Opublikowane przez
W dzisiejszym odcinku opowiem Ci na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, tak zwaną dziurę w ziemi. Po krótce opowiem też jak wygląda proces zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Pozwolę sobie tylko zaznaczyć, że odcinek nie został nagrany po to by przysporzyć Tobie strachu i zniechęcić Cię do kupowania mieszkań od deweloperów. Chcę Ciebie jednak wyczulić na aspekty, na które warto zwrócić uwagę – zapraszam do słuchania.
Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!
Telefon: 726 196 626
Email: kontakt@januszgrabowski.pl
Ryzyka zakupu mieszkania – rynek pierwotny
W dzisiejszym odcinku opowiem Ci na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, tak zwaną dziurę w ziemi. Po krótce opowiem też jak wygląda proces zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Pozwolę sobie tylko zaznaczyć, że odcinek nie został nagrany po to by przysporzyć Tobie strachu i zniechęcić Cię do kupowania mieszkań od deweloperów. Chcę Ciebie jednak wyczulić na aspekty, na które warto zwrócić uwagę – zapraszam do słuchania.
Przy zakupie mieszkania podpisujesz umowę rezerwacyjną potem deweloperska. Następnie otrzymujesz klucze i podpisujesz akt przeniesienie własności. Jest to bardzo duży skrót.
Umowa rezerwacyjna
W momencie, gdy podpisujesz umowę rezerwacyjną to formalnie deweloper nie powinien pobierać od Ciebie pieniędzy dopóki nie ma tzw. rachunków powierniczych. Dopuszczalne są ewentualne małe kwoty za rezerwację, ale jesteś w stanie je odzyskać. Zgodnie z ustawą deweloperską nie powinien on ich od Ciebie pobierać. Pieniądze powinny wpływać tylko na indywidualny rachunek powierniczy, który otrzymujesz po podpisaniu umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska
Umowa deweloperska zawierana jest po to, aby zabezpieczyć obie strony transakcji, a w szczególności kupującego. Umowa jest wymagana dzięki ustawie deweloperskiej, która mówi też o rachunkach powierniczych czy roszczenie do działu III księgi wieczystej. Każda umowa ma zapisy o odsetkach karnych i wypowiedzeniu umowy.
Wracając do umowy rezerwacyjnej powinieneś otrzymać do niej informacje o standardzie wykończenia, harmonogramie płatności, pozwolenie na budowę, rzut mieszkania oraz jego rozmieszczenie w danych bloku.
Wspominałem o karach zapisanych w umowie deweloperskiej. Są tam zapisane kwoty, jakie ma deweloper powinien Tobie zapłacić, gdy spóźni się z oddaniem nieruchomości oraz jaki masz czas, aby bez kar oddać nieruchomość. Zawarte są też informacje o odsetkach karnych, jakie Ty musisz zapłacić, gdy nie zapłacisz terminowo oraz Twoich kosztach w przypadku odstąpienia od umowy. Do wniosku kredytowego zawsze musimy dołączyć umowę deweloperską, prospekt informacyjny oraz załączniki. Nie możesz podpisać umowy kredytowej bez umowy deweloperskiej.
Metraż nieruchomości
Musisz być świadom, że założone są widełki ile metrów może mieć lokal. Przykładowo, jeżeli kupujesz mieszkanie 50 metrowe, a ostateczna powierzchnia to 49,7 metrów to deweloper nie zwraca Ci różnicy. Natomiast, gdy kupujesz lokal 40 metrowy, który ostatecznie ma 45 metrów to będziesz musiał dopłacić różnicę. W przypadku tak dużych różnic w druga stronę deweloper również będzie musiał dopłacić Tobie. Rzadko zdarza się tak duża różnica, ale mniejsze zdarzają się już częściej.
Standard wykończenie
Powinieneś zwrócić uwagę na standard wykończenie wspólnych oraz Twoich części. Są deweloperzy robią takie ściany, które musisz wytynkować, wygładzić i dopiero malować, ale zdarzają się takie standardy, które wymagają tylko malowania. Zweryfikuj też czy Twój balkon ma już płytki czy sam musisz je zrobić. Sprawdź też hydraulikę i kontakty. Zdarza się, że mieszkania w podobnej lokalizacji różnią się ceną o 10 tysięcy złotych. Jednak biorąc pod uwagę standard wykończenia może okazać się, że to droższe mieszkanie będzie tańsze całościowo.
Komplikacje dewelopera
Czasami zdarza się, że deweloper, który wcześniej działał dobrze ma problem z daną inwestycją i stoi ona w miejscu. Może się okazać, że pozwolenie na budowę nie jest jeszcze ostateczne. Są też deweloperzy, którzy sprzedają mieszkania, a nie są jeszcze właścicielami działki. Zazwyczaj te historię kończą się dobrze, ale istnieje jakieś ryzyko.
Miej też świadomość kto będzie budował daną nieruchomość, czy będzie to generalny wykonawca czy inne ekipy. Słyszałem, że jeden z cenionych w Poznaniu deweloperów, na jednej z inwestycji obniżył jakość budowy, ponieważ jest inny generalny wykonawca niż zazwyczaj.
Etapy inwestycji
Zwróć też uwagę na to, który aktualnie jest etap inwestycji, abyś przez kilka lat nie mieszkał na placu budowy. Za kilka lat w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego może powstać np. hala produkcyjna. Wtedy Twoja lokalizacja będzie mniej ceniona. Zweryfikuj też obiekty na zewnątrz takie jak ogródki czy place zabaw. Zwłaszcza przy szeregowcach jest tak, że kupujesz lokal plus udział w drodze, którą ktoś musi wykończyć. Jeśli w umowie nie jest wskazany deweloper to nie licz na to, że on to zrobi. Musicie wtedy zrobić zbiórkę jako mieszkańcy, aby nie mieć czy w drodze czy mieć oświetlenie. Jeżeli nie masz zapisów w umowie, a dział sprzedaży Ci to gwarantuje to poproś o pisemne potwierdzenie z pieczątką i podpisem prezesa, że będzie to wykonane.
Powinieneś też mieć na uwadze to czy za kilka lat będziesz miał dobry wyjazd z osiedla. Może on być utrudniony, jeśli w okolicy powstaną kolejne osiedla. Może się okazać, że jest tylko jeden zakorkowany wyjazd. Kolejne kwestie, które musisz zweryfikować to miejsca postojowe oraz to czy nie będziesz miał okna np. nad wjazdem do hali garażowej. Sprawdź też czy, gdy osiedle jest zamknięte nie będziesz musiał chodzić dookoła na np. przystanek autobusowy.
Część z tych kwestii możesz zauważyć na wizualizacjach, ale część w nich zamiast bloku obok narysowana jest zieleń. Zamiast zieleni widzisz, wtedy sąsiada, który je śniadanie. Sprawdź też, gdzie na osiedlu będą śmietniki i punkty usługowe, które mogą być uciążliwe.
Ważną kwestią jest możliwość rozłożenia płatności np. na system 10/90 lub 20/80. Alternatywą jest harmonogram płatności zgodny z budowy i transze co 10-25%. Każda transza, jeśli jest kredytowana wiąże się z wizytą w banku w celu złożenia dyspozycji oraz opłatą za inspekcję.
Zweryfikuj też informację, kiedy zostanie przeniesiony akt przeniesienia własności. Jeśli będzie przykładowo za dwa lata przez ten czas płacisz większe oprocentowanie kredytu ze względu na ubezpieczenie pomostowe. Deweloper może czekać tak długo bo chce wybudować wszystkie budynki, aby poprawnie rozdzielić miejsca garażowe.
Ze względu na prawa pierwokupu udziału w miejscach wspólnych musisz wyrazić zgodę, że mogą one ulec zmianie i przez to bank może nie sfinansować Twojego zakupu. Część deweloperów wyraża zgodę na cesję praw wierzytelności. Pozwala ona na to, że możesz sprzedać dany lokal, ponieważ deweloper wyraził na to zgodę.
Odbiór klucz i przeniesienie własności
Kiedyś jeden z deweloperów powiedział mi, że nie bez przyczyny zakup nieruchomości na rynku pierwotnym nazywa się inwestycją. Klient powinien być świadom, że czas odbiory klucz, przeniesienia płatności czy inne problemy techniczne mogą się zdarzyć. W związku z tym załóż bezpiecznie kilka miesięcy opóźnienia dla odbioru kluczy, abyś miał spokój ducha. Pod termin oddania kluczy musisz też zgrać ekipę remontową.
Na odbiór warto zaprosić specjalistę budowlanego, aby sprawdził czy wszystko jest ok. Ewentualne wady musisz zgłosić od razu. Oczywiście masz też rękojmie i gwarancję, aby coś zauważyć.
Jeżeli zakupujesz lokal na firmę to deweloper może wystawić fakturę za kilka miesięcy. Dopiero wtedy możesz zaksięgować koszt. Bank powierniczy przelewa pieniądze do dewelopera dopiero, gdy budowa jest już na pewnym etapie. Jeżeli myślisz o zakupie kolejnej nieruchomości to taka faktura może zniszczyć Twoją zdolność kredytową.
Podsumowanie
Podsumowując, musisz sprawdzić takie dokumenty, jak prospekt informacyjny oraz załączniki. Zweryfikuj standard wykończenia z osobą, która się na tym zna. Dopytaj dział sprzedaży co jeszcze będzie do zrobienia w mieszkaniu i zapisz to, ponieważ możesz zapomnieć ważne fakty. Najlepiej miej to na piśmie od dewelopera. Z własnego doświadczenia wiem, że czas oczekiwania na wybudowanie mieszkania od dewelopera mija szybko. Tak wygląda zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Jak widzisz ma on swoje plusy i minusy tak samo jak zakup na rynku wtórnym.
Jeżeli potrzebujesz pomocy z kredytowaniem nieruchomości na jednym z tych rynków to zapraszam do kontaktu.
Przeczytaj także: Czy inwestowanie w nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego jest bezpieczne?
Skąd pobrać podcast
Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach
- Na blogu – lista podcastów
- W serwisie Spreaker
- Jestem też na Spotify
- W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
- Możesz też słuchać na YouTube na moim kanale: