Wiedza

Wiele osób zastanawia się, czy mogłoby zainwestować w nieruchomości mimo, że nie ma dużego kapitału. Kiedy warto inwestować z pomocą kredytu? Kiedy jest to bezpieczne? Jakie są plusy jakie minusy? Jakich ryzyk możesz się spodziewać? Co musisz wziąć pod uwagę? Posłuchaj dzisiejszego podcastu:

 

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

 

Wiele osób zastanawia się, czy mogłoby zainwestować w nieruchomości mimo, że nie ma dużego kapitału. Kiedy warto inwestować z pomocą kredytu? Kiedy jest to bezpieczne? Jakie są plusy jakie minusy? Jakiego ryzyka możesz się spodziewać? Co musisz wziąć pod uwagę? Posłuchaj dzisiejszego podcastu:

Dzisiejszy temat jest bardzo interesujący, ponieważ zadaniem eksperta kredytowego jest uruchomić kredyt i nie do końca w jego interesie jest odpowiedź na nasze dzisiejsze pytanie. W momencie, kiedy przychodzi do mnie klient moim celem jest załatwienie najlepszego finansowania kredytu, zarobienie na tym oraz zadowolenie klienta. Jeśli ktoś mnie pyta czy inwestowanie na kredyt jest bezpieczne prawdopodobnie odpowiem tak, jeżeli rozsądnie podszedłeś do tematu. Opowiem teraz o wadach i zaletach. Czy warto i czy jest bezpiecznie kredytować inwestycje w nieruchomość? Po pierwsze i najważniejsze zdefiniujmy czym jest inwestycja. Jak sama nazwa wskazuje to działania mające na celu dać przyszłe i niepewne korzyści majątkowe z zaangażowanych w dzień dzisiejszy środków finansowych. Omówmy, dlaczego to nie zawsze jest bezpieczne i rozsądne.

Większość kredytów czy to hipotecznych, firmowych lub gotówkowych jest oparta w Polsce na zmiennej stopie procentowej zależnej od WIBORU. W związku z tym nie mamy pewności, że rata która dzisiaj wynosi 2000 zł będzie wynosić taką samą kwotę za okres 5 lat. Istnieją oprocentowania stałe, ale na okres np. 5 lat, potem następuje okres ponownej propozycji przejścia na oprocentowanie zmienne. Jeżeli mówimy o inwestowaniu na kredyt bardziej pod kątem najmu to jest to ryzykowne. Nie dość, że inwestujesz w nieruchomości co już stanowi ryzyko to dodatkowo bierzesz jeszcze kredyt, czyli dźwignię finansową oznaczającą kolejny poziom ryzyka. Musisz być tego świadom, ponieważ lewarowanie także nie jest bezpieczne. Przykładowo jeżeli wkładasz w inwestycję 10%, a 90% dostajesz kredytu to jeżeli coś zmieni się o 10% na plus to zarabiasz 100%, bo drugie 10% tego co miałeś, ale jeżeli spadnie o 10% np. cena nieruchomości to tracisz to 10%, czyli 100% w tym przypadku. Masz wtedy nieruchomość, która spłaca kredyt. Jednak o tym opowiem w innym odcinku.

Ważne jest, że jeśli nie jesteś pewien swojego ryzyka to wylicz, o ile zmienia się stopa procentowa i kiedy Twój biznes będzie dalej opłacalny. W moim przypadku zmiana stóp procentowych o 3% powoduje, że na większości nieruchomości jestem na zero. Nie dokładam wtedy co miesiąc do mieszkania, jeżeli dalej będzie wynajęte, ale też nic z niego nie mam. Teoretycznie najem minus koszty to 1000 zł, natomiast moja rata również wynosi 1000 zł, czyli jestem na zero. Patrząc na ostanie 10-20 lat największy Wibor wynosił 7% przez krótki czas, natomiast średnia to 4 punkty procentowe. Średnia jest o 2,3% większa od stanu na dzień dzisiejszy. Wygląda to zatem w miarę bezpiecznie, ale nie do końca tak jest, ponieważ stopy procentowe mogą się zmienić. Oczywiście ma to też plusy, ponieważ jeśli stopy pójdą w górę to i ceny najmu się zwiększą. Jednak biorąc kredyt na najem na okres 10, 20 lub 30 lat te ryzyko jest bardzo duże. Podsumowując inwestowanie na kredyt nie jest bezpieczne. Trzeba być tego świadomym.

Kolejna kwestia to koszt obsługi kredytu. Zdarza się, że osoby bez wiedzy, przygotowania
i bez zaplecza finansowego biorą się za inwestowanie w nieruchomości. Podziwiam takich ludzi i jak najbardziej propaguje to, żeby kupowali i zarabiali. Jednakże to osoby często nie są świadome, że jeśli wezmą pierwszy kredyt na nieruchomość trafią na nieodpowiedniego najemcę, który nie będzie płacił i dokona zniszczeń to dojdzie do zaburzenia przepływu miesięcznego. Dodatkowe stracą jeszcze na tym, że musisz zapłacić ratę miesięczną, czynsz, prąd, gaz itd. W związku z tym zapas gotówki jest niezbędny. Jeżeli zabierzesz wszystko na kredyt, wkład własny będzie z innej nieruchomości, kredytowanie bez wkładu itd. może grozić Ci utrata płynności finansowej. Musisz być tego świadom, ponieważ ilość raty kredytowej może być większa. Zatem inwestowanie na kredyt nie jest bezpieczne bo możesz mieć co miesiąc koszty i dodatkowo ważny jest zapas gotówki na ewentualne remonty.

Wady inwestowania w nieruchomość za pomocą kredytu

  • Stopy procentowe mogą się zwiększyć,
  • najemcy mogą nie płacić,
  • może się okazać, że będziesz musiał dopłacać do interesu.

Inwestycja oraz kredyt sprawiają, że ryzykujesz co najmniej podwójnie.

Jakie za zalety?

Patrząc na nasze pytanie z drugiej strony kredyt może być bezpieczny i rozsądny. Choć przed chwilą wymieniłem wiele zagrożeń uważam, że jest to możliwe. Mam kilka nieruchomości, które wynajmuję, sam wynajmuję nieruchomość, ponieważ spinają mi się tu cyfry. Jaki jest tego plus? Korzystasz z mniejszego kapitału ROE, czyli zwrot kapitały zaangażowanego często wynosi 30-40%, jeżeli dobrze wybierzesz nieruchomość.

Przy małych kawalerkach, czyli moich pierwszych ruchach kupowanych pod siebie ROE wynosi 15%, gdzie wkład własny wynosił 20%. Jeśli wkład własny wyniósłby 10 procent to ROE teoretycznie miałby wartość pomnożoną przez dwa, czyli 30 procent. Jest to korzystne, ponieważ wpłacam 40 tysięcy za mieszkanie warte 400 tysięcy. Otrzymujemy 360 tysięcy kredytu lub nawet więcej jeśli wnioskujesz o remont z kredytowania opłat jeżeli dobrze kupujesz i wycena jest na dobrą wartość. Okazuje się wtedy, że te 40 tysięcy w przypadku dobrej karencji zwrócą Ci się 2-4 lat, a średnio 3-4.

Nasze nieruchomość jest wtedy tzw. samograja. Pieniądze, które włożyłeś już dostajesz z powrotem, masz dalej nieruchomość, a kredyt dalej się spłaca. Zyskujesz potrójnie z rozwartości nieruchomości, z co miesięcznych wpływów pieniężnych oraz spłat kredytu. Jest to wspaniała sytuacja, ale tak jest wspomniałem nie zawsze tak jest.

Warto również korzystać z kredytu na flip, czyli szybki zakup i szybka sprzedaż. Ryzyko wzrostu stóp procentowych i innych kwestii, o których mówiłem nie jest, aż tak widoczna w tym przypadku. Jednakże jeśli kupisz na kredyt w celu najmu to plusem jest to, że ktoś spłaca Twój kredyt. Jeżeli rozliczasz to na zasadach ogólnych w działalności i zamortyzujesz te koszty to nie dość, że nie masz podatku do zapłaty, masz przepływy pieniężne miesięcznie to jeszcze sobie księgujesz w koszty odsetki. Może się wtedy okazać, że co miesiąc zostaje Ci na mieszkaniu 1500 zł w kieszeni to realnie masz stratę księgową, a faktycznie zyskujesz nie 1500 zł, a 2000-2500 zł bo masz korzyści podatkowe.

Kolejnym plusem zakupu nieruchomości na kredyt jest to, że bank zweryfikuje stan prawny nieruchomości, którą chcesz kupić. Stan będzie analizowany przez rzeczoznawcę, który wyceni nieruchomość, radcę prawnego oraz analityka technicznego w banku od strony prawnej. W związku z tym jest to dodatkowa weryfikacja, która nie zawsze jest wykonywana przez pośrednika sprzedaży nieruchomości lub dewelopera, ponieważ im zależy w głównej mierze tylko na sprzedaży.

Czy inwestowanie w nieruchomości poprzez kredyty hipoteczne jest bezpieczne i rozsądne?

Moim zdaniem tak, jeżeli założysz, że stopy procentowe wzrosną do pięciu, dziesięciu czy piętnastu procent. Taka informacja jest teraz w formularzach informacyjnych banku. W przypadku jeśli przy wszystkich opcjach procentowych jest do to dla Ciebie opłacalne to nie ma się co zastanawiać.

Natomiast, jeżeli ta nieruchomość ma Ci się spłacać, a Ty masz do tego tylko nie dopłacać to sprawdź czy nie lepiej byłby krótszy okres kredytowania niż okres 30 lub 35 lat np. okres 5-10 lat. Jest to na pewno bezpieczniejsze niż kredyt na okres 30 lat, ponieważ jest bardziej przewidywalny. Jeżeli przy okresie spłacanie kredytu przez 30 lat umiesz zarządzać tymi środkami i wiesz, że stopy procentowe mogę wzrosnąć o 100 zł na każdym 100 000 zł lub 500 zł i dalej Cię stać na obsługiwanie tego kredytu z bieżących środków, z najmu to uważam, że jest to bezpieczne. Jeżeli nie stać Cię na to, że rata zmieni się o 50-100 zł to pytanie czy nie lepiej na razie pohandlować nieruchomościami i zbudować większy kapitał i dopiero wtedy myśleć o najmie, żeby nie było to dla Ciebie nie bolesne. Musisz zastanowić się czy chcesz handlować, nie boisz się tego i uważasz, że jest to bezpieczne.

Uważam, że rozsądnie jest korzystać z dźwigni finansowej jaką dają kredyty na nieruchomości pod handel, a przede wszystkim pod najem. Jednakże, musisz być świadomy ryzyka. Nie jestem zwolennikiem kredytowania przez każdego jak największą ilością produktów, żeby kupić jak najwięcej nieruchomości i je wynajmować bo można się przekredytować i nie mieć nie bieżącą obsługę zobowiązań. Pamiętaj zatem, że warto na to zwrócić uwagę i działać rozsądnie. Jeżeli jednak stwierdzisz, że masz w sobie pierwiastek ryzykanta to zapraszam do kontaktu. Z miłą chęcią załatwię dla Ciebie dobry kredyt na cele własne mieszkaniowe lub najem.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.