Wkład własny w 2020 roku + Case Study

W dzisiejszym odcinku chciałbym zaktualizować informację na temat wkładu własnego, którą omówiłem w 19. odcinku podcastu „O możliwościach w nieruchomościach”. Jak zmieniły się przepisy w 2020 roku? Co może być wkładem własnym a co nie? Jak wygląda kwestia oprocentowania i zdolności kredytowej i jakie ma to znaczenie w kontekście Twojego kredytu? Zapraszam do słuchania.

Na początek chciałbym odwołać się do odcinka, który nagrałem w 2019 roku. Najważniejsza rzecz, która się zmieniła to fakt, że inna nieruchomość niestety w większości przypadków nie może już być wkładem własnym.

Jest tylko jeden przypadek, w którym ta opcja wciąż obowiązuje – w sytuacji, gdy budujesz dom, a Twoim wkładem własnym jest działka budowlana, na której się budujesz. Wówczas możesz uzyskać kredyt bez wkładu własnego, właśnie dzięki działce.

W pozostałych przypadkach wskazanie innej nieruchomości pod zastaw na zakup mieszkania, domu czy też hipoteka łączna na dwóch nieruchomościach niestety nie wchodzą już w grę.

W każdym z tych przypadków (poza budową domu) musisz posiadać minimum 10% wkładu własnego. Czyli jeżeli kupujesz mieszkanie za 500 tysięcy złotych, przygotuj się na min. 50 tysięcy złotych wkładu własnego oraz na wszelkie opłaty okołokredytowe i okołotransakcyjne. W praktyce zapłacisz zatem od 52 do nawet 80 tysięcy. Warto mieć to na uwadze i precyzyjnie wyliczyć koszty transakcji, na przykład korzystając z usług dobrego pośrednika kredytowego, który idealnie przygotuje Cię do kredytu.

Po co?

Żebyś wiedział, na czym stoisz i znał swoją sytuację: czy masz zdolność kredytową i czy wkład własny wystarczy Ci na wszystkie opłaty.

Przeczytaj także: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

WKŁAD WŁASNY – ZMIANY W 2020 ROKU

W tym roku nadal możesz zaciągnąć zobowiązanie na 10% lub 20% wkładu własnego. Natomiast bez tych środków w grę wchodzi jedynie budowa domu na działkę. W innym wypadku bank może nie uznać Twojego zabezpieczenia kredytu. Jest co prawda szansa na porozumienie z rodziną, bądź otrzymanie darowizny, ale to temat na inny podcast.

Czego możemy się spodziewać w 2020 roku?

1. Wyższa marża kredytu

Z miesiąca na miesiąc banki podwyższają oprocentowanie kredytów, czyli tzw. marże kredytowe. Rok temu marża wynosiła ok. 2,3% przy 10% wkładu własnego, a czasami można było nawet otrzymać 1,8-1,9%. Natomiast teraz przy podobnej kwocie kredytu minimalna marża wynosi 2,5%, a średnio od 2,8%-2,9%.

Znalezienie marży poniżej dwóch procent graniczy z cudem.

Analogicznie, przy 20% wkładu własnego znalezienie marży poniżej 1,5% jest wręcz niemożliwe. Średnie oprocentowanie to 1,8-1,9% przy kwocie kredytu na 200 – 300 tysięcy złotych.

Jaki jest tego efekt?

2. Niższa zdolność kredytowa

Jako że marże rosną, zmienia się również nasza zdolność kredytowa. Jak możesz się domyślić, jest to zmiana na gorsze. Jeżeli docelowa rata kredytu jest wyższa, to adekwatnie – nasza zdolność maleje. I w tym momencie znacznie spada moc nabywcza statystycznego Kowalskiego.

Dlaczego zdolność maleje poza odsetkami?

Wynika to z większej inflacji (i nie bez znaczenia jest tu program 500+). Ceny idą w górę, a zatem koszty utrzymania rodziny według GUS (Głównego Urzędu Statystycznego) rosną.

Nawet dzisiaj zauważyłem, że średnia dzienna kwota wyżywienia w przedszkolu została podwyższona ze względu na wzrost cen artykułów spożywczych. Jakby nie patrzeć, jeśli ceny, odsetki i koszty życia wzrastają, to w efekcie statystyczny koszt przeżycia jednej osoby w gospodarstwie domowym również jest wyższy. A przez to masz mniej kapitału i wolnych środków na obsługę raty miesięcznej. I Twoja zdolność kredytowa spada.

3. Odgórne hamowanie rynku

Ceny wciąż rosną. A co się z tym wiąże?

Jeżeli coś jest w bardzo dobrej cenie, wówczas od razu ustawia się po to kolejka dziesięciu czy dwudziestu osób. A zazwyczaj 3/4  chętnych na zakup atrakcyjnej nieruchomości to tzw. flipperzy, czyli osoby, które kupują dane lokum po to, żeby je wyremontować, a następnie szybko odsprzedać z odpowiednim zyskiem.

Przez to niestety trudniej jest otrzymać kredyt, ponieważ banki przeprowadzają bardziej rygorystyczną weryfikację i wymagają dostarczenia dodatkowych dokumentów. Albo właśnie ucinają zdolność kredytową.

4. Wycena nieruchomości

Największym problemem przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny (zwłaszcza z dziesięcioprocentowym wkładem własnym lub przy zakupie szeregowców czy lokali mieszkalnych na obrzeżach większych miejscowości) jest kwestia wyceny nieruchomości. Zwłaszcza jeżeli ktoś wnioskuje o kredyt na zakup i wykończenie.

W tym wypadku często pojawia się problem z oceną rzeczoznawcy bankowego. Uzyskanie wnioskowanej kwoty jest wręcz niemożliwe z powodu braku cen transakcyjnych na tym poziomie. Z drugiej strony, jeżeli nawet ceny są podobne, to okazuje się, że część banków ich nie akceptuje, ponieważ stwierdza, że baza cen wzięta przez rzeczoznawcę jest zbyt okrojona. Albo bank ma ceny sprzed pół roku czy roku i w jego bazach nie zgadzają się one z tym, co zostało ujęte przez rzeczoznawcę.

I w efekcie uzyskanie kredytu hipotecznego jest trudniejsze. Dlatego, jeżeli występujesz o taki kredyt, pamiętaj, żeby zawsze złożyć wnioski do kilku placówek (minimum 2-3). Warto mieć to bezpieczeństwo, że gdy jeden bank Ci odmówi, to zawsze jest szansa na pozytywną weryfikację w innym. Żeby nie okazało się przypadkiem, że czekasz kilka tygodni na decyzję, a na koniec okaże się, że nie jest ona na taką wartość, na jaką być powinna.

Przykład z dzisiaj:

Na trzy złożone wnioski pierwszy bank przyciął klientowi wycenę o prawie 10%, gdyż miejsce postojowe zostało ujęte jako przynależne (czyli na jednej księdze wieczystej) i nie dało się go dokładnie wycenić według rzeczoznawcy. Dlaczego? Ponieważ w tym wypadku, zamiast policzyć oddzielnie miejsce parkingowe, podwyższa się cenę z metra lokalu mieszkalnego.

W drugim banku klient musiał przedstawić szczegółowe wyniki finansowe za cały rok. I dopiero z trzeciego przyszła pozytywna decyzja, ale niestety na gorszych warunkach niż można się było spodziewać w pozostałych dwóch.

W związku z tym klient będzie dłużej czekać na decyzję, ale przynajmniej ma wybór. Nie musi stresować się, że minęło kilka tygodni, a on wciąż nie wie, czy otrzyma kredyt.

Pamiętaj więc, że warto działać równolegle w kilku miejscach i z rozsądnym doradcą kredytowym – jak ja – który pomoże Ci w procesie uzyskania kredytu, przygotuje Cię na różne sytuacje, a przede wszystkim zabezpieczy transakcje. I nie podda się, jeśli pojawią się jakieś problemy. W razie potrzeby odwoła się od decyzji banku, żeby na przykład podnieść wycenę lub zorganizować wymagane dokumenty.

Dzięki temu klient jest spokojny, bo nie dość, że ma jedną decyzję pozytywną, to jeszcze istnieje szansa na poprawę warunków kredytu w innych placówkach.

I, co najważniejsze wie, że będzie mógł kupić swoją wybraną, wymarzoną nieruchomość. Pytanie tylko, z pomocą którego banku.