Opublikowane przez
Marzysz o własnym kącie? Chcesz mieszkać na swoim, ale nie posiadasz zbyt wiele oszczędności? Są na to sposoby. W dzisiejszym odcinku „O możliwościach w nieruchomościach” opowiem Ci o tym, jak można sfinansować zakup mieszkania bez wkładu własnego.
Czy wiesz, ile wynosi obecnie wkład własny? Jaka kwota wystarczy, żeby bank udzielił Ci kredytu? Pozwól, że Ci odpowiem. Dużo zależy od banku, który wybierzesz, ale najczęstsza informacja, jaką uzyskasz od pracownika lub przeczytasz na stronie internetowej to 10% lub 20% kredytu, o który się ubiegasz.
I chociaż połowa banków jest skłonna udzielić Ci kredytu na poziomie 10% wkładu własnego, to niestety w większości przypadków kredyt ten będzie droższy, niż gdybyś posiadał 20%. Z drugiej strony, 20% to często bardzo wysoka kwota i nie jest ona dostępna dla każdego. Poza tym, dysponując takimi pieniędzmi, być może wolisz zainwestować w kupno dwóch mieszkań na 10% wkładu własnego. Jest to oczywiście kwestia do określenia, zależnie od tego, czego oczekujesz od kredytu.
Ale, wracając do głównego wątku, jak skredytować mieszkanie bez wkładu własnego? Omawiając ten temat przyjmiemy kilka scenariuszy. Pierwszy, że posiadasz własną nieruchomość, albo że ktoś inny może Ci taką nieruchomość użyczyć. Jakie masz wówczas możliwości
Chcesz kupić własne lokum, ale nie masz oszczędności? Najprostszym rozwiązaniem jest tak zwana hipoteka łączna, czyli przekazanie innego mieszkania, jako wkład własny na zakup nowej nieruchomości. Innymi słowy, kupujesz nieruchomość, na przykład za 200 tysięcy, a w zamian przekazujesz drugą, o wartości 100, 150 czy 200 tysięcy. W ten sposób bank zyskuje zabezpieczenie o łącznej wartości, dajmy na to, 300 tysięcy złotych. Mając takie zabezpieczenie, chętniej udzieli Ci kredytu na 200 tysięcy.
W praktyce oznacza to, że kupujesz nieruchomość bez wkładu własnego, czyli kredytujesz 100% wartości mieszkania, ale jako że bank otrzymuje drugą nieruchomość pod zastaw, faktycznie jest to 2/3 wysokości kredytu, czyli około 66%. I chociaż niewiele banków oferuje takie rozwiązanie, to uważam, że warto z niego skorzystać.
Kupno mieszkania a darowizna od rodziny
Druga możliwość, akceptowana przez banki, to kupno nieruchomości od rodziców lub innych członków rodziny. Jak to działa? Ustalasz z bliskimi, że Ty będziesz spłacać co miesiąc kredyt, a oni nadal będą mieszkać w swoim mieszkaniu. Formalnie, w ramach darowizny rodzice przekazują ci posiadane środki, którymi Ty obracasz w celu handlu nieruchomościami. Oczywiście, druga strona musi wyrazić zgodę na takie rozwiązanie.
Natomiast, jeżeli rodzice i tak planują w przyszłości przepisać na Ciebie nieruchomość, w ramach spadku czy posagu, wówczas polecam kupno zamiast darowizny. Dlaczego? Ponieważ darowizna wiąże się z droższymi warunkami pożyczki i kredytu hipotecznego na późniejsze inwestycje.
Jeśli wspólnie zdecydujecie się na kupno, w pierwszej kolejności należy spisać umowę przedwstępną, a następnie akt sprzedaży nieruchomości. Co prawda, musisz się liczyć z opłatą tzw. PCC, czyli podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od kwoty transakcji. Ale za to możesz wziąć zwykły kredyt hipoteczny na 90% wartości nieruchomości.
Zastanawiasz się, co z pozostałymi dziesięcioma procentami, które powinny stanowić wkład własny? Już tłumaczę. Zostają one przekazane w formie darowizny, co warto zamieścić w umowie przedwstępnej. Na przykład w ten sposób:
„Państwo Jan i Janina Kowalscy sprzedają Panu Zygmuntowi Kowalskiemu mieszkanie za 200 tysięcy złotych. Jednocześnie oświadczają, że 20 tysięcy, czyli 1/10 udziału zostanie przekazana w darowiźnie przy umowie przyrzeczonej, czyli przeniesienia własności, w momencie, gdy uzyska kredyt hipoteczny.”
Polecam ustalić to rozwiązanie z rodzicami na samym początku, zanim zaczniesz wnioskować o kredyt i podpiszesz wszystkie dokumenty. Wówczas rodzice przekażą Ci w darowiźnie te pieniądze, które dostaną przelewem od banku. I właśnie te środki posłużą jako Twój wkład własny. Plusem takiego rozwiązania jest tani kredyt, minus to wspomniany wcześniej podatek PCC.
Natomiast jeśli byłaby to darowizna z pierwszej linii, nie płacisz wtedy podatku od darowizny ani od czynności cywilnoprawnych, co oznacza mniej opłat u notariusza. Jest to kwestia przeliczenia i wyboru, co Ci się bardziej opłaca.
Pożyczka pod zastaw innej nieruchomości
Jest to nieco inne rozwiązanie niż hipoteka łączna. Przedstawię Ci je na przykładzie wspomnianych już 200 tysięcy złotych. Załóżmy, że chcesz kupić nieruchomość za tę kwotę, a ktoś z Twojej rodziny ma dom wart pół miliona. I w dodatku nie jest on zabezpieczony, czyli jest bez kredytu. Wówczas możesz wnioskować o zakup mieszkania za 200 tysięcy i przekazać pod zastaw dom wart 500 tysięcy. Kredytujesz 100% mieszkania, ale tak naprawdę zabezpieczasz się tylko na 40%, tj. 2/5 tego domu. I nie potrzebujesz do tego wkładu własnego.
Jeżeli chciałbyś mieć większe pole do negocjacji, możesz to zrobić w łatwiejszy sposób. Weź pożyczkę hipoteczną pod zastaw domu i uzyskaj pieniądze na dowolny cel jeszcze przed znalezieniem swojej nieruchomości. Jest to opcja nieco droższa niż zwykły kredyt hipoteczny, ale niewiele, bo raptem o 1-2 punkty procentowe w skali roku. A w zamian zyskujesz gotówkę, którą możesz operować. Zazwyczaj zbywca jest bardziej skłonny do negocjacji, w sytuacji, gdy możesz mu zapłacić od ręki.
Wsparcie osoby trzeciej
Jeśli uważasz, że żadne z powyższych rozwiązań nie jest dla Ciebie, zawsze możesz posłużyć się pieniędzmi innych osób, czyli skorzystać z ich zdolności kredytowej. Ustalasz wówczas z wybraną osobą, że zajmiesz się całą inwestycją, tj. znajdziesz, wyremontujesz (lub nie), sprzedasz czy podnajmiesz mieszkanie. I dzięki temu, nie wykładając własnych środków, otrzymujesz nieruchomość, a właściwie zarządzasz nią, a zyskami dzielisz się z osobą, która wsparła Cię finansowo.
Reasumując, najłatwiejszy sposób na to, żeby uzyskać kredyt na własne mieszkanie bez wkładu własnego, to zastaw innej nieruchomości. Możesz to zrobić w ramach hipoteki łącznej lub uwalniając od razu środki na poczet zakupu nowego lokum. Oczywiście, możesz zawsze skorzystać z pożyczki prywatnej, ale działań za pomocą tego rozwiązania nie nazwałbym kupnem nieruchomości na kredyt.
Jeżeli potrzebujesz pomocy przy wyborze najlepszej opcji dla siebie – skontaktuj się ze mną:
Telefon: 726 196 626
Email: kontakt@januszgrabowski.pl
Skąd pobrać podcast:
Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach:
- Na blogu – lista podcastów
- W serwisie Spreaker
- Jestem też na Spotify
- W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Androidem)
- Możesz mnie też słuchać na YouTube: