kredyty hipoteczne

Triki (możliwości) w kredytach hipotecznych

Są pewne nieoczywiste możliwości w nieruchomościach i kredytach hipotecznych, które warto znać. I właśnie dzisiaj opowiem Ci o kilku ciekawych trickach, które mogą Ci się przydać. Co zrobić, żeby zarabiać więcej posiadając tyle samo nieruchomości? Jak otrzymać wyższą kwotę kredytu? Co zrobić, żeby mieć więcej kapitału? Posłuchaj.

W dzisiejszego odcinku poruszę następujące zagadnienia:

  1. Konsolidacja trzech kredytów hipotecznych pod jedno zabezpieczenie – jakie są plusy takiej sytuacji?
  2. Sześć kredytów hipotecznych, z czego dwa na jednej nieruchomości – dlaczego warto skorzystać z takiego rozwiązania?
  3. Co to jest kredyt obrotowy zabezpieczony?
  4. Co daje zwrot kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe?
  5. Skąd wziąć gotówkę na okazję na rynku nieruchomości (kiedy zbywca nie chce czekać aż uzyskasz kredyt hipoteczny)

 

Jedną z możliwości, które teraz realizuję, jest konsolidacja trzech kredytów hipotecznych pod jedno zabezpieczenie. Na czym polega to rozwiązanie i dlaczego jest możliwe? Opowiem Ci na przykładzie.

 

 

TRICK PIERWSZY, CZYLI KONSOLIDACJA TRZECH KREDYTÓW

 

Jakiś czas temu klient kupił dom. Dodatkowo nabył dwie kawalerki pod wynajem. Kawalerki są już prawie spłacone, zostało około pięćdziesiąt tysięcy złotych za każdą plus kilkaset tysięcy z domu. Jako że kredyty brał już jakiś czas temu, zdążył je częściowo nadpłacić. Nie ponosi zatem kosztów za wcześniejszą spłatę.

Dom jest wart kilkaset tysięcy więcej niż suma wszystkich kredytów klienta. W tym momencie istnieje możliwość, żeby zwolnić te dwie kawalerki (aby były wolne bez zabezpieczenia) – innymi słowy – bez żadnego kredytu w księdze wieczystej. A całe zobowiązanie można w tym momencie włożyć pod jedno zabezpieczenie: na dom.

 

Jakie są zalety takiego rozwiązania?

 

Jako że nastąpiła konsolidacja trzech kredytów pod jedno zabezpieczenie, otrzymujemy wyższą kwotę kredytu. Dzięki temu można zorganizować lepsze warunki kredytowania, gdyż duża część banków oferuje lepsze warunki i marże dla kwot powyżej trzystu, pięciuset czy siedmiuset tysięcy złotych. Z drugiej strony, wartość nieruchomości jest na tyle fajna, że można było to wszystko połączyć w jedno.

 

No i przede wszystkim jest to wygodne:

 

  • Klient ma jeden kredyt na lepszych warunkach, zamiast trzech oddzielnych zobowiązań.
  • Nie musi wszystkiego pilnować.
  • Obroty robi na jednym koncie i tam też wpływa wynagrodzenie.
  • Stamtąd jest pobierana rata i nie musi się martwić, co się dzieje z innymi kredytami.

 

Dodatkowo jeżeli będzie potrzebował spieniężyć którąś z kawalerek, są one już wolne od zobowiązań. Nie musi więc latać po żadne opinie bankowe. Wystarczy tylko zaświadczenie o braku zaległości, braku zameldowania i nieruchomość jest gotowa do sprzedaży.

 

Po trzecie, jeśli będzie potrzebował nowego kredytu, pożyczki hipotecznej czy na zakup, w tym momencie może dowolnie dysponować kawalerkami, na przykład dać je w zabezpieczenie. Jak widzicie, możliwości jest wiele.

 

TRICK DRUGI, CZYLI DWA KREDYTY NA JEDNEJ NIERUCHOMOŚCI

 

Mam też innego klienta, który posiada aż sześć produktów hipotecznych. On również podnajmuje mieszkania i częściowo spłacił swoje kredyty. Dodatkowo, brał je kilka lat temu, więc wartość nieruchomości wzrosła.

 

Co można zrobić w takiej sytuacji? Z dwóch kredytów możemy zrobić jeden pod zastaw jednej nieruchomości.

 

Co za tym idzie?

 

Zamiast pięciu produktów bankowych zostaną nam trzy. Jeden z nich zostawiamy, gdyż jest na dobrych warunkach i nie ma sensu go ruszać. W dwóch pozostałych natomiast warunki są średnie. I patrząc na to, że wartość nieruchomości wzrosła, możemy zorganizować kredyt tam, gdzie bank wymaga dwudziestoprocentowego wkładu własnego. Co prawda na tę chwilę klient nie angażuje własnej gotówki, ale dzięki wzrostowi wartości nieruchomości możemy taki ruch wykonać.

 

Jakie są z tego plusy?

 

Podobnie jak w pierwszym przypadku:

Mniejsza liczba produktów kredytowych do obsługi oraz nieruchomości wolne od zobowiązań. I oczywiście w oczach Biura Informacji Kredytowej (BIK) mamy tylko trzy produkty hipoteczne, a nie pięć.

 

TRICK TRZECI, CZYLI KREDYT OBROTOWY ZABEZPIECZONY

 

Wracając do naszych „czystych” już nieruchomości. Jak jeszcze możemy na nich skorzystać? Na przykład robiąc pod nie kredyt obrotowy zabezpieczony na osiemdziesiąt czy sześćdziesiąt procent wartości nieruchomości.

Wówczas otrzymujesz linię kredytowa, czyli tak zwany debet w koncie zabezpieczony nieruchomością, na którym bank przyznaje Ci dwieście czy trzysta tysięcy złotych.

 

Niezaprzeczalną zaletą takiego rozwiązania jest fakt, że odsetki płacisz tylko w momencie wykorzystania pieniędzy. Środki mogą zatem leżeć na koncie nawet przez pół roku, czekając, aż je wyjmiesz, jeżeli trafi się jakaś okazja.

 

Na co możesz je przeznaczyć?

 

Na przykład kupno i późniejszą sprzedaż nieruchomości. Pieniądze pracują wówczas na obroty dla Twojej firmy. Tak naprawdę możliwości jest kilka, wszystko zależy od tego, jak bardzo jesteś kreatywny i co fajnego wpadnie Ci do głowy.

 

TRICK CZWARTY, CZYLI ZWROT KOSZTÓW NA CELE MIESZKANIOWE

 

Jeżeli masz bardzo dużą zdolność kredytową, możesz wykonać jeszcze jeden manewr. Wyobraź sobie, że znalazłeś ciekawą nieruchomość, ale zbywca chce wyłącznie gotówkę. Masz tydzień na zorganizowanie środków, inaczej mieszkanie przepadnie.

 

W tym momencie masz dwa wyjścia: albo odpuszczasz, albo – jeżeli masz taką możliwość – spróbuj zawnioskować na przykład o kredyt obrotowy lub o kredyt gotówkowy – niestety droższy, ale jest większa szansa, że go otrzymasz.

Kupujesz za to nieruchomość i czekasz na aktualizację księgi wieczystej. W niektórych bankach nie musisz na to czekać, ale załóżmy, że tak. W tym momencie można założyć, że nabyłeś nieruchomość za gotówkę – bo zapłaciłeś własną gotówką. Co prawda, z kredytu obrotowego czy inwestycyjnego, ale masz posiadasz te środki, więc w tym momencie możesz zawnioskować o zwrot kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe. Innymi słowy, robisz tzw. cash back z nieruchomości.

 

Jak to wygląda w praktyce?

 

Załóżmy, że wpłaciłeś 300 tysięcy złotych na mieszkanie. W tym momencie wnioskujesz o zwrot kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe, czyli na przykład na 80-90% wartości nieruchomości.

Co to daje?

W ciągu miesiąca-dwóch otrzymasz kredyt hipoteczny na dobrych warunkach. Wówczas spłacasz z tych pieniędzy kredyt konsumpcyjny (czy też firmowy gotówkowy).

Jest tu jednak pewien kruczek.

A mianowicie te 10-20% musisz spłacić z własnej gotówki. Jednak w tym momencie masz kredyt hipoteczny, mimo, że jeszcze kilka miesięcy temu kupiłeś mieszkanie za gotówkę z innego kredytu. I dzięki temu ruchowi kupiłeś nieruchomość w dobrej cenie.

 

TRICK PIĄTY, CZYLI KWOTA WOLNA

 

Istnieje jeszcze jedna furtka, jeśli chodzi o koszty poniesione na cele mieszkaniowe lub na finansowanie kredytu z innego banku czy też przeniesienie do innego banku. Otóż w niektórych bankach możesz zawnioskować o tak zwaną kwotę wolną, czyli o pieniądze na cel dowolny mimo, że głównym celem jest kredyt hipoteczny.

Jeśli chodzi o warunki, to zarówno oprocentowanie, jak i prowizję otrzymujesz jako kredyt hipoteczny. Ale oprócz tego bank przyznaje Ci 20-30% na cel dowolny.

Jest to zatem tania gotówka, czyli pieniądze, które możesz wykorzystać na wszystko.

 

Jak to wygląda?

 

Załóżmy, że masz nieruchomość wartą 500 tysięcy złotych. Zostało Ci 300 tysięcy kredytu i wnioskujesz o przeniesienie go do innego banku. Czyli nowy bank spłaca poprzedni, ale oprócz tego możesz otrzymać jeszcz na przykład 30% kwoty wolnej. Czyli dodatkowe 90 tysięcy złotych.

 

Co za tym idzie?

 

Przenosząc kredyt do innego banku zyskasz kredyt na lepszych warunkach, wyższą kwotę kredytu i jeszcze dziewięćdziesiąt tysięcy na dowolny cel. Chociażby garaż, czy kilka miejsc postojowych. Wybór należy do Ciebie.

 

TRICK SZÓSTY, CZYLI INNE MIESZKANIE POD ZASTAW NIERUCHOMOŚCI

 

Wróćmy do przykładu z kawalerkami. Jeżeli masz nieruchomość wolną od zobowiązań, kupując nową nieruchomość na kredyt, możesz dać pod zastaw kawalerkę, którą masz już od dawna.

Jaki to ma sens?

Jeżeli nową nieruchomość chcesz kupić wyłącznie po to, żeby ją wyremontować i sprzedać z zyskiem, to nie zawsze opłaca się brać ją na kredyt. Dlaczego? Ponieważ wówczas ta nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu. I w tym momencie musisz też spłacić kredyt, o który przed chwilą zawnioskowałeś. Czyli trzeba się liczyć z opłatą za wcześniejszą spłatę czy też z opłatą za przyznanie. A przede wszystkim stracisz mnóstwo czasu na procedury i wnioskowanie wyceny i inne formalności.

 

A w tym momencie możesz wykorzystać wspomniane kawalerki. Czyli wnioskujesz o zakup nieruchomości (załóżmy, że obie są podobnej wartości), kupujesz mieszkanie, wykańczasz je i sprzedajsz, ale dajesz pod zastaw inne mieszkanie.

Co w przypadku sprzedaży? Wówczas nowo kupione mieszkanie jest wolne od zabezpieczenia hipotecznego, gdyż przeznaczyłeś na to inną nieruchomość.

 

Co zyskujesz?

 

Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie, które właśnie wyremontowałeś, to cała gotówka wpływa na Twoje konto a nie na spłatę kredytu. Dlaczego? Bo kredyt jest zabezpieczony kawalerką. Można zatem powiedzieć, że masz ciastko i zjadłeś ciastko. Innymi słowy, masz dalej kredyt i masz gotówkę przyznaną w cenie kredytu hipotecznego, a nie pożyczki hipotecznej. Dodatkowo masz zarobek i kapitał kapitał, którym możesz dysponować.

 

ZYSKI Z PRODUKTÓW DODATKOWYCH

 

Oczywiście, żeby skorzystać z tego tricku, musisz posiadać nieruchomość, która jest wolna od zobowiązań.

Pamiętaj też, że jeżeli wziąłeś kredyt w banku, w którym na wstępie były duże pakiety ubezpieczeń (jak w PKO BP, Alior Banku czy PKO SA), to istnieje duże prawdopodobieństwo, że dużą część tego kapitału możesz odzyskać, jeżeli szybciej spłacisz kredyt.

Czyli przykładowo, jeżeli PKO BP ma ofertę pakietową 3,25% za okres pierwszych czterech lat trwania umowy (ubezpieczenie pakietowe od utraty pracy), to jeżeli kredyt spłacisz po roku, to trzy czwarte ubezpieczenia otrzymujesz z powrotem. Możesz więc jeszcze część odzyskać.

Tak samo jest przy kredytach gotówkowych.

 

DARMOWE NADPŁATY KREDYTÓW

 

Kolejną kwestią są też darmowe nadpłaty kredytu. Może się okazać, że za całkowitą spłatę kredytu bank pobiera opłatę do 2-3% procent, ale za nadpłaty już nie.

 

Co to oznacza?

 

Że możesz zapłacić trzy razy po 32% i jeden raz 1%, i za ten jeden procent uiszczasz opłatę od tej niewielkiej kwoty 5-10 tysięcy złotych. Wpłacisz wówczas karę w wysokości 3% od nadpłaty (czyli od 10 tysięcy złotych będzie to 300 złotych), a nie 3% od 300 tysięcy (czyli 9 tysięcy złotych opłaty za wcześniejszą spłatę).

 

Przeanalizuj zatem swoje tabele opłat i prowizji, bo być może masz szansę ominąć duże koszty, które nakłada na Ciebie bank. Warto też wiedzieć, że duża część banków oferuje wakacje kredytowe na okres karencji.

Przeanalizuj zatem zapisy w swojej umowie. W niektórych bankach raz w roku możesz na przykład odpuścić jeden miesiąc i przerzucić ratę na kolejny okres spłaty (i na przykład spłacać same raty przez dłuższy czas albo połowę raty przez pół roku).

 

Co to daje?

 

Z jednej strony możesz spróbować zmniejszyć ratę kredytu. Z drugiej strony, masz wyższe przepływy pieniężne miesięcznie. Jeżeli na przykład masz trzy produkty hipoteczne, w których wynajmujesz mieszkanie i w każdym zrobisz sobie wakacje kredytowe, może się okazać, ze dzięki tym wakacjom faktycznie stać Cię na urlop. Bo jakby nie pratrzeć, trzy razy rata nie została zapłacona i kilka tysięcy złotych zostało w Twojej kieszeni.

 

Niestety, trzeba mieć świadomość, że prędzej czy później tę ratę będziesz musiał spłacić. A biorąc pod uwagę, że pożyczka jest rozłożona na kolejny okres spłaty kredytu, każda kolejna rata będzie o kilka złotych wyższa niż ta początkowa.

 

Dlatego, jakąkolwiek decyzję podejmiesz, zawsze przeanalizuj swoje ruchy:

 

  • Jakie są tego plusy i minusy?
  • Co możesz zyskać, a co stracić?
  • Czy warto to robić, czy też nie?

 

W takich sytuacjach nieocenione jest wsparcie dobrego eksperta kredytowego, który pomoże Ci podjąć optymalną decyzję.

 


 

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: jagrab@gmail.com

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *