Tobie również wydaje się, że skoro od X lat korzystasz z oferty danego banku to w trakcie wnioskowania o kredyt hipoteczny otrzymasz najlepszą ofertę właśnie od nich? Niestety tak nie jest. Oczywiście może się tak zdarzyć, ale nie jest to standardem. Więcej o tym by jednak przy wyborze kredytu na 20/30 lat spojrzeć trzeźwym okiem na wszystkie oferty w dzisiejszym odcinku.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Czy „Twój” bank da Tobie najlepszą ofertę na kredyt hipoteczny?

W tym odcinku opowiem o tym jak część osób dokonuje wyboru banku, kiedy postanawia kupić mieszkanie lub dom. Opowiem, czy bank wybierają z dobrym podejściem lub złym, ale chciałbym też, abyś swoje refleksje i przemyślenia na ten temat opisał w komentarzu.

Mówię o tym, ponieważ kiedy przygotowywałem się do nagrania tego podcastu i myślałem nad tytułem dla niego, pomyślałem o syndromie sztokholmskim. Uważam, że jest to zbyt pejoratywne określenie, jednak myślę, że jest to bardzo ważna kwestia.

Przede wszystkim chcę abyś pamiętał, że bank jest to instytucja finansowa, przedsiębiorstwo, firma i korporacja, której zadaniem jest przynosić zysk dla swoich akcjonariuszy czy udziałowców. Musisz wiedzieć, że mimo posiadania konta w danym banku nikt Cię po głowie tam nie pogłaska i nie pogratuluje Ci wyboru. Możliwe, że dane konto da Ci odrobinę lepsze warunki, ale często są one takie same jak w innych firmach. Zacząłem ten temat, ponieważ często mam wrażenie, że składa się wnioski do kilku banków dla zasady, bo takie jest m.in. moje podejście, żeby zawsze zabezpieczyć transakcję, ponieważ drogi kliencie ja chcę mieć pewność, że otrzymasz kredyt w jak najkorzystniejszych warunkach. Idąc dalej tym tropem zauważyłem, że klienci posiadają syndrom sztokholmski – są przywiązani do swoich instytucji finansowych. Dzieje się tak, ponieważ darzą sympatią i zaufaniem dane instytucje, często jest tak, że są związani z nimi już kilka lat. Banki wiedzą o tym doskonale, dlatego co drugi bank wymaga od klientów założenia konta, a idealnie by było ze spływami wynagrodzenia. Robią to po to, żeby Ciebie bardziej przyzwyczaić do siebie. Ja zawsze godzę się na wybranie banku klienta, ale do niego dobieramy też inne, których oferty są atrakcyjne.

Zauważyłem też, że klienci chcą pozostać przy swoich bankach, ponieważ mają pewność, że tam na 100% dostaną kredyt. Często jest tak, że ich przypuszczenie jest mylne. Fakt, że posiadasz tam już konto 20 lat nie daje Ci pewności, że z tego tytułu dostaniesz kredyt.

Klienci też mają pewność, że jeśli w danym banku już kiedyś dostali kredyt na oświadczeniu bez “papierku”, to teraz znowu go dostaną.  Często jest tak na prelimitach przy kredytach gotówkowych. Wnioskujesz 30-100 tys. kredytu konsumenckiego, to faktycznie jest on na tzw. klik. Składasz wniosek, oni widzą Twoje wpływy wynagrodzenia, więc teoretycznie masz mniej tych formalności. Pojawia się tu jednak pytanie, czy jesteś w stanie zaakceptować dodatkowe 10-15 tys. Kosztów dodatkowych, z tego względu, że wziąłeś swój bank, niż poszukać innego z lepszymi ofertami.

Jednak nie tylko klienci chcą zostać przy swoich bankach. Często bankierzy chcą ich zatrzymać przy sobie. Oferują swoim klientom różne oferty np. zaoferowanie dodatkowej gotówki. Klient w tym momencie dostaje szybki zastrzyk gotówki, bez większego wysiłku. Sytuacja jednak się zmienia i okazuje się już nie taka idealna, kiedy analizujemy umowę, którą podpisaliśmy. Okazuje się często, że banki wykorzystują zaufanie danego klienta i dają mu warunki, które są bardzo niekorzystne.

Powyższe sytuacje dotyczyły kredytu konsumenckiego, zwłaszcza przy niskich kwotach. Jednak, jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to jest to inna analogia i inne procedury. Każdy klient i każdy wniosek jest o wiele mocniej analizowany. Dzieje się tak, ponieważ kredyt hipoteczny jest najtańszym kredytem na rynku. Oprocentowanie takiego kredytu wynosi między 1,5 a 3 pkt. procentowymi, a kredytu konsumenckiego 7% w skali roku. To bazuje na tym, że bank przy kredycie hipotecznym zarabia 3 razy mniej niż na kredycie konsumenckim. Dlatego tak chętnie są proponowane kredyty konsumenckie. Nie łódź się, że Twój bank, w którym masz konto od 20 lat da Ci kredyt od ręki. Może być tak, że analityk spojrzy na Twoją historię kilkanaście miesięcy lub lat wstecz i zobaczy tam wiele nieprzychylnych argumentów, które zdecydują o negatywnym rozpatrzeniu Twojego wniosku o kredyt.

Inną kwestią jest to, że klienci spotykają się ze mną pół roku przed znalezieniem nieruchomości, bo chcą sprawdzić zdolność kredytową. Po spotkaniu okazuje się, że trzeba parę rzeczy “posprzątać”, zweryfikować BIK, poukładać sprawy kredytowe i finansowe. Daje im wtedy tzw. pracę domową, czyli kilka spraw do załatwienia. Mija miesiąc lub dwa, przypominam się, a klienci potwierdzają, że dalej działają i załatwiają dane sprawy, po czym zapewniają, że za jakiś czas się odezwą. Faktycznie po jakimś czasie klient się odzywa i chcę się spotkać by omówić sprawy związane z kredytem hipotecznym. Oczywiście spotykamy się. Sprawdzamy notatki, analizujemy co było ustalone na ostatnim spotkaniu i okazuje się, że raport BIK jest nie sprawdzony, karta kredytowa nie została wypowiedziana, raty dalej są nie spłacone. Po czym klient oświadcza, że za trzy tygodnie mija mu termin umowy przedwstępnej, bo na dniach została podpisana, a zadatek został już wpłacony. Czy dostanę kredyt hipoteczny? W tym momencie mogę jedynie odpowiedzieć, że szanse są, tylko dlaczego wszystkie zadania nie zostały dopilnowane i wykonane. Gdyby klient wszystkie należności spełnił, to sytuacja byłaby łatwiejsza i szybsza. Jest to trudna sytuacją, ponieważ przy tak szybkim czasie procesowym, którego wymaga klient, oferty banków są gorsze. Dlatego warto zadbać o wszystkie kwestie i przygotować się do kredytu, by oferty były lepsze i korzystniejsze.

Następną kwestią jest założenie klientów o tym, że raty w danym banku nie wzrosną. Uczulam, że mamy bardzo niskie stopy procentowe, że możemy zrobić oprocentowanie stałe, ale jest droższe, więc klienci często decydują się na oprocentowanie zmienne, ponieważ myślą, że raty nie wzrosną. Niestety już są pogłoski, że Rada Polityki Pieniężnej podniesie te stopy procentowe. Nie wiadomo, czy odbędzie się to za rok, dwa, trzy lub pięć lat. Miejmy nadzieję, że stopy procentowe nie wzrosną, jednak musisz być na to przygotowany.

Ironicznie mówiąc uwielbiam też sytuację, kiedy klienci przychodzą z prośbą o ratunek, ponieważ banki odrzucają ich wnioski o kredyt hipoteczny. W tej sytuacji staram się wytłumaczyć, dlaczego tak się dzieje i co trzeba poprawić, jednak klienci wolą działać często na własną rękę i składają wnioski w bankach, do których mają zaufanie. Mogę przytoczyć sytuację, kiedy spotkałem takiego klienta po czasie i zapytałem o sprawy związane z kredytem hipotecznym, po czym usłyszałem odpowiedź, że przez brak zaufania do mnie i chęci działania na własną rękę, klient nadal nie mógł otrzymać kredytu.

Kolejną ciekawostką, a raczej fałszywym przekonaniem jest to, że klienci są pewni, że ponownie dostaną kredyt w swoim banku. Trzeba tutaj podkreślić, że tak może się nie stać, ponieważ od czasu, kiedy dostałeś ostatni kredyt mogło się wiele zmienić np. urodziła Ci się dwójka dzieci, zamiast etatu posiadasz działalność gospodarczą, a Twoja żona jest na urlopie macierzyńskim. Zastanów się na jakim miejscu byłeś wtedy, a na jakim jesteś teraz. Pamiętaj, że bank analizuje obecną sytuację finansową. Dzieje się tak, ponieważ analitycy częściowo odpowiadają finansowo za swoją decyzję.

Następną kwestią jest to, że nawet w swoim zaufanym banku możesz trafić na nienajlepszego bankiera, tak samo jak możesz trafić na złego doradcę kredytowego. Przez przypadek może on sprawić, że tego kredytu nie dostaniesz, bo się pomyli w pewnych kwestiach dotyczących mieszkania/domu. Przykładowo kupujesz bliźniaka jako lokal mieszkalny o metrażu 150 m, a dany bank kredytuje tylko do 100 m na 10% wkładu własnego, a na tę chwilę nie posiadasz 20% żeby je wyłożyć i kupić tę nieruchomość na kredyt w tym banku. Dlatego pamiętaj o tym, by składać wnioski do kilku banków, ponieważ może być sytuacja, że dostaniesz decyzję negatywną, ale nie dlatego, że nie posiadasz dochodu, ale dlatego, że nieruchomość nie spełnia nieruchomości akceptowalnych według procedur danej instytucji finansowej.

Kolejną złudną nadzieją klienta co do jego banku, jest pewność, że dostanie kredyt, ponieważ do danego banku jego wynagrodzenie wpływa od 10 lat, a bank ma wiedzę dotyczącą moich zarobków. Klient w systemie widzi, że dostanie 150 tys. od ręki, dlatego jest pewny, że dostanie też i 300 tys. kredytu hipotecznego. Odpowiadam, że prawdopodobnie może tak być, jednak myślę, że lektura obecnego podcastu i to co już wcześniej przytoczyłem, daje Ci do zrozumienia, że nie ma jasnych i klarownych sytuacji w finansach. Siwe włosy, które mam na głowie są spowodowane różnymi przypadkami, ponieważ wszystko może wyglądać idealnie i zdarzają się decyzje negatywne, dlatego mamy zawsze w procesie kilka banków.

Inną z kwestii, przy których klienci czasami się potykają jest to, że kiedy wpadają w spiralę zadłużenia – jeden kredyt spłacają kolejnym. Posiadasz np. 50 tys. kredytu konsumenckiego i potrzebujesz 10 tys. inwestycyjnie. Działasz w danym banku, masz szybko gotówkę wypłacasz i kupujesz. Okazuje się, że idziesz do danego banku i żeby spłacić te 10 tys. To należy zrefinansować kredyt i dobrać kolejne 10 tys. To oczywiście nie jest złe, tylko często w danym banku zapłacisz prowizję od tych 50 tys. które masz już kredytu, plus 10 tys., jakie dobierasz, czyli płacisz prowizję od 60 tys. Zamiast znaleźć na rynku ofertę, gdzie za przeniesienie kredytu te koszty mogą być o połowę niższe albo wcale może ich nie być. Dlatego warto sprawdzać, co można w takiej sytuacji zrobić.

Reasumując, pamiętaj, że bank jest instytucją finansową i zarabia na tym, jeżeli sprzeda Tobie produkty finansowe. Ja również na tym zarabiam, jeżeli “załatwię” Tobie kredyt. Jednakże dla mnie nie jest ważne, czy dostaniesz kredyt w banku X, czy banku Y. Sytuacja jest inna, kiedy idziesz do bankiera w danej instytucji finansowej, ponieważ tam proponuje on Ci tylko swój produkt, lub inny produkt z oferty swojego banku. Jak widzisz masz tutaj mniejsze pole do wyboru i to, że dana instytucja Ciebie lepiej zna, nie oznacza, że dostaniesz tańszy kredyt, czy łatwiejszy proces decyzyjny.

Jednak pamiętaj, żeby wszystko szło pomyślnie, nie możesz zostawiać pewnych kwestii na ostatnią chwilę. Musisz się odpowiednio przygotować lub wybrać odpowiedniego doradcę kredytowego.

Zapraszam do kontaktu.

Skąd pobrać podcast:

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach

  • Na blogu – lista podcastów
  • W serwisie Spreaker 
  • Jestem też na Spotify
  • W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
  • Możesz też słuchać na YouTube na moim kanale:

Lubisz słuchać podcastów na YouTube? Sprawdź mój kanał!

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *