Podcast / Wiedza

W dzisiejszym odcinku przeanalizuję dla Ciebie jakie możliwości kredytowe dają banki jeżeli chodzi o finansowanie zakupu mieszkań pod, tak zwane, flipy (kupujesz mieszkanie z potencjałem, remontujesz, sprzedajesz i zarabiasz). Posłuchaj tego odcinka podcastu, żeby wiedzieć jak się za to zabrać.

 

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

Czy istnieje kredyt na flipa?

Tak naprawdę nie ma takiego produktu, który byłby przeznaczony na taki rodzaj inwestycji. Teoretycznie Idea Bank stworzyła taki produkt, ale jest tam sporo kosztów, sprawa ta dotyczy tylko firmy i musi się tam zawierać wysoki wkład własny. Zatem jest taka możliwość, ale fliperzy najczęściej chcą zabrać taki kredyt żeby włożyć jak najmniej własnej gotówki. Realnie mówiąc nie ma kredytu na flip, ale istnieje kilka możliwości, o których za chwilę opowiem jak możemy uzyskać taki kredyt i jakie są tego wady i zalety.

Opowiem o kredytach zabezpieczonych, czyli hipotecznych lub firmowych niezabezpieczonych i prywatnych.

Przy kredycie na flipa najbardziej interesuje nas czas zrealizowania kredytu. Okazje szybko znikają z rynku zwłaszcza przy tak dużym zainteresowaniu rynkiem nieruchomości jaki możemy aktualnie obserwować. Potrzebny nam jest zatem produkt, który jest w miarę szybko przyznawany. Sprawy mają się inaczej, jeżeli możesz załatwić dobry termin na załatwienie wszelkich formalności kredytowych. Drugą kwestią jest cena, ale występują tutaj dwa czynniki: kwota przyznania, czyli prowizja i opłaty początkowe oraz kwota spłacenia, czyli rekompensata za wcześniejszą spłatę, opłata prowizja za nadpłatę całkowitej spłaty kredytu.

Oba wskaźniki powinny wynosić zero, albo być bliska zeru. Jeżeli mówimy o kredytach hipotecznych z wkładem na 10% to mamy możliwość skorzystania z jednego lub dwóch banków. Ewentualnie istnieje jeszcze możliwość skorzystania z PKO BP, gdzie na początku płacimy pakiet 25% za udzielenie kredytu, ale większość tych środków po spłacie jest zwracana. Ten pakiet obowiązuje przez 4 lata i jest to ubezpieczenie, a że trwa 4 lata to, jeżeli sprzedamy mieszkanie po 4 miesiącach zostają nam 44 z 48 miesięcy do spłaty ubezpieczenia to te 44 będą zwrócone, czyli stanowi to około 90% opłaty początkowej. Zamiast 3,25% może to być opłata rzędu 0,3% więc nie jest tego dużo, ale dochodzą do tego koszty innego typu. Przede wszystkim kwestia formalności, ponieważ kredyt hipoteczny jest jednym z najbardziej sformalizowanych kredytów. Jest dużo dokumentacji odnośnie dochodów i nieruchomości.

Czasy procesowe to 21 dni, które są określone w ustawie. Aczkolwiek często nie jest dotrzymywany, a banki robią wszystko żeby ten termin ominąć oraz wydłużyć czasy procesowe o ile się tylko da. Zakładając, że zbywca jest w stanie poczekać mamy jeszcze inne koszty. Wycena nieruchomości to koszt między 200-1000 zł dla mieszkania to średnio 500 zł. Wpis hipoteki to koszt 200 zł, podatek od wpisu do hipoteki 19 zł. Przy sprzedaży nieruchomości wykreślenie hipoteki, podwyższenie oprocentowania na czas ubezpieczenia pomostowego. Dodatkowo ubezpieczenie nieruchomości, które powinno być zawarte nawet jeśli jest ą to 2-3 miesiące.

Kolejnym kosztem jest uzyskanie informacji o kredycie w zależności od banku koszt 50-250 zł. Jest to informacja dla nowego kupującego mówiąca o tym jaki jest nr konta technicznego do spłaty kredytu, jakie jest aktualne saldo oraz potwierdzenie, że bank zwolni z zabezpieczenia, czyli zwolni hipotekę wystawiając list mazalny na wykreślenie obciążenia danego banku.

Koszty kredytu hipotecznego wahają się od 1000 zł do 10 000 zł plus koszt całkowitej spłaty, który wynosi maksymalnie 3%, a w dużej części banków wynosi 0%. Trzeba uważać na zapisy w niektórych bankach, ponieważ nadpłaty mogą być darmowe, ale całkowita spłata kosztuje. Jeżeli to jest krótki czas na zakupu typu flip to warto się zastanowić nad ofertą z ubezpieczeniami płatnymi nawet z góry czy miesięcznymi, które potrafią obniżyć koszty prowizji. Jest to opłata początkowa, za którą nie otrzymamy zwrotu, chociaż podobno można o to walczyć jak w kredytach konsumenckich są orzeczenia trybunału, ale nie o tym dzisiaj. Czas załatwienia kredytu wynosi od dwóch tygodni do dwóch miesięcy w zależności od tego jak jesteś przygotowany, ale o tym w innym podcaście.

Kredyty konsumenckie, czyli tzw. gotówkowe

Plusem jest to, że decyzja jest automatyczna w banku, w którym otrzymujesz wynagrodzenia. Drugim atutem tego rozwiązania jest czas, czyli jeśli nie automatycznie to zazwyczaj w 1-2 dni robocze jest decyzja i po podpisaniu umowy mamy uruchomienie środków. W ten sam dzień kiedy podpisujesz umowę kredytu lub najpóźniej w kolejny dzień masz to załatwione. Plusem jest to, że ten proces jest szybki, ale jeśli coś jest szybkie to często jest to drogie. Te kredyty mają często duże opłaty początkowe czasami znajduje się jakieś 0%, ale koszty początkowe mogą wynosić od 5-15% od kwoty kredytu. Inną kwestią jest to, że dobrze jest tutaj liczona zdolność kredytowa do kredytu gotówkowego jednak może się okazać, że masz na niego zdolność 150 00 zł, a na kredyt hipoteczny nie miałbyś jej lub miałbyś 50 000 zł lub 100 000 zł zł.

Jednakże kwota kredytu gotówkowego w jednym banku wynosi między 100 000 zł, a 200 000 zł średnio 120 00 zł-150 000 zł. Oznacza to, że jest to atrakcyjne dla osób, które inwestują w nieruchomości w mniejszych miejscowościach, bo tam ceny transakcyjne są takie, że jesteś w stanie to zaakceptować i taka kwota wystarczy. Jest możliwość, że zdolność kredytowa pozwoli na wzięcie kredytu w kilku bankach uważaj wtedy na zapytania bo warto dobrze wybrać bank z tego względu, że niektóre banki patrzą na ilość zapytań o kredyt w ostatnim miesiącu, czy kwartale.

Kolejnym plusem jest to, że każdy kredyt gotówkowy, czyli konsumencki na kwotę 200-250 tysięcy nie może mieć opłat za wcześniejszą spłatę. Mamy tutaj wyższe opłaty początkowe, ale nie ma opłaty rekompensacyjnej za szybszą spłatę kredytu.

Jaki jest minus kredytów gotówkowych?

Oprócz opłat początkowych to wysokość raty miesięcznej, ponieważ te kredyty są przyznawane na okres od 5 do 12 lat, średnio 8-10 lat. W związku z tym rata z kwoty 100 000 zł to około 1500 zł do 2000 złotych miesięcznie, a przy kredycie hipotecznym jest to około 500 zł. Koszt obsługi takiego kredytu jest znacznie większy jednakże kredyt gotówkowy i tak jest często tańszym rozwiązaniem niż pozyskanie kapitału z rynku, choć nie zawsze zależy to od źródeł i dostępów.

Tutaj dowiedzieć się czy to jest gotówkowe czy hipotecznego

Kolejnym minusem jest możliwość wnioskowania także o remont wniesienie o okres karencji, czyli płacimy tylko same odsetki, a kredyt stoi w miejscu. Dzięki temu co miesiąc płacimy mniej za to mieszkanie, które ma być sprzedane, a na czas remontu kumuluje koszty czynszu, rachunków, raty kredytu i samego remontu. Kosztów jest sporo dlatego każdy odjęty będzie nam pomagał.

Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą to najlepiej prowadzić ją minimum pół roku, a najlepiej od roku, a idealnie dwa lat mamy bardzo duży zakres kredytów firmowych, inwestycyjnych, które można pobrać jako hipoteczne, czyli inwestycyjne na zabezpieczenie. Nie ma tutaj dużego wyboru jeśli chodzi o wkład własny. Jest to często 20% lub nawet 30% ceny nieruchomości. Tutaj jak w kredycie hipotecznym występuje weryfikacja nieruchomości, wpis do hipoteki, wykreślanie hipoteki.

W związku z tym jest to kredyt droższy niż zwykły hipoteczny. Można też zawnioskować o kredyt konsumencki, ale firmowy. Jest to kredyt inwestycyjny niezabezpieczony ratalny. Tutaj volumeny są wyższe i w większości banków ograniczenie dla niezabezpieczonych kredytów to 500 000 zł. Jest to kwota, którą można fajnie poobracać. Nie są miliony, ale można w tym zakresie znaleźć nieruchomości również w Warszawie. Ja działam na rynku poznańskim i jeśli jest okazja to nawet dwie kawalerki w tej kwocie 500 tysięcy możemy zorganizować. Zdarza się nawet, że na lepszym standardzie i wyższym metrażu.

Kolejną wadą kredytów firmowych niezabezpieczone jest to, że nie wchodzą pod ustawę o kredycie konsumenckim. W związku z tym mają opłatę za wcześniejszą spłatę przez cały okres trwania umowy lub przez 5-10 lat. Są to opłaty 5% albo co roku 5-4-3-2-1. Znajdziemy banki bez tej opłaty, ale jest ich niewiele na rynku, ale są takie możliwości. Sam osobiście z nich korzystałem.

Kolejna możliwość przy kredytach firmowych to pobranie kredytu obrotowego, o których nagrywam też podcast. Jednakże kredyty obrotowe są zazwyczaj na wysokość 3-4 krotność maksymalnie 6 krotność obrotów na koncie bankowym. Jeżeli prowadzisz małą firmę lub jesteś samozatrudniony i masz 10 000-15 000 zł przelewów miesięcznie to z takiego kredytu obrotowego jesteś w stanie zorganizować pomiędzy 40 000 a 100 tysięcy złotych. Nie jest to zbyt duża kwota. Plusem kredytów obrotowych jest to, że jest tani i ma niskie opłaty początkowe. Opłata za odnowienie jest niewielka albo można zamknąć przed odnowieniem te kredyt i wtedy tej opłaty się wcale nie ponosi.

Przeczytaj także: Jak kupić/sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Podsumowanie

Jeżeli masz własną gotówkę i możesz za nią kupić nieruchomość, ale stwierdzisz, że chcesz ją sobie zostawić. Kupujesz wtedy za gotówkę i możesz w ciągu roku prawie w każdym banku wykonać refinansowanie kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe. Robisz cashback, kupujesz mieszkanie na hipotekę, a po zapłaceniu bank Ci oddaje pieniądze jako zabezpieczenie nieruchomości. Jest też możliwość zrobienia kredytu w tzw. rachunku bieżącym. Mowa tutaj o to saldzie obrotowym debetowym zabezpieczonym nieruchomością. Możesz wtedy zrobić 70-80% wartości nieruchomości, ale to nie będzie np. 500 tysięcy jak w niektórym bankach tylko np. jeżeli wartość nieruchomości to 2 miliony złotych to jesteś w stanie na te 1,5 miliona złotych zrobić kredyt obrotowy. Na okres 10-20 lat nie spada nam zdolność kredytowa, a mamy przyznany kredyt. Jedynie po tym czasie będziesz musiał go spłacić. Proces ten wygląda podobnie jak w przypadku kredytu balonowego, o którym opowiadają ludzie z zagranicy zwłaszcza w Anglii, choć nie do końca tak to działa.

Podsumowując, jest możliwość zakupu na kredyt i dalej ją sprzedać dzięki instytucją bankowym. Realizujemy wtedy filpa na kredyt. Nie do końca jest to kredyt na cele mieszkaniowe, ale nikt Ci nie zabrania sprzedać takiego mieszkania. Jednakże jeżeli będziesz to robić notorycznie i Twoja działalność będzie wykazywać, że głównym polem działania jest obrót i handel nieruchomościami to może się okazać, że bank w pewnym momencie odmówi lub stwierdzi, że otrzymasz kredyt, ale musisz wnioskować nie o kredyt hipoteczny mieszkaniowy tylko o kredyt inwestycyjny firmowy wtedy są gorsze warunki. Warto w pierwszej kolejności wykorzystać zdolność kredytową na osobę prywatną jeżeli mówimy o kwestiach hipotecznych. Jeżeli byłyby wyniki na działalności to wtedy rozmawiać o kredytach na działalność zwłaszcza obrotowych niezabezpieczonych, bo one dadzą nam szybko pieniądze i możliwości zysku.

Druga kwestia jest taka, że w niektórych bankach przy kredytach niezabezpieczonych możesz zawnioskować o kredyt i masz decyzję ważną dwa tygodnie lub miesiąc na uruchomienie kredytu. Wtedy wiesz, że będziesz jeszcze coś podpisywać, ale nie masz jeszcze umowy przed wstępnej albo na drugie pole negocjacji ze zbywcą będziesz rozmawiał za tydzień to możesz już na spokojnie zawnioskować o ten kredyt mieć decyzję, idziesz na negocjacje z pewniakiem, że masz pieniądze w ręku i jak trzeba to dzisiaj zawieramy umowę aktu, uruchamiasz kredyt przed aktem, wpłacasz środki i masz nieruchomość zabukowaną i kupioną w fajnej cenie więc jest to też atut kredytów niezabezpieczonych, bo nie musisz pokazywać nieruchomości masz już decyzję kredytową więc wiesz ile gotówki dostaniesz. Taka decyzja jest ważna od 2 tygodni do miesiąca, ale pamiętaj, że jeśli będziesz tak robić notorycznie to banki nie będą chciały z Tobą rozmawiać, bo będą zapytania kredytowe, które przy kredytach niezabezpieczonych mają bardzo duże znaczenie na przyznawalność kredytu czy mówiąc inaczej na dobrą ofertę czy dobry scoring Ciebie jako klienta.

Na dziś to wszystko jeśli podobał Ci się tekst będę wdzięczny za udostępnienie go dalej. Zapraszam do kontaktu i pozdrawiam.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.