Opublikowane przez
W dzisiejszym odcinku opowiem Ci o tym, w jaki sposób możesz mądrze zarządzać swoim kredytem. Czy można spłacić posiadany już kredyt wcześniej? Jak nadpłacać kredyt? Czy można sprzedać nieruchomość, na którą ciągle masz kredyt hipoteczny? Zapraszam do wysłuchania dzisiejszego odcinka!
Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!
Telefon: 726 196 626
Email: kontakt@januszgrabowski.pl
Co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym?
Każdy kredyt hipoteczny, firmowy lub konsumencki można nadpłacić lub całkowicie wcześniej spłacić. Jednakże może się to wiązać z dodatkowymi opłatami. Musisz być świadom, że wszystkie nowe kredyty hipoteczne mogą mieć koszt całkowitej spłaty nie dłużej niż 3 lata i nie więcej niż 3 procent, ale też nie więcej niż wysokość odsetek. Nowa ustawa o kredycie hipotecznym mówi, że jeżeli masz kredyt ze zmienną stopą procentową to przez 3 lata może być jakaś opłata od nadpłaconej kwoty kredytu. Zaznaczam, że mowa tu o kwocie nadpłacanej, a nie o całej kwocie kredytu. Oznacza to, że jeśli kiedyś wziąłeś kredyt na kwotę 300 tysięcy, a dziś zostało 100 tysięcy do spłacenia to opłata jest liczona od kwoty 100 tysięcy. Jest to przykładowo 2% od 100 tysięcy, czyli 2 tysiące. W tej sytuacji dodatkowo oszczędzasz na odsetkach, ponieważ szybciej spłaciłeś kredyt.
W przypadku kredytu ze stałą stopą procentową banki mogą, ale nie muszą pobierać opłatę rekompensacyjną przez okres 5 lat, czyli przez okres trwania stałego oprocentowania.
Czym różni się spłata od nadpłaty kredytu?
Spłata kredytu oznacza całkowitą spłatę kwoty. Przykładowo przy 100 tysiącach kredytu nadpłacasz 100 tysięcy i w tym momencie kredyt został w całości spłacony.
Nadpłata oznacza spłacanie części kredytu np. 10 tysięcy z naszej umownej kwoty 100 tysięcy. Jest to ważne, ponieważ w część tabeli opłat banków jest zapisane, że np. 2% kosztuje całkowita spłata kredytu, a nadpłaty są darmowe. Możesz wtedy w jednym miesiącu spłacić 99 tysięcy, a w drugim tysiąc i opłaty będę pobierane od 1 tysiąca. Stare umowy banku PKO BP sprzed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym miały zapis, że przez 2 lata za nadpłaty naliczone są dodatkowe koszty, a po tych dwóch latach są one darmowe. Jednakże całkowita spłata wynosiła 1,5% od kwoty nadpłacanej.
Jedno z pierwszych pytań jakie zadaje na mojej rozmowie z klientem dotyczy tego czy najbliższym czasie dajmy na to 2-3 lat planuje jakiś większy przypływ gotówki. Jeżeli planuje i chce nadpłacić kredyt to warto wybrać taką opcję, aby wcześniejsza spłata kredytu była możliwa. Jeżeli ktoś wie, że przez najbliższe kilka lat będzie urządzał dom, na który wziął kredyt i nie będzie miał dodatkowej gotówki to koszt całkowitej spłaty kredytu jest dla niego mniej istotny.
Czy można sprzedać nieruchomość, jeżeli jest na niej kredyt hipoteczny?
Oczywiście, że jest taka możliwość. W drugą stronę jest to też możliwe, czyli możesz kupić nieruchomość, na której jest kredyt hipoteczny. Sprzedający musi zorganizować w banku zaświadczenie o kredycie, na którym jest numer konta technicznego, aktualne saldo, ewentualne koszty wcześniejszej spłaty informację na jakiej księdze wieczystej jest wpisana hipoteka oraz informację, że bank nie widzi przeciwskazań do wcześniejszego spłacania kredytu. Jeżeli kupujesz za gotówkę to nie trwa to długo, ponieważ przelewasz kwotę na konto banku, a resztę na konto sprzedającego. Jeżeli natomiast Ty również posiłkujesz się kredytem to bardzo często ma miejsca sytuacja, że przykładowo kupujesz mieszkanie za 500 tysięcy i jest tam 300 tysięcy hipoteki sprzedającego, a Ty bierzesz 400 tysięcy swojego kredytu i 100 tysięcy wpłaty własnej.
Płatność wygląda, wtedy w ten sposób, że Ty te 100 tysięcy albo przelewasz na spłatę kredytu zbywcy albo na konto sprzedającego. Bank przeleje płatność na dwie transze. Na początku bank przeleje na konto banku sprzedającego 300 tysięcy na spłatę jego kredytu. W momencie, gdy sprzedający dostarczy tzw. list mazalny, czyli zgodę jego banku na wykreślenie hipoteki, wtedy przeleje 100 tysięcy. Brzmi to skomplikowanie, ale w praktyce nie wygląda to, aż tak źle.
Przeniesienie kredytu do innego banku
Można też przenieść kredyt to innego banku, a inaczej mówiąc refinansować go. Opłacalność tego rozwiązania zależy od warunków, jakie otrzymasz i jakie masz na dzień dzisiejszy. Czasami zdarza się, że bank daje preferencyjne warunki przy przenoszeniu kredytu do innego banku. Czasami klient, który brał kredyt kilka lat temu na 10% wkładu własnego z marżą 2,5% i spłacił część kredytu może to zrobić w opłacalny sposób, ponieważ jego wirtualny wkład własny wzrósł do 20%. Stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości jest mniejszy niż 80%. Dzięki temu wnioskując do nowego banku o przeniesienie kredytu wchodzi w warunki z 20% wkładem własnym. Możesz wtedy otrzymać mniejszą marżę np. 2% i okazuje się, że jego kredyt 30 letni można zrobić kredytem krótszym z tą samą ratą. Jest też możliwość zostawienia tego samego okresu kredytowania z niższą ratą. Trzecią opcją jest zabranie kredytu z wolną kwotą. Masz wtedy tą samą ratę, ale np. 30 tysięcy w kieszeni na cel dowolny. Jeżeli na dzień dzisiejszy Twoja marża jest niższa niż 2% to prawdopodobnie nie opłaca się refinansować Twojego kredytu. Aczkolwiek za kilka lat może się to opłacać.
Zmiana zabezpieczenia
Kolejną opcją jest przeniesienie kredytu, a inaczej mówiąc zmiana zabezpieczenia. Oznacza to, że mając dwa mieszkania chcesz sprzedać jedno, ale kredyt, który na nim posiadasz jest bezkonkurencyjny w porównaniu do aktualnych ofert. W większości przypadków tak jest. Przykładowo mój pierwszy kredyt hipoteczny ma marżę 1,29%. Na dzień dzisiejszy uzyskanie marży na poziomie 2% granicy z cudem. Zwłaszcza przy minimalnym wkładzie własnym. Jeżeli miałbym np. 100 tysięcy kredytu i chciałbym sprzedać tą nieruchomość, ale potrzebował kolejnego kapitału na zakup nowej nieruchomości to nie potrzebne jest brania kredytu na 2% lub więcej, jeżeli mogę go zastąpić starym kredytem. Warunkiem jest to, aby mieć inną „czystą” nieruchomość o wartości zbliżonej wartości. Jest to dość czasochłonny proces. Musisz iść do swojego banku i zawnioskować o aneks. Innymi dokumentami niezbędnymi są m.in. wycena nieruchomości, zaświadczenie o dochodach. Czekasz wtedy nawet miesiąc na decyzję czy bank zaakceptuje nową nieruchomość. Musisz wtedy zawnioskować o wpis do hipoteki do jednej nieruchomości oraz wypis z drugiej. Wtedy na jednym mieszkaniu masz kredyt, a drugie jest „czyste”.
Przeniesie kredytu oznacza badanie od nowa Twojej zdolności kredytowej. Zanim się za to zabierzesz warto sprawdzić czy masz dobrą zdolność kredytową. Jeżeli biorąc kredyt zarabiałeś przykładowo 5 tysięcy, a Twoja małżonka też kilka tysięcy i nie mieliście dzieci to zdolność może wyglądać inaczej aktualnie bo masz dwójkę dzieci i działalność gospodarczą. Może się wtedy okazać, że nie masz zdolności kredytowej. Bank może wtedy stwierdzić, że potrzebujesz dodatkowej potrzebny jest dodatkowy kredytobiorca, bo na dzień dzisiejszy nie posiadacie odpowiedniej zdolności, pomimo że co miesiąc regularnie opłacacie ratę.
Podsumowanie
Podsumowując, możesz zawsze nadpłacać kredyt, ale musisz zweryfikować czy występuje opłata za wcześniejszą spłatę. Te informację znajdziesz w swojej umowie kredytowej. Możesz też sprzedać swoją nieruchomość, na której jest kredyt. Teoretycznie możesz też sprzedać nieruchomość i zostawić kredyt. Tylko pytanie czy znajdziesz kupca, który będzie chciał je kupić z kredytem bez pewności, że będziesz go spłacał. Możesz też refinansować kredyt w innym banku, gdzie znajdziesz lepsze warunki. Istnieje też możliwość przeniesienia zabezpieczenia na inną nieruchomość.
Wszystkie wymienione są do zrobienia. Jeżeli potrzebujesz pomocy przy kredycie hipotecznym lub innym zapraszam do kontaktu.
Przeczytaj także: Jakie warunki musisz spełnić, aby uruchomić kredyt?
Skąd pobrać podcast
Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach
- Na blogu – lista podcastów
- W serwisie Spreaker
- Jestem też na Spotify
- W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
- Możesz też słuchać na YouTube na moim kanale: