021 Plusy i minusy zakupu nieruchomości (z podziałem na rynek pierwotny i wtórny)

Dowiedz się jakie są plusy i minusy zakupu nieruchomości ze względu na rodzaj rynku, na którym kupujesz (wtórny vs. pierwotny)

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Plusy i minusy zakupu nieruchomości z podziałem na rynek pierwotny i wtórny

Omówię ten podział dla lokalów mieszkalnych, ponieważ najłatwiej je porównać.

Zalety i wady dla zakupu od dewelopera, czyli z rynku pierwotnego

Plusy zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym:

• w przypadku zakupu dewelopera mieszkanie będzie nowe. W takich  lokalach znajdują się najnowsze systemy (wentylacja, rekuperacja i inne),
• niższe rachunki niż na rynku wtórnym,
• brak podatku PCC, czyli 2% od transakcji odchodzi. W cenie zakupu deweloper odprowadza podatek VAT i już z tego względu podatek niweluje podatek,
• jeżeli znajdziemy nieruchomość na etapie “dziury w ziemi” to mamy większy wybór lokali mieszkalnych i ich dostępności. Wybieramy, na którym piętrze chcemy mieszkać, z jakiej strony chcemy mieszkać.
• urządzamy mieszkanie po swojemu, bo jesteśmy na etapie budowy,
• nie musimy robić kompleksowego remontu.

Minusy zakupu na rynku pierwotnym:

• czas oczekiwania, ponieważ często rezerwujemy “dziurę w ziemi”,
• musimy płacić w transzach kwoty zakupu do dewelopera,
• w przypadku, gdy posiłkujemy się kredytem hipotecznym i mamy płatności w transzach np. co 15%, 20% tej inwestycji, to zanim odbierzemy klucze może się okazać, że kilka bądź kilkadziesiąt tys. zł przekażemy do banku w odsetkach zanim otrzymamy klucze do mieszkania,
• dla klientów kredytowych może się okazać, że do ceny z m² będzie trzeba doliczyć kilkaset złotych na metrze, dopóki nie dostaniemy kluczy i płacimy te odsetki,
• gęstsza zabudowa, bloki te są bardziej pościskane z racji tego, że jest ich dużo na jednym terenie,
• zazwyczaj jeśli kupujemy coś od dewelopera jest to na peryferiach miasta i nie ma tam infrastruktury – jest mało sklepów, wyboista droga, nie ma jeszcze na nich asfaltu, ponieważ to wszystko zaczyna się dopiero budować,

Zalety i wady zakupu z rynku wtórnego, czyli od osoby trzeciej wybudowanej nieruchomości:

Plusy zakupu nieruchomości na rynku wtórnym:

• brak oczekiwania. Dzisiaj płacę pieniądze, jest akt nabycia sprzedaży, a dzień po płatności często jest protokół wydania lokalu. Czasem się zdarza, że zbywca chce się przenieść do innej nieruchomości, jest transakcja wiązana i trwa to kilka miesięcy, jednakże proces ten i tak jest o wiele szybszy,
• jest większa możliwość negocjacji, ponieważ z deweloperami przy dzisiejszych warunkach ciężko jest negocjować duże kwoty,
• cena – mieszkania tańsze niż te na rynku pierwotnym,
• widzisz co kupujesz – wiesz jaki będziesz mieć widok z okna,
• bardzo dużo zieleni,
• znasz układ mieszkań – dzięki ofertom w internecie możemy zaznajomić się z układem nieruchomości,
• decydujesz o tym co chcesz wyremontować i jak. Przy tym kierujesz się swoim zakresem cenowym,
• masz wpływ na to jaką lokalizacje i jakie mieszkanie wybierasz.

Minusy zakupu nieruchomości na rynku wtórnym:

• słaba wentylacja, kiedyś poziom techniki budowlanej był niższy. W takich mieszkaniach możemy znaleźć krzywe ściany, bardzo wysokie sufity (kamienica),
• stare instalacje, piony hydraulika, czy elektryka powoduje, że kupujemy mieszkanie do remontu. W takich przypadkach okazuje się, że ten remont jest znacząco większy,
• dostępność – dużo mieszkań w przystępnej i okazyjnej cenie szybko znika. Jeśli nie zdecydujesz się w danym momencie, jest duża możliwość, że na następny dzień to mieszkanie nie będzie już na sprzedaż,
• opłaty – podatek od czynności cywilno-prawnych, dodatkowe 2% od transakcji, które musisz zapłacić u notariusza. Jeśli chodzi o kwestie pośrednika nieruchomości, to na rynku pierwotnym jest on wynagradzany przez dewelopera, a na rynku wtórnym musimy go opłacić z własnej kieszeni i nie są to małe kwoty.

W kwestii handlu i najmu jakie są plusy i minusy danego rynku:

Kupując coś na etapie budowy mrozimy kapitał na dłużej.  Istnieje możliwość zorganizowania systemu płatności 10-90, czyli wpłacamy 10% na dzień podpisania umowy deweloperskiej, a 90% dopiero przy odbiorze kluczy.  Posiadamy wtedy inwestycję, której budowa zakończy się za 1,5 roku, to tak naprawdę po tym czasie mamy mieszkanie dostępne na sprzedaż i część chętnych jest w stanie zapłacić za to mieszkanie więcej, ponieważ nieruchomość jest już dostępna i nie musi czekać tego roku, dwóch na odbiór mieszkania. Możesz też je sprzedać już wykończone, na pewno znajdzie się wielu chętnych na nowe mieszkanie.

Pamiętaj, że jeśli sprzedajesz coś na rynku pierwotnym musisz pamiętać, że przez pierwsze dwa lata masz VAT od sprzedaży – 8%. Dlatego warto się skupić i pomyśleć jak to rozliczać. W tej sytuacji dobrze porozmawiać z dobrym księgowym, bądź doradcą podatkowym. Najem na rynku pierwotnym ma jeden znaczący minus.

Nowe mieszkania amortyzujesz tylko na stawce 1,5%, czyli nie masz zbyt dużych korzyści podatkowych. Inaczej jest na rynku wtórnym. Jeżeli masz mieszkanie zamieszkałe dłużej niż 5 lat i je kupujesz, to jest możliwość zrobienia amortyzacji nawet 10% w skali roku. Jesteś w stanie wirtualnymi kosztami księgowymi zamortyzować podatek, bądź go wcale nie płacić i mieć korzyści podatkowe dzięki, którym zarabiasz więcej. W rynku wtórnym masz wpływ na wybór lokalizacji, a lokalizacja ma przełożenie ceny do najmu, że można uzyskać lepszą stopę zwrotu na rynku wtórnym niż na rynku pierwotnym.

Przeczytaj także: Jak inwestować w nieruchomości przy pomocy kredytu?

Tak w skrócie wygląda obraz tych dwóch możliwości. Pamiętaj, czy lepsze jest nowe, czy lepsze używane – wszystko zależy od Ciebie. Musisz wiedzieć co jesteś w stanie zaakceptować, na czym Ci najbardziej zależy, więc pamiętaj by wcześniej mieć plan na to co kupujesz i gdzie, żeby wiedzieć i być pewnym, że to odpowiednia decyzja.

Pozdrawiam,

Janusz Grabowski

 

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

• Na blogu – lista podcastów
• W serwisie Spreaker 
• Jestem też na Spotify
• W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Androidem)
• Możesz mnie też posłuchać  na YouTube: