Ile czasu kosztuje najem?

Jeżeli zastanawiasz się ile czasu zajmuje szukanie najemców na mieszkanie, z czym jest najwięcej problemów, jakie kwestie należy przemyśleć w tym temacie koniecznie posłuchaj dzisiejszego odcinka podcastu, zapraszam.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!
Telefon: 726 196 626
Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Ile czasu kosztuje najem?

Jeżeli zastanawiasz się ile czasu zajmuje szukanie najemców na mieszkanie, z czym jest najwięcej problemów, jakie kwestie należy przemyśleć w tym temacie koniecznie przeczytaj dzisiejszy artykuł, zapraszam.

Wynajem całego mieszkania

Na początku trzeba podzielić najem na dwie różne możliwości działania. Pierwszą jest wynajem całego mieszkania dla jednej osoby, pary lub rodziny. Drugą jest wynajem mieszkania przykładowo trzy, pięcie lub dziesięciopokojowego, gdzie każdy pokój wynajmujemy innej osobie. Te dwie możliwości różnią się znacznie od siebie i o tym dziś postaram się opowiedzieć.

Wynajem garażu

Najmniej czasochłonnym najmem jest wynajem garażu. W tej sytuacji interesuje Cię właściwie tylko to czy przelew dotarł na konto. Raz na jakiś czas musisz znaleźć nowego najemcę, gdy stary się wyprowadzi. W tym przypadku nie ma zniszczeń bo nie ma za bardzo co zniszczyć. Można powiedzieć, że inwestycja w garaże jest najbardziej opłacalna, jeśli analizujemy kryterium poświęconego czasu. Niestety często miejsca postojowe lub garaże są sprzedawane tylko z lokalem mieszkalnym.

Kawalerka dla jednej osoby lub pary

Drugą możliwością są kawalerki wynajmowane dla jednej osoby lub dla pary. Zazwyczaj nie ma tu konfliktu pomiędzy najemcami jak w przypadku większych mieszkań. Mamy tutaj trochę pracy do wykonania podczas wymiany najemców, ale o tym opowiem później. Uważam, że kawalerki mimo nie wysokiej stopy zwrotu są jedną z bezpieczniejszych inwestycji. W tym przypadku niższa stopa zwrotu daje Tobie większe poczucie bezpieczeństwa. Czasami złudne, ponieważ jak trafi się kiepski najemca jest problem, żeby go wyeksmitować. Mimo wszystko statystycznie jest to bezpieczna inwestycja. Kupujesz wtedy małe mieszkanie, które wynajmujesz i tak naprawdę zapominasz o nim na rok lub dwa. Raz na jakiś czas powinieneś się nim zainteresować weryfikując jego stan, aby Twój dochód pasywny trwał przez długi czas, a nie tylko rok lub dwa.

Wynajem mieszkań na pokoje

Idąc dalej przeanalizujemy kwestię wynajem mieszkań na pokoje. Wymaga to większego stopnia naszego zaangażowania, ponieważ 4 pokojowe mieszkanie wymaga znalezienia 4 najemców. Poświęcasz, wtedy 4 razy więcej czasu niż w kawalerce na pokazywanie mieszkania, podpisanie umowy, weryfikację płatności oraz ewentualny kontakt z najemcami. Oczywiście przekłada się to pozytywnie na stopę zwrotu. Za kapitał wartości dwóch kawalerek możesz kupić mieszkanie 4-5 pokojowe, ale przepływ z takiego mieszkania jest 50-100% wyższy niż z dwóch kawalerek. W związku z powyższym zaczynając inwestować w nieruchomości powinieneś zastanowić się czym bardziej Ci zależy. Czy Twoim celem są jak największe przepływy pieniężne czy może spokój ducha?

Obecny rok z pandemią pokazał, że najemcy chętniej szukają mieszkań 2-3 pokojowych niż 5-6. Z jednej strony jest to obawa przed Covidem, a z drugiej strony łatwiej dogadać się z dwoma współlokatorami niż z pięcioma.

Opowiem teraz o sytuacjach jakie spotkały mnie w ostatnim sezonie przy wynajmie moich mieszkań wielopokojowych. Mieszkanie 6-pokojowe w lepszej lokalizacji w tym przypadku blisko Politechniki wynajęło się szybciej niż mieszkanie 4-pokojowe, które miało gorszą lokalizację. W tym przypadku sprawdziła się zasada, że w nieruchomościach najważniejsze są trzy rzeczy, czyli lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Pokoje w mieszkaniu z lepszą lokalizacją były droższe o mniej więcej 100 zł, ale nie stanowiło to problemu dla najemców. Nie zawsze dobrą opcją jest ustalenie ceny mieszkania poniżej ceny rynkowej. Ostatnie pokoje wystawiłem z wyższą ceną, a zainteresowanie jeszcze bardziej wzrosło.

Dobrym rozwiązaniem w moim przypadku było to, że część umów z najemcami kończyła się pod koniec sierpnia, a część pod koniec września. Zauważyłem, że te osoby, które szukały najemców pod koniec września lub na początku października miały większe problemy niż osoby, które robiły to pod koniec sierpnia. Daje to do myślenia, że warto w ten sposób zaplanować dywersyfikację umów najmu.

Jeśli sam zajmujesz się szukaniem najemców nie ominie Cię wstawianie ogłoszeń na portale takie jak OLX, Gratka itp. W przypadku braku zainteresowania musisz zastanowić się czy możesz lepiej wypromować ogłoszenia czy może obniżyć cenę lub ją podwyższyć.

Kolejna czynność, która zabiera nam czas to odbieranie telefonów od potencjalnych najemców. Warto przeprowadzić szczegółową rozmowę tak, aby spotkać się na mieszkaniu już z konkretną osobą. Idąc dalej będziemy musieli pokazać mieszkanie czy pokój jakie mamy na wynajęcia. Dobrym rozwiązaniem jest, jeśli jest ono zlokalizowane blisko Twojego miejsca zamieszkania. Najgorszą rzeczą jest posiadanie mieszkania na drugim końcu miasta. Tracisz wtedy 30-60 minut na dojazd w jedną stronę i robisz 10 minutową prezentację dla jednej osoby. W tym roku było mniej potencjalnych najemców w związku z czym system umawiania ich np. od godz. 17:00 co 15 minut bywał rzadkością.

Wracając do wystawiania ogłoszenia. Mamy dwie drogi opisu mieszkania. Jedna to szczegółowy opis mieszkania, a druga to wstawienie dobrych zdjęć i okrojony opis. W pierwszym przypadku będą dzwonić zdecydowane osoby, a w drugim osoby, które chcą dowiedzieć się więcej o mieszkaniu. Druga opcji jest wykorzystywana przez niektóre osoby do promowania pokoi w mieszkaniu 5-6 pokojowym. Osoby zainteresowane nie są na starcie informowane o liczbie pokoi w mieszkaniu, a gdy zobaczą ładny pokój w tym mieszkaniu nie stanowi to już dla nich problemu.

W mieszkaniu wielopokojowym najlepiej wynajmuje się puste mieszkanie. Najemca wchodzi i ma pełen wybór co do pokoju. Gorzej jak zostały ostatni pokój do wynajęcia. Zdarza się, że osoby myślą w ten sposób, iż jeśli został jako ostatni co coś musi być z nim nie tak. Co ciekawe ostatni wybrany pokój nie zawsze jest najgorszy. Dla przykładu jeden z moich pokoi w zeszłym roku wynajął się jako pierwszy, a w tym jako ostatni.

Po znalezieniu najemcy podpisujemy z nim umowę najmu. Jestem zdania, że trzeba zawsze dokładnie ją omówić i uczulić danę osobę, jakie mamy w niej zapisy. Masz wtedy spokój ducha, ponieważ dane osoba wie, na jakich zasadach współpracujemy. Po podpisaniu umowy następuje wydanie pokoju. Należy pokazać, gdzie są jakie sprzęty na mieszkaniu oraz podpisać protokół zdawczo-odbiorczy. Oczywiście musimy pobrać kaucję od nowego najemcy.

Dodatkowo w trakcie najmu musisz poświęcić czas na weryfikacje przelewów, opłat administracyjnych, rachunków za gaz czy prąd. Nie są to bardzo czasochłonne czynności, ale jednak w jakiś sposób obciążają nas czasowo. Jeżeli księgujesz wszystko na zasadach ogólnych, czyli amortyzujesz nieruchomość licząc koszty kredytu, raty odsetkowej czy czynszu musisz pobrać potwierdzenia przelewów i przesłać je do biura rachunkowego. Są to kolejne czynności, które się są bardzo czasochłonne, ale zajmują trochę czasu.

Jeśli wszystko jest dobrze w trakcie trwania umowy nie poświęcasz dużo czasu danemu najemcy. W przypadku, gdy najemca nie płaci należy się z nim skontaktować lub podjąć dalsze czynności jak np. pisemne wezwanie do zapłaty. Warto również raz w roku ubezpieczyć swoją nieruchomość. W miedzy czasie otrzymujesz rozliczenia za prąd, wodę itp. oraz pisma z administracji z informacją czy dane kwoty się zmieniają. Na początku okresu grzewczego warto wysłać informację do najemców o tym, aby przekręcili kurki w kaloryferach. W mieszkaniach wielopokojowych warto stworzyć harmonogram sprzątania, aby osoba z danego pokoju wiedziała, kiedy ma sprzątać.

Przeczytaj także: Co warto wiedzieć o inwestowaniu w nieruchomości

Podsumowanie

Podsumowując, temat czasu poświęconego na najem mieszkania trzeba zaznaczyć, że najbardziej czasochłonną czynnością jest wymiana najemcy. Mam tu też na myśli odbiór mieszkania, odświeżenia go, naprawa małych usterek oraz znalezienie nowych najemców. Można założyć, że zamieszczenie ogłoszenia w sieci zajmuje nam 30 minut. Tyle samo powinno zająć nam odbieranie telefonów od potencjalnych najemców oraz w optymistycznym wariancie dojazd na mieszkania. Przygotowanie umowy i jej umówienie powinno zająć do 60 minut. Do tego wszystkiego dochodzi protokół zdawczo-odbiorczy. Całość powinno zająć około 4 godziny w przypadku, gdy pierwszy oglądający zdecyduje się na najem. Jeśli pierwszy się nie zdecyduje czas zdecydowanie się wydłuża. Analizując moją sytuację to najem 10 pokoi w tym rok zajął mi około 20-30 godzin. Było to dodatkowe pół etatu przez jeden miesiąc.

Oczywiście może zlecić zarządzanie mieszkaniem innej firmie. Musisz przeliczyć czy za 15-20% wynagrodzenia z najmu są to pieniędzmi, które możesz dać innym. Z racji tego, że ja sam chce zdobyć doświadczenie w najmach to ja wszystkim się zajmuje. Dodam, że gdyby nie pomoc żony pewnie by się nie udało. Pomagała mi w prezentacji mieszkań, a ja w tym czasie mogłem rozmawiać z klientami odnośnie ich kredytów. Sam musisz przemyśleć czy dysponujesz czasem lub osobą, która mogłaby Ci w tym pomóc. Oczywiście wszystko musi działać w ten sposób, abyś na tym zarabiał. Nie ma nic za darmo, zatem nawet, gdy ktoś inny zarządza Twoim mieszkaniem musisz raz na jakiś czas się nim zainteresować.

Reasumując wynajmowanie mieszkania nie jest bardzo czasochłonne. W szczególności mieszkania dla jednego najemcy lub pary. Im więcej masz pokoi i najemców tym więcej czasu musisz na to poświęcić, ale masz wyższy zysk.

Jeżeli potrzebujesz kredytu hipotecznego na mieszkanie pod wynajem lub chciałbyś zoptymalizować swój kredyt, aby zwiększyć dochody z najmu to odezwij się do mnie.

Możesz też słuchać na YouTube: