Możliwe, że jakiś czas temu otrzymałeś/aś pismo o zmianie wpisu w hipotece. Teoretycznie jest to formalność, ale jeżeli obecnie przygotowujesz się do sprzedaży owego mieszkania to może CI to wydłużyć proces sprzedaży.

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach

  • Na blogu – lista podcastów
  • W serwisie Spreaker 
  • Jestem też na Spotify
  • W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
  • Możesz też słuchać na YouTube na moim kanale:

Lubisz słuchać podcastów na YouTube? Sprawdź mój kanał!

Bank hipoteczny a bank S.A – różnice

Banki hipoteczne jak sama nazwa wskazuje, specjalizują się w udzielaniu kredytów pod zastaw nieruchomości, czyli kredytów hipotecznych. Bank hipoteczny może emitować listy zastawne, czyli pobierać pieniądze z rynku, żeby udzielać dalszych kredytów. Bank zwykły komercyjny gromadzi kapitał na udzielenie kredytu hipotecznego z lokat i depozytów swoich klientów. Jeżeli bank ma określoną pulę pieniędzy, na przykład banku x to może pożyczyć innych klientom do 9 razy x. Przy listach zastawnych, tyle ile kapitału uzyska.

Zmiana banku – formalności

Otrzymanie pisma z banku, że Twój bank zmienił się w bank hipoteczny – nie jest powodem do paniki. Zmiana ta jednak niesie za sobą pewne konsekwencje – o których powinieneś wiedzieć.

Podstawową  kwestią, na jaką należy zwrócić uwagę, to pojawienie się nowych formalności – w postaci dostarczonego do Ciebie pisma gratulującego. Przykładowo zmiana ta może wyglądać w następujący sposób: Banku Pekao SA zmienił się w Banku Pekao bank hipoteczny SA. Prawdopodobnie oba banki złożą do sądu – do Twojej księgi wieczystej informację o zmianie wpisu hipoteki. Aktualizacja zawiera informację, że nie należysz już do Banku Pekao SA, lecz do Banku Pekao bank hipoteczny. Od tego momentu umowa na tę samą kwotę hipoteki znajduje się właśnie w nim.

Czy te zmiany mają wpływ na sprzedaż nieruchomości?

Jeżeli szykujesz się właśnie do sprzedaży nieruchomości, to mogą pojawić się niedogodności w kwestiach formalnych.

Należy być gotowym na to, że notariusz lub pośrednik, może poinformować Cię o wspomnianym w dziale 4 wpisie hipoteki, mimo że nie brałeś żadnego kredytu. Nie powinno to budzić w Tobie niepokoju, gdyż jest to jedna z formalności będących wynikiem zmiany banku.

Jak nie dać się zaskoczyć?

Bank dbają o to, abyś wiedział co dzieje się z twoją nieruchomością bądź kredytem. Pismo idące do sądu informujące o zmianie banku zostaje dostarczone również do Ciebie na podany w banku adres korespondencyjny. Pamiętaj zatem o posiadaniu zawsze aktualnych adresów korespondencyjnych – abyś nie był zaskoczony, że nie zostałeś poinformowany o zastałych zmianach.

Aktualizacja danych

Podsumowując, poza wpisem hipoteki trzeba zaktualizować dane związane z wszelkimi formalnościami, takimi jak np. polisa na życie Do Twoich obowiązków należy zaktualizowanie danych osoby, na której jest cesja albo uposażenie. Zamiast ubezpieczać nieruchomość na Bank SA, ubezpieczasz ją na Bank hipoteczny SA. Dlaczego jest to tak ważne? Jest to kwestia kluczowa, gdyż bank posiada inną lokalizację, siedzibę, numer NIP.

Jakie mogą być konsekwencję niespełnienia wspomnianych formalności?

Należy zadbać o te szczegóły w celu zabezpieczenia się przed zakwestionowaniem przez bank faktu posiadania przez Ciebie polisy lub pojawienia się zarzutów o wystawienie polisy na błędnych danych. Przez brak polisy lub błędne dane bank może podwyższyć  marżę (oprocentowanie kredytu), ze względu na nie spełnione przez Ciebie warunki umowne. Za powód wskazując fakt, że kredyt nie został zabezpieczony.

Konsekwencje techniczne i wartość bankowo-hipoteczna

Bank, po dokonaniu zmiany charakteru na hipoteczny, może określać wartość Twojej nieruchomości – – nie tylko z operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę. Należy mieć pod uwagą, że jeżeli kupiłeś nieruchomość na górce, to KNF pozwala, a wręcz zachodzi rekomendacja, czego skutkiem jest zapis w każdej umowy kredytowej o informacji, że na żądanie banku raz na 3 lata bank może zażądać od ciebie weryfikacji wartości nieruchomości. Co to oznacza? Musisz dostarczyć aktualny operat szacunkowy, żeby bank miał pewność, że nieruchomość, którą kupiłeś kilka lat temu, jest dalej warta minimum początkowej wartości, albo więcej. W ten sposób zabezpiecza on swój interes i chce mieć pewność, że portfel mieszkań, który stanowi zabezpieczenie ich kredytów jest na takim poziomie wartości, na jakim powinien być, a nie mniejszym.

W kwestii technicznej, gdy będziesz prosić o zaświadczenia o spłacie kredytu, zwróć uwagę na prawdopodobne otrzymanie nowego numeru Rachunku technicznego do całkowitej spłaty kredytu. Numer ten jest inny niż ten, który był podany na pierwszej umowie z tego względu, że zmieniła się instytucja, która jest odpowiedzialna za obsługę kredytu. Formalności nadal będziesz załatwiać w banku, w którym podpisywałeś umowę kredytu. Kwestią pozorna jest fakt, iż w przypadku, kiedy kredyt hipoteczny znajduje się w banku hipotecznym to prościej i łatwiej jest go windykować. Sprowadza się do tego, że dług może być szybciej sprzedany.

Podsumowanie

Otrzymanie pisma z banku informującego, że zmienił się twój bank, nie prowadzi do niepokojących zmian. Jeżeli dostaniesz informację, że wprowadzono zmiany w twojej księdze wieczystej, musisz sprawdzić, czy numer umowy i dane się wciąż zgadzają, np. data umowy.

Jednak, gdy w międzyczasie otrzymasz pismo, że został złożony wniosek do sądu, a myślisz o sprzedaży nieruchomości w tym okresie, to bardzo ważne jest od strony kredytowej i aktów notarialnych, że notariusz będzie wymagał dostarczenia dokumentu z informacją z banku, dlaczego postanowiono o zmianie instytucji, na której jest spisana hipoteka.

Bank ma prawo zgodnie z ustawą wprowadzić taką zmianę, ale my nie mamy na to wpływu. Zatem nie należy popadać w niepokój przy zaistniałej sytuacji. Alternatywą jest oczywiście refinansowanie twojego kredytu do innego banku.

Zapraszam do kontaktu

Jeżeli myślisz o kredycie, chcesz zoptymalizować swój kredyt albo przygotowujesz się do zakupu nieruchomości, zapraszam do kontaktu, czy to mailowo, czy osobiście. Podziałamy i ustalimy co możemy dalej zrobić, żebyś uzyskał kredyt skutecznie i sprawnie oraz na jak najkorzystniejszych warunkach. Pozdrawiam Janusz Grabowski

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *