W dzisiejszym odcinku podzielę się z Tobą spostrzeżeniami na temat aktualności płynących z rynku.
Zapraszam do słuchania.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

• Na blogu – lista podcastów
• W serwisie Spreaker 
• Jestem też na Spotify
• W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)

Informacje, aktualności z rynku nieruchomości – kwarantanna i reakcja banków.

Aktualnie banki stawiają sobie pytania: Czy dawać teraz kredyty? Czy udzielać finansowania?

Z dobrych rzeczy, możemy zauważyć poluzowanie polityki pandemii. Zaczynają być otwierane żłobki, przedszkola. Lekarz z którym rozmawiałem, twierdzi, że sytuacja jest opanowana i jest w miarę spokojnie, a zgony mogą być spowodowane przez brak organizacji, zamieszanie niż przez tą całą pandemię. Ostatnio czytałem też artykuł Billa Gatsa, który się wypowiadał, że 3 lub 4 lata temu przewidział potencjał w pandemii. Już wtedy o tym mówił i gdyby ludzie wtedy się przygotowywali, byłoby nam łatwiej. Mam nadzieję, że ludzie wyciągną z tej sytuacji wnioski i następnym razem będziemy lepiej przygotowani.

Banki

Jeśli chodzi o banki, rządy lekko luzują politykę, to mam wrażenie, że banki wciąż tę politykę zawężają. Podkręcają swoje scoringi, zmniejszają zdolności kredytowe, bardziej patrzą na BIK, mniej chętnie udzielają kredytu dla umów określonych, nie mówiąc o umowach cywilnych, umowach o dzieło. Najważniejsze jest to, że wciąż moi klienci otrzymują decyzję pozytywne. W między czasie zdarzały się decyzje negatywne, ale po to jest pośrednik kredytowy aby złożyć wnioski do kilku banków, żeby było zabezpieczenie transakcji. Pamiętaj, że jak wnioskujesz o kredyt czy to bezpośrednio w banku, czy przez pośrednika nieruchomości, to zadbaj o swoje zabezpieczenie i złóż dokumenty do kilku miejsc.

Na dzień dzisiejszy najbardziej problematyczną rzeczą jest załatwienie opinii bankowej o saldzie kredytu. Chodzi o to, że kiedy sprzedajesz mieszkanie, w którym posiadasz kredyt musisz dostarczyć aktualną opinię bankową. Niestety większość banków chce tę opinię bankową jako warunek do zaczęcia procesu kredytowego. Na taką opinię czeka się przeważnie 2 tygodnie. Tak to wygląda w bankowości, że trzeba pamiętać o tych wszystkich dokumentach i stale przygotowywać coś nowego. Jest tak, ponieważ analitycy są ludźmi, którzy są rozliczani z portfela z kredytów, które udzielili. Jeśli dzisiaj np. wydali 100 decyzji pozytywnych dla klientów i z tego 99 spłaca wszystko terminowo, to jest dobry portfel klientów. W sytuacji kiedy na 100 decyzji, tylko 50 jest nie obsługiwanych terminowo, to znaczy, że jest tutaj coś nie tak. Wtedy analityk bierze odpowiedzialność, za wydanie błędnych decyzji i niedopatrzenie. Zatem im lepszy portfel klientów, tym lepsza premia. Z tej sytuacji wynika, że my jako pośrednicy kredytowi walczymy po stronie klienta, a analityk niestety jest po stornie banku, bo też ma swoje plany i rzeczy do zrealizowania. Trzeba tak zrobić aby analityk był zadowolony, żeby dał dla klienta decyzję pozytywną. Jak to zrobić? Takie informację znajdziecie na moich innych podcastach. Zapraszam!

Co się dzieje na rynku?

Banki zwiększają wkład własny, ucinają maksymalną kwotę kredytu. Teraz Bank PKO S.A powiedział, że daje kredyty na 80% wartości nieruchomości. Z drugiej strony decyzję na poziomie oddziału jest do 300 tys. Jeszcze jakiś czas temu było na poziomie 500 tys. Co powoduje, że każdy kredyt powyżej 300 tys. Gdy idzie na centrale musi być ostry jak brzytwa. Jeżeli są jakieś podstawy do których mogą się przyczepić, to analitycy z centrali PKO S.A na pewno się tym zainteresują.

Inne banki zaczynają wprowadzać ograniczenia ilości maksymalnych kredytów. Z jednej strony się cieszę, że byłem w stanie stworzyć sobie portfel produktów hipotecznych przed pandemią, bo mam ich więcej niż jeden, dwa. W momencie, gdy teraz banki mówią, że mniej chętnie udzielają kredytów, pojawiają się komunikaty, że na drugi kredyt jeszcze dam, a na trzeci kredyt hipoteczny już zaczyna być coraz gorzej. Miejmy nadzieję, tak jak ze wszystkimi obostrzeniami, że po pandemii to wszystko zniknie i będzie dalej funkcjonować dużo banków.

Zapewne tez słyszeliście, że stopy procentowe poszły w dół i tu pojawia się pytanie: dlaczego moja rata nie spadła? Przypominam, że WIBOR jest ustalany na zasadzie 3 lub 6 miesięcznym. Czyli dzisiejsza zmiana daje plusy dopiero za 3 miesiące. W tej sytuacji musisz się uzbroić w cierpliwość. Ciekawe jest to, że niektóre banki mają WIBOR na poziomie 0,7%, niektóre banki mają jeszcze na poziomie 1,1% Od czego to zależy? Z tego względu, że każdy bank ma troszkę inaczej ustalony regulamin, politykę i aktualizację oprocentowania. Co jest najzabawniejsze, że w niektórych porównywarkach kredytowych pokazywane jest oprocentowanie docelowe, a nie marża + WIBOR i może się okazać, że bank, który ma marżę, 3% ma niższe oprocentowanie, niż bank, który ma marżę 2%, bo jeszcze mu się WIBOR nie zaktualizował. Zwracaj na to uwagę i nie patrz tylko na oprocentowania, w tym przypadku na marżę, bo ten WIBOR się zaraz zaktualizuje i z powoduje, że w banku A i banku B będą takie same warunki, jeżeli chodzi o stopy procentowe.

Mamy pierwsze informację odmowy ze względu na wzięte wakacje kredytowe. Oficjalnie nikt tego nie powie, ale w niektórych bankach są nieoficjalne informację, że nie dajemy kredytów dla osób, które mają zawarte wakacje kredytowe. Jeżeli na dzień dzisiejszy zawnioskujesz o wakacje kredytowe, czyli nie dałaś rady się finansować, to nie wnioskujesz o kredyt, bo nie masz z czego go spłacać.

Wracając do wakacji kredytowych, do tarczy antykryzysowej pożyczka teoretycznie bezzwrotna 5 tys. na rok. Czy to wpływa na zdolność kredytową? Jest to zobowiązanie, więc wpływa na i obniża zdolność kredytową. Jak wszelkie zobowiązania. Tak jak raty, kredyty, alimenty i inne stałe zobowiązania miesięczne. Jeżeli wziąłeś pożyczkę startową z tarczy antykryzysowej, to poczekaj 3 miesiące i zawnioskuj o umorzenie. Dopiero wtedy zawnioskuj o kredyt. Jak już będziesz miał papier, że te wnioski zostały umorzone.

Z innych informacji: Chciałbym wnioskować o kredyt, ale ZUS mam zawieszony. Czy otrzymam zaświadczenie o niezaleganiu ZUS? Tak otrzymasz. Jedna z moich klientek otrzymała taki dokument mimo, że miała odroczone składki ZUS. Chwilę to trwało, polemizowali w ZUS, ale stwierdzili, że na dzień dzisiejszy klientka nie zalega, więc mogą ten dokument wystawić. W takiej sytuacji się nie krępuj i zawnioskuj o taki dokument, abyś wiedział na czym stoisz.

Branże najbardziej zagrożone przez pandemię, są na celowniku i jeszcze długo po będą na tym celowniku. Ponad 10 lat temu na celowniku była budowlanka. Zwłaszcza budowlanka drogowa. Przez następne 2-3 lata wciąż było tak, że banki tych branży nie lubiły. Było tak przez ten okres po kryzysowy. Był to problem, aby dla tych branży, dla tych przesiębiorców którzy działali w tych branżach, załatwić finansowanie. Niestety bardzo prawdopodobne jest, że w tym roku tak samo będzie z gastronomią, importem ludzi, firmami szkoleniowymi. Przez kolejny rok, dwa będzie im ciężej otrzymać kredyt, a nawet pracownikom tych branży będzie ciężko załatwić kredyt. Pojawiają się też kolejne ofiary z powodu zamknięcia granic. Pojawiła się u mnie klientka, która jakiś czas temu dla syna wzięła kredyt. Syn miał wyjechać za granicę i to spłacać, ale na dzień dzisiejszy nie jest to możliwe.

Życzę Wam aby te wszystkie złe wpływy epidemii do Was nie dotarły. Jeśli jesteście świadomi, stale się uczycie, szkolicie, poznajcie nową wiedzę, to liczę, że wyjdziecie z tego kryzysu z podwójną siłą.

Pozdrawiam,
Janusz Grabowski