Opublikowane przez
Dziś opowiem Ci o kwestiach rozliczania najmu w kontekście liczenia zdolności kredytowej. Na jakich zasadach księgować dochód, żeby bank wyliczył zdolność kredytową na Twoją korzyść? Kiedy wybrać ryczałt, a kiedy zasady ogólne? W jaki sposób się rozliczać, żeby uwzględnił dodatkowe środki z najmu Twoich nieruchomości? Zapraszam do wysłuchania.
Zacznijmy od tego, w jaki sposób w ogóle możesz rozliczać swój najem. Z punktu widzenia księgowości, masz do wyboru trzy opcje:
1) Na zasadach ogólnych – księgujesz wszystkie koszty i następnie płacisz podatek od dochodu (czyli od różnicy między przychodem a kosztami);
2) Na ryczałcie – to tzw. uproszczona księgowość, czyli 8,5% podatku dochodowego od przychodów lub 12% przy przychodach powyżej 100 tysięcy złotych;
3) Na zasadach ogólnych w ramach działalności gospodarczej.
Przyjrzyjmy się szczegółowo każdemu rozwiązaniu.
Zalety ryczałtu
Ryczałt jest o tyle wygodny, że nie wymaga skomplikowanych rozliczeń. Przykładowo, jeżeli na Twoje konto wpłynie 1000 zł, jako dochód z najmu odprowadzasz od tego 8,5% podatku, czyli 85 zł. Musisz to zrobić do dwudziestego dnia każdego miesiąca. A na koniec roku (do końca stycznia następnego) składasz PIT-28 z uwzględnieniem wszystkich dwunastu miesięcy.
W przypadku ryczałtu, żeby częściowo ominąć płatności za rachunki, które wpływają na konto od najemców, zaleca się zrobić opłatę za czynsz plus zaliczkę na media. Czyli na konto wpływa 2000 zł za mieszkanie plus 500 zł na opłaty za czynsz, prąd, gaz itp. Wówczas Twój przychód to kwota 2500 zł, od której odprowadzasz 8,5%, czyli 170 zł.
Jeżeli chciałbyś wykazywać lepszy dochód na najmie, możesz odprowadzać podatek od całej sumy, tj. od 2500 zł. Jednak duża część banków, analizując umowę najmu, zorientuje się, jaka jest wysokość opłat za media i nie uwzględni tej kwoty. Rozsądniej jest zatem płacić mniejszy podatek, ale jednocześnie na tyle duży, żeby posiadać zdolność kredytową.
Tak właśnie wygląda ryczałt. Jeżeli masz 2000 zł przychodu z najmu, do tego 1000 zł raty kredytu, wówczas po odjęciu podatku zostaje Ci 830 zł czystego dochodu miesięcznie. Oczywiście, nie uwzględniając zużycia materiałów i innych kosztów.
Zasady ogólne. Czy to się opłaca?
Rozliczenie na zasadach ogólnych to nic innego jak księgowanie wszystkich kosztów i rozliczanie ich. Taką księgowość możesz prowadzić jako osoba prywatna lub na działalności gospodarczej. Wtedy na koniec roku deklarujesz i rozliczasz wszystkie najmy na PIT-36 i płacisz podatek. Jeżeli jesteś na stawce progresywnej – jest to 18% lub 32%. Na działalności gospodarczej możesz skorzystać z podatku liniowego.
Jak w praktyce wygląda rozliczanie kosztów na zasadach ogólnych? Przyjrzyjmy się szczegółowo tej formie:
Załóżmy, że Twój podstawowy dochód z najmu wynosi 2000 zł. Do tego możesz doliczyć opłaty za media, czyli na przykład 500 zł. Teoretycznie masz zatem wpływ w wysokości 2500 zł, ale w praktyce te 500 zł stanowi jednocześnie Twój koszt, czyli w efekcie i tak zostanie Ci 2000 zł. Jeżeli Twoja rata kapitałowo-odsetkowa wynosi 1000 zł – 700 zł odsetki, 300 zł kapitał – to te 700 zł odsetek też możesz liczyć jako swój koszt uzyskania przychodu. W efekcie, zamiast 2000 zł dochodu, do opodatkowania pozostaje Ci 1300 zł. Ale jeżeli doliczysz do tego tzw. amortyzację nieruchomości, czyli koszt około 1000 zł, wówczas Twój dochód spada do 300 zł. I od tych 300 zł płacisz ok. 60 zł (18%) podatku.
Biorąc pod uwagę, że na ryczałcie podatek wynosił 170 zł, zasady ogólne wydają się w tym przypadku bardziej opłacalne. Jakby nie patrzeć, jest to 5% od kwoty najmu, czyli całkiem spora oszczędność. Ale trzeba jeszcze wziąć pod uwagę, jak do tego podchodzi bank, w którym zamierzasz złożyć wniosek o kredyt. A w jego oczach masz zaledwie 300 zł dochodu, nawet jeśli Twój przychód wyniósł 2500 zł. Dlatego, niestety, w przypadku zasad ogólnych Twoja zdolność kredytowa będzie liczona o wiele niżej niż przy dochodzie z ryczałtu, według którego dochód wyniósł 2000 zł.
Sposoby na zwiększenie dochodu
Często klienci pytają mnie, czy to prawda, że w niektórych bankach amortyzacja nieruchomości może podnieść dochód. Owszem, jest to możliwe. Jednakże tylko pod warunkiem, że prowadzisz działalność gospodarczą. W takim wypadku rozliczasz amortyzację oraz wszelkie koszty i przychody właśnie przez działalność.
Jak to wygląda w praktyce? Niemal identycznie jak na zasadach ogólnych, aczkolwiek na wszystko musisz wystawiać faktury. Analogicznie księgujesz wszystkie odsetki, ewentualne faktury zakupowe na remonty, towar i tak dalej. Nie są to oczywiście koszty cykliczne, ale odsetki, media i amortyzacja – już tak. Rozwińmy trochę ten ostatni punkt.
Amortyzacja a zdolność kredytowa
Amortyzacja jest to swojego rodzaju wirtualny koszt księgowy. Dlaczego wirtualny? Wyobraź sobie, że wnosisz do firmy nieruchomość, którą kupiłeś za 200-250 tys. złotych. Załóżmy, że jest ona pełnowłasnościowa i użytkowana wcześniej przez minimum 5 lat. Wówczas możesz skorzystać z przyspieszonej formy amortyzacji, np. na poziomie 10%. W tym momencie 25 tysięcy złotych, czyli te 10%, dzielisz na 12 miesięcy i otrzymujesz 2000 zł odsetek miesięcznie.
W takiej sytuacji zamiast 300 zł na plus uzyskujesz dochód, a właściwie stratę, na poziomie 700 zł. I patrząc na to przez pryzmat księgowości, zamiast podatku powinieneś otrzymać zwrot lub kwota ta powinna być zaabsorbowana z innych Twoich dochodów.
Jednakże, w przypadku wspomnianej wcześniej amortyzacji na 1000 zł, jest to koszt wirtualny, ponieważ faktycznie go nie ponosisz. Mieszkanie stoi i co miesiąc odliczasz sobie tę kwotę od kosztów uzyskania przychodu, ale w praktyce pieniądze nie opuszczają Twojego konta. Jest to jedynie koszt księgowy, ponieważ kiedyś w przeszłości kupiłeś tę nieruchomość – czyli poniosłeś już ten koszt – ale jeżeli wynajmujesz, nie możesz wliczyć go jednorazowo w zakup, a właśnie amortyzujesz w rozłożeniu na lata.
Jest to wspaniała poduszka podatkowa, przykład na to, jak dzięki nieruchomości można zarabiać i nie płacić podatku. Jednakże, co ważne, jeżeli w ewidencji środków trwałych wskażesz, że wciągnąłeś nieruchomość do majątku firmy, wówczas niektóre banki policzą te 1000 zł jako Twój dodatkowy koszt. Ale, z drugiej strony, część banków uzna to jedynie za koszt księgowy. Czyli zaakceptuje amortyzację jako element dochodu i – jeśli Twój dochód wyniósł przykładowo 300 zł – to sumarycznie policzy 1300 zł. W takim przypadku właśnie dzięki amortyzacji Twoja zdolność kredytowa znacząco wzrośnie. I jest to bardziej opłacalne, niż gdybyś rozliczał się prywatnie i również się amortyzował.
Jak widzisz, są to kwestie, na które warto zwrócić uwagę. Jeżeli planujesz w przeciągu kilku lat kupno kolejnych nieruchomości korzystając z kredytu hipotecznego, to wiedz, że jeżeli dobrze wybierzesz drogę rozliczenia – prywatnie na zasadach ogólnych, na ryczałcie czy w ramach działalności gospodarczej – decyzja ta ma wpływ na wysokość Twojej zdolności kredytowej.
Przeczytaj także: Jak wybrać kredyt hipoteczny dla siebie? Uniwersalne kwestie do przemyślenia
Jaką formę wybrać?
Teoretycznie, najmniej korzystną drogą jest rozliczenie na zasadach ogólnych. Co więcej, przy działalności gospodarczej dodatkowo powinieneś uwzględnić koszty ZUS czy obsługi księgowej. Ale biorąc pod uwagę, że przy działalności masz obroty z innych źródeł, a nieruchomość stanowi jedynie dodatkowe źródło dochodu albo kapitał na zabezpieczenie przyszłości, to wówczas księgowanie na działalność daje lepsze efekty. Dlaczego? Ponieważ masz większe koszty i – co za tym idzie – mniej podatku do zapłacenia. A do tego, jeśli planujesz starać się w przyszłości o kredyt, niektóre banki mogą wliczyć ten dochód do Twojej zdolności kredytowej i w ten sposób będzie ona wyższa.
Natomiast jeśli jesteś dopiero na początku drogi, myślisz o zbudowaniu portfela mieszkań i jednocześnie chciałbyś mieć jak najwyższą zdolność kredytową, wtedy najlepiej rozliczać się za pomocą ryczałtu. Bo właśnie z takiej formy bank wylicza najlepszą zdolność kredytową. Przykładowo, z naszych 2000 zł przeważnie przelicza na zdolność aż 80% dochodu. Czyli w tym przypadku 1600 zł. I chociaż jest to minimalna krajowa i przy jednoosobowym gospodarstwie otrzymamy raptem 80 tysięcy kredytu hipotecznego, to i tak jest to uznawane za całkiem niezły wynik.
Ale załóżmy, że tego dochodu jest więcej albo mamy też dochód z etatu. Jest to idealne rozwiązanie, ponieważ bank w pierwszej kolejności opiera się właśnie na zdolności z etatu czy własnej działalności gospodarczej. A ryczałt z wynajmu nieruchomości jest tylko dodatkowym źródłem dochodu, który zwiększa Twoją zdolność kredytową. W tym przypadku dość znacznie, bo o jakieś 200 tysięcy. Czyli stać Cię już na kupno małego mieszkania lub większego, jeśli zamierzasz kupować w mniejszej miejscowości.
Co zyskujesz, a co tracisz? Moje case study
Jeśli chcesz mieć większą zdolność kredytową, musisz płacić większe podatki. Najrozsądniej jest podbudować swoją zdolność za pomocą ryczałtu – nawet jeśli Twój koszt jest większy ze względu na konieczność odprowadzania podatków. Ale jeżeli chcesz mieć dochód i w razie konieczności skorzystać z dodatkowej zdolności kredytowej, wówczas warto wpisać cały majątek pod działalność i wrzucić w amortyzację. W ten sposób uzyskasz obniżone koszty podatkowe i szansę na wyższą zdolność kredytową.
Sam przez kilka lat rozliczałem się na ryczałcie. Z jednej strony dla uproszczenia rozliczeń, z drugiej – dla wygody i budowania zdolności kredytowej. W tym momencie, kiedy mam tych nieruchomości kilka i moja zdolność jest wyeksploatowana, to nowe nieruchomości wrzucam pod działalność gospodarczą. Czyli wynajmuję na działalność i amortyzuję, żeby wszystkie koszty usług finansowych były z najmu i niwelowały się właśnie dzięki amortyzacjom, kosztom remontu itp.
Dzięki temu zyskuję około 1500 – 2000 zł miesięcznie na podatku. A jeśli chciałbym podejmować jakieś kroki w przyszłości, za rok czy dwa, wówczas tabela amortyzacyjna środków trwałych da mi dodatkowe narzędzie, żeby pokazać, że pomimo mało imponujących dochodów na papierze mam jeszcze amortyzację, która generuje mi kilka tysięcy wirtualnych kosztów miesięcznie. I to one właśnie podbijają mój dochód w wielu bankach.
Zdolność kredytowa a weryfikacja dochodów z najmu
Czy wiesz, jak bank liczy zdolność kredytową? A konkretniej, kiedy przyjmie dochód z Twoich najmów? Przede wszystkim banki chcą mieć pewność, że faktycznie otrzymujesz deklarowany dochód. Czyli że wynajmujesz mieszkania. Jak to robią? Weryfikując trzy źródła:
1) Rozliczenie roczne, tj. deklaracę PIT za poprzedni rok podatkowy.
2) Umowę najmu – czy jest cykliczna, czy jest odnawiana. Zwłaszcza, jeśli w trakcie następowała zmiana najemców, wtedy musisz pokazać wszystkie umowy z ostatnich sześciu czy dwunastu miesięcy.
3) Potwierdzenie wpływów na konto.
I jeżeli na przykład w ciągu dwunastu miesięcy będzie tylko osiem wpływów na konto, a reszta w gotówce lub mieszkanie stało puste, może się okazać, że bank w ogóle nie zaakceptuje dochodu z najmu. Dlaczego? Ponieważ w ocenie analityków nie jest on systematyczny i stabilny. Natomiast jeśli cyklicznie, co miesiąc wynagrodzenie z tytułów najmu wpływa na konto, wtedy nie musisz się martwić. Na pewno zapunktuje to w przyszłości, kiedy będziesz potrzebował zwiększyć swoją zdolność kredytową.
Zdolność kredytowa a ciągłość najmu
Co jeszcze warto wiedzieć? Że sześć miesięcy to minimalny okres ciągłego wynajmu, żeby dochód z tego tytułu został zaakceptowany przez bank. Inaczej mówiąc, musisz wykazać minimum sześć cyklicznych wpływów na konto i teoretycznie już po pół roku możesz próbować ubiegać się o kredyt.
Jednak warto mieć świadomość, że w rzeczywistości większość banków zażyczy sobie wykazu z dwunastu miesięcy. A najlepiej z ponad roku, żeby był zamknięty rok kalendarzowy i żebyś mógł pokazać rozliczony PIT, dowodząc w ten sposób, że jesteś rzetelnym podatnikiem, który faktycznie posiada dochód, odprowadza od niego podatki, i którego stać na obsługę kredytu.
Co jeszcze trzeba wiedzieć o ciągłość wynajmu? Załóżmy, że wynajmujesz jedno czy dwa mieszkania od kilku lat i rozliczasz to sumiennie na podatku. Jeżeli po tym czasie kupisz nową nieruchomość, która przynosi Ci dochód raptem od trzech czy czterech miesięcy, to niestety bank nie uwzględni tego dochodu do średniej zdolności. Liczy się tu stabilność, czyli dochody od minimum sześciu miesięcy, bądź roku. I warto to mieć na uwadze.
Wybierz optymalne rozwiązanie
Jak widzisz, budowa zdolności w oparciu o dochód z najmu jest możliwa, ale musisz się liczyć z tym, że jest to powolny proces. W zależności od Twoich potrzeb i sytuacji, możesz się zdecydować na jedno z trzech rozwiązań:
a) Żeby bank korzystnie wyliczył Twoją zdolność kredytową najlepiej rozliczać się na ryczałcie, płacić co miesiąc podatki, zadbać o ciągłość umów i regularne wpłaty od najemców.
b) Jeżeli chcesz płacić jak najmniejszy podatek i zdolność kredytowa nie jest dla Ciebie istotna, wtedy wybierz rozliczenie na zasadach ogólnych i księguj wszystko w kosztach. Nie wykazuj dochodów, ale też nie miej potem za złe bankowi, że nie chce przyznać Ci kredytu. Nawet jeśli co miesiąc uzyskujesz kilka tysięcy przychodu.
c) Jeżeli chcesz wybrać metodę złotego środka, czyli płacić mniej podatków, ale jednocześnie mieć jakieś zaplecze zdolności kredytowej, wówczas zdecyduj się na wynajem w ramach działalności gospodarczej, ewidencjuj środki trwałe i amortyzuj nieruchomość.
A jeśli nie jesteś pewien, które z tych trzech rozwiązań będzie dla Ciebie najlepsze, serdecznie zapraszam Cię do kontaktu. Pomogę Ci przygotować się do kredytu. A w momencie, kiedy znajdziesz swoją wymarzoną nieruchomość, sprawnie i skutecznie wesprę Cię w otrzymaniu kredytu hipotecznego na jej zakup.