Podcast / Wiedza

Czy wiesz, czym właściwie zajmuje się rzeczoznawca majątkowy? Czy możesz znaleźć swojego rzeczoznawcę, czy musisz zdać się na bank? Jak rzeczoznawca wycenia? Posłuchaj.

Transkrypcja:

Rzeczoznawca majątkowy i wycena nieruchomości

W dzisiejszym odcinku opowiem o wycenie nieruchomości. Jak jest przeprowadzana? Kto to jest rzeczoznawca? Jakie są zagrożenia i co w przypadku, gdy wycena będzie inna niż cena transakcyjna? Jak jest liczony remont lub budowa domu?

Rzeczoznawca majątkowy jest to osoba z odpowiednimi uprawnieniami nadanymi przez Państwo, która porównuje, ocenia i określa wartość nieruchomości zgodnie z wytycznymi. Na początku musimy zdecydować czy bierzemy kredyt we współpracy z rzeczoznawcą bankowym czy zlecamy to rzeczoznawcy z zewnątrz. Wybór zależy również od banku, ponieważ niektóre z nich mają własne procedury i wycena jest zawsze tworzona przez ich człowieka lub firmy, z którą współpracuje. Mbank współpracuje z Emerson, PKO i Santander z Integro. Jest jeszcze kilka innych instytucji, które się tym zajmują. Banki mają swoje procedury i tym ludziom nie zależy na tym, aby Twoja wycena była wyższa niż cena rynkowa, a rzeczoznawca z zewnątrz może zrobić trochę korzystniejszą wycenę. Oczywiście ma on swoje uprawnienia i nie chce ich stracić, dlatego na pewno nie będzie chciał przesadzić.

W niektórych bankach wystarczy wizyta inspekcji nieruchomości. Weryfikuje on czy budowa lub nieruchomość istnieją i wykonuje kilka zdjęć. Wycena nieruchomości jest szerszą weryfikacją i wtedy koszt bankowy jest wyższy niż przy inspekcji. W PKO Banku Polskim wizyta inspekcji to koszt 200 zł, a wyceny 400 zł dla mieszkania. W przypadku domu są to kwoty około 700 zł. Zazwyczaj wycena zewnętrzna jest droższa, ale tą jedną wycenę możemy wykorzystać w kilku bankach, żeby dalej się procesować. Nasza decyzja zależy od tego jak bardzo nam się spieszy, ile chcemy wydać i do ilu banków składamy wnioski.

W przypadku zakupu mieszkania rzeczoznawca wykorzystuje metoda porównawczą. Przykładowo kupujemy mieszkanie w centrum miasta. Bierze on ceny z zeszłego roku i porównuje mieszkania o podobnej powierzchni. Usuwa te z najwyższą i najniższą ceną, a z reszty tworzy się średnią. Mając średnią cenę z metr, analizuje czynniki, które mogą być istotne. Dla przykładu lokalizacja, stan budynku, położenie mieszkania w budynku. Jeżeli obliczył, że cena to 6000 zł za metr to w przypadku np. mieszkania do remontu przelicza ją przez 0,8 i 1,2 bo jest na pierwszym piętrze w niskim bloku. Rzeczoznawca ma informację odnośnie cen transakcyjnych ze Starostwa lub Urzędu Skarbkowego.

Zdarza się, że cena, która była aktualna pół roku temu jest teraz nieaktualna. W przypadku małych mieszkań w centrum miasta jest dużo transakcji i ceny są w miarę aktualne. Gorzej w przypadku zakupu lokalu np. 100 m, ponieważ jest wtedy dużo mniej transakcji. Cena rynkowa 500 tysięcy jest aktualna, ale może się okazać wycena nieruchomości wyniesie 470 tysięcy. Nie jest to wina rzeczoznawcy tylko ceny zmieniają się tak szybko, że nie są oni w stanie nadążyć.

Trudniejsza jest wycena nieruchomości na obrzeżach miasta tzw. sypialniach. Na obrzeżach Poznania jest to np. Luboń, Swarzędz, Komorniki. Deweloperzy budują i sprzedają mieszkania na etapie dziury w ziemi w cenie 5000 zł za metr, ale odbiór będzie dopiero za rok. Jednakże faktyczne przeniesienie własności odbędzie się za kolejne 6 miesięcy. W związku z tym dzisiejsza cena sprzedaży tego stanu deweloperskiego będzie widoczna dla rzeczoznawcy dopiero za 1,5 roku. Jest to o tyle istotne, że dziś deweloper sprzedaje to mieszkanie w cenie 5000 zł za metr, za rok cena wyniesie 6000 zł lub więcej. Rzeczoznawca przygotowując wycenę musi wziąć pod uwagę cenę sprzed dwóch lat przy stanie deweloperskim. Jest to dla nich problem, aby w okolicach Poznania zrobić tą wycenę na odpowiednie kwoty. Zdarzają się sytuację że klienci tego nie rozumieją. Przykładowo zakupili szeregowca za 400 tysięcy, ale potrzebują Państwo jeszcze 100 tysięcy na wykończenie i ja to rozumiem. Jednak wycena jest inna. Nieruchomość będzie tyle warta, ale wycena będzie inna.

Co w przypadku, jeżeli według rzeczoznawcy nieruchomość nie będzie warta 500 tysięcy tylko 480 tysięcy?

Na szczęście banki nie wydają wtedy negatywnej decyzji, ale jest wtedy ucięta kwota kredytu. Możesz wtedy zawnioskować o kredyt na 90%, ale nie z kwoty 500 tysięcy tylko z 480 tysięcy. Musisz wtedy zaangażować więcej wkładu własnego. Dość często, jeżeli potrzebujemy duża kwotę na remont lub wykończenie to warto zrobić wycenę nieruchomości przed złożeniem wniosku, żeby wiedzieć o jaką kwotę mamy wnioskować. W sytuacji, którą opisałem musisz mieć więcej wkładu własnego. Angażujesz wtedy większą kwotę.

Jeżeli wnioskujesz o niezbyt dużą kwotę na remont, bo ktoś Ci w nim pomoże, może się okazać, że nie potrzebujesz 100 tysięcy złotych na remont. Dziś bukujesz mieszkanie u dewelopera i będzie gotowe za 1,5 roku więc masz czas, żeby uzbierać środki. Chcąc mieć spokój ducha warto zawnioskować również na kwotę na remont, gdyby okazało się, że nie uzbierasz środków. Wnioskujesz o 450 tysięcy kredytu, a nieruchomość jest warta 500 tysięcy. Okazuje się, że wycena bankowa wyniosła 600 tysięcy. Dzięki temu możemy skredytować koszty około kredytowe np. prowizję. Mamy wtedy wyższą ratę, ale musimy angażować mniej własnej gotówki.

Z drugiej strony może się okazać, że wnioskujemy o 450 tysięcy, a wycena to 550 tysięcy. Mamy wtedy około 19% wkładu własnego. Oznacza to, że jeżeli wnioskowalibyśmy o korektę decyzji i wzięli kredyt na 430 tysięcy to mamy 20% wkładu własnego mimo, że wnioskujemy o remont. Może się okazać, że angażując tylko 10 tysięcy złotych więcej otrzymamy ofertę jakbyśmy miel 50 tysięcy więcej z tego względu, że według wyceny kwota kredytu do wartości nieruchomości jest poniżej 80%. Bank określa, że mimo zamiast faktycznych 12% wkładu własnego włożyłeś 20%.

Co w przypadku kiedy kupujesz nieruchomość wartą 500 tysięcy. Jednak wycena wychodzi tylko na 400 tysięcy. W tym przypadku bank też Tobie kredytu udzieli, ale na 80-90% tej wartości z wyceny, czyli od tych 400 tys, a różnicę musisz ponieść z własnego wkładu własnego lub jeżeli nie masz tych pieniędzy, to walczymy w innym banku, aby ta wycena była lepsza. Dlatego po to się składa wnioski do kilku banków, żeby mieć zabezpieczenie.

Jeden z deweloperów, z którym współpracuję już od bardzo dawna na jednej inwestycji miał taką sytuację, że była to dalsza okolica Poznania, a dokładniej osiedle w małej miejscowości. Okazywało się, że wyceny nieruchomości po remoncie w zależności od banku różniły się nawet o 50-70 tysięcy. Inaczej mówiąc najwyższa wycenę jaką tam ugraliśmy było 500 tysięcy, a najniższą 360 tysięcy. Jak widzisz w jednym banku, różni rzeczoznawcy wyceniali tą samą nieruchomość po remoncie na taką samą kwotę od 360 do 440 tysięcy. Ta sama kwota na remont, ta sama kwota transakcyjna, a wyceny są różne. Zależy to wszystko od osoby, która to podejmuje. Bądź jaką metodyką to liczył. Wycena jednego banku przez tą samą firmę majątkową wycen potrafi zrobić inne wyceny, bo ma inne wytyczne niż drugi bank, który inaczej liczy. Bardzo rzadko się to zdarza, ale niestety czasami się wydarzają. Przeważnie cena zakupu, to wycena jest bardzo zbliżona do ceny zakupu, ale przy remontach, rynku pierwotnym te ceny mogą być rozbieżne.

Przeczytaj także: Jak kupić/sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Kolejną kwestią jest budowa domu. Masz wycenianą działkę, która określa już Twój wkład własny na poczet budowy. To co już włożyłeś i to co już wybudowałeś jest także dla Ciebie wkładem własnym i tutaj każda złotówka daje plus/minus półtorej złotego na wycenie, więc warto budować z własnych środków, ale też żeby się niezbyt rozpędzić należy w dobrym momencie zawnioskować o kredyt, aby ekipy nam nie pouciekały ze względu na brak środków. Jednakże przy budowie domu i rozliczeniu remontu musisz wiedzieć, że w remoncie zwykłym 1000 zł na m jest to takie minimum, żeby dobrze wykończyć nieruchomość, ale często zdarza się tak, że nie jesteś w stanie za tyle wykończyć i może się okazać, że bank więcej nie da ze względy na wyceny nieruchomości.

Z drugiej strony przy budowie domu, średnio bank liczy 2300 do 2500 tysięcy zł za metr powierzchni użytkowej. Co oznacza, że jeżeli wnioskujesz o 150 metrów, to musisz mieć 375 tysięcy kwoty kredytu lub zaangażowane środki, lub łącznie zaangażowane środki plus wkład własny, plus kredyt hipoteczny na tę kwotę. Dlatego też bardzo warto przy budowie domu, lub kupnie nieruchomości pomyśleć o wycenie nieruchomości zanim złożysz wnioski, ale też wiedzieć do jakich banków będziesz składać te wnioski żeby nie robić niepotrzebnych kosztów.

Reasumując, koszt wyceny nieruchomości, czy inspekcji bankowej zawsze Cię dotyczy. Nawet, jeżeli kupujesz coś z rynku wtórnego, albo od dewelopera. Pamiętaj, że masz jakiś wpływ na wycenę nieruchomości, nie za dużo, ale masz wybierając rzeczoznawcę bankowego. Możesz zawnioskować również o kredyt na remont, czy wykończenie nieruchomości. Jest też jeszcze jedna rzecz, jeżeli chcesz robić mały wkład własny, ale masz pieniądze na remont/wykończenie to warto się zastanowić, czy nie lepiej zawnioskować o kredyt na zakup plus wykończenie, a zaangażować większy wkład własny po to, by mieć ofertę, byś posiadał 20% wkładu własnego. Jak to zrobić poradzi Ci najlepszy ekspert kredytowy.

Pozdrawiam,
Ekspert kredytowy – Janusz Grabowski

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.