Nowy rok już coraz bliżej a wraz z nim wiele zmian. Jedną z nich, co można powiedzieć z coraz większą pewnością, będzie Nowy Ład. W jaki sposób wpłynie on na rynek nieruchomości? Oczywiście dopóki to się nie stanie nikt nie wie co będzie na 100% . Można jednak mieć przypuszczenia na podstawie analizy obecnych informacji, które do nas docierają. Swoimi predykcjami w tym temacie dzielę się w tym odcinku podcastu, zapraszam do słuchania. A już za jakiś czas będzie można sprawdzić czy miałem rację.

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach

  • Na blogu – lista podcastów
  • W serwisie Spreaker 
  • Jestem też na Spotify
  • W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
  • Możesz też słuchać na YouTube na moim kanale:

Lubisz słuchać podcastów na YouTube? Sprawdź mój kanał!

Nowy ład – czyli o nowym programie rządowym – kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego

Z uwagi, że jest to dopiero początek tego programu, pojawiające się w materiale informacje to moje, osobiste predykcję oparte na dotychczas wprowadzonych programach rządowych.  Zgromadzone doświadczenie w pomaganiu klientom, w zakresie finansowania kredytów hipotecznych z tytułu programów takich jak:  „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych”, pozwoli na rzucenie światła na prawdopodobne warunki techniczne tego projektu.

Celem tego materiału jest przekazanie podstawowych informacji w zakresie wprowadzanego od nowego roku kredytu bez wkładu własnego, analiza czy projekt ten jest pomocny oraz oszacowanie, czy zgodnie z oczekiwaniami faktycznie wejdzie on w życie od nowego roku. W momencie, gdy pojawi się więcej informacji odnośnie do owego projektu, dokonam bardziej szczegółowej wypowiedzi.

Czy faktycznie program oferuje całkowity brak wkładu własnego?

Niezależnie od tego, czy skorzystasz z projektu, czy zdecydujesz się na wzięcie kredytu poza jego granicami, musisz zgromadzić na ten cel odpowiednie środki. Na czym polega więc ulga dla przyszłych kredytobiorców? Działając w ramach projektu, należy opłacić prowizję dla BGK za gwarancję braku posiadania wkładu własnego. W praktyce oznacza to, że BGK – Bank Gospodarstwa Krajowego, będzie ryzykował za Ciebie swoim kapitałem i otrzymasz kredyt na całkowitą wartości nieruchomości.

Na dzień 01.06.2022. – Kwota prowizji wynosi 0,1% wkładu, czyli 0,1% kredytu.

Bezpieczeństwo portfeli kredytowych banków

KNF nie należy do entuzjastów w związku z planowanymi zmianami, gdyż godzi to we wprowadzone przez nią limity 5%,10% czy tak naprawdę 20% wkładu własnego. W trosce o bezpieczniejsze portfele kredytów należy mieć minimum 10% wkładu własnego. W momencie, gdy klient nie spłacałby kredytu, bank ma możliwość windykacji tej kwoty, a dodając do tego sprzedaż nieruchomości wspomnianego klienta, osiągnąłby względnie mniejsze straty.

Sytuacja na rynku nieruchomości

Warto zwrócić uwagę na obecną sytuację na rynku, gdyż to właśnie, teraz gdy ceny nieruchomości są wyższe niż w ostatnich paru latach, banki będą w pełni kredytowały wartość nieruchomości. Sprowadza się to do faktu, że portfel kredytowy w bankach jest ryzykowniejszy, niż było to pewien czas temu, co może przyczynić się do pojawienie się wymogów, które od banku będą oczekiwać dodatkowego kapitału bezpieczeństwa. Prawdopodobnym skutkiem takich działań okaże się, niechęć banków do udzielania kredytów.

Na dzień 01.06.2022. – Obecne stopy procentowe nie pomagają w zdolności.

Kredyt z gwarantowanym wkładem własnym

Czas trwania projektu to okres od początku przyszłego roku (2022) do końca 2030 roku. Jego ogromną zaletą jest grupa osób, do której skierowana jest pomoc, gdyż jest to program dla małżeństw, którego celem jest poprawy dzietności w naszym kraju. Narodziny każdego kolejnego dziecka, będą przyczyniały się dodatkowego dofinansowania na spłatę kredytu, które wraz ze wzrostem liczby dzieci ulegają wzrostowi. Najwięcej środków uda się uzyskać, przy posiadaniu co najmniej trójki dzieci.

Czy istnieją warunki formalne, jakie trzeba spełnić?

Na ten moment, nie da się jednoznacznie udzielić odpowiedzi, jednak zapewne ograniczenia będą podobne  do tych, które pojawiały się w dotychczasowych projektach o tożsamym charakterze.

Jednym z nich będzie prawdopodobnie ograniczenie maksymalnego metrażu mieszkania, które będziesz mógł  kupić. W poprzednich programach było to np. dofinansowanie  w granicach  50 metrów kwadratowych, a 75 metrów kwadratowych to metraż maksymalnego mieszkania, które można było kupić. Wyjątek stanowi małżeństwo z trójką dzieci, gdzie metraż wzrasta o 10 metrów kwadratowych, co w konsekwencji daje 85 metrów kwadratowych.

Drugim z kolei ograniczeniem, którego możemy się spodziewać, będzie przelicznik ceny metra kwadratowego według urzędu GUS. Powołując się na dotychczasowe programy, maksymalna cena z metra wynosiła  5 200  dla rynku wtórnego, stanowi 6000 dla rynku pierwotnego. Według średniej ceny z metra 1-1 dla rynku pierwotnego i 0-9 dla rynku wtórnego. W celu uzyskania konkretnych informacji należy wejść na stronę GUS i sprawdzić, w jaki sposób kształtują się średnie. Prawdopodobnie tak jak poprzednio pojawią się osobne limity cen dla miast, gmin sąsiadujących i całego województwa.

Na dzień 01.06.2022. – Nie ma ograniczenia metrażu  oraz kredytobiorca oraz członkowie jego gospodarstwa domowego nie mogą być właścicielami innego mieszkania, chyba że w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje albo więcej dzieci.

Tendencje społeczne związane z koniecznością spełnienia limitów

Tak jak w przypadku, dotychczasowych programów, wprowadzenie limitów doprowadzi do tendencji zakupu mieszkania za 300 000 złotych wraz z miejscem postojowym za dodatkowe 50 000 złotych zamiast mieszkania za 330 000 złotych i miejsca postojowego za kolejne 20 000 złotych. Za przesłankę decydującą o warunkach zakupu nie będą brane zatem preferencje, a konieczność osiągnięcia ceny zgodnej z limitem dofinansowania.

Kwestie formalne – dodatkowa dokumentacja

Dodatkowo tak jak przy każdej zmianie pojawi się wiele kwestii formalnych.  Wymaga ich zawsze  BGK niezależenie od tego, czy przedmiotem jest kredyt z dofinansowaniem, czy to kredyty firmowe z gwarancjom. Potrzebne mogą okazać się dodatkowe podpisy w kwestii oświadczeń o nieposiadaniu innej nieruchomości, nigdy niebyciu w posiadania takowej nieruchomości czy deklaracja o tym, że będzie to mieszkanie na twoje własne cele mieszkalne.

Konsekwencją dopełnienia dodatkowych formalności jest zarówno dłuższy czas procedowania wniosku kredytowego, jak i poświęcenie czasu na prawidłowe wypisywanie wniosków.

Zapewne napotkasz również dodatkowe formalności przy uruchomieniu kredytu, możliwe że  pojawi się dodatkowe oświadczenie, weksel. Wynika to z tego, że BGK wykorzystuje weksla w celu zabezpieczenia się. Czym to skutkuje? Wydłużeniem czasu uruchomienia kredytu.

Kiedy program zacznie działać?

Sugerując się działaniem poprzednich programów, nie zostanie on rozpoczęty z początkiem roku 2022. Spekulować można  nad terminem sięgającym przełomu wiosny lub początku lata.

Na dzień 01.06.2022. – Program ruszył, ale realnie wnioski składać będzie można na przełomie września i października 2022 roku.

Wybór banku

Zapewne na początek z programem wystartuje Bank PKO, możliwe, że po nim powoli sukcesywnie będzie dołączać część banków komercyjnych. Do dyspozycji nie masz jednak wszystkich banków, gdyż zapewne mBank lub BANK ING odpadnie z Twojej listy możliwości. Banki te nie są zainteresowane braniem udziału w programach rządowych ze względu na istnienie zbyt wielu dodatkowych formalności, które wiązałyby się ze współpracą z BGK. Podsumowując zatem, część instytucji będzie dawać kredyty z gwarancją niskiego wkładu własnego, a część nie będzie tych programów w ogóle obsługiwać.

Czy warto czekać na program?

Jeżeli zastanawiasz się nad tym, czy kupić nieruchomość teraz, czy czekać pewien okres, żeby uzbierać środki na wkład własny, które i tak musisz uzbierać to i tak chyba pozostaje Ci czekać.

Z drugiej strony warto wziąć pod uwagę kwestię zakupu mieszkania w formie mniejszej kawalerki czy mieszkania dwupokojowego w chwili obecnej , ze względu na posiadanie na tyle wkładu własnego.   Osobiście uważam, że nie warto czekać. Należy kupić mniejsze mieszkanie, powoli się rozwijać i budować swój majątek. Jednak, jeżeli masz więcej osób w rodzinie niż dwie i nie masz całego wkładu własnego, a potrzebujesz więcej pomieszczeń, to może być to rozsądne rozwiązanie.

Bądź uważny

Pamiętaj, że jeżeli korzystałeś z programu „Mieszkanie dla młodych”  czy z „Rodzina  na swoim” to prawdopodobnie nie będziesz mógł już skorzystać z tego programu. Zwróć również uwagę na jedną z najważniejszych rzeczy. Wybierając kredyt z zamiarem kupna mieszkania za 500 000 złotych to tak naprawdę decydujesz się na  kwotę, na jaką bierzesz kredyt, która wynosi 450 000 złotych. Pamiętając o tym, że musisz dostarczyć 10% wkładu własnego, to rata kredytu jest liczona od 450 000 złotych. Jeżeli bierzesz kredyt, na kwotę 500 000 złotych, to miej świadomość, że rata kredytu będzie o kilkaset złotych wyższa, bo dostarczasz mniej wkładu własnego.

Na dzień 01.06.2022. – Istnieje możliwość złożenia wniosku, nawet jeżeli korzystałeś z poprzednich programów na dofinansowanie kredytu na mieszkanie.

Co z kredytem na remont lub wykończenie?

Prawdopodobnie pojawi się w programie możliwość skredytowania także środków na remont czy wykończenie nieruchomości. Z perspektywy poprzednich programów często można było wziąć kredyt na zakup nieruchomości, ale część banków nie dawała już drugiego kredytu na jej remont i wykończenie. W niektórych bankach istniała możliwość złożenia równolegle dwóch wniosków, celem uzyskania środków na remont po wydaniu decyzji odnośnie do zakupu. Skutkiem czego, formalnie w BIK-u i innych systemach istniała informacja o posiadaniu dwóch produktów kredytowych, jednak część banków nie udzielała wspomnianego  kredytu na remont.

Podsumowanie

Wszystkie informacje, jakie właśnie uzyskałeś, to moje predykcję odnośnie do tego, jak prawdopodobnie będzie wyglądać program mieszkanie bez wkładu własnego. Wiedza ta jest oparte o poprzednie programy rządowe, na których uruchomiłem bardzo dużą ilość kredytów z tymi dofinansowaniami.

Dlaczego warto ze mną współpracować?

Jestem od tego, aby wraz z moimi ludźmi odciążyć Cię od wielu formalności, ale miej świadomość, że pomimo korzyści, jest także wiele kwestii związanych z dokumentacją.

Jeżeli zamierzasz za jakiś czas powiększyć rodzinę warto, abyś pomyślał o wspomnianym rządowym programie. Zatem w przypadku, gdy wciąż zbierasz na swój wkład własny, żeby kupić mieszkanie, to istnieje szansa, że kupisz to mieszkanie szybciej. Pamiętaj też o tym, gdzie będziesz mógł kupić owo mieszkanie. Nie nastawiaj się na zakup mieszkania w centrum miasta wojewódzkiego, gdyż prawdopodobnie cena z metra nie będzie odpowiadać wskaźnikom maksymalnej ceny z metra. Spodziewaj się raczej inwestycji na obrzeżach miasta albo w gminach sąsiadujących.

Myślę, że po nowym roku jak już będzie dostępne więcej informacji o programie mieszkanie bez wkładu własnego, a prezydent podpisze ustawę o nowym ładzie, to będzie możliwość szerszej wypowiedzi na ten temat.

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *