Księgi wieczyste – na co zwracać uwagę?

W dzisiejszym odcinku powiem Ci o księgach wieczystych i o tym na, co warto zwrócić uwagę.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

E-mail: kontakt@januszgrabowski.pl

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

W dzisiejszym odcinku opowiem o podstawach prawnych ksiąg wieczystych, czyli tzw. ID nieruchomości. Księga wieczysta jest zbiorem informacji o tym, kto jest właścicielem i jakie są prawa, roszczenia oraz opisy nieruchomości. Teoretycznie w księdze wieczystej powinny być wszystkie informację, które dotyczą nieruchomości, którą chciałbyś sprawdzić. W praktyce zdarza się, że księgi wieczyste nie są aktualizowane i nie ma tam wszystkich potrzebnych informacji, ponieważ każdy wniosek o aktualizację kosztuje kilkaset złotych. Dużo osób stwierdza, że jeśli ma płacić, nie są to niezbędne działania to rezygnuje z tego procesu. W dzisiejszym odcinku opowiem głównie co to jest księga wieczysta, jak ją sprawdzić, na co zwracać uwagę przy zakupie czy kredytowaniu oraz jakie zapisy mogą być tam zawarte.

 

Księga wieczysta składa się z czterech działów. Sprawdzamy ją wchodząc na stronę www.ekw.ms.gov.pl . Jest to strona rządowa stworzona dla ksiąg wieczystych. Należy podać nr księgi wieczystej. Składa się on z trzech części. Pierwsza jest to numer sądu, który ma 4 znaki. Dla przykładu dla Poznania PO1P dla Starego Miasta lub PO2P dla Poznania Nowego Miasto. Po podaniu pierwszej części numeru księgi wieczystej, druga część po ukośniku to 8 cyfr. Często pierwsze dwie to zero, a dopiero potem są inne cyfry. Na koniec po ukośniku jest cyfra kontrolna.

Co w przypadku jeśli mam stary nr księgi wieczystej? Mam akt nabycia z lat 80 lub 90, kiedy sąd nie prowadził elektronicznej ewidencji ksiąg wieczystych. Mamy jedynie numer np. 1234 i to wszystko. Mamy dwie opcje, żeby znaleźć nowy nr księgi wieczystej. Pierwsza, dzwonimy do źródła lub idziemy do sądu do wydziału ksiąg wieczystych. Podajesz numer, który Ty posiadasz i prosisz o podanie nowego numeru. Co jeśli pilnie potrzebujesz nowy numer i nie możesz się dodzwonić do sądu? Weryfikujesz wtedy w jakim sądzie rejonowym się prowadzona księga wieczysta. Przykładowo mamy Poznań Stare Miasto, więc wpisuje PO1P/1234 zera dopisują się same i jedynym problemem jest cyfra kontrolna. Możesz ją znaleźć metodą prób i błędów wybierając od 0 do 9. Sprawdzasz, aż trafisz. Zdarzało mi się tak znaleźć księgę wieczystą, gdy klient przychodził do mnie ze starym numerem.

Po zalogowaniu się sprawdzasz treść aktualną lub pełną księgi. Polecam aktualną, ponieważ jest bardziej przejrzysta i można więcej rzeczy zweryfikować. Księga wieczysta składa się z czterem działów. Każdy dział zawiera inne informacje, na które trzeba zwracać uwagę. Dział pierwszy zawiera oznaczenie nieruchomości. W tym dziale są informację o tym, gdzie jest położona nieruchomość. Informuję o tym w jakim jest województwie, gminie itd., jaki jest adres lub nr działki. Jeżeli jest to mieszkanie to powinien być podany identyfikator lokalu, czyli numer z kartoteki lokalu i budynku. Dział ten zawiera też dane jakie jest przeznaczenie lokalu. Jest to bardzo ważna rzecz, bo może się okazać, że zbywca oznajmił, iż jest to lokal mieszkalny, a jest to suszarnia lub lokal usługowy. W tym dziale znajduje się też zestawienie lokali. Jest to jego opis tego z jakich tzw. izb się składa. Mówi o tym czy jest tam kuchnia, łazienka, pokoje, korytarze oraz pomieszczenia przynależne. Z tych pomieszczeń przynależnych jest czasami wpisywana piwnica, choć nie zawsze. Mamy też informację o piętrze. Jeżeli ma uregulowany stan prawny gruntu to jest zapisany nr księgi wieczystej gruntu, w której wyodrębniono dany lokal mieszkalny. Kolejne informację dotyczą tego, czy jest to odrębna nieruchomość, czy jest to pełna własności czy może spółdzielczo-własnościowe prawo do lokalu. Najważniejszą rzeczą jest pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. Metraż nieruchomości w księdze wieczystej często jest podawany z metrażem pomieszczeń przynależnych. Oznacza to, że jeśli kupujesz mieszkanie 50 metrowe z piwnicą o powierzchni 5 m2, a w księdze wieczystej zapisane 50 metrów wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych to znaczy, że Twoje mieszkanie będzie mieć 45 m2, a 5m2 będzie stanowić piwnica. Upewnij się, bo może się okazać, że za piwnice lub komórkę lokatorską płacisz pełną cenę z metra, a nie jak za piwnicę czy komórkę lokatorską. Z drugiej strony w starych księgach wieczystych nie było wpisów z pomieszczeniami przynależnymi, więc może się okazać, że to 50m2 to powierzchnia mieszkania i dodatkowo dochodzi piwnica. Przy zakupie warto poprosić o rzutu inwentaryzacyjne lokalu mieszkalnego czy wypis z kartoteki lokalu, bądź samemu zrobić pomiar. Jeśli jest to mieszkanie spółdzielczo-własnościowe to spółdzielnia powinna mieć takie podsumowanie i możesz poznać powierzchnie nieruchomości. Te dokumenty czasami mogą wprowadzić w błąd i znam ludzi, którzy zawsze robią obmiar mieszkania. Znajomy odbierał mieszkanie deweloperskie i różnica pomiędzy tym co było w umowie, a stanem faktycznym mieściła się w granicy z ustawy deweloperskiej, czyli 2,5% metrażu, ale to było mieszkanie 30 m2 i metraż nie zgadzał się o 2 tysiące. Przy cenie z m2 8 tysięcy złotych dawało różnice 16 tysięcy w cenie zakupu.

Jeżeli mamy dom lub działkę mamy inny opis. Mamy położenie z ulicą, jeśli jest nadana i numer działki. Często jest informację o tym, że jest budynek działka zabudowana i nie wpisanego opisu nieruchomości. Nie jest to problem, zdarza się tak często w budynkach przed 2000 roku. Nie oznacza to, że tego domu nie ma. Warto wtedy poprosić o pozwolenie na użytkowanie lub inną formę odbioru technicznego, aby nie okazało się, że kupujesz samą wolę budowlaną. Jakiś czas temu miałem przykład, w którym klienci kupowali dom o powierzchni 150 m2, ale 50 m2 było nadbudowane. Okazało się, iż część budynku było samowolą budowlaną. Klienci wyprostowali ten temat, ale trwało to trochę czasu. Taki był stan, ponieważ kierownik budowy powiedział, że załatwi wszystkie formalności. Zawnioskował o pozwolenie na modernizację, ale okazało się, że nie załatwił odbioru remontu. Z tego względu przez długi czas nieruchomość miała wadliwy stan prawny. Warto weryfikować takie kwestie ze specjalistą od kredytów lub lepiej z prawnikiem, geodetą lub architektem, który zweryfikuje to od strony technicznej. Przy działce należy również zwrócić uwagę na przeznaczenie terenu. Bardzo często jest wpisana rolna, pomimo tego, że działka jest mieszkaniowa. Wtedy warto mieć zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu terenu dla danej działki. Sprawdzić czy jest dla niej plan zagospodarowania przestrzennego czy go nie ma. Musisz wiedzieć czy będziesz mógł budować się na takiej działce, aby nikt nie mógł Ci powiedzieć, że jest to działka rolna. Po opisie danego działu na samym dole są dokumenty będące podstawą wpisu lub dane o wniosku. Jest to informacja na jakiej podstawie dane zostały wpisane do księgi. Wcześniejsze informację zostały wpisane na podstawie dokumentów, który jest tu wymieniony. Przykładowo dla lokalu mieszkalnego może być to wypis z kartoteki lokalu, a dla działki wypis z rejestru gruntów. Na jednej księdze wieczystej może być jeden lokal i działka, ale może być ich więcej.

 

Przechodząc dalej mamy dział pierwszy SP, czyli spis praw związanych z własnością. Są tam informację o tym, czy do danego lokalu mieszkalnego przynależy grunt. Mowa tu o tym, czy lokal ma faktycznie uregulowany stan prawny gruntu. Wypada tutaj, aby cokolwiek było wpisane. Jeżeli nie ma nic może się okazać, że jest to mieszkalnie spółdzielczo-własnościowe, ale z nieuregulowanym gruntem. Takich nieruchomości większość banków nie skredytuje i są one ciężej zbywalne. Jeżeli jest wpisany udział z własnością lokalu to masz wpisane jaki masz udział w gruncie całego budynku. Na podstawie udziału do całego gruntu będzie wyliczany podatek od nieruchomości.

 

Kolejnym działem jest dział drugi, czyli własność. Zawiera on bardzo ważne informację, mówiące o tym kto jest właścicielem, jaki jest jego nr PESEL i imiona jego rodziców. Czasami brakuje imion rodziców lub nr PESEL. Oznacza to, że był to stary akt i księga była zakładana dawno temu. Przy nowej księdze te informację są już aktualizowane. Warto zwrócić uwagę jaki dokument jest podstawą wpisu własności. Najprostszym jest umowa sprzedaży, nr aktu, data i imię i nazwisko notariusza wraz z jego siedzibą. Jeżeli nie jest to umowa sprzedaży tylko umowa darowizny to warto załatwić dokument o tym, że zbywca nie zalega z podatkami. Bez względu na to czy była to umowa darowizny czy wyrok sądu z dziedziczeniem. Może się okazać, że był tam do zapłacenia podatek. Nawet jeśli go nie było to i tak warto go mieć. Przy umowie darowizny możemy mieć sytuację, gdy np. dziadek darował dla wnuka, ale obdarowany musi zgodzić się na prawo służebności wieczystej. Dziadek ma wtedy prawo do dożywotniego użytkowanie nieruchomości. Nikt poza darczyńcą nie może zmienić tego zapisu. W tym dziale mogą pojawić sytuację, że właścicielami są Jan i Anna Nowak, a sprzedaje tylko Anna i jej dzieci. Jana nie ma bo zginął. Jeżeli jest akt o ustanowienie dziedziczenia i akt zgonu można w ten sposób działać. Czasami zdarzają się takie sytuację.

 

Dział trzeci dotyczy praw, roszczeń i ograniczeń. Jeśli tutaj pojawiają się wpisy to należy 2-3 krotnie zweryfikować, czy one nie zagrażają Tobie w przyszłości. Możesz mieć np. prawo służebności wieczystej przejazdu, czyli masz przejazd po drodze sąsiada zagwarantowany do bezpłatnego użytkowania. Jest to ważne przy działkach, abyś miał zapewniony dostęp do drogi publicznej. Teoretycznie czasami, gdy sąsiadujesz z drogą publiczną to może się okazać, że i tak nie możesz mieć bezpośredniego zjazdu na drogę tylko musisz ją mieć przez działkę sąsiada lub w inaczej. Może występować też zgoda na nieodpłatne wykorzystanie dla ENEA lub dla innego energetyka i po Twojej działce będzie mógł być słup linii napięcia lub np. kanalizacja. Widziałem kilka razy, że może to być np. serwerownia telekomunikacyjna. Jeśli jesteś w stanie to zaakceptować nie jest to problem. Bardziej problematyczne są roszczenia i ograniczenia. Do działu trzeciego wpisuje roszczenia komornik w momencie rozpoczęcia windykacji lub roszczenie na rzecz osób trzecich. Jeżeli są tu jakieś zapisy warto je zweryfikować. Jeżeli jest tam zapis o komorniku, a osoba twierdzi, że sprawa jest już załatwiona to należy uzyskać zgodę komornika na wykreślenie roszczenia z działu trzeciego. Miałem kiedyś klienta, który miał komornika za energetykę i 1000 zł było windykowane. Wyjaśnił to i dostał dokument, że wszystko zostało spłacone. Zapomniał jednak, że trzeba zgłosić wniosek o wykreślenie tego roszczenia z księgi wieczystej. Zapis ten zatem cały czas widniał w księdze wieczystej. Chciał on przystąpić do wniosku o pożyczkę hipoteczną i mieliśmy problem, ponieważ musiał załatwić ten dokument, ale trwało to dwa miesiące. Jeśli w tym momencie chciałby sprzedać tą nieruchomość, a nabywca oczekiwałby wyczyszczenia tego wpisu czekałby długo na rozpatrzenie tego wniosku o wykreślenie roszczenia. Jest to paranoja, że tak długo trzeba czekać, ale niestety tak to często wygląda. Zatem jeśli szykujesz się do sprzedaży sprawdzić księgę wieczystą.

 

Ostatni dział czwarty, czyli hipoteka zawiera ZUS za brak terminowego płacenia podatków, ale często jest też hipoteka umowna. Klienci często pytają czy na pewno jest tak, że jeśli zbywca mówi, iż ma kredyt na 150 tysięcy, a hipoteka umowna jest na 300 tysięcy. Hipoteka umowna jest wpisywana w zależności od banku, między 100% a 200% kwoty kredytu. 100% raczej żaden bank, ale 150-200% kwoty długu. Dlaczego tak jest? Bo bank zabezpiecza się poza kwotą przyznaną tak, że wszystkie roszczenia ewentualne odsetki, karne monity, koszty postępowania, opłaty i prowizje itd. jakbyś tego kredytu nie spłacał. Jest maksymalna kwota do której może rościć, a nieaktualne saldo plus ewentualne odsetki itp. Zatem często te wpisy hipotek umownych są o wiele większe, niż kwota na jaką jest wzięty kredyt. Do aktu sprzedaży, czyli do wnioskowania o kredyt zbywca powinien okazać dokument tzw. opinię bankową o aktualnym saldzie kredytu do spłaty, jaki jest numer konta technicznego do spłaty tego kredytu oraz zobowiązanie banku do przedstawienia listu mazalnego, czyli zgody na wykreślenie zabezpieczenia inaczej hipoteki. Zdarza się i trzeba zwracać na to uwagę, że np. wpis hipoteki miał umowę z dnia 10.05.2015 i jakiś numer umowy, a dokument miał inną datę z kiedy była przyznana umowa, ale na szczęście był ten sam numer umowy wpisany, więc w tym momencie nie było problemu, a że to było kilka dni różnicy to może się okazać, że w przypadku banków na dzień umowy bank generował jeden dokument o oświadczenie banku, wpis hipoteki, a później system bankowy generuje dzień uruchomienia kredytu niż dzień podpisania umowy.

W tym momencie przejechałeś już wszystkie działy księgi wieczystej i jest w tym wszystkich jeszcze jedna ważna rzecz , aby zweryfikować. Czy w danym dziale nie ma tzw. wzmianki. Jest inaczej TO informacja o tym, że do sądu wpłynęła informacja bądź wniosek o tym, że coś będzie zmieniane w księdze wieczystej i możemy ją znaleźć na samej górze zaraz pod opisem danego działu. Co to znaczy, że jest wzmianka? Oznacza to, że składasz w sądzie wniosek o np. wpis roszczenia w dziale III i sąd przyjmuje informację z numerem wzmianki, z jakiegoś dnia i z numerem całego wniosku. W takie sposób do działu III wpłynął wniosek o danej godzinie, dotyczący jakieś informacji o np. wpis ograniczenia. Jeśli wzmianka się pojawi w księdze wieczystej ważne jest aby zweryfikować czego dotyczy. Może powiedzieć, to Tobie właściciel nieruchomości lub w możesz dostać informacje w sądzie. Ważne jest, abyś wiedział czego ta wzmianka dotyczy, ponieważ chcesz podejść do aktu notarialnego i jest godzina 12, notariusz sprawdził akt i jest godzina 12:30 i kontrolnie sprawdza co się dzieje w dziale III i pojawiają się tam wzmianki, każda z innym numerem i z inną godziną to może się okazać, że jesteś trzecim kupującym tą samą nieruchomość. Druga sytuacja może być taka, że masz nieruchomość czystą, w dziale II i IV nie ma wzmianki, a nagle pojawia się w dziale III i może się okazać, że właśnie komornik dowiedział się, że jest sprzedawana nieruchomość i szybko złożył wniosek do sądu o wpis roszczeń. Aby trochę przybliżyć sytuację podam dokładny przykład, a mianowicie miałem klientkę, która kupowała nieruchomość od osoby zadłużonej. Komornik złożył wzmiankę do działu III, ale złożył tę wzmiankę jak już nieruchomość była sprzedana. W środę o godzinie 17 był akt przeniesienia własności, jednakże był to czas kiedy notariusze nie mogli wprowadzać wniosków online o informacji o aktach, tylko asystent notariusza szedł do sądu z kompletem dokumentów i składał ten wniosek. Ja w imieniu klientki, ponieważ prosiła aby złożyć wniosek o wpis hipoteki, złożyłem go do sądu i sytuacja wyglądała tak, że o godzinie 10:40 notariusz złożył wniosek z informacją, że jest zmiana własności, o godzinie 10:50 był wpis do działu III roszczenia, a o 11:10 był wniosek o wpis hipoteki. Najważniejsza w tym wszystkim była jedna rzecz wniosek notariusza o tę informację, że zmieniły się osoby w dziale II, czyli była sprzedaż był pierwszy. Zatem wniosek komornika o roszczenie długów został odrzucony z tego względu, że komornik nie zdążył. Musimy się zastanowić co by się stało gdyby pierwszy był wniosek komornika, a dopiero później wniosek notariusz. Mogłoby się okazać, że klientka kupiłaby nieruchomość wraz z długiem, roszczeniem komornika, bo wtedy to roszczenie byłoby prawomocne. Wiadomo, że zbywca oświadczył nieprawdę, bo się okazało, że nie ma długu, a chwilę przed okazało się, że ma. Jednakże na dzień aktu wszystko wyglądało na czystą sprawę. Dlatego po przykładzie widzicie, że czas złożenia wniosków też jest bardzo ważny tak samo jak dokładna weryfikacja co dzieje się z daną nieruchomością.

Często pojawia się też pytanie, jak ja mogę zweryfikować księgę wieczystą dewelopera. Wchodzisz w stronę ekw.ms.gov.pl w dziale II widzisz kto jest właścicielem, a w dziale I widzisz czy to jest ta działka na której deweloper obiecuje budować. Sprawdzasz wtedy dział trzeci. Masz wtedy roszczenie do wybudowanie budynku mieszkalnego zgodnie z umową deweloperską. Często tutaj pojawiają się wzmianki, ponieważ deweloper podpisuje wiele umów deweloperskich dziennie i co dopisują się kolejne nowe. Zanim zostaną rozpatrzone mija kilka miesięcy. Aczkolwiek za ten czas możesz sprawdzić w dziale trzecim i możesz zobaczyć kto jeszcze podpisał umowę deweloperską z imienia i nazwiska jesteś w stanie poznać sąsiadów. Zobaczysz czy kogoś ze znajomych będziesz miał za sąsiada i po numerze lokalu czy będziesz blisko czy daleko danej osoby.

To był skrót najważniejszych informacji mówiących o tym czym jest księga wieczysta i na co warto zwrócić uwagę. Ok, to nie był skrót było bardziej obszernie. Myślę, że był to duży zakres wiedzy, którą warto mieć, żeby zweryfikować te kwestie. Tak naprawdę zawsze sprawdza to notariusz przed podpisaniem aktu lub jeśli wnioskujesz o kredyt to analityk kredytowy też to zweryfikuje. Kolejną osobą, która będzie to weryfikować jest ekspert kredytowy. U nas w oddziale jest taka zasada, że zawsze trzeba sprawdzić księgę wieczystą przed wysłaniem do banku wniosków kredytowych. Działamy tak, aby usprawnić proces. Połowę danych, które są księgach wieczystych, jakie dokumenty mogą być później potrzebne można wyciągnąć z przeglądania księgi. W związku z tym warto się z nią zaznajomić i poznać, aby podejść bardziej świadomie do umowy przedwstępnej lub ostatecznej. Życzę Tobie jak najlepszych okazji. Jeżeli będziesz potrzebował kredytu to zapraszam na spotkanie.

Pozdrawiam,

Janusz Grabowski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *