Zwiększenie zdolności kredytowej dzięki dodatkowej osobie, możliwe?

Dziś zajmę się tematem dodatkowego współkredytobiorcy, czyli co zrobić, gdy nie masz zdolności kredytowej a jednak chcesz kupić mieszkanie/ dom posiłkując się kredytem hipotecznym.

Inaczej mówiąc, kredyt z rodzicami. Warto, czy nie warto pomagać?

Co to jest zdolność kredytowa?

Na początek skupmy się w ogóle na definicji zdolności kredytowej. Bank ustala zdolność kredytową na podstawie Twoich dochodów, według wytycznych KNFu. Maksymalna rata kredytu może stanowić przeważnie 50, ewentualnie 60% wysokości Twoich dochodów. Z jakich przyczyn zdolność kredytowa jest ograniczana na jakimś pułapie? Z tego względu, żebyś nie zadłużył się na maksa, żeby było Cię stać na ogrzewanie, na opłaty, na jedzenie i jakieś inne koszty związane z egzystowaniem. Z jednej strony zastanów się, dlaczego nie masz tej zdolności kredytowej i weź pod uwagę też to, że w jednym banku możesz mieć zdolność kredytową na 500.000zł, w innym na 540.000zł, a w kolejnym na 460.000zł. Pójdź więc do jednego banku, bank ustali Tobie jaką zdolność kredytową. Może się okazać, że w innych bankach ta zdolność kredytowa jest inna.

Telefon do eksperta kredytowego

Dlatego warto współpracować z dobrym ekspertem kredytowym, żeby porównał oferty w różnych bankach i przede wszystkim zweryfikował, gdzie otrzymasz kredyt na jak najwyższą kwotę i na jak najlepszych warunkach dla Ciebie. Zapraszam Ciebie do kontaktu, jeżeli myślisz o kredycie teraz lub w najbliższej przyszłości. Przygotuję Cię do wnioskowania o kredyt.

Jak poprawić zdolność kredytową?

Jeżeli wiesz, że tej zdolności już nie ma i zostało to sprawdzone, to co możemy zrobić? Pomyśl, co może poprawić tą zdolność kredytową. Oczywiście współkredytobiorca/poręczyciel, o czym zaraz będziemy dalej rozmawiać.

Może masz możliwość zwiększenia dochodów, poproszenia szefa o podwyżkę? Albo może zgodziłeś się na wynagrodzenie pod stołem i dostajesz minimalną na konto a reszta jest wynagrodzeniem do ręki? W tym momencie negocjuj z pracodawcą, żeby wypłacać tyle, ile faktycznie zarabiasz i żebyś miał lepszą zdolność kredytową.

Może jesteś w stanie wynająć swoją nieruchomość? Możesz też zawsze szukać możliwości uzyskania dodatkowego dochodu. Może dorabianie na umowę zlecenie, może działalność gospodarcza (akurat tutaj niestety dłuższy czas oczekiwania na akceptację dochodu). Z jakichś przyczyn tej zdolności kredytowej nie masz, więc zastanów się dwu czy nawet trzykrotnie, czy na pewno chcesz prosić rodzinę o pomoc czy kogoś innego, żeby był z Tobą połączony z kredytem, bo jak to się mówi nic nie łączy tak jak kredyt. Miej to więc na uwadze, że jeśli dana osoba poręcza Ci kredyt na kilka, kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, może oczywiście za jakiś czas poprosić o odłączenie. Bank na to może wyrazić zgodę ale nie musi. Przeważnie się zgadza – miej to też na uwadze.

Czas na weryfikacje swoich potrzeb

Kolejna kwestia jest taka, że jeżeli nie masz zdolności kredytowej na tą kwotę, na zakup tej nieruchomości to pytanie, czy na pewno potrzebujesz aż tak drogiego albo tak dużego mieszkania czy też domu. Jeśli jesteś singlem lub żyjesz w małżeństwie bezdzietnym to pytanie, czy potrzebna Tobie budowa domu 150 metrów kwadratowych? Czy potrzebny Ci szereg 80m, czy mieszkanie czteropokojowe? Może na początek jest w stanie zaspokoić Ciebie kawalerka albo mieszkanie dwupokojowe.

Gdy rodzina zacznie się powiększać, to mieszkanie sprzedasz, wynajmiesz i kupisz sobie wtedy większe. Po co na dzień dzisiejszy masz płacić i kupować o wiele większy dom, płacić o wiele większe raty na coś, czego nie do końca na dzień dzisiejszy potrzebujesz? Oczywiście ma to swoje plusy i minusy, ale jestem zdania, że jeżeli nie musisz mieć aż tak dużego domu, to warto wziąć coś  mniejszego, a resztę środków zainwestować albo po prostu odkładać na kolejną nieruchomość, na wkład własny lub pozostawić w aktywach i powoli, małymi kroczkami zwiększać swój standard życia.  Nie od razu zastaw się a postaw się, chociaż z miłą chęcią Tobie taki kredyt udzielę, bo jestem wynagradzany od kwoty uruchomionego kredytu, więc przychodzisz do mnie to kredyt przychodzi, więc automatycznie wolę, żebyś wziął tego kredytu milion a nie 200.000zł. To już decyzja należy do Ciebie, co wolisz zrobić, ale z racji, że nagrywam ten podcast i jest on dla świadomych odbiorców, więc jeżeli masz taką możliwość i nie musisz się kredytować aż po uszy, to zastanów się czy na pewno potrzebujesz aż tak duży kredyt. I czy potrzebujesz rodziny do pomocy przy tej małej tragedii.

Wiek kredytobiorcy

Co jest ważne, jeżeli wnioskujesz o kredyt ze współkredytobiorcami, przeważnie to są rodzice, to istotny jest wiek rodziców, bo banki przeważnie udzielają kredytu do 70 albo 75 roku życia kredytobiorcy. Są banki, które dadzą do osiemdziesiątki, ale są też takie, które respektują wiek emerytalny jako najwyższy, np. do 67 roku życia, może nawet do 60. Jest też bank, w którym możemy przeskoczyć maksymalny okres kredytowania, także kredytobiorca może mieć nawet 90 lat na koniec okresu spłacania kredytu. Będzie wtedy potrzebne ubezpieczenie na życie, zawarte z oferty banku albo zewnętrzne z rynku. Niestety ubezpieczenia często są drogie lub wręcz niemożliwe do uzyskania, ale możliwości jest dużo. Wracając do wieku kredytobiorcy musisz mieć na uwadze to, że jeżeli np. Twój rodzic ma lat 55,  to w  większości banków w tym kraju zostanie udzielony kredyt na 15 albo 20 lat. Jeżeli wyliczyłeś ratę, że za 30 lat ona wyniesie 2000zł, to może się okazać że na te 20 lat rata wyniesie 3000zł. Miej to na uwadze że rata może być wyższa. Jest to plus, bo szybciej spłacasz kredyt, żeby szybciej nadpłacony.

Małżeństwo w kredycie

Kolejną kwestią jest to, że często klienci mówią tak: „ Panie Januszu, Tata pomoże z kredytem, nie ma z tym problemu”, ale wtedy pytam „dobrze, a co z Mamą?” Mama nie pracuje albo mama też ma jakiś tam mały dochód, albo nie jest za tym, żebyśmy się przygotowali dobrze. A rodzice mają rozdzielność majątkową? Nie mają. To niestety albo muszą wziąć rozdzielność majątkową, albo muszą wspólnie przystąpić do kredytu. Miej to na uwadze, że jeśli jest małżeństwo ze wspólnotą majątkową, to muszą oboje przystąpić do kredytu.

Kupuję z Rodzicami, to kto jest właścicielem?

Wtedy tak naprawdę to Ty kupujesz nieruchomość, a rodzice są współkredytobiorcami, inaczej poręczycielami czy żyrantami, ale nie są właścicielami nieruchomości więc dalej tylko Ty jesteś właścicielem nieruchomości. Osoba trzecia, które daje zdolność kredytową jest tylko stroną kredytu. Oczywiście można to zrobić tak, że wszyscy kupujecie nieruchomość. Pytanie czy jest sens, czy chcecie tak robić. Osoba dająca zdolność kredytową może chce tak się zabezpieczyć, to już musicie ustalić na etapie przed podpisaniem umowy przedwstępnej, bo wtedy wszyscy kupujący muszą być zapisani w umowie przedwstępnej lub rezerwacyjnej na to że przystępują razem do zakupu. Wtedy wszyscy są i kredytobiorcami, i kupującymi.

Czy warto brać poręczyciela czy też być poręczycielem? Jakie są tego jakieś plusy i minusy?

Dla ciebie jako kupującego może być plusem to, że masz krótszy okres kredytowania, czyli możesz być chora, co też jest teoretycznie jednym z plusów, bo możesz szybciej spłacać kredyt, czy zapłacić mniej odsetek w całości. Może się okazać, że nie możesz wziąć kredytu na 30 lat, że z rodzicami możesz otrzymać ten kredyt na 20 lat, niestety z wyższą ratą.

Co się dzieje, kiedy przestaniesz spłacać kredyt?

Bardzo często rodzice osoby trzeciej boją się, że komornik wejdzie im na emeryturę, że dopiero zmienili mieszkanie i tak dalej i tak dalej. Istnieje więc takie ryzyko, bo odpowiadacie wszyscy solidarnie jako strony kredytu, czyli jeżeli Wy nie płacicie kredytu, to prędzej czy później windykacja zadzwoni do was wszystkich. Być może na koniec zostanie sprawa przekazana do sądu, żeby nadać tytuły egzekucyjne, następnie będzie komornik. Komornik zrobi wezwanie do zapłaty czy też zajmie konto.

Żeby do tej sytuacji doszło, przede wszystkim musisz mieć niezapłacone dwie raty, żeby dopiero bank mógł wezwać Cię ostatecznie do zapłaty. Bank może wypowiedzieć umowę. Często składają się na to 3 niezapłacone raty, dopiero później okres 30 dni. Później wypowiedzenie umowy i nadanie sprawy do sądu. Potem jest dopiero kwestia komornika i tak dalej i tak dalej, więc potrwa to trochę. Nie jest tak, że dzisiaj nie zapłaciłeś raty, a jutro wszyscy mają komornika na karku, więc możesz uspokoić współkredytobiorców, że nie tak od razu będą mieć komornika.

Masz czas żeby z tym podziałać. Wystawiasz mieszkanie na sprzedaż, możesz znaleźć dodatkową pracę i w jakiś inny sposób dodatkowo zarabiać, żeby to rozwiązać. Istnieje ryzyko, że jak zejdziecie z tego świata, to rodzice zostaną z kredytem i mieszkaniem, więc tu warto pomyśleć o ubezpieczeniu na życie, aby mieć ten spokój ducha, że kredyt jest spłacony cały lub chociażby w większości.

To jest chociaż jeden z plusów, dlaczego banki wymagają ubezpieczeń na życie. Chociaż te oferty ubezpieczeń od banków nie do końca są dobre, to w warunkach mają często bardzo niskie składki w porównaniu do reszty rynku zwłaszcza, że mówimy o rodzicach, którzy już mają swój wiek, więc ryzyko ich ubezpieczenia jest o wiele wyższe, niż osoby dwudziestoletniej. Warto o tym pomyśleć.

Zdolność kredytowa żyranta po wsparciu w kredycie

Pytanie, czy Rodzice mają jakieś plany na inwestycje?. Jeżeli rodzice sobie kupili działkę i myślą też o budowie za dwa lata, i będą potrzebowali kredytu, to może się okazać, że jak teraz wspólnie przystąpicie do kredytu, to wasz wspólny kredyt np. tak zabije zdolność kredytową rodziców, że oni już nie będą mogli zdecydować się na kredyt na budowę.

Z drugiej strony czy jesteś jedynakiem, czy masz rodzeństwo, czy twoje rodzeństwo już się nie obkupiło w mieszkania, wybudowało dom? Czy jednak są też na początku tej drogi albo dopiero będą?  Czy będzie pomoc w zdolności kredytowej dla innych osób z rodziny? Takie kwestie też warto ustalić i przeanalizować.

Jeżeli jesteś osobą, która chce dzieciom pomóc i przemyślałeś sytuację, to możesz pomóc córce i za te trzy lata na syna też będziesz mógł liczyć na pomoc. Lub odwrotnie, już kiedyś pomogłeś synowi, to czy teraz jest w stanie pomóc córce? Oczywiście to jest kwestia przejrzenia zdolności kredytowej. Może się okazać, że masz takie fajne dochody jako rodzic, że mimo, że tu poręczysz  kredyt jednemu dziecku, to i tak jesteś w stanie jeszcze pomóc drugiemu, bo masz zapas dochodów i zdolności kredytowej.

To nie jest taka jednoznaczna sytuacja, dlatego tym bardziej warto mieć sprawdzanego doradcę, który może się na ten temat wypowiedzieć. Pozostaje jeszcze kwestia jeszcze nie tyle braku zdolności kredytowej, co ryzyka tego, czy ta osoba będzie spłacać terminowo. Mówiłem o kwestii tej brutalnej windykacji i komornika, ale z drugiej strony może okaże się, że ktoś płaci, ale ma notoryczne opóźnienia i to np. za dwa lata wstecz i przykładowo, chcesz wziąć sobie nowy telefon na raty czy kupić aparat słuchowy z ratalną spłatą, to możesz mieć z tym problem bo twoje potomstwo nie do końca regularnie spłaca kredyt mimo że wszystkie raty ma uregulowane.

To jest chyba najgorszy z minusów pomagania innym. Dlatego aby kontrolować swoją sytuację możesz wykupić abonament roczny w kwocie około +-120zł / rok i mieć aktywny BIK alert który informuje Ciebie sms i mailami kiedy zalegasz z ratą lub ktoś wnioskuje o kredyt w Twoim imieniu.

Wcześniejsze kupno zamiast wynajmu

Jestem zdania, że warto w tym kierunku pomagać, bo albo dzisiaj dana osoba kupi nieruchomości, a jeśli sama dopiero za pięć lat będzie mogła kupić mieszkanie, jak jej dochody na wzrosną, a przez te 5 lat będzie mieszkać na wynajmie, to naprawdę może zostawić solidne kwoty co miesiąc dla obcej osoby płacąc rachunki za najem. Tak więc to też warto przeliczyć, ile płacisz co miesiąc za wynajem. Jeżeli na przykład wychodzi że ta różnica jest duża to wtedy bardziej czynsz miesięczny dla właściciela vs rata mieszkania oraz opłaty do spółdzielni/ wspólnoty no to może warto się nad tym zastanowić. Oczywiście trzeba wykorzystać wkład własny, trzeba opłacić notariusza i jest trochę tych kosztów pobocznych, ale patrząc na ten wchodzący program kredyt bez wkładu własnego czy kredyt z gwarantowanym wkładem własnym, to to jest rozwiązanie, żeby zamiast spłacać czyjś, spłacać swój kredyt. Oczywiście, przy obecnych stopach procentowych, które wciąż są podnoszone może się okazać, że się boisz tego, że rata z 2000zł niedługo będzie wynosiła 3000 zł. Na szczęście jest możliwość zablokowania kredytu na stałe oprocentowanie na 5 lat. Na dzień dzisiejszy dalej się to opłaca, ale jeżeli boisz się że rata Ci wzrośnie z 2 x 2,5 1000zł na 3000 to, uważam że lepiej mieć ten spokój ducha i zabukować na stałej ofercie ratę aby dalej już nie rosła, a za jakiś czas pomyśleć po prostu nad zmianą oprocentowania lub banku gdy stopy procentowe się uspokoją.

Czy jako Rodzic powinieneś pomagać?

Uważam, przede wszystkim, że jako rodzic daje się ten plus że ok, może nie uzbierałeś kapitału żeby dać dzieciom na wkład własny, ani nie zostawiłeś jakieś nieruchomości w spadku i nic nie będzie po dziadkach, nic nie dostali, to chociaż wtedy możesz udzielić trochę pomocy dla Dziecka przy starcie w dorosłość. Możesz pomóc tym, że mogą kupić sobie młodzi mieszkanie. Niestety to jednak 6 lat więc pytanie, czy to jest pomoc w starcie w dorosłość, czy pomoc w założeniu pętli na szyję. Różne są opinie, ale każdy ma jakieś swoje wyobrażenie na ten temat. Ja oczywiście posiłkuję się kredytami i zajmuje się kredytami. Jestem bardziej za dlatego, że jeżeli można, to warto wykorzystać kapitał, którego dzisiaj wartość wynosi 500.000zł patrząc na obecną sytuację. Za te 10 lat ta gotówka będzie warte zapewne 300.000, a za 30 lat kapitał będzie warty pewnie tylko obecne 100.000.

Zapłacisz z kredytu w odsetkach pewnie dwa razy czy może nawet trzy razy tyle przy obecnych stopach procentowych ale według mnie nominalnie się to opłaca. Gdyż opłacenie nieruchomość wtedy będzie więcej warte, niż te pieniądze, które były warte kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu. Będzie to w jakiś sposób motywacji, że jednak coś dana osoba ma.

Jak uzbierać na wkład własny?

Najlepiej, żeby jak najwięcej miesięcznie odkładać, idealnie 2000zł czy 3000 zł przez pół roku lub rok odkładać.  To pokaże że jesteście zaradni i możecie coś w tym kierunku zrobić aby bez problemu płacić taką ratę kredytu. Natomiast jeżeli masz problem z uzbieraniem środków na wkład własny to rząd właśnie odpalił ustawę o gwarantowanym wkładzie własnym/ mieszkanie bez wkładu.

Dodatkowe zabezpieczenie dla współkredytobiorcy

Jeśli jako rodzic boisz się tego, że Twoje dziecko nie będzie spłacać kredytu i jeżeli chcesz mieć więcej spokoju ducha –  dogadajcie się, może jeszcze pisemnie ustalcie jakieś warunki własnego rozliczenia.

Może nie często od razu ale zapewne Dziecko podziękuje Tobie za pomoc przy kredycie.

Ja inwestycje w nieruchomości zacząłem w momencie gdy uświadomiłem sobie ile czasu mi minęło i ile środków „wyrzuciłem” w najem. Kiedy przyszedłem na studia do Poznania i sobie uświadomiłem, że wtedy, jakby moja mama się zgodziła na to, żebyśmy wspólnie kupili mieszkanie które wtedy kosztowało 2,500 zł za metr, to po latach było warte 8000 zł za metr i byłby spłacony cały kredyt za koszty z najmu. Cena wynajmu jednego pokoju spłacłaby w całości ten kredyt. Oczywiście były tego plusy i minusy, bo z racji tego, że nie miałem własnego mieszkania, to nie byłem do niego przywiązany, więc poznałem miasto bardzo dobrze dzięki mieszkaniu w różnych lokalizacjach. Z drugiej strony jednak mógłbym mieć nieruchomość o wiele szybciej a obecnie więcej majątku. Natomiast to jest gdybanie… faktem jest to że czas leci i nagle kredyt z 20-30 lat zrobi się krótszy.

Jestem zdania, że jeżeli można, to warto pomagać. Inwestować aby szybciej kupić nieruchomość, ale jak mówi stare powiedzenie najlepszy czas na zakup nieruchomości był wczoraj kolejny dobry dziś. Uważam, że warto pomagać zwłaszcza przy obecnie słabo liczonych zdolnościach kredytowych, jeżeli mówimy o swoich potomkach czy najbliższej Rodzinie. Oczywiście kwestia dobrego ustalenia  wariantów, najlepiej spisania paru ustaleń na papierze aby nie było w przyszłości niejasności. Warto pomagać, zwłaszcza jak obecnie jest liczona zdolność kredytowa. Jeżeli ktoś ma wynajmować, to może faktycznie kupić teraz i powoli niech się kredyt spłaca. Nieruchomości zaczynają nabierać z czasem na wartości. Oczywiście może się okazać, że przez kilka lat ta wartość nieruchomości będzie stała, czy też nawet trochę wpadnie ale długofalowo myślę, że lepiej spłacać swój kredyt, niż czyjś. Oczywiście warto to przeliczyć przy obecnych cenach najmu. Decyzja należy do Ciebie ?

Jeżeli Ten artykuł w jaki sposób dał Ci do myślenia czy warto, czy nie warto zapożyczać się z rodzicami, a to czy pomóc swoim dzieciom jako rodzic, to będę wdzięczny za lajka i udostępnienie artykułu dalej. Jeżeli potrzebujesz przygotowania do kredytu, wyliczenia zdolności kredytowej, a przede wszystkim żebym ktoś Cię skutecznie i sprawnie przeprowadził przez cały proces uzyskiwania kredytu – zapraszam do kontaktu!

Pozdrawiam,
Janusz Grabowski