Opublikowane przez
O obrocie czy też handlu nieruchomościami obecnie mówi się flipowanie, czyli z ang. house flipping czyli „obracanie domami”. Mówiąc konkretniej FLIP polega na zakupie nieruchomości poniżej ceny rynkowej w celu sprzedania jej następnie z zyskiem (z założeniem remontowania lub nie). Najprostsze założenie kupić taniej sprzedać drożej. Każdy mówi ile to zarobił na danej nieruchomości. Dzisiaj poruszam temat flipów, ale z innej perspektywy – w kontekście remontu i tego ile czasu to zajmuje, jak czasochłonnym procesem może być szybka sprzedaż. Zapraszam do słuchania.
Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!
Telefon: 726 196 626
Email: kontakt@januszgrabowski.pl
[Transkrypcja odcinka]
Ile czasu zajmuje flip?
O obrocie czy też handlu nieruchomościami obecnie mówi się flipowanie, czyli z ang. house flipping czyli „obracanie domami”). Mówiąc konkretniej FLIP polega na zakupie nieruchomości poniżej ceny rynkowej w celu sprzedania jej następnie z zyskiem (z założeniem remontowania lub nie). Najprostsze założenie kupić taniej sprzedać drożej. Każdy mówi ile to zarobił na danej nieruchomości. Dzisiaj poruszam temat flipów, ale z innej perspektywy – w kontekście remontu i tego ile czasu to zajmuje, jak czasochłonnym procesem może być szybka sprzedaż. Zapraszam do czytania.
Status granat
Kupując mieszkanie na wynajem lub filpa o tzw. statusie granat, czyli lokal do generalnego remontu schemat działania jest podobny. Możesz płacić więcej za remont i jedna osoba zajmuje się całym remontem. Drugą możliwością jest nadzór przez Ciebie. Przycinasz wtedy koszty oraz doprowadzasz do większej stopy zwrotu.
Planowanie poszczególnych etapów
Całość działania powinieneś rozpocząć od zaplanowania poszczególnych etapów. Musisz zorganizować elektryka, który wymieni instalację elektryczną. Hydraulik zajmie się wymianą instalacji i nowym ustawieniem pralki, umywalki, prysznica lub wanny w łazience. W łazience oraz kuchni musisz na początku dobrze zaplanować, gdzie chcesz umieścić przyłącza, aby nie zmieniać tego w trakcie. Powinieneś rozważyć również wymianę instalacji grzewczych, a zwłaszcza kaloryferów w blokach. Jeżeli jest sezon grzewczy może być to utrudnione.
Terminy realizacji
Po zaplanowaniu powyższych kwestii musisz wyznaczyć terminy realizacji oraz punkty milowe. Jeżeli masz zaplanowaną współpracę z poszczególnymi osobami np. hydraulik, tynkach, malarz ważną kwestią jest, aby zgrać ich działania w czasie. Gdy masz jedną ekipę złożoną z wielu osób jest łatwiej. Ważny jest również czas zakupu poszczególnych materiałów. Lepiej nie kupuj np. paneli lub drzwi, jeżeli jeszcze będziesz kuć w ścianach. W małym mieszkaniu towar będzie stanowił problem, ponieważ będzie zagracał lokal.
Wracając do elektryka musisz zaplanować, gdzie będą kontakty oraz lampy. Weź też pod uwagę, gdzie musisz zamontować włączniki. Podczas remontu powinieneś być codziennie lub co drugi dzień, aby kontrolować postępy. Weryfikujesz jak mają być kładzone płytki, panele. Często zamówienie materiały zajmuje nam cały dzień. Dużo czasu zajmuję też opracowanie koncepcji kuchni oraz wybór dodatków. Realizacji zamówienia w przypadku kuchni trwa nawet do 2 miesięcy.
Odpady po remoncie
Kolejnym rzeczą, o którą muszą zadbać są odpady po remoncie. Jestem osobą, która stara się żyć zgodnie z naturą i jestem przerażony ilością odpadów produkowanych przy remoncie. Mam tu na myśli zarówno opakowanie po materiałach jak i gruz po kuciu ścian czy stare płytki. Z kawalerki zbiera się jeden 3-4 metrowy kontener odpadów. Nadmiarowy towar możesz zwrócić do sklepu lub wykorzystać na innym mieszkaniu, jeśli remontujesz ich kilka.
Dokumentacja
Do tego wszystkiego trzeba doliczyć pracę spędzoną przy dokumentacji związanej ze sprzedażą mieszkania. Musisz liczyć się, że będziesz zajmował się informacją o podatkach, protokołem odbioru, obecnością na podpisaniu aktu, zarejestrowani do czynszu, odbieraniem poczty z komunikatami. Zajmuje to od 30 min do 3 h. Możesz to załatwić osobiście lub online.
W momencie, gdy mieszkanie jest gotowe wystawiasz ogłoszenie lub podpisujesz umowę z pośrednikiem. Dodatkowo będziesz musiał kilka razy pokazać mieszkanie zainteresowanym osobom. Musisz zorganizować dokumenty potwierdzające niezaleganie z czynszem oraz brak zameldowania. Jeżeli kupowałeś mieszkanie na kredyt hipoteczny to potrzebujesz również informację z banku. Na koniec umawiasz się na akt, który trwa minimum godzinę, aby wszystko sfinalizować. Wszystko to zabiera nam czas.
Nie wiem jak w innym regionach Polski, ale w Poznaniu na rozpatrzenie wniosku o wpis do księgi wieczystej czeka się minimum pół roku. Zatem, jeśli kupisz mieszkanie spółdzielcze z księgą wieczystą to masz problem, aby to mieszkanie sprzedać przez pół roku. Jeżeli masz pełną własność to możesz to zrobić szybciej. W przypadku, gdy mieszkanie nie ma księgi wieczystej też proces sprzedaży znacznie się wydłuży.
Zastanów się czy poświęcenie 1-2 miesięcy Twoje pracy jest warte potencjalnego zysku. Osobiście nie zarabiam najgorzej. W związku z tym, jeżeli jest to flip, na którym mam zarobić 20 tysięcy to poważnie bym się zastanowił. Jeżeli zarobki są większe lub jest to tzw. flip na brudno, gdzie sprzątamy i ewentualnie porządkujemy kwestie prawne to moim zdaniem jest to bardziej opłacalne. Poświecę na to mniej czasu, zarobię tyle samo. Oczywiście jestem zdania, że lepiej coś robić i zarobić mniej niż nie robić nic. Każda nieruchomość i remont to jakiś nowe doświadczenie, które może Cię zaskoczyć. Niestety zazwyczaj negatywnie. Przykładowo dziś dostałem informację, że osoba, która robiła projekt kuchni ustaliła, że szafki na górze będą mieć 185 cm, a na dole 187 cm. Szafki zostały zrobione tak samo i po przyjeździe osoby odpowiedzialnej za pomiary okazało się, że trzeba wprowadzić zmiany. Takie problemy powodują stratę czasu oraz nerwy. Dużo czasu zajmuję nam też dobranie odpowiednich dodatków. Mam tu na myśli np. klamki czy wieszaki. Są tanie, ale zajmują dużo czasu. Kiedyś jeden deweloper powiedział mi, że celowo zostawiają mieszkanie w stanie deweloperskim bo nie chcą zajmować się tymi rzeczami. Coś w tym jest. Co innego jeżeli kupujesz mieszkanie, które wymaga jedynie odświeżenia. Odchodzi, wtedy jakieś 75% prac, ale zostaje wspomniana wcześniej dokumentacja.
Podsumowanie
Podsumowując, jest dużo rzeczy, które masz na głowie, ale jest to możliwość do zarobienia niezłych pieniędzy. Im większy masz kapitał tym masz większe możliwości, aby zawierać lepsze transakcje, które nie będą Tobie zajmować dużo czasu. Tego Tobie życzę. Nawet jak nie masz teraz kapitału to może za kilka lat się uda. Jeśli brakuje Tobie gotówki to zapraszam do kontaktu. Zweryfikujemy Twoją zdolność kredytową i wybierzemy najlepszą strategię.
Przeczytaj także: Mieszkanie dla młodych – co warto wiedzieć
Skąd pobrać podcast
Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach
- Na blogu – lista podcastów
- W serwisie Spreaker
- Jestem też na Spotify
- W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
- Możesz też słuchać na YouTube na moim kanale: