Opublikowane przez
Czy warto refinansować kredyt hipoteczny? Na czym w ogóle polega refinansowanie kredytu hipotecznego i jak zrobić to z głową? Kiedy warto zainteresować się tym tematem?
Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!
Telefon: 726 196 626
Email: kontakt@januszgrabowski.pl
Skąd pobrać podcast
Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach
- Na blogu – lista podcastów
- W serwisie Spreaker
- Jestem też na Spotify
- W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
- Możesz też słuchać na YouTube:
Dlaczego i kiedy warto refinansować kredyt hipoteczny?
Warto refinansować kredyt, kiedy jesteśmy w stanie na tym kredycie zaoszczędzić. Na dzień dzisiejszy przy 10% wkładzie własnym średnia marża wynosi ok. 2,5-2,7% od kwoty kredytu plus wibor. Natomiast kilka lat temu, średnia marża była na poziomie 2%. Były takie czasy, kiedy stopy procentowe były wysokie i te marże były nawet na poziomie 1%, ale raczej to nie wróci, bo w między czasie doszedł podatek bankowy, więc w jakiś sposób banki muszą to sobie zrekompensować w koszcie udzielonego kredytu. Jednak analizując rok do roku jest to różnica ok. 0,5% na marże, więc mam nadzieję, że za kilka lat marże wrócą do normalności i będą niższe oprocentowania kredytów. Wtedy będzie można zastanowić się nad tym, czy warto zmieniać bank, w którym mamy kredyt.
Refinansowanie kredytu wygląda tak, że nowy bank spłaca kredyt w Twoim starym banku, a raty spłacasz wszystkie w nowym banku. Wspomniałem wcześniej, że opłaca się to robić, kiedy marża jest niższa bo można faktycznie na tym zyskać. Możemy na tym zyskać, kiedy w innym banku są lepsze warunki i jest to opłacalne. Może się jednak okazać, że marża oprocentowania kredytu jest taka sama, ale nowy bank nie wymaga od Ciebie konta z wpływami wynagrodzenia, która kosztuje kilkanaście złotych. Może też nie wymagać ubezpieczenia na życie z ofert banku. Refinansując przy odpowiednich warunkach wartość nieruchomości także wzrosła i zamiast 10% wkładu własnego masz już 20% wkładu własnego, bo kredyt został lekko nadpłacony, a wartość nieruchomości wzrosła i dzięki temu współczynnik LTF jest niższy. Co daje niższe ryzyko dla banku, czyli bank może dać Tobie lepsze warunki kredytowania, gdyż na papierze Twój wkład własny jest większy niż był rok, pięć , czy dziesięć lat temu.
Refinansować kredyt możesz teoretycznie po miesiącu od wzięcia starego kredytu. Faktycznie, lepiej, gdy zaktualizują się wszystkie informacje w księdze wieczystej. Realnie, po 5-6 latach są o wiele korzystniejsze możliwości, z tego względu, że kredyt został nadpłacony oraz bardzo duża cześć banków ma przez pierwsze trzy lata koszty wcześniejszej spłaty, a jest to koszt który zwiększa koszty refinansowania kredytu, więc warto się nad tym zastanowić.
Przeczytaj także: Jakie warunki musisz spełnić do uruchomienia kredytu?
Jakie koszty są związane z refinansowaniem kredytu hipotecznego do innego banku?
Będziesz musiał ponieść koszt nowej wyceny nieruchomości, czyli operatu szacunkowego. Może się okazać, że będą jakieś opłaty typu: prowizja za wcześniejszą spłatę, jak i prowizja za przyznanie kredytu. W tej kwestii jest dużo banków, które potrafią dawać oferty specjalne na refinansowanie kredytu. Poza tymi opłatami musisz doliczyć na nowo koszt ubezpieczenia pomostowego. Gdyż spłacasz kredyt w innym banku, a zawnioskujesz o kredyt w nowym, dlatego na ten nowy musisz także złożyć wniosek o wpis hipoteki na rzecz nowego banku. Ubezpieczenie pomostowe jest do prawomocnego wpisu hipoteki w księdze wieczystej. W zależności od sądu i miejscowości trwa to od miesiąca do roku. Przez ten czas oczekiwania masz podwyższone oprocentowanie – średnio o 1% w skali roku. Warto mieć to na uwadze, licząc, czy się Tobie opłaca przenieść kredyt do innego banku.
Dodatkowo, wspomniane wnioski do sądu też kosztują: 200 zł wniosek za wpis hipoteki, 19 zł opłaty do Urzędu Skarbowego PCC-3, oraz 150 zł za wpisy roszczenia opróżnione miejsce hipoteczne i 100 zł za wykreślenie hipoteki starego banku. Będziesz musiał, również zorganizować opinię o kredycie z obecnego banku. Mowa o takich informacjach jak saldo kredytu, na jakie konto techniczne mają wpłynąć środki, jakie jest saldo zadłużenia i, że obecny bank nie widzi przeciwwskazań do wykreślenia hipoteki po spłacie kredytu. Taka opinia kosztuje od 50-300 zł.
Kiedy warto zainteresować się tym tematem?
Jest to kwestia przeliczeni, ale w większości przypadków, to klienci wnioskują o refinansowanie kredytu wraz ze skróceniem okresu kredytowania. Jeżeli na dzień dzisiejszy płacę ratę 1500 zł, to jestem do tej raty przyzwyczajony. Zamiast mieć obniżkę na marży 0,5%, lub inaczej na oszczędność racie 100 zł mogę rozwiązać to inaczej. Zostało mi 26 lat kredytu i zamiast 26 lat kredytu zawnioskuję o 23 lata kredytu z tą samą ratą 1500 zł, to nagle się okazuje, że oszczędzam trzy lata czasu płacenia kredytu.
Jeżeli masz krótszy okres trwania umowy, to też jest tańszy kredyt. Nie dość, że masz tańsze odsetki kredytu i tą samą ratę, to jeszcze masz krótszy okres kredytowania. Pojawia się tutaj pytanie, czy zależy Ci aby jak najszybciej ten kredyt spłacić, czy chcesz mieć lepszą zdolność kredytową. Decyzja należy do Ciebie.
Co to refinansowanie kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe?
Jest to cashback zakupu nieruchomości za gotówkę, cashback pieniędzy wydanych na remont itd.. Znaczy to, że np. trafia mi się fajna okazja mam 300 tys. na koncie kupuję nieruchomość za te pieniądze gotówką, ale jednak bym chciał na to kredyt hipoteczny. Okazuje się, że warunkiem okazji, była szybka płatność gotówką, bo inaczej zbywca by nam nieruchomości nie sprzedał, więc kupuję mieszkanie, ale chce tę gotówkę z powrotem. W tej sytuacji do 12 miesięcy od zakupu, możesz zrobić zwrot kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe, czyli na refinansowanie kosztów mieszkaniowych. Polega to na tym, że wnioskuję tak jak o kredyt hipoteczny na zakup, podpisuję umowę kredytową, składam wniosek o wpis hipoteki i w tym momencie bank wypłaca pieniądze, ale już nie dla zbywcy tylko na moje konto i z tych 300 tys. Dostaje te 90-80 lub 70% wartości nieruchomości. A na koncie mam z powrotem całe moje pieniądze które wydałem na mieszkanie.
Jest jeden bank w którym można refinansować koszty poniesione na cele mieszkaniowe do dwóch lat. Jednak pamiętaj, że trzeba udokumentować te cele mieszkaniowe. Jeżeli dostaniesz darowiznę, to nie poniosłeś kosztów, tylko otrzymałeś nieruchomość w darowiźnie, a jeżeli robiłeś remont to duża część banków będzie chciała od Ciebie refinansowania tych kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe i udokumentowania, że płaciłeś podwykonawcą. Całe szczęście są też banki, którym wystarczy tylko nowa wycena i Twoje oświadczenie o tym jakie koszty finansowe poniosłeś. Jest tu parę różnych możliwości.
Pamiętaj! Jeżeli masz już kredyt, albo planujesz w najbliższym czasie kupić mieszkanie za gotówkę można coś jeszcze z tymi pieniędzmi zrobić. Z Twoim kredytem także można coś zrobić, abyś uwolnił gotówkę lub abyś miał korzystniejsze warunki, czy też sobie skrócił okres kredytowania, może zmniejszył ratę wydłużając okres kredytowania. Na pytanie czy to się w Twoim przypadku opłaca powie Ci Twój pośrednik kredytowy. Zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam,
Janusz Grabowski