Jak kupić mieszkanie na kredyt na rynku pierwotnym?

Jak kupić mieszkanie na kredyt – rynek pierwotny

Kupno na rynku pierwotnym, czyli zakup mieszkania od dewelopera w trakcie budowy. Inaczej mówiąc jak wygląda proces, gdy kupujesz tzw. dziurę w ziemi. Czy warto to kupować? Jakie są plusy i minusy? Tego dowiedzie się w dzisiejszym odcinku. Opowiem Wam jak wygląda proces zakupu nieruchomości od dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej, czyli kiedy deweloper jeszcze nie zakończył budowy i nie ma pozwolenia na użytkowanie. Zapraszam.

Umowa deweloperska, a rezerwacyjna

Na samym początku wszystko zależy od tego w jakim mieście chcesz kupić nieruchomość, gdyż
w niektórych miastach jest przyjęta taktyka, że deweloperzy motywują do podejścia do umowy deweloperskiej. Wiem, że tak się dzieje we Wrocławiu i Warszawie. W Poznaniu duża część deweloperów robi najpierw umowę rezerwacyjną. Umowa rezerwacyjna obowiązuje do momentu dostania kredytu i uzyskania decyzji wstępnej, a dopiero później jest podpisywana umowa deweloperska. Umowa rezerwacyjna jest dobrą praktyką dewelopera, bo wyrobi sobie więcej formalności po to, żeby nie robić wpisów w księdze wieczystej i uniknąć roszczeń związanych z umową deweloperską. Technicznie wygląda to tak, że na samym początku rezerwujemy daną nieruchomość, czy to przez umowę rezerwacyjną, czy deweloperską.

Etap postępowania na umowie rezerwacyjnej

Omówię teraz etap postępowania na umowie rezerwacyjnej. Przy umowie rezerwacyjnej ważne jest by deweloper wydrukował harmonogram płatności, abyście wspólnie ustalili jak te płatności mają wyglądać. Idealny jest system płatności 10/90, ale coraz mniej deweloperów chce ten system akceptować. Dlaczego? Bo wpłacasz 10% po czym czekasz rok, dwa aż się zakończy budowa, a coraz więcej deweloperów chce abyś wpłacał pieniądze transzami co 10%-20% zgodnie z etapem budowy. Dzięki temu pieniądze szybciej się uwalniają z konta powierniczego i trafiają bezpośrednio do dewelopera. Wtedy deweloper ma tani kredyt, bo zamiast finansować go swoim bankiem, finansuje się Twoim bankiem i Twoimi pieniędzmi, bo Ty wpłacasz co jakiś czas pieniądze na każdym kolejnym etapie. Daje mu to dużą płynność finansową, dlatego wielu deweloperów nie godzi się na system płatności 10/90.

Prospekt informacyjny

Po ustaleniu harmonogramu płatności, kolejną rzeczą jest prospekt informacyjny, który powinien być Tobie wydany, jeżeli o niego zawnioskujesz. Najpóźniej przed umową deweloperską. Z takim prospektem informacyjnym musisz się zapoznać zgodnie z wymogami ustawy deweloperskiej. Co się w nim znajduje? Są tam rzeczy ogólne: informacje o deweloperze, o tym jakie już ma doświadczenie, jak wygląda cała inwestycja. W prospekcie znajduje się też część indywidualna, gdzie jest dokładny opis lokalu mieszkalnego bądź domu, który kupujesz.

Poza tym integralnym załącznikiem prospektu informacyjnego jest wzór umowy deweloperskiej, czy inne załączniki takie jak: standard wykończenia, harmonogram płatności, rzut lokalu, złączniki wskazujące miejsca postojowe. Jeżeli wnioskujesz o kredyt to zwróć uwagę, że wraz z prospektem informacyjnym indywidualnie dla Ciebie przygotowanym, powinieneś mieć wszystkie załączniki, które są wspomniane na prospekcie informacyjnym. Na ostatniej stronie prospektu informacyjnego powinien się znajdować podpis i pieczęć osoby, która za to odpowiada wraz z pieczątką firmową dewelopera, żeby bank nie wstrzymał procesu.

Gdy już mamy wszystkie załączniki prospektu informacyjnego, podpisaną umowę rezerwacyjna, to potrzebujemy jeszcze kilku jak nie kilkunastu dokumentów od dewelopera. Na przykład pełnomocnictwo osoby podpisującej do danych czynności, bo jeżeli podpisujesz pełnomocnictwo z prezesem, to dobrze, ale jeśli jest to pracownik biura działu sprzedaży, to powinien mieć pełnomocnictwo do wykonywania danych czynności. Potrzebne jest też pozwolenie na budowę, aktualny wypis i rejestr gruntu.

W przypadku, kiedy deweloper się kredytuje, to potrzebna jest promesa na bezobciężeniowe wydzielenie lokalu. Promesa bezobciężeniowa wydzielenia lokalu jest zapewnieniem dla banku kredytującego inwestora, że w przypadku jeżeli kredyt nie zostanie jeszcze spłacony do końca na dzień przyniesienia własności, to bank i tak zobowiązuje się wydzielić Tobie, Twoje mieszkanie oraz założyć księgę wieczystą bez wpisu obciążenia na hipotekę kredytu inwestora. Jest to bardzo ważny dokument gdyż bez tego dokumentu może się okazać, że miałbyś to mieszkanie, ale spisaną hipotekę na rzecz banku kilkunastu milionów odnoście kredytu inwestycyjnego, który deweloper pozyskał na budowę tego, czy innego osiedla.

Wszystkie dokumenty są gotowe, co dalej?

Kiedy mamy już te wszystkie dokumenty, wypisujemy wnioski kredytowe i składamy je w banku. W niektórych bankach możemy zacząć od razu działać, a w innych potrzebna jest umowa deweloperska żeby uzyskać decyzję ostateczną. Załóżmy, że tej umowy jeszcze nie mamy, więc o nią wnioskujemy, otrzymujemy decyzję finansową, czy też decyzję wstępną z danych banków i bardzo częstym warunkiem dalszego procedowania wniosku jest dostarczenie umowy deweloperskiej lub po decyzji finansowej, bank weryfikuje dewelopera i nieruchomość. W związku z tym bardzo ważne jest by ta umowa deweloperska była wygenerowana.

Umowa kredytowa

Teraz przyszedł czas by podpisać umowę kredytową. Spotykacie się w banku, omawiana jest cała umowa, zakładane konta, wypisywanie dokumentacji. Gdy wszystko jest gotowe, generujemy uruchomienie kredytu, a żeby bank uruchomił kredyt to musisz wznieść swój wkład własny, potwierdzić wniesienie wkładu własnego, plus dodatkowe dokumenty. Po wszystkim bank uruchamia transze kredytu.

Co w sytuacji, kiedy deweloper nie zdąży wybudować nieruchomości?

Często dostaje pytanie, a co w przypadku kiedy deweloper nie zdąży wybudować nieruchomości? Ustawa deweloperska to bardzo mocno definiuje, jedną z form zabezpieczenia wygląda tak, że pieniądze wpływają na rachunek powierniczy, więc zanim deweloper dostanie te pieniądze to one widnieją na rachunku banku powierniczego, na Twoim indywidualnie przypisanym rachunku powierniczym i wraz z etapami budowy środki te są uwalniane dla dewelopera. Jest to rachunek powierniczy otwarty, a jeżeli jest to rachunek powierniczy zamknięty to deweloper czeka na uruchomienie pieniędzy aż będzie akt przyniesienia własności. Wtedy pieniądze są dłużej zamrożone, a deweloperowi bardziej zależy na zamknięciu transakcji, finalizacji. Jednak rzadko się zdarza, żeby deweloperzy godzili się na rachunek powierniczy zamknięty.

Płatności

Kiedy mamy spełnione już wszystkie warunki, kredyt jest uruchamiany. Wychodzi pierwsza transza do dewelopera zgodnie z harmonogramem płatności minus Twój wkład własny który poniosłeś. I już tutaj chciałbym zwrócić uwagę na kilka rzeczy, dlatego wrócę do rachunków powierniczych.

W większości banków warunkiem do uruchomienia kredytu jest umowa przelewów wierzytelności z umowy deweloperskiej i z rachunku powierniczego. Umowa trójstronna między Tobą, bankiem w którym bierzesz kredyt i bankiem w którym jest rachunek powierniczy oraz umowa trójstronna między Tobą bankiem w którym bierzesz kredyt i deweloperem. Dotyczy to, że deweloper oświadcza i bank powierniczy, że jeżeli z jakiś przyczyn nie dojdzie do umowy ostatecznej przyniesienia o własności bądź rozwiązania umowy deweloperskiej, to w pierwszej kolejności pieniądze wracają do banków, w którym wziąłeś kredyt, a dopiero później różnica wraca do Ciebie. Jest to takie zabezpieczenie jeśli z jakieś przyczyny deweloper nie chciałby dokończyć inwestycji.

Jednak są też banki, które tego nie wymagają. Ma to znaczenie w momencie, kiedy kupujesz mieszkanie na kredyt i będziesz chciał scedować to mieszkanie, czyli sprzedać przed oddaniem do użytku, to poza zgodą cesji na rzecz banku, będzie trzeba dostać też zgodę na cesję deweloperskiej od banku, w którym był rachunek powierniczy. To jest jedno, a drugie w banku w którym Ty wziąłeś kredyt, bo w pierwszej kolejności wtedy bank wyda taką zgodę, ale chcemy mieć pewność, że pieniądze pójdą najpierw do spłaty banku kredytu, a dopiero później reszta do Ciebie.

Teraz wracamy do poprzedniego tematu, kiedy mamy już uruchomiony kredyt, a z racji, że nieruchomość jest w trakcie budowy, to płacisz kredyt w transzach i płacisz od tego odsetki tylko od wykorzystanej kwoty kredytu. Dla przykładu bierzesz 400 tys. na 25 lat i docelowo masz ratę 2tys. zł to na razie tej pełnej raty nie płacisz, płacisz tylko część odsetkową, ale tylko od wykorzystanego kapitału oznacza to, że np. pierwsza transza to było 100 tys. w tym jeszcze Ty dodajesz od siebie 50 tys. wkładu własnego, to z tych 100 tys. płacisz ratę odsetkową ok. 400/500 zł i tyle wciąż płacisz aż deweloper nie powie, że kolejny termin płatności przyszedł.

Wtedy udajesz się do banku podpisujesz dyspozycje uruchomienia kolejnej transzy. Kiedy płacisz same odsetki masz okres budowlany, czyli okres karencji i to jest czas kiedy płacisz odsetki, ale kredyt stoi w miejscu, jeżeli wziąłeś te 400 tys. dzisiaj. Po dwóch latach następuje uruchomienie ostatniej transzy. Dostajesz klucze i dalej masz te 400 tys. kredytu. Spłacasz co miesiąc odsetki. Zanim masz dostęp do kluczy to może się okazać, że zapłacisz w odsetkach kilka jak nie kilkadziesiąt tys. zł. w zależności od kwoty kredytu i czasu, kiedy będzie koniec budowy.

Etap końcowy, odebranie nieruchomości

Deweloper już wybudował nieruchomość. Zaczyna się uruchomienie ostatniej transzy i deweloper wydaje nam klucze po zapłaceniu całości środków. Odbierasz klucze jest wypisany protokół zdawcza-odbiorczy, sprawdzasz czy nie ma szkód, zniszczeń i niedoróbek. Warto na tym etapie zatrudnić inspektora, żeby wszystko sprawdził dokładnie, czy zgadza się z prawem budowlanym, czy ściany są równe, czy wentylacja działa sprawnie itd. Jeżeli usterek nie ma to dobrze, jeśli są to zapisuj wszystko w protokole żeby weryfikować, czy te usterki są naprawiane. Jak już masz protokół zdawczo- odbiorczy to jeżeli wnioskowałeś o pieniądze na remont/wykończenie, to udajesz się do banku o wniosek o uruchomienie transzy na remont wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym. Bank w przeciągu paru dni uruchamia Tobie środki na Twoje konto i masz pieniądze, żeby robić remont.

Akt przeniesienia własności

W sytuacji kiedy okazuje się, że brakuje najważniejszej rzeczy czyli aktu przeniesienia własności/ ustanowienia odrębnej własności. Mimo, że dwa lata temu, kiedy nic jeszcze nie było wybudowane podpisałeś umowę deweloperską przez te dwa lata wpłaciłeś te 400 tys. zł kredytu, plus te 100 tys. własnego wkładu, pół miliona jest już przelane do dewelopera na rachunki powiernicze, ale większość już została zaksięgowana do dewelopera, to formalnie jeszcze nie jesteś właścicielem swojego mieszkania.

Abyś został oficjalnie właścicielem mieszkania musi być podpisana umowa ostateczna – umowa przeniesienia własności i gdy już jest po tym akcie, zostaje złożony wniosek do księgi wieczystej gruntu inwestycji o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, w którym Ty mieszkasz o założenie KW, to jest dopiero moment, że prawie już jesteś właścicielem trzeba jeszcze poczekać żeby ten akt własności, by ten wniosek został rozpatrzony żeby miał założoną księgę wieczystą. Musisz na tym etapie przypilnować, aby wszystkie Twoje dane się zgadzały. Pamiętaj, że po przeniesieniu własności albo przy akcie bądź po akcie, musisz wpisać hipotekę na rzecz banku z hipoteki. Wniosek ten w sądzie kosztuje 200 zł, a jeżeli nie robisz tego w akcie to masz 14 dni na złożenie wniosku PCC-3 i jest to koszt zapłacenia 19 zł w Urzędzie Skarbowym za wpis hipoteki.

Przeczytaj także: Jak kupić/sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Ubezpieczenie nieruchomości, kiedy to zrobić?

Aby proces dobiegł do końca musisz ubezpieczyć nieruchomość. W większości umów deweloperskich jest zapis, że deweloper odpowiada za nieruchomość do czasu odbioru kluczy, w tym momencie po odbiorze odpowiadasz już za nie Ty, ale bank wymaga ubezpieczenia nieruchomości dopiero w akcie przeniesienia własności. Może tak być, że dzisiaj odbierasz klucze, ale akt przeniesienia własności będzie dopiero za pół roku, a przez te pół roku Twoja nieruchomość nie jest ubezpieczona i w tym momencie ryzykujesz tym, że np. zalejesz sąsiada i odpowiesz za to z własnej gotówki. Uważam, że warto ubezpieczyć nieruchomość przy protokole zdawczo-odbiorczym, żebyśmy mogli być spokojni.

Deweloper nie chce podpisać umowy deweloperskiej

Kiedy masz już wykończone mieszkanie, założona księgę wieczystą, możesz się cieszyć swoją własnością. Jeśli kupujesz coś na rynku pierwotnym, na etapie tzw. dziury w ziemi. Zdarza się, że gdy już budynek jest zakończony, deweloper nie chce, bądź uważa za niepotrzebne jest podpisywanie umowy deweloperskiej, ponieważ uważa, że zaraz będzie pozwolenie na użytkowanie i w tym przypadku chcą zrobić umowę przedwstępną. Nie ma w tym problemu, wtedy proces wygląda jak na rynku wtórnym, tylko na koniec jest akt przeniesienia własności i żadnej wypłaty w transzach. Jednak żeby zawnioskować o kredyt w tym drugim przypadku trzeba mieć już pozwolenie użytkowania, czyli deweloper/zbywca powinien mieć ten dokument z pieczątką. W tej drugiej opcji jednak bardzo długo czeka się na załatwienie wszystkich spraw.

Podsumowując cały proces kredytowy przy rynku pierwotnym jest troszeczkę dłuższy i bardziej pracochłonny niż ten na rynku wtórnym. W tym przypadku jest o wiele więcej dokumentacji, ale od tego wszystkiego jesteśmy my, żeby Ci w tym pomóc. Pamiętaj, że trzeba płacić odsetki już zaraz po uruchomieniu kredytu, bo tak jak na początku mówiłem, rzadko który deweloper godzi się na system 10/90, ale polecam z niego korzystać.

Musisz zrobić odpowiedni ruch, jeżeli wnioskujesz coś o remont żeby ten system płatności był np. 15/85 żeby starczyło na remont po wkładzie własnym, ale żeby uruchomić kredyt z niewielką kwotą. Ja np. mam tak w dwóch przypadkach, że przy jednym przedsięwzięciu mam uruchomione 1000 zł kredytu i czekam na wybudowanie mieszkania i płacę ratę 3,97 zł, a przy drugim kredycie mam uruchomioną transze 2 tys. zł i płace ok 6-7 zł i też czekam aż deweloper wybuduje nieruchomość. Dopiero wtedy płacę pełną ratę kapitałowo- odsetkową. Dzięki temu można zaoszczędzić kilka, a nawet kilkadziesiąt tysięcy zł na całym procesie kredytowy, a wszystko przez jeden system płatności 10/90.

Gdy już kupiłeś mieszkanie, wyremontowałeś je, mieszkasz w nim i nie jesteś pewien, czy na pewno wszystko zrobiłeś, to zapraszam Cię do odcinka – papierologia po kredycie. Tam znajdziesz wszystkie informacje.

Do usłyszenia,
Janusz Grabowski