Lepiej kupić czy wynajmować mieszkanie? (dla własnych celów mieszkaniowych)

Osobiście wolę, gdy ktoś spłaca mój kredyt. Dlatego patrząc na tę kwestię z punktu widzenia najemcy, właściciela nieruchomości, powinienem zachęcać Cię do wynajmowania mieszkania, bo dzięki temu mogę zyskać potencjalnego klienta. Ale z drugiej strony, jeśli przyjdziesz do mojego biura, żeby porozmawiać o możliwości uzyskania kredytu hipotecznego, bardzo prawdopodobne, że również zostaniesz moim klientem. No właśnie. Jak zatem wybrać właściwą opcję? I które rozwiązaniem będzie najkorzystniejsze dla Ciebie?

Poznaj swoje możliwości

W idealnym wariancie najlepiej byłoby posiadać własne mieszkanie na kredyt i jednocześnie mieć inne nieruchomości, które zarabiałyby na jego spłatę. Ale w praktyce niewiele osób już na samym początku może pozwolić sobie na takie rozwiązanie. Co możesz zatem zrobić?

1) Wynajem 

Wariantów wynajmu przestrzeni do życia jest wiele i należy dopasować je do swoich potrzeb i możliwości finansowych. Przyjrzyjmy się poszczególnym rozwiązaniom:

a) Najtaniej i najekonomiczniej wychodzi wynajem pokoju jednoosobowego lub miejsca w pokoju wieloosobowym. Wiąże się to jednak z pewnym dyskomfortem jak współdzielenie kuchni czy łazienki. Natomiast uważam, że na początku, zwłaszcza podczas studiów jest to idealne rozwiązanie. I to nie tylko ze względu na koszty, ale też z przyczyn towarzyskich. Dzięki temu możesz poznać nowych znajomych, nawiązać kontakt z ludźmi i sprawdzić, jak odnajdujesz się w takich warunkach lokalowych.

b) Kiedy zaczniesz już zarabiać na siebie i Twój status materialny będzie wyższy, wówczas warto rozważyć wynajem kawalerki, co może nie jest bardziej ekonomiczne, ale znacząco poprawi Twój komfort życia. Możesz też pozostać przy wynajmie pokoju, a środki, które w ten sposób zaoszczędzisz, odkładać na późniejszy wkład własny. Jest to zatem kwestia oceny, na czym Ci bardziej zależy.

c) Możesz też wynająć większe lokum i dostosować je do własnych potrzeb, czyli wydzielić przykładowo salon dla gości, biuro i sypialnię. Albo zaaranżować tzw. house hacking, czyli wynająć mieszkanie wielopokojowe i – za zgodą właściciela – podnająć poszczególne pomieszczenia osobom trzecim. Dzięki temu nie tylko uczysz się zarządzania nieruchomością, ale też zmniejszasz koszty własne, a być może nawet na tym zarabiasz.

Zanim wybierzesz jedną z tych opcji, określ sobie, na czym Ci bardziej zależy. Czy wolisz spokój ducha i komfort, czy też zysk i mieszkanie po kosztach? Są to kluczowe kwestie, które pozwolą Ci podjąć właściwą decyzję.

2) Zakup nieruchomości

Podobnie jak w przypadku wynajmu, masz wiele możliwości, które warto dokładnie przeanalizować:

a) Jeśli jesteś singlem, dopiero zaczynasz rozwijać swoją karierę zawodową i nie dysponujesz sporym budżetem, wówczas polecam kupić mniejsze mieszkanie lub kawalerkę. Dlaczego? Ponieważ w ten sposób nie wyczerpiesz całkowicie swojej zdolności kredytowej.

b) Możesz też kupić mieszkanie wielopokojowe, zamieszkać w jednym pomieszczeniu, a resztę wynająć. W tym momencie zyskujesz środki na spłatę kredytu, a nawet powinno Ci zostać trochę gotówki na życie. Jest to ciekawa opcja, ponieważ to Ty jesteś zarządcą nieruchomości, posiadasz akt notarialny i finalnie, za kilkanaście czy kilkadziesiąt lat, mieszkanie będzie w końcu Twoje. Jest to więc Twoja pełna własność, zabezpieczona hipotecznie.

c) Formą niejako przejściową, łączącą w sobie najem i zakup są mieszkania w ramach TBS czy też z programu „Mieszkanie Plus”. Ale musisz się liczyć z tym, że czas oczekiwania na takie lokum może być dłuższy, a i do końca nie masz pewności czy zostanie Ci ono przydzielone. Czasami można je odkupić z tak zwane odstępne, ale jest to wciąż forma pewnego podnajmu. Czyli płacisz ok. 20-30 tysięcy złotych odstępnego, a w zamian otrzymujesz mieszkanie o stosunkowo niskim czynszu. Jest to ciekawa alternatywa, ponieważ nie musisz zaciągać kredytu hipotecznego na kilkaset tysięcy, ale nadal jest to dość znaczna suma pieniędzy.

Zatem ponownie musisz postawić sobie pytanie, na czym Ci bardziej zależy? Czy wolisz mieć dodatkowe dochody, czy jednak ważniejszy jest dla Ciebie spokój i komfort życia na swoim? Innymi słowy, czy przeważają względy ekonomiczne, czy też psychika. Ponieważ, nie ukrywajmy, podnajem wiąże się z wyjściem ze swojej strefy komfortu. Nie każdy jest w stanie uwierzyć w magię liczb i w to, że lepiej jest, kiedy ktoś inny spłaca Twój kredyt. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat i sprawdzić, czy jest to rozwiązanie dla Ciebie, zapraszam Cię do wysłuchania innych odcinków tego podcastu.

Przeczytaj także: Czy inwestowanie w nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego jest bezpieczne?

Dlaczego postawiłem na wynajem? Moje case study

Wybór optymalnego rozwiązania jest bardzo indywidualny. Jest to kwestia oceny, co jest dla Ciebie ważniejsze i która opcja bardziej Ci się opłaca. Przyznaję, że sam tak zrobiłem i jakiś czas temu całkowicie zmieniłem swój światopogląd. Wraz z rodziną postanowiliśmy wyjść z naszej strefy komfortu i przeszliśmy na wynajem. Dzięki temu zwiększyliśmy swój standard życia i nie kosztowało nas to aż tyle, ile wyniósłby zakup większego mieszkania na kredyt.

Chcesz wiedzieć, jak się do tego przygotowałem? Opowiem Ci. Przede wszystkim, mimo decyzji o powrocie na wynajem, wciąż mam kilka nieruchomości, które są moim zabezpieczeniem na nieprzewidziane okoliczności. Jest to szczególnie istotne, jeśli masz dzieci, ponieważ nieco inaczej rozkładasz wtedy swoje priorytety. W razie czego wiesz, że masz dokąd wrócić, jeśli na przykład właściciel nieruchomości zdecyduje się sprzedać mieszkanie albo przekazać je swoim dzieciom. Taki scenariusz jest jak najbardziej prawdopodobny, dlatego warto się na niego przygotować.

A. Opracuj plan B

Moim planem B do tej pory była przeprowadzka do mniejszego mieszkania. Ale już mieszkając w tym większym doszliśmy z małżonką do wniosku, że nie jest to szczególnie komfortowe rozwiązanie. Zwłaszcza że dzieci rosną, zabawek przybywa i wszystkiego jest coraz więcej. Wypadałoby więc, żeby nasza przestrzeń życiowa również była odpowiednio większa.

Dlatego patrząc pod kątem kupna nieruchomości na wynajem, szukaliśmy takiego mieszkania, które jest w dobrym rozkładzie, czyli ma minimum cztery pokoje z możliwością podziału na więcej. Braliśmy też pod uwagę, że jeśli je wynajmiemy, a w międzyczasie okaże się, że musimy opuścić nasze obecne lokum, to wystarczy szybki remont i już mamy gdzie mieszkać. Znalazłem taki lokal dzięki pomocy pośrednika nieruchomości. I dzięki temu jestem spokojny, ponieważ mam jakieś zabezpieczenie na wypadek, gdyby nagle trzeba było się wyprowadzić.

B. Rozważ plusy i minusy

Na początek przeliczmy sobie, w jakim stopniu nasza decyzja była opłacalna. Jeżeli kupujesz mieszkanie dla siebie, przede wszystkim musisz wiedzieć, że masz bardzo duże koszty wejścia i wyjścia. Natomiast, kupując lokum pod wynajem te koszty są zdecydowanie mniejsze. Mniejsze, czyli jakie? Przekonajmy się:

Jeżeli decydujesz się na zakup dla siebie, musisz spodziewać dodatkowych kosztów, jak:

• opłata u notariusza, czyli tzw. taksa notarialna,
• PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych (2% od transakcji zakupu na rynku wtórnym),
• koszty wykończenia w przypadku mieszkania deweloperskiego,
• pośrednik nieruchomości (1-3% plus VAT),
• wkład własny.

Reasumując, jeśli planujesz kupić mieszkanie za powiedzmy, 400 tysięcy złotych, musisz doliczyć 10 tysięcy opłat u notariusza, drugie tyle dla pośrednika i na koszty okołokredytowe oraz wkład własny na poziomie 10 procent. Czyli w tym przypadku Twoje koszty wejścia wynoszą minimum 60 tysięcy złotych. I to tylko po to, żebyś mógł spłacać kredyt i co miesiąc oddawać do banku niewielki kapitał i dużą część odsetek.

A teraz wyobraź sobie, że mieszkasz w wynajmowanym lokum, które kosztuje Cię około 2000 zł miesięcznie. Jeżeli w tym momencie decydujesz się kupić mieszkanie pod wynajem, oczywiście czekają Cię te same koszty, jak w przypadku zakupu dla siebie. Ale jednocześnie co miesiąc pieniądze za wynajem wracają na Twoje konto. W efekcie, zamiast co miesiąc płacić 1500 zł raty za własne lokum, może się okazać, że masz nawet ponad 1000 zł więcej zysku ponad ratę kredytu z mieszkania, które teraz wynajmujesz.

C. Przelicz, co Ci się bardziej opłaca

Spójrz na to w ten sposób:

• Mieszkasz w wynajmowanym mieszkaniu za 2000 zł miesięcznie.
• Nowe mieszkanie wynajmujesz osobie trzeciej za 1000 zł.

Zatem w praktyce koszt wynajętego lokum, w którym mieszkasz to 1000 zł miesięcznie, a nie 2000 zł, czy 1500 zł jeśli brałbyś kredyt na własność. Czyli nawet jeśli mieszkasz w droższym mieszkaniu, niż sam byś sobie kupił na siebie, to dzięki innym aktywom w postaci wynajmowanej nieruchomości – masz ciastko i zjadłeś ciastko.

Podsumowując rozliczenia:

• Jeśli kupujesz na kredyt własne mieszkanie (w przypadku transakcji za 400 tysięcy złotych na rynku wtórnym), twój koszt wynosi wówczas około 60 tysięcy złotych.
• Jeśli bierzesz takie mieszkanie w wynajem, wpłacasz kaucję, dokupujesz brakujące meble, doliczasz koszty okołoprzeprowadzkowe – w sumie koszt zmiany mieszkania na lepsze wynosi około 10 tysięcy złotych.

A zdradzę Ci jeszcze, że mieszkanie, na które patrzyłem było na rynku pierwotnym. I w praktyce gdybym chciał je kupić, a nie wynająć, to same odsetki wyniosłyby 50 tysięcy złotych jeszcze zanim dostałbym klucze. Do tego jeszcze z 80 tysięcy wkładu własnego, żeby w ogóle dostać kredyt. I ostatecznie wpakowałbym się w o wiele wyższą ratę, niż płacę w tej chwili za wynajem.

D. Wybierz optymalne rozwiązanie

Zatem, na którą opcję warto się zdecydować? Odpowiedz sobie na pytanie, czy wolisz spłacać wyższą ratę za swój kredyt i za kilkadziesiąt lat mieszkać nadal w domu, który wymaga poważnego remontu? Czy może lepiej zapłacić mniej za wynajmowane mieszkanie i w przypadku ewentualnego remontu co najwyżej stracić kaucję? Zwłaszcza, że wynajmowane mieszkanie możesz w każdej chwili wymienić na nowe – większe, fajniejsze, z lepszym układem, w ciekawszej lokalizacji – i będzie Cię to kosztować zdecydowanie mniej. Unikniesz też dodatkowego czasu i wysiłku – jak chociażby szukanie nabywcy, pośrednika, kolejny proces kredytowy, kwestie wkładu własnego i dodatkowych opłat. Patrząc w ten sposób, zmiana wynajętego mieszkania na kolejne jest o wiele łatwiejsza.

Ale jeśli masz zdolność kredytową, warto ją wykorzystać po to, żeby ktoś spłacał za Ciebie Twój kredyt. Krótko mówiąc, opłaca się wykorzystać nieruchomość kupioną pod wynajem po to, żeby Twoi najemcy faktycznie spłacali Twoją ratę kredytu albo czynsz za mieszkanie, które wynajmujesz dla siebie i swojej rodziny. Dzięki temu koszt wynajmu mieszkania może być bliski zeru, podczas gdy w rzeczywistości płaciłbyś za to samo trzy czy nawet cztery tysiące złotych miesięcznie.

Wybór należy oczywiście do Ciebie, ale jeśli zdecydujesz się na kredyt, zawsze możesz skorzystać z moich usług, do czego serdecznie Cię zachęcam. Do usłyszenia!