Opublikowane przezJeżeli masz obecnie mieszkanie, ale marzysz już o własnym domu z ogródkiem to dzisiejszy odcinek podcastu z pewnością pomoże Ci rozważyć różne opcje i dowiedzieć się jakie pytania musisz sobie zadać.
Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!
Telefon: 726 196 626
Email: kontakt@januszgrabowski.pl
Jak się wybudować posiadając mieszkanie – kredyt na dom?
Jeżeli masz obecnie mieszkanie, ale marzysz już o własnym domu z ogródkiem to dzisiejszy odcinek podcastu z pewnością pomoże Ci rozważyć różne opcje i dowiedzieć się jakie pytania musisz sobie zadać.
Pierwsza ważna kwestia dotyczy tego, że posiadając obecne mieszkanie musisz zastanowić się co chcesz z nim zrobić. Musisz rozważyć czy podczas okresu budowy zostaniesz w nim, czy może przeprowadzisz się na wynajęte mieszkanie lub do rodziny. Zastanów się również czy po ukończeniu budowy sprzedasz mieszkanie czy je zostawisz. Od odpowiedzi na te pytania zależy plan działania. Oczywiście to czy musisz sprzedać mieszkanie szybciej czy później jest zależne od Twojej zdolności kredytowej.
Kolejne dylematy dotyczą działki. Jeżeli nie masz zakupionej danej nieruchomości powinieneś rozpocząć poszukiwania i zastanowić się, gdzie chcesz mieszkać. Bierz pod uwagę dojazd do miejsc, w których spędzasz dużo czasu, okolicę oraz cenę gruntu. W momencie, gdy już wybierzesz lokalizację powinieneś mieć mniej więcej wybrany projekt domu. Dzięki temu będziesz wiedzieć jaka powierzchnia działki będzie odpowiednia pod Twój przyszły dom.
Przy zakupie działki rozważ jak szybko chcesz się budować, ponieważ działki są różne. Jedna z nich będzie już uzbrojona z wszystkimi przyłączami i wydanymi warunkami zabudowy, a druga będzie gruntem wymagającym nakładu dodatkowej pracy. Trzeba wtedy zorganizować m.in. przyłącza wody, gazu lub wydanie warunków zabudowy. Od tego czy te kwestie są załatwione będzie zależna cena działki. Ty zaś musisz odpowiedzieć sobie na pytanie czy masz czas, aby wszystkie te rzeczy załatwiać. Być może jesteś w stanie znaleźć osobę, która zrobi to dla Ciebie odpłatnie. Twój harmonogram działań będzie ściśle zależy od stanu działki. W momencie, gdy kupujesz gotową działkę musisz skontrować się jedynie z projektantem, aby naniósł Twój projekt na działkę i zawnioskował o pozwolenie na budowę. Natomiast, gdy nie masz uzbrojeń oraz warunków zabudowy może się okazać, że zanim pójdziesz do projektanta może minąć od 6-12 miesięcy, aby załatwić wszystkie formalności.
Mając już jedną nieruchomość z obciążeniem kredytowym, w której mieszkasz polecam od razu wnioskować o kredyt na działkę pod zastaw obecnego. Z tego względu, że potem będzie mniej formalności przy budowie domu. Masz wtedy większe szanse na uzyskanie korzystnych warunków, ponieważ działka jest nie obciążona, czyli cała działka jest wtedy wkładem własnym pod budowę domu.
Posiadając mieszkanie z kredytem hipotecznym warto się zastanowić czy nie jesteś w stanie uwolnić część kapitału z danej nieruchomości. Nie zawsze się to opłaca, ale warto to zweryfikować. Część banków ma tzw. kwotę wolną od kredytu hipotecznego. Oznacza to, że mając mieszkanie warte 200 tys. jest na nim 150 tys. kredytu to są banki, gdzie możesz przenieść do nich kredyt i uzyskać dodatkowe 20-30 % od celu mieszkaniowego, czyli od 150 tysięcy. Masz wtedy 180 tys. nowego kredytu z czego 150 tys. przechodzi na spłatę obecnego kredytu, a 30 tysięcy dostajesz z wolnej ręki na konto. Nie jest to duża kwota, ale jeśli masz część kapitału w gotówce lub szykujesz się do budowy to może to wystarczyć na początek. Lepiej wykorzystać do tego obecną nieruchomość i mieć oprocentowanie 2-3% kredytu hipotecznego, niż brać kredyt konsumpcyjny na okres 5-10 lat z o wiele wyższym oprocentowaniem i wyższą prowizją.
Czasami może się zdarzyć, że sprzedający działkę ma tydzień na uzyskanie gotówki. Wtedy jedyną opcją jest kredyt konsumencki. Jesteś wtedy w stanie w tydzień załatwić formalności i mieć gotówkę na koncie. Możesz też wziąć kredyt hipoteczny na zakup działki. Nie każdy bank to sfinansuje, ale są instytucje, w których jest to możliwe nawet z 10% wkładem własnym.
W momencie, gdy masz już działkę z przyłączami pozostaje złożyć prośbę o pozwolenie na budowę. Dobrze zastanów się nad powierzchnią domu, ponieważ banki weryfikują cenę metra jako minimalny koszt budowy. Warto w zaokrągleniu założyć, że są to 3 tysiące na metr powierzchni użytkowej. Przykładowo budując dom o powierzchni 150 metrów to potrzebuje łącznie 450 tysięcy. Jeżeli masz grunt, który kupiłeś za gotówkę i stwierdzasz, że wybudujesz się za 300 tysięcy i tak bank będzie chciał, abyś wnioskował o 450 tysięcy lub abyś wniósł w budowę 150 tysięcy zanim da Tobie resztę środków. Na dzień dzisiejszy każda złotówka włożona w budowę to 1,5 zł według rzeczoznawcy. Warto zatem rozpoczynać budowę przed wnioskowaniem o kredyt, choć w tym przypadku musisz mieć pewność, że go otrzymasz. W związku z tym warto trafić do dobrego doradcy kredytowego jak najszybciej.
Mając architekta należy znaleźć wykonawców. Możesz zrobić to metodą gospodarczą, czyli szukając każdego podwykonawcę osobno. Alternatywa to wybór generalnego wykonawcy z solidną umową. Zazwyczaj jest on w stanie dobrze zaplanować działanie oraz podpowiedzieć jak najlepiej wykonać poszczególne etapy. Jeżeli szukasz dobrego generalnego wykonawcę w Wielkopolsce to odezwij się do mnie, a zarekomenduje Ci kogoś odpowiedniego.
Po wyborze wykonawcy składasz wniosek o pozwolenia na budowę. Zdarza się, że po 2 miesiącach oczekiwania otrzymujesz odpowiedź, że architekt czegoś nie uzupełnił. Po uzupełnieniu dokumentów należy znów go wysłać. Czas oczekiwania jest wtedy zazwyczaj krótszy i wreszcie otrzymujesz pozwolenie na budowę.
Jednakże nie jest ono jeszcze prawomocne. Każdy sąsiad otrzymuje pismo z informacją o tym, że w ich sąsiedztwie będzie budował się przykładowy Kowalski i mogą złożyć odwołanie. Jeżeli nikt nie ma obiekcji to pozwolenie zaczyna mieć klauzulę wykonywalności i otrzymujesz dodatkową pieczątkę.
W tym momencie możesz już zacząć składać dokumenty związane z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny. Niestety większość banków nie przyjmuje wcześniej wniosków. Zanim złożysz wniosek o kredyt warto zlecić wycenę nieruchomości, czyli tzw. operat szacunkowy, ponieważ pozwoli to ocenić ile warta jest działka. Jest to o tyle ważne, ponieważ nie zawsze wiemy ile warta jest działka. Zwłaszcza, gdy otrzymaliśmy lub zakupiliśmy ją kilka lat temu. Dzięki wycenie wiemy realnie, o jaką kwotę wnioskować. Czasami warto zawnioskować o 5 tys. mniej lub więcej, aby warunki były lepsze. Póki nie mamy wyceny nie wiemy tego. Może się okazać, że działka jest warta 150 tys. Współczynnik LTV wynosi wtedy 81% przy kwocie, a przy kwocie kredytu mniejszej o 5 tys. byłby mniejszy i mamy więcej banków do wyboru.
Do uzyskania ostatecznej decyzji z banku potrzebny kosztorys budowy, dziennik budowy z pieczątkami. Wymagane są informację od geodety oraz kierownika budowy. Musisz wtedy przygotować standardowe dokumenty wymagane do uzyskania kredytu hipotecznego. Dodatkowo musisz mieć gotowe dokumenty dotyczące domu. Potrzebne będą m.in. akt nabycia, pozwolenie na budowę, aktualny wypis i wyrys z rejestru gruntów, mapka ewidencyjna, zaświadczenie o przeznaczeniu terenu.
Przeczytaj także: Zakup kolejnego mieszkania na kredyt – praktyczne porady i ryzyka
Ważną kwestią jest to, abyś wiedział na kiedy jakie kwoty będą Ci potrzebne. Jeśli korzystasz z usług wykonawcy generalnego otrzymasz od niego plan z terminami poszczególnych transzy. Działając metodą gospodarczą sam musisz planować te kwestie. Musisz wtedy uwzględnić to, że większość banków będzie chciała przeprowadzić inspekcję terenową. Jest to wizyta osoby z banku, która weryfikuje postępy w budowie. Po niej możliwe jest uruchomienie kolejnej transzy. W tym momencie sukcesywnie zaczynasz spłacać ratę odsetek adekwatne do kwoty uruchomionego kredytu. Potem, gdy cały kredyt zostaje uruchomiony dochodzi do spłaty raty kapitałowo-odsetkowej.
Pamiętaj, że warto zawnioskować o kwotę nieco wyższą niż oczekują. Często klienci dzwonią do mnie po w trakcie budowy i pytają czy mogę dobrać jakąś dodatkową kwotę. Jeżeli nie masz pozwolenia na użytkowanie domu jest to trudne, aby przenieść kredyt do innego banku lub dobrać większą kwotę pod zastaw obecnego domu. Innym rozwiązaniem jest kredyt konsumencki, ale okres kredytowania jest krótszy i jest on droższy w porównaniu z kredytem hipotecznym. Zatem rozsądnie jest zabrać większy kredyt, aby mieć bufor finansowy. Słyszałem, że z pieniędzy, które zostały osoby kupowały auta. Jest też możliwość, aby wykorzystać te pieniądze i nadpłacić kredyt.
Tak wygląda to w dużym skrócie. Jeżeli podobało Ci się daj laika. Natomiast, jeśli jesteś zainteresowany współpracą napisz do mnie lub zadzwoń. Jeżeli nie odbieram to wyślij do mnie SMS, a na pewno oddzwonię.
Skąd pobrać podcast
Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach
- Na blogu – lista podcastów
- W serwisie Spreaker
- Jestem też na Spotify
- W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
- Możesz też słuchać na YouTube na moim kanale: