W tym odcinku podcastu opowiem Ci o tym jaki wpływ na ratę Twojego kredytu hipotecznego maja stopy procentowe. Dowiesz się również kiedy warto wybrać oprocentowanie zmienne, a kiedy stałe w kredycie hipotecznym. Opowiem tez o innych aspektach związanych z wyborem kredytu i jego warunków. Zapraszam do słuchania.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach

  • Na blogu – lista podcastów
  • W serwisie Spreaker 
  • Jestem też na Spotify
  • W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
  • Możesz też słuchać na YouTube na moim kanale:

Lubisz słuchać podcastów na YouTube? Sprawdź mój kanał!

Wpływ stóp procentowych na zmianę kredytu

W tym odcinku podcastu opowiem Ci o tym jaki wpływ na ratę Twojego kredytu hipotecznego maja stopy procentowe. Dowiesz się również kiedy warto wybrać oprocentowanie zmienne, a kiedy stałe w kredycie hipotecznym. Opowiem tez o innych aspektach związanych z wyborem kredytu i jego warunków.

Inflacja rośnie w bardzo szybkim tempie. GUS określił ją na poziomie 5%, natomiast realnie wydaje się one wynosić 15%. Dokładny stan zależy od rynku, w którym działasz. Ceny idą w górę w bardzo nieracjonalny sposób. Po części można to usprawiedliwić pandemią i tym, że ludzie chcą odrobić stracone pieniądze. W fabrykach, które zostały czasowo zamknięte zwalniano pracowników co spowodowało niedobór produktów. Zgodnie z zasadą popytu i podaży w przypadku braku danego produktu bardziej prawdopodobne jest, że w takiej sytuacji ceny będą szły w górę. Taka sytuacja ma miejsce np. z autami lub materiałami budowlanymi.

Wzrost cen oznacza, że rynek jest rozgrzany wpływając na rozwój gospodarczy. Rada Polityki Pieniężnej ma w tej sytuacji za zadanie wyhamować ten rozwój podwyżką stóp procentowych. O tej sytuacji będę opowiadał tym odcinku.

Rada Polityki Pieniężnej składa się z kilku osób, które spotykają się raz w miesiącu i ustalają wysokość stóp procentowych. Na podstawie wysokości stóp określona jest stopa referencyjna, czyli WIBOR. Natomiast na jego podstawie liczone jest oprocentowanie Twojego kredytu hipotecznego.

Gospodarka jest wyhamowywana, ponieważ na rynku panuje tzw. owczy pęd. Bardzo dużo osób chce kupić mieszkanie lub się wybudować, ponieważ ludzie obawiają się dalszego wzrostu cen. Jest to swoista anomalia rynkowa. Kupując mieszkanie jesteś w stanie sprzedać je kilkadziesiąt tysięcy drożej po kilku miesiącach nic z nim nie robiąc. Z tego względu rynek jest spowalniany. Rada Polityki Pieniężnej zakłada, że inflacja powinna znajdować się na poziomie 3-3,5%. Wpływ na inflacje ma również drukowanie pieniędzy przez banki w Stanach Zjednoczonych i Europie. W momencie dodrukowywania pieniędzy przez Bank Centralny mają one niskie stopy procentowe i łatwiej im wygenerować obligacje skarbu państwa, które są kupowane z gwarancją oprocentowanie 0,5%. Przykładowo 5 lat temu to oprocentowanie wynosiło 5%. W tej sytuacji ideą rządów jest drukować pieniądze. W tej sytuacji mając przykładowo miliard długu na 5% wyemitują nowe obligacje na 0,5% okazuje się, że mają 4% wirtualnego zysku optymalizując swój dług. Powoduje to, że na rynku jest coraz więcej pieniędzy, a towaru jest tyle samo. W związku z powyższym siła pieniądza spada, a towary drożeją. Jeśli Rada Polityki Pieniężnej podwyższa stopy procentowe część osób może zrezygnować z zakupów na rzecz przeniesienia pieniędzy na lokatę. Niektóre osoby będą rezygnować z zakupów na kredyt ze względy na wyższe oprocentowanie. Podsumowując działanie Rady Polityki Pieniężnej ma spowodować, aby inwestorzy, przedsiębiorcy i zwykli ludzie zastanowili się czy na pewno zakupić określoną rzecz.

Co w sytuacji, kiedy Ty już posiadasz kredyt hipoteczny?

Przy wnioskowaniu o kredyt lub podpisywaniu umowy kredytowej otrzymasz informację, ile wyniosą stopy procentowe, jeżeli WIBOR wzrośnie do poziomu np. 5 czy 10%.  Przykładowo myślisz o zakupie nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego na kwotę 300 tysięcy. Załóżmy, że na dzień dzisiejszy oprocentowanie razem z WIBOR wyniesie 2,5%. Przy takim kredycie na 30 lat rata wynosi 1185 zł. Jeżeli WIBOR wróci do stopy procentowej sprzed pandemii 1,72% to Twoje oprocentowanie kredytu wyniesie 3,9%. Co za tym idzie rata wyniesie 1418 zł. Możesz wtedy żałować, że nie wybrałeś opcji ze stałym oprocentowaniem. Musisz zastanowić się czy na pewno byłoby to korzystniejsze rozwiązanie. Oprocentowanie stałe jest aktualnie na poziomie 4-5,5% przy i wtedy rata wyniesie 1600 zł. W przypadku, gdy stopy procentowe będą wynosić 5% sytuacja będzie inna. Wtedy Twój kredyt hipoteczny będzie oprocentowany na poziomie 7,2% w skali roku. Okazuje się wtedy, że rata wyniesie 2036 zł, czyli prawie dwa razy tyle co na początku i 400 zł więcej niż w przypadku stałego oprocentowania.

W momencie, gdy stopy procentowe wzrosną do 10% to oprocentowanie Twojego kredytu będzie wynosić 12% w skali roku, a rata 3130 zł. Sytuacja jest uzależniona od tego, kiedy wziąłeś kredyt i ile zostało Tobie do spłaty. Jeżeli kredyt jest świeży to wzrost rat będzie mniej więcej taki jak przedstawiłem. Natomiast, jeżeli zabrałeś 10 lat temu kredyt na 300 tysięcy to saldo do spłaty wynosi dużo mniej, a co z tym idzie wzrost rat będzie mniejszy. Dzieje się tak, ponieważ odsetki są naliczone co miesiąc od bieżącego salda kredytu.

Stałe oprocentowanie kredytu

Rozważając opcję stałego oprocentowania kredytu musisz wziąć pod uwagę, że banki zazwyczaj dają stałe oprocentowanie na okres 5 lat. Po tym okresie możesz znów wybrać stałe oprocentowanie, które będzie znane wtedy lub przejść na oprocentowanie zmienne. W początkowym okresie, kiedy większa część raty to odsetki stałe oprocentowanie wydaje się być lepszym rozwiązaniem, ponieważ masz wtedy większy spokój ducha.

Stałe oprocentowanie warto zabrać w tej sytuacji, gdy nie będzie Cię stać na ratę, gdy stopy procentowe wzrosną do 5 lub 10%. Biorąc pod uwagę wcześniejszy przykład musisz zweryfikować czy jeśli rata wzrośnie do 2000 zł nadal będzie Cię na to stać. Każdemu z moich klientów radzę, że jeśli ich rata wynosi 1200 zł niech założą, iż wynosi 1600 zł. Nadwyżkę 400 zł powinni kumulować i przyzwyczaić się do ewentualnej wyższej raty w przypadku wzrostu stóp procentowych. Jeżeli one wzrosną Ty również podwyższ sobie poprzeczkę i zamiast raty 1600 zł załóż, że wynosi 2000 zł. Chcę, abyś wiedział, że warto zrobić taki bufor finansowy. Jeżeli 5% wzrost stóp procentowy jest dla Ciebie problemem to co jeśli wzrosną one do 10%. Oczywiście jest to duży wzrost, ale takie zmiany już występowały. Wysokość stóp procentowych na poziomie 5% jest bardzo prawdopodobna. Trudno powiedzieć czy nastąpi ona za rok czy za 10 lat.

Jeżeli chcesz zredukować ryzyko zmian stóp procentowych możesz wziąć kredyt na krótszy czas kredytowania najlepiej z ratą malejącą. Zamiast raty 1200 zł płacisz od razu 1800-2000 zł i szybciej nadpłacasz kredyt. Jeżeli stopy pójdą w górę i nie będzie Ciebie stać na ratę możesz wnioskować w banku o dłuższy okres kredytowania. W przypadku kredytu na 30 lat ciężko będzie znaleźć bank, który wydłuży Ci okres kredytowania.

KNF zaleca, aby ze względu na ryzyko wzrostu stóp procentowych wydawać kredyty na okres 25, a nie 30 lat.

Stałe oprocentowanie – kiedy warto?

Stałe oprocentowanie warto brać wtedy, gdy bierzesz kredyt na krótszy okres i stać Cię na ratę np. 2000 zł. To rozwiązanie jest lepsze dla osób, które lubią mieć wszystko zaplanowane i policzone, ponieważ nie powinieneś, wtedy być zaskoczony zmianami. Ja osobiście mam kredyty na zmiennych stopach procentowych. Aktualnie zastanawiam się czy nie zmienić jednego z nich na stałe oprocentowanie. Jeżeli będę planował kolejny zakup nieruchomości to zapewne zdecyduje się na stałe oprocentowanie. Jest to spowodowane zmniejszeniem ryzyka, ponieważ jeśli stopy procentowe drastycznie się zmienią to będę miał jakąś cześć inwestycji, która się nie zmieni.

Możemy tylko przewidywać, że stopy pójdą w górę. KNF przestrzega przed zabieraniem kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Prezes NBP jest za tym, aby jest podwyższyć, ale obecna władze chce je utrzymać na aktualnym poziomie, żeby zdobyć głosy wyborców.

Powolny lub gwałtowny wzrost stóp procentowych

Najbardziej prawdopodobne są dwa scenariusze. Powolny wzrost o 0,25 lub 0,5 punktów procentowych co kilka miesięcy. Jednakże takie małe zmiany mogę nie wywołać zmian na rynku. Część klientów może się przestraszyć bo kredyty będą droższe.

Drugim rozwiązaniem jest duży wzrost o 3-5%. Będzie to gwałtowny ruch, aby od razu odcisnął swoje piętno na rynku. Obniży to zdolność kredytową klientów i mogą oni rezygnować z zakupów. Jeśli te 5% nie będzie zaakceptowane, ponieważ nasz kochający rząd wprowadzi inne pomysły może się okazać, że Polska nie będzie atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów. Może się wtedy okazać, że mało osób będzie chciało zakupić polskich obligacji i będzie trzeba zainteresować inwestorów, aby zadziałali na wyższej stopie zwrotu, aby ryzyko było zneutralizowane. Rząd może wtedy podbić stopy procentowe do 10%.

Dopóki stopy procentowe spowodowane dodrukiem pieniędzy w Stanach Zjednoczonych są niskie, zapewne w Polsce również takie będą. Jeżeli Europejski Bank Centralny i FED będzie podwyższał stopy procentowe to w Polsce zapewne też to się wydarzy.

Podsumowanie

Podsumowując jeżeli masz kredyt już dłuższy czas to zmiany stóp procentowych nie będą Ciebie mocno dotyczyć. Jeśli myślisz o zakupie na kredyt teraz zastanów się, gdzie jest sufit Twojej możliwości opłaty raty. Zastanów się 1200 do 1600 zł czy jesteś w stanie to zaakceptować. Czy jesteś 2000 zł co gdy będzie np. 3000 zł

 

Chciałbym to obalić pewien mit, który krąży wśród klientów. Jeżeli oprocentowanie wzrośnie dwukrotnie to Twoja rata nie wzrośnie dwukrotnie, aby tak się stało musiałoby ono wzrosnąć trzy krotnie. Natomiast, aby rata wzrosła 3 krotnie oprocentowanie musi wzrosnąć 6 krotnie. Ja sam licząc możliwe zmiany byłem miło zaskoczony bo raty nie wzrosłyby, aż tak bardzo. Zastanów się czy zmiany nie płyną na jakość Twojego życia. Jeżeli jesteś zainteresowany wzięciem kredytu hipotecznego zapraszam do kontaktu.

Pozdrawiam,

Janusz Grabowski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *