zdolność kredytowa przy umowie zlecenie

Jak wziąć kredyt hipoteczny pracując na umowę zlecenie?

Jeżeli pracujesz na umowie zleceniu (lub o dzieło) również możesz starać się o kredyt hipoteczny na mieszkanie. Jest jednak kilka spraw, o których powinieneś wiedzieć. O czym warto pamiętać? Na co bank zwraca uwagę? W jaki sposób analityk weryfikuje Twoje zarobki i jak możesz przygotować się do kredytu? O tym właśnie opowiadam w dzisiejszy odcinku.

Czy na tzw. umowie śmieciowej masz możliwości na nieruchomości? Oczywiście, że tak. Musisz jednak pamiętać o kilku istotnych kwestiach. Przede wszystkim, podstawą jest staż danej umowy. W niewielu przypadkach można ubiegać się o kredyt już po sześciu miesiącach, jednakże większość banków chce, żeby dochody wpływały regularnie co najmniej od roku.

Co więcej, niektóre banki, jak na przykład ING Bank Śląski, traktują te dochody tylko jako dodatkowe, nawet jeśli Twoje zarobki są stosunkowo wysokie. Ale na szczęście większość placówek akceptuje dochód z umowy-zlecenia, przyjmuje je do badania zdolności i udziela kredytów hipotecznych. Nawet jeżeli pochodzisz z zagranicy i otrzymujesz dochody z tytułu takiej umowy, również jesteś w stanie otrzymać kredyt na mieszkanie.

NIEZBĘDNE DOKUMENTY

Wiemy już, że kluczowe jest minimum sześć (a zazwyczaj dwanaście) miesięcy regularnych wpływów z tytułu umowy. Prawie zawsze pod uwagę brana jest średnia z całego roku, którą bank potwierdza na podstawie deklaracji rocznej PIT-11. Załóżmy, że masz umowę od ponad dwunastu miesięcy. Jeżeli zatem w 2019 roku miałeś dobre dochody z tytułu umowy-zlecenia, ale rok wcześniej jeszcze takiej umowy nie miałeś (lub dochody były niskie czy też nieregularne), to lepiej poczekać na najnowszy PIT-11. Wniosek złóż dopiero w 2020 roku, bo same umowy-zlecenia mogą nie być wystarczającym zabezpieczeniem dla banku. 

Oczywiście są banki, w których uda się uzyskać kredyt bez deklaracji podatkowej za poprzedni rok. Ale lepiej mieć wybór spomiędzy kilkunastu placówek niż spośród dwóch, które zdecydują się udzielić nam kredytu na podstawie samych umów. 

Oprócz wpływów na konto, które bank zapewne zechce zweryfikować, musimy dostarczyć PIT, umowy-zlecenia lub rachunki, czyli potwierdzenia wykonanej pracy za dany miesiąc, kilka miesięcy, pół roku – w zależności od tego, jak często zleceniodawca wypłaca Twoje wynagrodzenie. 

WPŁYWY NA KONTO – CO WARTO WIEDZIEĆ

Kolejna istotna kwestia, zwłaszcza przy umowach o dzieło, to cykliczność wpłat. Co to oznacza? Że jeżeli dochód jest brany z 12 miesięcy, to analityk bankowy nie uzna sytuacji, gdy w jednym miesiącu otrzymujesz 60 tysięcy złotych, a przez kolejne jedenaście nic nie wpływa na Twoje konto. Przelewy powinny być regularne.

Dlaczego? 

Ponieważ każdy bank chce mieć pewność, że stać Cię na comiesięczną ratę kredytu. Oczywiście, jeśli w ciągu roku tych wpływów będzie dziewięć czy dziesięć, to większość banków również zaakceptuje Twój dochód. Ale jeżeli jest to jeden przelew na pół roku, to istnieje duże ryzyko, że nie otrzymasz kredytu hipotecznego.

W takim przypadku polecam odpowiednio wcześniej porozumieć się z pracodawcą i poprosić go, żeby nie przelewał jednej dużej sumy co pół roku, a podzielił wypłatę na równe kwoty, wypłacane cyklicznie co miesiąc. Wówczas sumarycznie otrzymasz ten sam dochód, a bank uzna Twoje wynagrodzenie za wiarygodną podstawę do wyliczenia zdolności kredytowej. 

Dochód a koszty

Jeżeli nie zadbasz o regularne wpływy na koncie, może się okazać, że w oczach banku nie jesteś wiarygodny. Według analityków Twój dochód będzie wynosić zero, a nie na przykład 10 tysięcy miesięcznie (czyli wspomniane wyżej 60 tysięcy w skali 6 miesięcy).

Pamiętaj też o tym, że od kwoty wpływu bank odejmie jeszcze ok. 20% na podatek i koszty uzyskania przychodu. Dlatego też dla pewności warto przyjąć właśnie 4/5 dochodu, a nawet mniej. Dla przykładu, przy umowach o dzieło PKO BP potrafi zaakceptować raptem 50% dochodów, ze względu na wysokie koszty uzyskania przychodu. W większości banków koszty te są co prawda wirtualne (wynikają z Twojego oświadczenia), co nie zmienia faktu, że właśnie 50% bank przyjmie do wyliczenia zdolności. 

Czasami jednak jest to bezzasadne. Dlaczego? Ponieważ teoretycznie Twoje koszty wynoszą 50%, ale w praktyce zawierają się w nich takie pozycje jak internet czy komputer, które i tak zazwyczaj posiadasz. Czyli tak naprawdę jest to około 50-100 zł miesięcznie.

Jeżeli zatem w banku padnie pytanie, jakie są Twoje koszty uzyskania przychodu, zero nigdy nie jest dobrą odpowiedzią. Ponieważ wówczas bank założy ustawowe 20 lub 50 procent. 

Wówczas lepiej uwzględnić w kosztach telefon, internet czy inne narzędzia, żeby osiągnąć przykładowe 200 czy 300 zł, zgodnie ze stanem faktycznym. 

Dochód a zleceniodawca

Kolejna kwestia, o której warto wiedzieć, związana jest z branżami typu artysta, grafik, aktor. Przedstawiciele danych zawodów otrzymują regularne wynagrodzenie w ramach jednej, a nawet kilku umów o dzieło, ale od różnych zleceniodawców. Czyli w styczniu przychodzi wypłata od jednego podmiotu, w lutym od drugiego i tak dalej. I niestety nie każdy bank ten dochód zaakceptuje. Warto zatem zawczasu zweryfikować, jak wygląda historia Twoich zleceń. 

Wspomniałem już o cykliczności przelewów, natomiast należy pamiętać również o tym, żeby kwoty z poszczególnych wpływów były zbliżone. Bo przy umowach o dzieło zdarza się, że w jednym miesiącu otrzymujesz dwa tysiące złotych, w kolejnym tysiąc, a w następnym siedem tysięcy. Podobnie jak w przypadku podziału półrocznego zarobku na sześć równych pensji, również w tej sytuacji bank może uśrednić Twoje dochody i założy, że przeciętnie wynoszą one 4 tysiące, nawet jeśli ze średniej wychodzi 7 tysięcy złotych. 

W tym momencie lepiej założyć sobie bufor finansowy i przygotować się na to, że nie każdy bank zaakceptuje sumę dochodów i podzieli na 12 miesięcy. O wiele bardziej prawdopodobne, że kwota zostanie pomniejszona do sumy, którą bank uzna za wiarygodną. W ten sposób analityk zabezpiecza też bank i swoją decyzję na wypadek, gdybyś w przyszłości nie spłacał rat kredytu.

Dlatego, jeżeli myślisz o zakupie nieruchomości za rok czy dwa lata, to staraj się ustalać z każdym pracodawcą odpowiednio szybciej, żeby dochody były systematyczne i o w miarę zbliżonych kwotach. Wówczas i Ty zyskasz spokój i więcej możliwości wyboru odpowiedniego banku, nie martwiąc się o to, że tylko jeden czy dwa banki zdecydują się przyznać Ci kredyt. 

Zdolność kredytowa a różne rodzaje umów

Jako ciekawostkę powiem Ci, że często zdarza się sytuacja, w której mój klient jest zatrudniony na umowę o pracę – na przykład na minimalną krajową lub nieco wyższą kwotę – a jednocześnie z tą samą firmą (lub inną) ma podpisaną umowę-zlecenie, z której również otrzymuje cykliczne wynagrodzenie. 

Dochód z umowy o pracę przeważnie jest brany pod uwagę po minimum 3 miesiącach zatrudnienia i właśnie z trzech ostatnich miesięcy lub pół roku. Tymczasem z umową-zleceniem jest inaczej. Jak wspomniałem wcześniej, bank weźmie pod uwagę od 6 do 12 miesięcy. Miej to zatem na uwadze, zwłaszcza jeżeli przelewy przychodzą oddzielnie z dwóch tytułów – umowy o pracę i umowy-zlecenia. Bank będzie się bowiem kierował swoimi wytycznymi przy ustaleniu, jak przyjąć poszczególny dochód do wyliczenia zdolności kredytowej. 

Premie i bonusy

Na koniec chciałbym wspomnieć o pewnym ciekawym, bardzo specyficznym rodzaju umowy, jakim jest premia motywacyjna czy też prowizja z programu partnerskiegoTeoretycznie jest ona traktowana jako umowa-zlecenie lub umowa o dzieło. I nawet jeśli klienci zarabiają bardzo dobre pieniądze, to formalnie są zatrudnieni na niewielkie kwoty, a resztę otrzymują w formie premii bądź prowizji.

Problem polega na tym, że od tego dodatkowego zarobku nie są odprowadzane składki, nie zostaje wyszczególniony na PIT-11 jako umowa cywilnoprawna, a jako bonus. I niestety banki nie chcą zaakceptować tego dochodu. I o tym warto pamiętać.

 

Reasumując, bez względu na to czy umowa zlecenie jest comiesięczna, odnawialna, z tym samym pracodawcą czy też z innym, podobnie jak w przypadku umowy o pracę, jest ona akceptowana przez bank. Ważna jest jednak cykliczność umów oraz regularne wpływy na konto o podobnych kwotach. 

Jeżeli zatem masz umowę zlecenie od minimum sześciu miesięcy, a najlepiej od ponad roku i złożyłeś już deklarację PIT z umów cywilnoprawnych, to śmiało, możesz wnioskować o kredyt. Pozostaje określić, czego oczekujesz i jakiej nieruchomości szukasz. Ale to możemy ustalić wspólnie. 

Pozdrawiam serdecznie 

Janusz Grabowski

 

————

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: jagrab@gmail.com

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *