Opublikowane przez
Dzisiaj temat bardzo na czasie – w końcu mamy czas urlopowania 🙂 Może Ty też właśnie teraz jesteś, gdzieś na plaży i odpoczywasz, a w ramach edukacji urlopowej odpalasz ten podcast. Bardzo mnie to cieszy! Zapraszam do posłuchania o apartamentach nad morzem oraz ich kredytowaniu!
Transkrypcja podcastu:
Dzisiaj poruszymy kwestię apartamentów nad morzem lub w górach. Ogólnie o miejscach wypoczynkowych w Polsce. Dowiesz się, czy można je skredytować, czy warto je kupować. Odpowiem na pytanie jakie są plusy i minusy kupna nieruchomości w takiej lokalizacji. Poruszam ten temat, ponieważ jestem świeżo po urlopie i miałem trochę czasu na przemyślenia korzystając z wynajmu takiego apartamentu. Chciałbym rozwiać kilka mitów na ten temat i powiedzieć co warto, a czego nie warto robić w danej kwestii. Muszę podkreślić, że bardziej będę odnosić się do apartamentów nad morzem, bo częściej jestem nad morzem niż w górach. Jednak tak naprawdę jest to, to samo.
Forma prawna
Najważniejszą rzeczą przy zakupie danej nieruchomości/apartamentu nad morzem jest kwestia formy prawnej, w jakiej to kupujesz. Czy kupujesz to jako lokal mieszkalny, czy jako lokal usługowy? Jeżeli kupujesz nieruchomość jako lokal mieszkalny, to kupujesz mieszkanie, które ma ten plus, że lokalizacyjnie jest blisko morza. W sytuacji kiedy kupujesz lokal usługowy, nawet jeżeli to wygląda jako mieszkanie to formalnie jest to lokal usługowy opodatkowany 23% VAT’em i jak to będziesz dalej wynajmować nawet na długi termin, to musisz być VAT, jeśli jesteś podatnikiem VAT’u lub masz tego typu obroty. Polecam o tym na spokojnie poczytać. Z kwestii ekonomicznej lokal mieszkalny ma niższe podatki nieruchomości niż lokal usługowy. Nie są to zbyt duże kwoty, ale w miejscowościach turystycznych lokale usługowe mogą mieć wyższe podatki niż w Poznaniu, czy Warszawie.
Cenny nabytek
Warto wiedzieć, że w miejscowości wypoczynkowej bardzo cennym i kosztownym nabytkiem jest garaż, czyli miejsce postojowe. Z tego względu, że w miejscowościach turystycznych często tych miejsc postojowych brakuje. Załóżmy, że mamy wille, w której jest dziesięć apartamentów, a miejsc parkingowych jest tylko pięć. Myślę, że każdy z nas spotkał się z sytuacją zatłoczonych parkingów w miejscowościach turystycznych. Zazwyczaj jest tak, że jak gdzieś zaparkujesz, to do końca wyjazdu nie ruszysz tego auta, bo musisz prosić kilku innych wczasowiczów, aby udostępnili Ci wyjazd. Dlatego, jeżeli zamierzasz kupić taki lokal na wynajem, to pamiętaj o miejscu parkingowym. Bardzo na tym zyskasz.
Ceny
Pamiętaj, że ceny są wysokie, często wyższe niż ceny rynkowe. Kwestią jest tutaj lokalizacja. Będą takie miejsca z widokiem na morze gdzie cena za metr lokalu mieszkalnego wyniesie 20 tys, ale znajdą się też takie mieszkania 300m od morza, które będą kosztować 7-8 tys zł z metra. Wiadomo, że apartamenty z widokiem na morze są chętniej wybierane i bardziej cenione. Jeżeli kupujesz lokal w danej infrastrukturze lub w danym hotelu jakieś sieci apartamentowców, to pojawia się pytanie jakie usługi są dodane. Jeśli będziesz chciał wynajmować apartamenty, a szczególnie na doby to musisz się zastanowić, kto będzie tym zarządzać. Czy to Ty będziesz się tym zajmować, czy opłacisz kogoś?
Wykończenie
Jeśli robisz coś na krótki najem, to musisz w tę nieruchomość włożyć o wiele więcej i standard musi być wyższy, aby uzyskać na tym większe kwoty. Oczywiście wszystko zależy od ceny i lokalizacji, ale kwestia jest też w tym jaki jest Twój profil klienta.
Dochody
Pod kątem dochodów jest tak, że przez trzy miesiące masz super obroty w sezonie wakacyjnym, a później są o wiele mniejsze. Pomyśl o swoim biznes planie i zadaj sobie pytanie, czy to Ci się opłaca. Musisz mieć na uwadze, że poza sezonem ceny wynajmu są niższe i jest mniej turystów, bo ¾ Polaków wyjeżdża nad morzem właśnie w sezonie wakacyjnym, a zima jest raczej martwa. Chyba, że jest to miejscowość uzdrowiskowa, gdzie przyjeżdżają rodziny by odwiedzić swoich bliskich w sanatorium.
Kredytowanie
Co do kredytowania takiej nieruchomości, to warto wiedzieć, że jeżeli jest to lokal mieszkalny, to nie ma problemu z kredytowaniem. Każdy bank, to akceptuje jako lokal mieszkalny do zakupu. Oby tylko wycena nieruchomości była zaakceptowana przez bank lub ich rzeczoznawcę, bo jak wspominałem ceny tych nieruchomości są o wiele wyższe niż ceny rynkowe w danej lokalizacji. Natomiast, jeśli jest to lokal usługowy, to jest niewielka ilość banków, która to skredytuje dla osoby prywatnej. Jeśli skredytujesz to na firmę, to pojawia się większa szansa, ale są to gorsze warunki i krótszy okres kredytowania.
Patrząc z innej strony, to załóżmy, że masz już kilka apartamentów i masz fajne obroty. Warto wtedy zwrócić uwagę na swoje wyniki finansowe, czy masz sezonowość, czy są obroty tylko w miesiącach maj, wrzesień, a w innych miesiącach jest pusto lub te obroty masz co miesiąc i w każdym miesiącu masz dochód. Jeśli w każdym miesiącu masz dochód, to jeden rok działalności wystarczy aby w większości banków uzyskać kredyt. Jeżeli masz dochody tylko sezonowe to istnieje ryzyko, że bank poprosi o wyniki finansowe z dwóch lat aby mieć pewność, że dochody uzyskujesz w każde wakacje, a nie tylko raz w danym roku.
Przeczytaj także: Jak inwestować w nieruchomości?
Życzę Ci jak najbardziej abyś miał tych apartamentów kilka. Abyś je wynajmował i z nich korzystał raz po raz. Pamiętaj o tym, że część deweloperów typowo sprzedaje i zarabia na tym, że buduje nieruchomości w danej lokalizacji i daje pewność zysku. Miej na uwadze, że często te firmy po wybudowaniu znikają z rynku. Warto przed zakupem zweryfikować zarządcę, jaka firma będzie tym zarządzać, abyś na tym nie stracił.
Podsumowując, kredyt na apartamenty w lokalizacji wypoczynkowej da się skredytować o wiele łatwiej i z mniejszym wkładem, o ile będzie to lokal mieszkalny, a nie lokal usługowy. Pamiętaj, że warto pomyśleć o zakupie miejsca postojowego lub garażu. Zastanów się też, kto będzie tym zarządzał zanim to kupisz, bo czas i dojazdy może Cię dobić czasowo. Fajnie jest mieć zapewnione miejsce pobytu w danej lokalizacji wypoczynkowej, jednak zastanów się, czy chcesz ograniczyć się do jednego miejsca. Najważniejszą rzeczą jest to czy świadomość prestiżu jaką daje apartament nad morzem opłaca Ci się na tyle, że Twoje przypływy pieniężne są bardzo dobre, czy nie lepiej opłaca się coś kupić w Twojej miejscowości, w której jesteś i tam dać to na krótki lub dług okres najmu, bo może się okazać, że stopy zwrotu będą podobne, albo lepsze. Pamiętaj zanim coś kupisz, dobrze to przemyśl i przelicz, a jeżeli chcesz się posiłkować kredytem, to zapraszam do współpracy.
Pozdrawiam,
Ekspert kredytowy – Janusz Grabowski
Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!
Telefon: 726 196 626
Email: kontakt@januszgrabowski.pl
Skąd pobrać podcast
Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:
- Na blogu – lista podcastów
- W serwisie Spreaker
- Jestem też na Spotify
- W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Androidem)
Słuchasz podcastów poprzez YouTube? Poniżej link: