Podcast / Wiedza

Dzisiaj opowiem Wam o ryzyku zmiennej stopy procentowej. Kiedy maleje, a kiedy wzrasta? Jaki ma to wpływ na Twój kredyt? Jak przygotować się na taką zmianę i kto w ogóle o niej decyduje? Zapraszam.

Kiedy nagrywałem ten odcinek, nie zdawałem sobie sprawy, że w momencie, w którym go opublikuję, będzie tak bardzo na czasie. Wiele osób szuka teraz informacji o tym, jak działają stopy procentowe, a w szczególności, jaki wpływ mogą mieć na naszą sytuację kredytową. Dlatego mam nadzieję, że ten odcinek okaże się pomocny.

Od czego zależy oprocentowanie kredytu?

Zacznijmy od tego, jak bank wylicza oprocentowanie Twojego kredytu. W większości banków jest ono zmienne. Oznacza to, że składa się z części stałej, czyli marży (na którą masz wpływ, wybierając bank, produkty dodatkowe, bądź deklarując wyższy wkład własny) oraz wiboru, czyli stopy procentowej, uzależnionej od stóp, ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP).

Warto wiedzieć, że o ile na marżę mamy wpływ, to na wibor już w mniejszym stopniu. W niektórych bankach możemy jedynie wybrać, czy będzie to wibor trzymiesięczny czy sześciomiesięczny. Rzadziej pojawiają się opcje miesięczne czy roczne.

Czym w praktyce różnią się te okresy?

Załóżmy, że wybrałeś WIBOR 3M, który dziś wynosi 1,72%. Jeżeli RPP stwierdzi, że chce zmienić wysokość stóp procentowych, w praktyce Twoja rata zmieni się dopiero za 3 miesiące. Analogicznie, w przypadku wiboru sześciomiesięcznego Twoja rata ulegnie zmianie za pół roku.

Co Ci to daje? Zyskujesz trochę czasu na to, żeby zareagować i przygotować się na ewentualne zmiany rat.

Rada Polityki Pieniężnej a stopy procentowe

RPP jest to organ decyzyjny Narodowego Banku Polskiego, któremu przewodniczy Prezes NBP. W skład Rady wchodzi dziewięć osób – trzy wybierane są przez Prezydenta RP, trzy przez Sejm i trzy przez Senat. Celem RPP jest utrzymywanie inflacji w ryzach, żeby nie przekraczała progu 2,5% (plus minus jeden punkt procentowy).

Krótko mówiąc, jeśli inflacja idzie w górę, wówczas stopy procentowe rosną.

W jakim celu?

Po to, żeby nieco hamować gospodarkę, żebyśmy rozważnie dokonywali zakupów i dwa razy zastanowili się przed wykonaniem danej transakcji. A z drugiej strony po to, żeby banki gorzej liczył zdolność kredytową, a co za tym idzie – żeby przedsiębiorcy brali mniej kredytów. Innymi słowy, zadaniem RPP jest sztucznie przyhamować gospodarkę.

Natomiast, jeżeli sytuacja na rynkach jest zła, stopy procentowe spadają. W ten sposób maleją koszty kredytów, ludzie płacą mniej odsetek, a więcej przeznaczają na cele konsumpcyjne, które nakręcają gospodarkę.

To tak w bardzo dużym skrócie.

Co może się stać ze stopami procentowymi i jaki to ma wpływ na Twój kredyt?

Średnia kwota udzielanych kredytów wynosi w tej chwili około 300 tysięcy złotych. Załóżmy zatem, że masz kredyt na 300 tysięcy, na okres 30 lat przy średniej marży 2%. Licząc WIBOR 3M, czyli 1,72%, otrzymujemy 3,72% oprocentowania. Co w praktyce oznacza ratę miesięczną w wysokości 1384 zł. Jeżeli przyjmiemy, że stopy się nie zmieniają, to właśnie tyle płacisz co miesiąc.

Jednakże na formularzach, które otrzymjesz przy wnioskowaniu o kredyt oraz przy podpisaniu umowy kredytowej zawarta jest informacja, że bank poinformował Cię o tym, w jaki sposób stopy procentowe mogą się zmienić i co w tym momencie się wydarzy.

Zastanówmy się zatem, co może się wydarzyć.

Otóż, jeżeli wysokość stóp procentowych spadnie, Twoja rata również zostanie obniżona, ponieważ będziesz płacić mniejsze odsetki.

Natomiast co w przypadku, jeżeli stopy procentowe wzrosną?

A tak naprawdę wystarczy, że wrócą do poziomu sprzed lat. Nie wiem, czy pamiętacie, ale jeszcze kilka lat temu, w 2010 roku stopy procentowe wynosiły około 4-4,5%. Jeżeli spojrzymy jeszcze dalej wstecz, to na szczycie poprzedniej hossy, w 2007 roku wibor był na poziomie 8%, a w okresie 2000-2004 roku wynosił około 4%.

W związku z tym istnieje duże prawdopodobieństwo, że prędzej czy później wibor powróci do stawki na poziomie 4-5%. Zwłaszcza jeżeli weźmiemy pod uwagę ostatnie wydarzenia.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeżeli wibor wzrośnie do 5% to w danym przypadku Twoje oprocentowanie (wibor plus marża) wyniesie 7%. I wówczas rata skoczy z 1384 zł do 1996 zł. I myślę, że jest to znacząca różnica. Dlatego jeśli płacisz miesięcznie ratę w wysokości 1400-1500 zł to warto uprzedzić fakty i założyć sobie bufor w wysokości kilkuset złotych na taką ewentualność.

I w momencie, gdy stopy pójdą w górę, będziesz na to przygotowany i nie odczujesz tego tak bardzo. Dlatego zawsze warto mieć więcej oszczędności. A środki, które Ci zostaną – odkładaj, kumuluj po to, żeby mieć zabezpieczenie. Kapitał na gorsze czasy, który pozwoli Ci zachować płynność finansową.

Przeczytaj także: Jak uzyskać zwrot prowizji kredytowej?

Stopy procentowe na przestrzeni lat

Jaka może być maksymalna wysokość stóp procentowych? Tak naprawdę nie ma żadnego ograniczenia. Ale, szczerze mówiąc, istnieje małe prawdopodobieństwo, że będzie to 10%,15% czy 20%.

Chociaż warto pamiętać o hiperinflacji, która nastąpiła na początku lat 90. i stopy osiągały nawet kilkadziesiąt procent, a oprocentowanie lokat wynosiło 20-30%. Osoby starsze pamiętają zapewne sytuacje, gdy wrzucały pieniądze na lokaty, a po roku z samych odsetek było je stać na zakup samochodu.

Przypomnijcie sobie również to, co działo się na Ukrainie, gdy kilka lat temu zaczęły się tam zamieszki. Stopy procentowe z 5% od razu wzrosły do 15%. Są to co prawda skrajne przypadki i kwestia przeżycia jest oczywiście ważniejsza niż finanse, jednakże ryzyko zawsze istnieje. I warto mieć świadomość, że taka sytuacja może się wydarzyć.

Jak chronić się przed nagłą zmianą stóp procentowych?

1) Po pierwsze, dbaj o to, żeby mieć więcej środków na spłatę kredytu. Nie inwestuj ponad miarę i mierz siły na zamiary. Jeżeli jesteś w stanie spłacać ratę w wysokości 1500 zł, to zastanów się nad tym, żeby wziąć kredyt na mniejszą kwotę i ratę 1000 zł miesięcznie. Albo rozważ kredyt na krótszy okres, żeby szybciej nadpłacać środki, póki Cię na to stać.

Z drugiej strony, jeżeli kupujesz mieszkanie w celach inwestycyjnych, lepiej jest wydłużyć ten okres spłaty kredytu lub zadbać o jak najniższą ratę. Wtedy Twój zysk będzie większy i możesz go odłożyć lub reinwestować. W jakim celu? Właśnie po to, żeby mieć środki na ewentualne trudności ze stopami procentowymi.

  • Jeżeli zaciągnąłeś kredyt hipoteczny na własne mieszkanie, wówczas zostaw sobie bufor finansowy.
  • Jeśli natomiast posiadasz kredyt na cele najmu i zarabiasz na nieruchomości, jesteś w lepszej sytuacji, ponieważ zawsze możesz podnieść czynsz. Zwłaszcza że wysokie stopy procentowe, oznaczają, że jest wysoka inflacja. A więc to normalne, że ceny idą w górę i można śmiało je podwyższyć.

2) Kolejna rzecz, którą możesz rozważyć to tzw. oprocentowanie stałe. Co prawda, niewiele banków w Polsce oferuje jeszcze takie rozwiązanie, ale w ING czy PKO BP, jeżeli posiadasz kredyt z oprocentowaniem zmiennym, możesz zawnioskować o zmianę oprocentowania na stałe. Masz wówczas gwarancję, że przez 5 lat rata kredytu się nie zmieni.

Po pięciu latach bank na nowo przelicza oprocentowanie, patrzy, jaka jest stawka wiboru i proponuje nową stawkę. Albo, jeżeli się na to nie zgadzasz, zawsze możesz wrócić do oprocentowania zmiennego z marżą, którą miałeś na początku.

Jest to zatem kwestia przeliczenia, co Ci się bardziej opłaca. Czy wolisz nutkę ryzyka, czy może bezpieczeństwo i spokój ducha, że jeśli stopy procentowe pójdą w górę, to Ty nadal będziesz miał tę samą ratę.

Aczkolwiek podwyżka stóp procentowych nie jest też intencją osób rządzących. Dlaczego? Ponieważ rząd emituje obligacje skarbowe, które są oparte na stopach procentowych. I jeżeli stopy idą w górę, to automatycznie oprocentowanie obligacji również wzrasta. Innymi słowy, dziura budżetowa rośnie, a koszt obsługi długu i płatności obligacji są większe. A jeżeli stopy procentowe są na niskim poziomie, jest to korzystniejsze dla wszystkich.

Stopy kredytowe a okres spłaty kredytu

Jeżeli dziś weźmiesz kredyt na 300 tysięcy i stopy procentowe zostaną podniesione za miesiąc, to będzie to dla Ciebie o wiele bardziej dotkliwe, niż gdyby stopy wzrosły na przykład za dziesięć lat.

Bo jeśli dzisiaj masz 300 tysięcy kredytu i spłacasz raty regularnie co miesiąc, to po upływie dekady do spłaty pozostanie już tylko 235 tysięcy. A co za tym idzie, nawet jeżeli stopy wzrosłyby do 10% to odsetki liczone są od tej kwoty, a nie od 300 tysięcy. Rata wyniesie wówczas około 2600 zł, a nie 3100 zł, które wyniosłaby przy podwyżce bezpośrednio po uruchomieniu kredytu.

Analogicznie, jeżeli stopy wzrosną po 20 latach, do spłaty pozostanie 140 tysięcy, a rata będzie wynosić ok. 1900-2000 zł. Nie jest to co prawda 1400 zł, ale ryzyko maleje wraz ze zmniejszającym się saldem kredytu.

Jak możemy zabezpieczyć się przed zmianą stóp procentowych?

Przede wszystkim, jeżeli masz możliwość, to wybierz kredyt ze stałym oprocentowaniem. Z drugiej strony, im dłużej stopy będą niskie, im później się zmienią, tym mniejszy wpływ będzie to miało na Twoje finanse.

Niemniej, warto zawsze mieć bufor kredytowy płynności finansowej. Wówczas, nawet jeśli sytuacja gospodarcza w kraju się zmieni, to nie odczujesz tego tak bardzo jak przy braku poduszki finansowej.

Niestety, większość kredytów w Polsce jest oparta na zmiennej stopie. Natomiast warto być na bieżąco, ponieważ Unia Europejska planuje wprowadzić jeden wskaźnik referencyjny dla wszystkich krajów członkowskich i znieść polski wibor. Dzięki temu zyska większy wpływ na naszą politykę pieniężną.

Jedyne pocieszenie, to fakt, że jeżeli stopy procentowe idą w górę oznacza to, że gospodarka ma się dobrze i wszystkich stać na wyższe opłaty.

Podsumowując, jeżeli masz kredyt hipoteczny na własne mieszkanie, ryzyko jest większe. Jeśli natomiast kupiłeś je pod najem, zawsze możesz podwyższyć czynsz. Pod warunkiem, że rynek także pójdzie w tę stronę.

Ryzyko zawsze istnieje. Od Ciebie zależy czy weźmiesz kredyt hipoteczny i będziesz spłacać raty plus odsetki z niepewnym oprocentowaniem, czy postanowisz odkładać kapitał, czekać kilkanaście lat, aż ceny wzrosną podwójnie i kupić nieruchomość bez kredytu.

Pozdrawiam serdecznie
Janusz Grabowski

————–

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

Możesz też słuchać na YouTube:

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.