„Gotowce” inwestycyjne – jak skredytować? Kiedy warto?

Czasami na rynku nieruchomości trafiają sie niesamowite okazje, czyli, tak zwane, gotowce inwestycyjne. Mieszkania gotowe do wynajmu, które najczęściej są rezultatem flipowania. I o takiego rodzaju mieszkaniach dziś będę mówić.

 

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: jagrab@gmail.com

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

W tym podcascie odpowiem na kilka pytań związanych z tzw. gotowcami inwestycyjnymi.

Czym one są i czy warto w nie inwestować?

Jak najlepiej skredytować gotowiec inwestycyjny?

W jaki sposób weryfikować stopę zwrotu?

 

Gotowiec inwestycyjny to mieszkanie lub dom gotowe do wynajęcia. Zdarza się, że ma już najemców. Po zakupie takiej nieruchomości czerpiesz comiesięczne zyski z najmu. Brzmi pięknie, ale oczywiście jak wszystko ma swoje plusy i minusy. Wracając do definicji gotowca inwestycyjnego. Ludzie często nazywają gotowcem inwestycyjnym nieruchomość, która jeszcze nie jest gotowa, tylko jest możliwość zrobienie z niej gotowca. Gotowiec to coś gotowego po zakupie, którego już się nie martwisz. Pamiętaj o tym, ponieważ jest to ważna kwestia.

Często, kiedy przeglądam ogłoszenia na stronach internetowych ludzie oferują dużo gotowców, jest dużo inwestorów i fliperów, którzy zajmują się tym profesjonalnie. Przygotowują oni mieszkania do sprzedaży jako gotowce inwestycyjne. Warto zwrócić uwagę, że podana stopa zwrotu przez zbywce często jest zawyżona lub nie uwzględnia wszystkich kosztów. Przykładowo podane jest stopa zwrotu 10% w skali roku, bierzesz kredyt i zarabiasz 3 tysiące złotych i wszytko jest fajnie. Często pokazana rata jest na 35 lat bez uwzględnienie dodatkowe kosztu ubezpieczenia na życie czy obsługi konta bankowego lub innych produktów, aby uzyskać tak niskie oprocentowanie.

Drugą istotną kwestią jest to, że w kosztach obsługi podane jest czynsz. Należy wtedy zweryfikować czy najemcy opłacają wtedy inne opłaty, czyli czynsz, prąd oraz internet czy tylko prąd i internet. Należy to sprawdzić, żeby wiedzieć jaka będzie stopa zwrotu.

Musisz również uwzględnić takie koszty jak podatki od nieruchomości, serwisy sprzętów np. Junkersów czy wentylacji. Duża część tych kosztów leży po stronie administracji spółdzielni, jeżeli kupujemy mieszkanie w bloku. W przypadku, gdy kupujesz dom może się okazać, że te wszystkie serwisy, przeglądy kominiarskie, wymiany żarówek itp. są po Twojej stronie.

Kolejną kwestią są podatki od nieruchomości. Nie są to duże kwoty, jeżeli mówimy o mieszkaniu, ale w przypadku domu czy hal usługowych to podatki w skali roku są znacząco wyższe. Nie są to potężne kwoty, ale warto je uwzględnić. To samo dotyczy się ubezpieczenie nieruchomości, które musimy wykupować co roku.

Innym aspektem, który należy wziąć pod uwagę są pustostany. Są to miesiące, w których ze względu na zmianę najemcy mieszkanie lub kilka pokoi będzie pustych. Zdarza się też sytuacja, że jakiś najemca może przestać płacić. Statystyki pokazują, że 3-15% najemców nie płaci za najem, dlatego warto jest dobrze zweryfikować najemców przed podpisaniem umowy.

Powinieneś również uwzględnić zużycie mebli i odmalowanie mieszkania, które czasami można przerzucić na najemcę. Niektóre zniszczenia w pokojach możesz potrącić z kaucji najemców, jednak części wspólne w kuchni czy w łazience również się zużywają i niszczą. Nawet jeżeli nie są zniszczone to po 5-10 latach warto zrobić kompleksowy remont. Zatem kalkulacja na 30-35 lat z daną stopą zwrotu ma swoje plusy i minusy. Prawdopodobnie za 5-10 lat będziesz pobierał większą opłatę na czynszu, a rata powinna być taka sama. Jednak masz też ryzyko związane ze wzrostem stóp procentowych w kredytach powyżej 5 lat. Kupujesz nieruchomość wartą kilkaset tysięcy złotych lub więcej na kredyt i musisz być świadom co może nastąpić. Każdy z zbywca przedstawi Ci nieruchomość dobrą pod najem i pod zarządzanie. Jednakże pytanie co kiedy zmieni się zarządca lub co, gdy będzie miał już nie 50, a 500 lokali do zarządzania. Może wtedy mieć problem, żeby nad wszystkim zapanować i nie mieć ludzi do obsługi. Nagle okaże się wtedy, że z 5 pokoi masz wynajęte tylko 3 lub zamiast 4 mikro kawalerek masz wynajęte tylko 2. Musisz pamiętać o tych kwestiach oraz o kosztach zarządzania. Istnieją dwa sposoby, pierwszy to ten, kiedy poświęcamy własny czas oraz uczymy się tych działań metodą prób i błędów dochodząc do perfekcji. Mamy wtedy coraz większe comiesięczne przypływy pieniężne oraz stopy zwrotu, ponieważ nie dzielisz się z nikim wynagrodzeniem. W drugiej opcji zajmujesz się swoimi sprawami i płacić kwoty 10-20% od miesięcznych przychodów. Należy tutaj uważać na zakres usług zarządcy. Możesz też zastosować podnajem na 5 lat z trochę niższą kwotą najmu, ale z pewności, że otrzymasz daną kwotę nawet jeśli pokoje nie są wynajęte. Zakres takich umów jest dość duży i weź to pod uwagę inwestując. Są to możliwości, kiedy kupujesz nieruchomość, która jest już gotowa do wynajęcia.

Z drugiej strony możesz kupić nieruchomość, którą sam przerobisz na maszynkę do zarabiania pieniędzy, czyli pokoje na wynajem lub mikro kawalerki. Znam też przypadki, że ludzie kupili garaż i przerobili go na 5-6 komórek lokatorskich i pobierają np. 1200 zł zamiast 300 zł z najmu garażu.

Pamiętaj o tym, że musisz doliczyć do wszystkiego opłaty. Opłata pośrednika nieruchomości jeżeli jest podatek od czynności cywilno-prawnych w przypadku, gdy kupujesz na rynku wtórnym. Musisz doliczyć także notariusza, inne opłaty oraz czas, który musisz poświęcić, żeby odwiedzić notariusza, załatwić kredyt. Wszystko to zajmuje czas, ale możesz też opłacić kogoś i dać mu pełnomocnictwo.

Mamy różne możliwości, żeby zoptymalizować dochód z gotowca inwestycyjnego. W przypadku podatku dochodowego możesz go zamortyzować i odliczyć dużą część kosztów, jeżeli rozliczasz się na zasadach ogólnych lub wprowadzasz to do majątku działalności. Jeżeli bierzesz kredyt na takiego gotowca możesz również odliczyć odsetki od kosztów uzyskania przychodu. To samo dotyczy wszystkich innych towarów zakupionych, które wpływają, że Twój dochód faktyczny jest wyższy niż na papierze. Oczywiście pod warunkiem, że dobrze ustaliłeś to z biurem rachunkowym lub doradcą podatkowym.

Dodatkowo zawsze, jeśli jest taka możliwość powinieneś podnosić czynsze. Statystycznie co rok lub dwa zmieniają się na najemcy i wtedy warto podnieść czynsz biorąc pod uwagę inflację. Wpłynie to pozytywnie na stopę zwrotu.

Wnioskując o kredyt na 30-35 lat musisz liczyć się z 20% wkładem własnym. Jest to współczynnik wartości kredytu do wartości nieruchomości, który przy gotowcach inwestycyjnych ma bardzo duże znaczenie. Fakt, że kupujesz gotowca inwestycyjnego za 600 tysięcy może się okazać, że biorąc kredyt w banku, który wymaga minimum 10% wkładu własnego Ty musisz dać 20-30% wkładu własnego z tego względu, że wycena nie jest adekwatna do ceny transakcyjnej lub inaczej cena transakcyjna jest zawyżona do wyceny. Dzieję się tak, ponieważ rzeczoznawca według wytycznych bankowych musi zrobić analizę nieruchomości pod kątem wyceny wykorzystując metodę porównawczą. Zbiera wtedy z okolicy ceny transakcyjne z ostatniego roku lub dwóch, wybiera najbardziej podobne metraże, nieruchomości z podobnego roku budowy. Następnie uśrednia cenę biorąc pod uwagę piętro, układ pomieszczeń oraz inne kwestie wpływające na to jak robiona jest wycena. Gotowiec inwestycyjny sprzedawany jest na metodzie ROI, czyli metodzie przychodowej. Oznacza to, że nieruchomość daje kwotę x razy 12 miesiący i razy 10 to wtedy mieszkanie jest sprzedawane z 10% stopą zwrotu. Jest to oczywiście dochód brutto. Przykładowo nieruchomość daje 5 tysięcy złotych miesięcznie dochodu plus opłaty na media to daje 60 tysięcy rocznie, czyli 600 tysięcy będzie wynosić cena nieruchomości. Czasami okazuje się, że rzeczoznawca robi wycenę tylko na 500 tysięcy, ponieważ analizując cenę m2 z danej okolicy jest to maksymalna cena jaką może przyjąć. W związku z tym zamiast kredytu na 90% z 600 tysięcy, czyli 540 tysięcy musisz wziąć kredyt tylko na 450 tysięcy bo jest to kwota 90% z 500 tysięcy wyceny rzeczoznawcy. Zdarza się, że bank zaneguje to wycenę i stwierdzi, że jest zawyżona mimo, że jest 100 tysięcy niższa niż cena transakcyjna. Bank udzieli wtedy kredytu, ale według nas wartość to 450 tysięcy, czyli możemy dać kredyt na 405 tysięcy. Musisz wtedy dysponować sporą gotówką. Zatem inwestując w gotowca inwestycyjnego musisz brać pod uwagę, że Twoje zasoby kapitałowe muszą być wyższe niż 10% wkładu własnego. Nie z tego względu, że nie masz zdolności kredytowej, ale z powodu wyceny.

Wracając do stóp zwrotu. Mamy 10% ROI i w przypadku zewnętrznego zarządzania to w tym momencie zamiast 10% mamy 8%. Licząc kredyt 4% to jesteśmy 4% inwestycji na czysto. Oznacza to 32 tysiące z 600 tysięcy, czyli całkiem niezła kwota. Jednakże jeżeli pomyślimy o kapitale zaangażowanym, czyli 60 tysięcy musimy doliczyć jeszcze plus minus 10 tysięcy kosztów. Mam tu na myśli podatek CC i notariusza. Doliczając te kwestię stopa zwrotu robi się mniejsza od kapitału zaangażowanego. Idąc dalej inwestując na kredyt współczynnik ROI może być mało użyteczny. Warto wtedy analizować ROE, czyli zwrot kapitału zaangażowanego. W naszym przypadku zaangażowaliśmy 10%, czyli 60 tysięcy z 600 tysięcy, a razem z opłatami 70 tysięcy. Wtedy zaangażowane 70 tysięcy na czysto daje nam 32 tysiące rocznie przychodu. Nie uwzględniam tu kosztów zużycia, ubezpieczenia itd. W związku z tym stopa zwrotu wychodzi nam 40-50%. Po dwóch latach nasz wkład zwraca się i możesz zainwestować go w inną nieruchomość lub inwestycję. Możesz także nadpłacić kredyt, aby przypływy pieniężne były coraz wyższe. Wszystko zależy od Twojej strategii i podejścia do inwestycji. Kupując gotowca powinieneś wiedzieć jaką masz strategię inwestowania. Powinieneś wiedzieć będziesz niż zarządzał Ty czy może inna osoba. Musisz wiedzieć też czy będziesz go miał przez cały okres kredytowania czy np. przez 5-10 lat, a potem go sprzedasz. Warto te rzeczy zapisać na kartce przed zakupem, żeby wiedzieć za jakiś czas co chciałeś zrobić. Możesz wtedy wrócić to swoich notatek w wyjątkowych sytuacjach, kiedy zdenerwuje Cię zarządca lub najemca. Będziesz miał wtedy czysty umysł i proste zasady co robić w danym momencie.

Mówiąc dalej o wycenie wnioskując o kredyt zdarza się, że rzeczoznawca stwierdzi, iż maksymalna kwota wyceny to 500 tysięcy. Oznacza to, że musisz zawnioskować o 450 tysięcy kredytu. W tym momencie ze wspomnianych 32 tysiącach przychodu zrobi się 35 tysięcy, ponieważ rata będzie niższa, ponieważ zamiast 500 tysięcy kwoty mamy 450 tysięcy. Wtedy ROE będzie inne, ponieważ mamy 32 tysiące ze 150 tysięcy zaangażowanego kapitału. W tym momencie ta sama inwestycja, która miała dawać prawie 50% stopy zwrotu wymaga tego, że musisz zaangażować dwukrotnie więcej to jeszcze daje mniejszą stopę zwrotu. ROI jest takie samo i jest to 10% w skali roku, ale ROE wynosi około 20%, a nie 40-50%. Zatem pieniądze przeznaczone w tego gotowca będą zwracać Ci się ponad 5 lat, a nie 2 lata. Podstawą sukcesu dobrych inwestycji jest to, żeby jak najszybciej odzyskać pieniądze, które się zainwestowało. Pamiętaj, że obliczając kwestię finansowe gotowców w przypadku kredytu hipotecznego musisz wiedzieć czego oczekujesz i jaką kwotę możesz zaangażować. Analizuj czy chcesz, aby kredyt spłacił Ci się jak najszybciej, czy liczysz na to, żeby przepływy pieniężne były jak największe. Bierzesz wtedy kredyt na jak najdłuższy okres z okresem karencji, żeby jak najdłużej mieć niskie raty, a środki mają wracać jak najszybciej.

Dany bank może nie zawsze chce skredytować dany gotowiec inwestycyjny. Zależy to od analityka, który weryfikuje nieruchomość. Jest to zależne od tego, czy bierze pod uwagę wycenę banku czy wycenę zewnętrzną. Analizuje też zapisy w operacie szacunkowym, księdze wieczystej i to jak wygląda nieruchomość. Odnośnie nieruchomości są dwa rodzaje problemów. Pierwsze dotyczą bardziej Ciebie, drugie banku. Jeżeli chodzi o Ciebie to pamiętaj o tym, że jeżeli kupujesz gotowca inwestycyjnego to powinieneś zgodnie z prawem budowlanym zapewnić dostęp do pionów i wentylacji. Mowa tu o wentylacji w kuchni i w łazience. Zdarza się, że ich nie ma i jest na nagminnie ignorowane przez zajmują się mieszkaniami inwestycyjnymi. Nieświadomi nabywcy kupują nieruchomość, która narusza przepisy BHP odnośnie wentylacji. Czasami kuchnia występuję w przedpokoju i dużo najemców to akceptuje bo mają dodatkowy pokój. Zdarza się, że robione są cztery mikro kawalerki i tylko dwa z tych mieszkań mają dostęp do pionu, a dwa z nich nie mają wentylacji i w ciągu 2 lat pojawi się grzyb. Zastanów się czy to co kupujesz jest dla Ciebie odpowiednie. Jeżeli sprzedajesz to mieszkanie dalej to zapewne mniej Cię interesują te rzeczy.

Należy również zweryfikować jakość wykonania nieruchomości. Analizujemy czy kolejny remont będzie konieczny za 3-5 lat czy za 15-20 lat. Zwracamy uwagę na jakość materiałów choć nie zawsze jest to łatwo zweryfikować, jeśli nie znasz się na kwestiach budowlanych. Bank może odrzucić Ci wniosek kredytowy, bo wnioskujesz o kredyt na własne cele mieszkaniowe. Jakim trafem kupujesz mieszkanie, które w księdze wieczystej ma trzy pokoje, a faktycznie jest tam sześć wynajętych pokoi. W innym przypadku kupujesz dwupak, czyli mieszkanie około 40-50 m2 przerobione na dwie mikro kawalerki lub pokoje typu premium, czyli pokój z własną łazienką i aneksem kuchennym. Może zdarzyć się, że bank to zakwestionuje, ponieważ stan faktyczny nie jest zgodny z zapisami w księdze wieczystej lub zakup nosi znamiona inwestycji, a nie celów własnych. Jeśli chcesz zrobić to zgodnie z przeznaczeniem to w dużej części banków powinieneś wnieść wniosek o kredyt inwestycyjny, a nie mieszkaniowy. Występuje wtedy 10-15 lat kredytowania, wyższe marże i oprocentowanie kredytu i nie będzie to dobre dla Twojego budżetu. Zatem, aby kupić mieszkanie na kredyt i potem kolejne trzeba mieć do tego dobrą strategię. Musisz też wiedzieć co zrobić, żeby te mieszkania się wynajmowały, a najlepiej mieć dochód z innych źródeł niż tylko z wynajmu mieszkań. Wiem jak to zrobić, ponieważ przeszedłem tą drogę. Często też pomagam innym kupić mieszkanie, które będzie docelowo wynajmowane i w niektórych bankach jest to do zaakceptowania.

Reasumując mieszkanie pod katem wynajmu jest bardzo dobrym rozwiązaniem jeżeli wiesz co robisz. Jeśli masz kupić mieszkanie na siłę bo inni tak robią to może być tak jak w 2007, gdy ludzie kupowali fundusze akcyjne bo inni je kupowali. Niektórzy faktycznie zyskali, ale są też osoby, które straciły. Może się okazać patrząc na boom w nieruchomościach jak bardzo spropagowane inwestycję w nieruchomości. Działaj, ale rób to świadomie. Jeżeli chcesz robić to w ten sposób zapraszam do współpracy.

Pozdrawiam,

Janusz Grabowski

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *