwestowanie w lokale usługowe. Jeżeli jesteś przedsiębiorcą może to być dla Ciebie atrakcyjna opcja, ponieważ możesz rozliczyć przy tym podatek. Kupujesz mieszkanie jest ono na pełnym VAT i jeżeli jesteś przedsiębiorcą to możesz zawnioskować do urzędu o zwrot VAT, który zapłaciłeś. Otrzymujesz wtedy zwrot 1/4 kwoty mieszkanie. Oczywiście wynajmując mieszkanie będziesz zwracał co miesiąc VAT, ale rozłożysz to sobie na lata, a jednorazowo otrzymasz duży zwrot.

Inną możliwością są udziały w miejscach hali garażowej. Są osoby, które obok nowym osiedli deweloperskich na działce postawili kilkanaście blaszanych garaży i wynajmują je kilkaset złotych miesięcznie. Jest tutaj niska stopa procentowa.  Jednakże nie zawsze jest możliwość zakupu miejsca w hali garażowej bez zakupu mieszkania. Zdarzają się, jednak deweloperzy, którzy wolą sprzedać w pakiecie kilka miejsc postojowych w hali garażowej dla jednego inwestora za dobrą kwotę. Wtedy taki inwestor dyktuje warunki najmu. W momencie, gdy potrzebuje kapitał to może je sprzedać.

Omówione tematy to najczęściej spotykane formy najmu. Przeanalizuj, która z nim jest dla Ciebie najatrakcyjniejsza. Rozejrzyj się w swojej najbliższej okolicy, ponieważ ważnym aspektem inwestowania w nieruchomości jest również Twoje miejsce zamieszkania. Co z tego, że w mieście obok Ciebie jest mieszkanie w atrakcyjnej cenie, ale dzieli Was odległość, której pokonanie zajmuje 1 godzinę. Zarobisz miesięcznie kilkaset złotych miesięcznie, ale stracisz pieniądze na paliwo oraz swój czas, który mógłbyś poświęcić chociażby na szukanie kolejnych inwestycji w Twojej okolicy. Dodatkowo jeśli mieszkasz w Twoim mieście to znasz dobrze lokalizację.  Jesteś zaznajomiony z rynkiem i jeżeli pojawia się ogłoszenie to możesz je kupić w ciemno. Ja też znam już ceny i układy mieszkań, dlatego kiedy oglądam ogłoszenie mieszkań w wielkiej płycie to wiem ile mogę zapłacić za takie mieszkanie.

Ten odcinek był o inwestycjach w nieruchomości. Poświęcamy wtedy mało swojego czasu i czekamy na stały przypływ pieniędzy. Druga część będzie bardziej o biznesie opartym na nieruchomościach.

Pozdrawiam,

Janusz Grabowski

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.