Czasem zadając klientom szereg pytań dotyczących ich sytuacji zatrudnienia słyszę w odpowiedzi:
„Panie Januszu, Pan nam tyle pytań zadaje, a w banku nawet o połowę nie zapytali i powiedzieli, że mamy super zdolność kredytową”
Nauczony doświadczeniami ostatnich 10 lat doskonale wiem, że gdy wniosek trafi do analityka kredytowego pojawią się te same pytania, które ja zadaję. Klienci później się niecierpliwią i denerwują, że co chwilę jest prośba o nowy dokument, kolejne zaświadczenie itd. W dzisiejszym odcinku opowiadam o tym jakie czynniki mają wpływ na akceptacje dochodów danego klienta ze szczególnym uwzględnianiem umowy o pracę. Zapraszam do słuchania.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach

  • Na blogu – lista podcastów
  • W serwisie Spreaker 
  • Jestem też na Spotify
  • W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
  • Możesz też słuchać na YouTube:

 

Brak akceptacji dochodu – czyli kiedy Twój dochód nie jest dochodem wg banku

 

Co ma wpływ na otrzymanie kredytu?

Często słyszę, jak klienci mówią, że posiadają zdolność, ale nie otrzymali kredytu? Nagrywam ten podcast, abyś był świadomy, że to, że zarabiasz np. 5 tys. zł, żona zarabia 3 tys. zł i w tej sytuacji bankier wyliczy Ci, że masz zdolność kredytową, to nie znaczy, że ta zdolność kredytowa zostanie zaakceptowana przez analityka. Spotkałem się też z opinią, że zadaję za wiele pytań moim klientom. Osobiście pytam o tyle rzeczy z tego względu, że z doświadczenia wiem, że analitycy kredytowi będą Cię sprawdzać, czy będziesz dobrym kredytobiorcą, według ich procedur. O tym jest ten podcast: Jak wypaść dobrze przy kredycie, aby Twój dochód został zaakceptowany. Muszę podkreślić, że skupimy się przede wszystkim na przypadku umowy o pracę i o nim będziemy szczególnie rozmawiać.

Na co patrzy bank?

Gdy wniosek jest wprowadzany, to na samym początku jest odpowiedź scooringowa, czyli system weryfikuje bazę typu: karta, Bik, itp. Sprawdzają, czy historycznie jesteś dobrym klientem. Bank sprawdzi też swoje wewnętrzne bazy, czy jesteś ich klientem lub jakie masz wpływy na konto.

Na scooring klienta ma wpływ:

  • Czy masz umowę o pracę od kliku miesięcy, czy kliku lat ?
  • Twój wiek, ponieważ banki niechętnie udzielają kredytu osobom młodym
  • Wkład własny – im większy wkład tym lepiej
  • Stan cywilny
  • Wykształcenie

Kolejną ważną rzeczą, która w dużej części banków odpada jest tzw. współczynnik DTI czyli ilość aktualnie posiadanych zobowiązań do sumy dochodów. Oznacza to, że większość banków daje kredyty i jest to wymóg DKNFU, że do 50% wartości DTI lub przy klientach zamożniejszych zarabiających 60-65%. Jeżeli zarabiasz np. 10 tys. To wysokość rat wynosi maksymalnie 50%, czyli 5 tys. Mimo, że uważasz, że jesteś w stanie płacić rat 8 tys. to i tak bank może to uciąć do 5 tys. Z jednej strony jest to jedna z najszybszych form przeliczenia, czy faktycznie otrzymam dany kredyt. Jeżeli wiem, że każde 100 tys. Kredytu na 25-30 lat, to jest 400 lub 500 zł, czyli jak masz 5 tys. Kredytu to masz 2,5 tys. raty.

Jest to ważne, ponieważ bardzo często klienci są nieświadomi jak zabija zdolność kredytową karta kredytowa, czy limity w koncie. Gdyż banki w większości takie limity liczą między 3-5% od kwoty zadłużenia i to, że masz kartę kredytową na kwotę 20 tys. I masz ją na 0, bo nigdy jej nie używałeś to i tak bank może policzyć, że jest to 5% limitu od tej karty. Więcej o limitach znajdziesz w innym nagraniu, tutaj opowiadam krótko, żebyś wiedział jak to działa.

Bank weryfikuje też minimalne koszty życia. Na każdym wniosku o kredyt oświadczasz swoje koszty życia. W skład wchodzą: koszty stałe, mieszkaniowe itd. Każdy bank ma swoje wytyczne, aby to obliczyć. Jednak minimum to średnia GUS, przy kredytach hipotecznych, więc można przyjąć, że jednoosobowe gospodarstwo domowe ma koszt życia ok 1000-1100 zł plus do tego rata, żeby współczynnik DTI się zgadzał. Jeżeli pojawia się więcej osób i jest to np.. Małżeństwo plus dzieci, to każda osoba to koszt 700 zł. Im więcej osób w rodzinie, tym musi być większy dochód, żeby ta zdolność kredytowa była wyższa.

Co zrobić żeby bank zaakceptował dany dochód?

Poza stażem pracy, o którym już wspomniałem, warto ustalić jakie są przelewy na konto. Jakiej są wysokości, czy wpływy wynagrodzenia są na koncie, czy są płacone do ręki. Kiedy wynagrodzenie jest płacone do ręki, to część banków w ogóle nie będzie chciała z Tobą rozmawiać, bo chcą aby Twoje wynagrodzenie wpływało na konto. W sytuacji kiedy dostajesz wynagrodzenie do ręki, warto tutaj zawnioskować o zaświadczenie z ZUS’u o podstawie wynagrodzenia za ostatnie 6 lub 12 miesięcy. Aby sprawdzić, czy pracodawca odprowadza składki od tej kwoty, na którą faktycznie otrzymujesz wynagrodzenie, bo niestety bardzo często zdarzało się, że kiedy pracodawca przekazywał pieniądze do ręki pracownikom, to zamiast przykładowo 3-4 tys. zł składki było odprowadzane od minimalnej krajowej i według papierów z ZUS’u dany klient był zatrudniony na minimalną krajową, a nie to co myślał. Wracając do tematu, jeżeli mamy już wpływy wynagrodzenia, to sprawdźmy czy to jest jeden przelew, czy klika przelewów i jakim tytułem wpływa wynagrodzenie. Dlaczego jest to ważne? Jest ważne, gdyż banki rozbijają dochód na podstawę plus dodatki. Często jest tak, że podstawa jest w pełni akceptowana, a dodatki nie. Wracając do przelewów ważne jest też jaka dokładnie kwota przelewów wpływa co miesiąc, bo jeżeli jest to co miesiąc stały przelew rzędu 3300 zł co miesiąc, to jest to dobra sytuacja i wygląda to stabilnie, ale jeżeli w jednym miesiącu wpływa Tobie więcej, a w innym mniej i kwoty przelewów są różne, to nie wygląda to dobrze. Zadbaj o to, aby Twój proces poszedł dobrze i sprawnie. Jeżeli już znasz wpływy wynagrodzenia, to sprawdź, kiedy ostatni raz miałeś podwyżkę, bo jeżeli miałeś podwyżkę, ale miesiąc temu i idziesz do banku, mówisz ile zarabiasz, to okazuje się, że zarabiasz 4500 zł, ale od tego miesiąca dopiero pierwszy przelew nowej wypłaty Tobie wpłyną na konto, ale wcześniej zarabiałeś np. 2000 zł. W takiej sytuacji bank przeliczy średnią dochodów, bo na każdym zaświadczeniu z banku masz średnią dochodów z 3, 6 lub 12 miesięcy, więc jeżeli była podwyżka i faktycznie była to znacząca podwyżka związana ze zmianą stanowiska – awansem. Jest szansa, że po jednym miesiącu można wnioskować w niektórych bankach, żeby ten dochód został zaakceptowany na tej wyższej kwocie, ale licz się z tym, że w większości banków trzeba poczekać te 3 miesiące lub 6 miesięcy, aby średnia dochodów była taka jak obecne przelewy. Może się też okazać, że to dobrze, iż ta podwyżka wpłynęła, ale i tak masz zdolność kredytową na niższym przychodzie, więc śmiało można działać. Kwestia jest całkowicie indywidualna, co u danego klienta trzeba zrobić, czy czekać , czy już działać, bo są różne składowe, które mają wpływ na przyznawalność kredytu hipotecznego. Wiedząc jaką mamy podstawę, to warto zweryfikować też jakie mamy dodatki, czy jest to premia, czy nadgodziny, czy wakacje pod gruszą, mundurówka lub inne wyrównania, bo to wpływa na to, że część tych dodatków jest akceptowana przez banki, a część nie. Obecny okres pandemii spowodował, że banki dobrze liczą zdolność kredytową na podstawie wynagrodzenia zasadniczego, czyli podstawy, a jeżeli ktoś jest zatrudniony na 4000 zł brutto, to na pewno ma ten dochód podajże ok 2900 zł i nie ma z tym problemu. Jednak, jeżeli dana osoba jest zatrudniona za minimalną krajową, czyli 2600 zł brutto, czyli 1900 zł, a resztę dostaje jako premie, to część banków tego dochodu w całości nie zaakceptuje, bo premia nie jest stabilna. W jednym miesiącu może się pojawić, a w drugim nie. Pandemia wprowadziła też, że kiedyś niektóre banki liczyły całą premię, albo 80% dochodów dodatkowych, a teraz tego w ogóle nie liczą. Innym przykładem są diety kierowców, które też mogą nie być we wszystkich bankach akceptowane. Szczególnie w czasie pandemii, bo kiedy kierowca nie jeździ to tych diet nie ma, a dostaje tylko podstawę.

Kolejną rzeczą jest czas uzyskiwania dochodu, ale w przód tu bardzo często klienci są zaskoczeni, że jak to ich dochód nie zostanie zaakceptowany? Duża część banków akceptuje umowy o pracę na czas określony pod warunkiem, że ich czas pracy w przód, jest minimum 6 miesięcy w przód na dzień złożenia wniosku. Oznacza, to, że jak masz umowę, do końca roku, a jest 1 lipca, to niestety ten bank nie zaakceptuje Twojego dochodu, bo minęło pół roku w przód. Dlatego, jeżeli masz umowę na czas określony, to jest bardzo ważne abyś szybko zaczął starać się o kredyt. Oczywiście są banki, które taką sytuację zaakceptują, nawet jeśli minęło to pół roku w przód. Wszystko zależy też od tego, jak wyglądały Twoje wpływy na konto, czy były regularne, wystarczające, bo bank może być wtedy spokojny, że Twoja sytuacja jest stabilna.

Ciekawostką w tym temacie jest, to, że od niedawna branża pracodawcy ma bardzo duże znaczenie. Tak, jak ponad 10 lat temu, banki nie lubiły budowlanki, a zwłaszcza budowlanki drogowej. Wtedy było widać zamknięcie się banków na niektóre branże. W tym samym czasie na świeczniku był też transport, również firmy związane z imprezami, eventami, lub fryzjerzy czy gastronomia. Ci pracodawcy mieli bardzo ciężko. Pracownicy często przez to mieli obniżone wynagrodzenia. Aktualnie banki ostrożnie podchodzą do tych branż, wręcz zabarykadowały się mocno i powoli zaczynają się otwierać. Z drugiej jednak strony, mamy też branże bardzo lubiane przez banki: całe usługi zdrowia, budżetówka, usługi IT. Banki do tych branż mają zaufanie, bo nawet jeśli źle się dzieje, to te branże i tak muszą funkcjonować.

Forma pracodawcy też ma znaczenie. Jeżeli pracujesz np. w jednoosobowej firmie – indywidualnej działalności gospodarczej, to bank do tego podchodzi o wiele mniej profesionalnie, niż w sytuacji kiedy byś pracował w spółce zoo, bądź spółce akcyjnej. Dlaczego? Bo w spółkach zoo, korporacjach jest pełna księgowość. Każda złotówka jest weryfikowana i nie jest tak łatwo “zrobić dochód” jak przy jednoosobowej działalności, gdzie przychodzi pracownik do pracodawcy i mówi, że będzie się starał o kredyt i potrzebuję podwyżki.

Jeżeli miałeś brak akceptacji dochodu. Zadaj pytanie co było nie tak. Czy problem tkwił w umowie, bo była za krótko, czy pracodawca nie był do końca dobry, a może składki ZUS nie były odprowadzane w takiej wysokości. Bądź tak jak wcześniej wspomniałem, jeżeli pracujesz w firmie rodzinnej wtedy jesteś bardziej na świeczniku, bo wtedy bank nie chce składek ZUS’u tylko za 3 miesiące, a chce je z 6 lub 12 miesięcy, żeby mieć pewność, że faktycznie masz dochody odprowadzane w tej kwocie, w której być powinno. Sprawdzaj to wszystko, aby decyzje były zawsze pozytywne. Życzę Ci też stabilnych i dobrych dochodów, abyś miał wysoką zdolność kredytową. Jeśli potrzebujesz fajnego kredytu z dobrą obsługą, to zapraszam do mnie.

Pozdrawiam,

Janusz Grabowski

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *