Pytania do inwestora w nieruchomości, czyli moje motywacje i taktyki

W dzisiejszym odcinku odpowiem na kilka pytań, które być może Cię intrygują i, które chciałbyś mi zadać. Zapraszam do słuchania.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Dziś opowiem Wam o moich wewnętrznych motywacjach związanych z inwestowaniem w nieruchomości. Pierwszą bardzo ważną rzeczą jest nawyk oszczędzania pieniędzy. Mówię tu o zrozumieniu, że najpierw należy zapłacić sobie. Nie ważne, czy zarabia się 1000 zł czy 100 000 zł zawsze należy odłożyć minimum 10% swoich zarobków. Im większa ta kwota tym lepiej. Ważne jest, aby te pieniądze pracowały na nas zgodnie z zasadą „pieniądz robi pieniądz”. Unikniesz, wtedy sytuacji, że cały czas harujesz, a nie widzisz żadnej zmiany swojego majątku na plus. Chciałbym, aby z moich inwestycji wpływało tyle pieniędzy, abym poczuł wewnętrzny spokój. Będę mógł wtedy powiedzieć, że mogę dalej pracować, ale nie muszę. Jest to piękne hasło propagowane przez szkoleniowców inwestujących w nieruchomości i innych ludzi, które zawiera dużo prawdy.

Skąd wziął się u mnie pomysł na inwestowanie w nieruchomości?

Jeszcze na studiach przeczytałem książkę Kiyosakiego „Bogaty biedy ojciec”, którą zna wiele osób. Zanim jednak ją przeczytałem natrafiłem na książkę „Sekrety amerykańskich milionerów”. Była w niej opisany historia Hiltona i innych osób. Pamiętam, że czytałem ją w trakcie lotu do Stanów Zjednoczonych na program „Work and travel”. Nakręciła mnie ona na amerykański sen o bogactwie. Jest tam dużo fajnych i prostych zasad do wprowadzenia w życie, aby być coraz bogatszym.

Moją przygodę w finansach zacząłem od sprzedaży produktów inwestycyjno-ubezpieczeniowych. Zabawne było to, że prawie każdy sprzedawca tych produktów ich nie posiadał. Ja stwierdziłem, że jeśli mam je sprzedawać to warto wiedzieć ,co się sprzedaje i być ambasadorem tego produktu. Odłożyłem pieniądze i je zainwestowałem. W tamtym momencie na szkoleniach inwestowanie w nieruchomości było oceniane negatywnie, zaś inwestowanie w fundusze było bardzo popularne. Były to lata 2006-2007 giełda notowała bardzo wysokie stopy zwrotu rzędu 40 -50% w skali roku. Jednakże nieruchomości dawały też duże zwroty, ale nie było takich rankingów. Cała polityka marketingowa banków i korporacji była skupiona na sprzedaży funduszy inwestycyjnych, żeby mieć z tego prowizję. Ja sam uwierzyłem w to, że nieruchomości nie są, aż tak lukratywne, a fundusze są atrakcyjne. Na dzień dzisiejszy mam kilka funduszy oraz akcji, ale przede wszystkim inwestuję w nieruchomości.

Pierwszą nieruchomość kupiłem dla siebie, ale nie rozpocząłem z 3-4 pokojami tylko zacząłem od kawalerki z dwóch względów. Po pierwsze chciałem mieszkać w centrum, po drugie nie potrzebne było mi większe mieszkanie, ponieważ oficjalnie byłem kawalerem. Przeprowadziliśmy się, wtedy z partnerką przyszłą żoną do mieszkania, które znaleźliśmy na rynku. W momencie, kiedy do niego weszliśmy poczuliśmy, że to jest to. Wyremontowaliśmy je, ale zgodnie z zasadą Kiyosakiego, który mówił o tym, żeby nie inwestować w swoje największe pasywo, czyli nieruchomość, w której się mieszka. Korzystniej jest przeznaczyć te pieniądze na aktywa, które zarabiają. Mimo przeciwności udało nam się w dobrej kwocie zakończyć remont. Mieszkanie do tej pory jest moje i myślę, że nigdy go nie sprzedam, choć może być z tym różnie. Mieszkaliśmy tam trzy lata i nadszedł czas na zmiany, wtedy zdecydowaliśmy się je wynająć, a ja cieszyłem się, że mam na spłatę raty od wynajmujących.

Po dwóch latach stwierdziłem, że wynajmuje je za zbyt małe pieniądze. Podwyższyłem czynsz i wpływy pieniężne się polepszyły. Bardzo stresowałem się podwyżką tego czynszu, ale najemca bez problemów się zgodził. Wtedy zajmowałem się już kredytami i co jakiś czas pojawiali się u mnie klienci inwestycyjni. Mieli oni kilka mieszkań na wynajem i chcieli kolejne. Podczas obsługi jednego z klientów stwierdziłem, że jeśli on potrafi tak działać, pomimo tego, że nie był biegły w cyfrach, to może i ja spróbuje. Właśnie tak kilka lat temu rozpoczął się mój start. Zacząłem interesować się tym tematem, zapisałem się do Stowarzyszenia Mieszkanicznik, zapisałem się na inne spotkania nieruchomościowe. Rynek nieruchomości rozgrzał się tak, że zaczęło robić się ciekawie. Nie przestałem się edukować i cały czas wyciągam wiedzę od innych ludzi. Zauważyłem, że ludzie inwestujący w nieruchomości są bardzo pozytywni i chętnie dzielą się wiedzą. Można wymienić się z nimi wiedzą i doświadczeniem, czy razem współpracować. Polecam Stowarzyszenie Mieszkanicznik, czy inne spotkania nieruchomościowe. Warto się edukować i poznawać nowych ludzi, bo okazje zdarzają się często w kuluarach.

Przeczytaj także: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Jaki popełniłem błąd na początku mojej drogi przed, którym chciałbym przestrzec innych?

Przede wszystkim to, że za późno zacząłem lub wykupiłem zbyt mało rentowane mieszkanie. Twierdziłem, że będę działał sam bo po co mi szkolenia i wiedza innych. Teraz wiem, że niektóre informacje mogłem zdobyć od innych i teraz byłbym w innym miejscu, jeżeli bym z nich skorzystał. Nie ma co płakać nad rozlanym mlekiem. Uważam, że moją najważniejszą radę jest zachęcenie do działania. Dzięki temu zbierzesz doświadczenie. Jeśli zaczniesz działać dziś to za 5 lat będziesz miał 5 lat doświadczenia. W przypadku, gdy zaczniesz za 5 lat, ponieważ musisz jeszcze uzbierać kapitał lub zebrać informację to masz 5 lat wiedzy teoretycznej, a nie praktycznej. Za 5 lat robiąc tylko 1 obrót nieruchomością rocznie masz zrealizowanych 5 transakcji miejmy nadzieję z zyskiem.

Druga rada to budowanie kapitału, a dopiero potem portfel mieszkań. Ja niestety zacząłem od drugiej strony. Nie do końca zgadzały mi się cyfry i przypływy pieniężne na pierwszej kawalerce wynosiły 150-200 zł. Uważam, że jedną z najlepszych metod jest kupić mieszkanie i nie od razu je sprzedawać, lecz wynająć i dopiero wtedy sprzedać za jakiś czas. Inna sytuacja, kiedy typowo trzeba zbudować majątek i wtedy lepiej poobracać kilkoma mieszkaniami na początku. Mamy wtedy więcej gotówki i wtedy tworzymy portfel mieszkań na wynajem. Sam musisz odpowiedzieć sobie co wolisz. Jest to zależne od tego ile masz czasu, chęci i w czym się lepiej czujesz. Czy w remontach i obracaniem nieruchomości czy w oddaniu mieszkania do obsługi i niczym się nie przejmować.

Metod jest kilka i ważne jest, aby było to zgodne z Twoim podejściem. Ważna jest harmonia z Twoim wnętrzem. W momencie, gdy lubisz kontakt z ludźmi to nie jest problemem dla Ciebie bezpośredni najem lub sprzedaż mieszkań. Jeżeli jesteś introwertykiem to pewnie wolisz kupić mieszkanie, dać w zarządzanie innym osobom i tylko sprawdzać czy pieniądze na koncie się zgadzają z terminem płatności. Możliwości jak widzisz jest kilka, ważne jest to abyś budował kapitał, dlatego obracaj nieruchomościami. Twórz portfel mieszkań na wynajem, a przede wszystkim znajdź swoje własne wewnętrzne “ja” nieruchomości.

Ile mam obecnie inwestycji?

To zależy jak na to patrzymy, bo miesiąc temu powiedziałbym o innej ilości mieszkań na wynajem, niż na dzień dzisiejszy, ponieważ jestem po jednej transakcji, kolejna czeka na sfinalizowanie, ale na ten moment posiadam dwa mieszkania pokojowe, dwie kawalerki i wszystkie te nieruchomości są aktualnie wynajmowane. Łącznie mam 12-13 najemców. Posiadam jeszcze dwie nieruchomości, które są w obrocie, na jednym jest podpisana umowa przedwstępna, a drugie jest w trakcie budowy, trzecie natomiast jest na etapie tzw. dziury w ziemi. Uważam, że najważniejszą rzeczą którą mi się udało zrobić, to dojść do siedmiu produktów hipotecznych. W tym momencie już mam o jeden mniej, a co jest najlepsze? Mieszkam w innym mieszkaniu wynajmowanym od osoby trzeciej.

Czy dywersyfikuje, jeżeli tak to w jaki sposób?

Myślę, że można to już wywnioskować z wcześniejszych informacji, ale chciałbym jeszcze sam odpowiedzieć na to pytanie. Posiadam mieszkania – typowe kawalerki z tego względu, że są to mieszkania szybko zbywalne, lecz niestety nie maja super stopy i mógłbym na większym mieszkaniu zarobić więcej, jednak wiem, że na kawalerką znajdą się chętni. Jakbym potrzebował finansowania, pojawiłoby się cos fajnego większego to jestem w stanie szybko to mieszkanie spieniężyć żeby mieć je na inne działania. W sytuacji kiedy miałbym gorszy czas, to łatwiej jest sprzedać mieszkanie 30-40 m niż 80 m, więc z jednej strony mam kawalerki, a z drugiej strony mam mieszkania pokojowe.

Brakuje mi mieszkania podzielonego na mikro kawalerki, ale jest to opcja, za którą powoli będę się rozglądał. Poza tym staram się żeby umowy najmu nie kończyły się w tym samym momencie i takim sposobem część mieszkań wynajmuje do końca czerwca, część do końca lipca, a jeszcze gdzieś indziej do końca września. Co powoduje, że jest to mniej czasochłonne, a co najważniejsze posiadam spokój ducha, że w momencie gdy w jednym mieszkaniu umowa się skończy, to są inne mieszkania, które są nadal wynajmowane. Dzięki czemu posiadam płynność finansową. Reasumując, tak dywersyfikuje metraże: ilością najemców, rodzajem umów, terminem kiedy się kończą i dbam o to by mieć kilka nieruchomości, ponieważ kiedy dane mieszkanie trzeba wyremontować, odświeżyć, dobrze jest mieć zabezpieczenie w postaci innych mieszkań.

Czy uważam, że w 2020 warto rozpocząć inwestowanie w nieruchomości, czy jest już za późno?

W styczniu odpowiedziałbym, że warto, jednak w tym momencie musisz uważać, bo ceny są w miarę wysokie. Jeśli jesteś odważny, to inwestuj, a jeśli masz gotówkę to tym bardziej. Mówię tak, ponieważ idzie susza, ceny żywność pójdą w górę, jest mniejsza produkcja, a za tym idzie większy popyt, mniejsza podaż, co spowoduje, że ceny pójdą w górę. Poza złotem, którego nie można dostać podobno na dzień dzisiejszy tak samo srebra w wersji materialnej, to jedynym zapleczem są inwestycje w biznes albo nieruchomości. Uważam, że jeżeli nie posiadasz żadnych nieruchomości, to jak najbardziej w nie inwestuj, a jeśli posiadasz już ich kilka, to może warto je spieniężyć i kupić coś nowego. Jestem jednak zdania, że warto mieć majątek w aktywach, typu nieruchomości, bądź inne źródła dające przypływy pieniężne co miesiąc, żeby mieć trochę spokoju ducha i alternatywne źródło dochodu. Odpowiadając na pytanie, tak, może ceny nieruchomości nie są aktualnie najtańsze, ale według mnie osobiście te ceny mieszkań zbyt dużo nie pójdą cenowo do góry. Uważam, że warto rozpocząć inwestowanie w nieruchomości dlatego polecam szukać, przeglądać i wybrać najrozsądniejszą ofertę.

Skąd czerpie wiedzę na temat nieruchomości inwestycji?

Oczywiście z mojej pracy, bo zajmując się kredytami hipotecznymi, codziennie odbijamy się od problemów stworzonych przez analityków np. w wielu przypadkach nie zgadzają się jakieś dokumenty, więc dla mnie o wiele łatwiej jest zweryfikować stan prawny nieruchomości, ponieważ siedzę w tym na co dzień. Wiem też za jakie ceny, jakie mieszkania są sprzedawane, bo wiem co klienci kupują, na ile jest wyceniany operat, w jakim stanie jest mieszkanie, ponieważ widzę też zdjęcia i myślę, że jest to mój duży atut, że mam dostęp do takich informacji. Wiem też jak zorganizować sobie finansowanie i jeszcze dzięki temu zarobić, mimo, że nie ma prowizji, to jakieś pieniądze za taki kredyt dostaje. Uczestniczę też w szkoleniach różnych osób, zjazdach absolwentów, wyszukuję informacje z Facebooka, czytam książki i inspiruje się wiedzą codzienną.

Kto mnie inspiruje, kto jest moim idolem?

Żona mnie inspiruje, a co najważniejsze motywuje mnie do działania i bardzo ją za to kocham. Poza tym inspirują mnie normalni ludzie inwestorzy, ponieważ załóżmy jest małżeństwo, które pracuje na etacie, a przy okazji mają cztery mieszkania, z których mają tyle samo dochodu jak z etatów oraz świetnie sobie radzą i tworzą majątek. Bądź wyobraźmy sobie sytuację gdzie bliski kolega jest samozatrudniony, robi w branży IT, a przy okazji wraz z żoną obracają nieruchomościami. Dzięki tym przypadkom widzę, że można, że wystarczy chcieć. Jednak też bardzo lubię czytać biografię ludzi sukcesu – sportowców, biznesmenów, ludzi, którzy dają dawkę motywacji, ponieważ widzę, że zaczynali od zera, a doszli do ogromnych majątków i dzięki wiem, że wszystko jest możliwe.

Natomiast musze to jeszcze raz podkreślić najbardziej inspirują mnie najzwyklejsi ludzie, którzy łączą swoje obowiązki z obrotem inwestycji i pokazują, że nie trzeba zarabiać wielkich pieniędzy, a wystarczy rozsądnie prowadzić swój budżet finansowy i mieć cel do którego się uparcie dąży. Te wszystkie osoby jak najbardziej pozdrawiam.

Co jest niezbędne by zacząć inwestować w nieruchomość?

Potrzebujesz chęci i odwagi. Chęci by zacząć działać i zdobywać wiedzę, a odwagi, żeby poświęcić swój czas, by dowiadywać się różnych rzeczy, rozmawiać, pytać, a co najważniejsze aby wybierać rozsądne opcję.

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

• Na blogu – lista podcastów
• W serwisie Spreaker 
• Jestem też na Spotify
• W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
• Możesz też słuchać na YouTube: