Po wielu latach pracy w branży finansowej człowiek zaczyna dostrzegać pewne schematy działania. Niektóre z tych schematów są błędne i powodują niepotrzebną frustrację u moich klientów, dlatego dzisiejszym odcinkiem podcastu chcę Ciebie nijako przestrzec, bo po, co masz się stresować 🙂 Zapraszam do słuchania:
Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!
Telefon: 726 196 626
Email: kontakt@januszgrabowski.pl
Wnioskowanie o kredyt hipoteczny – 7 błędów popełnianych przez kupujących mieszkania/dom w kredycie
Podstawowym i powszechnym błędem jest kompletny brak przygotowania do kredytu hipotecznego. Dość często zdarza się, że dzwoni do mnie z klient i mówi:
Dzień dobry, chciałbym wziąć kredyt hipoteczny i omówić szczegóły. Sprawa jest pilna, ponieważ tydzień temu podpisałem umowę przedwstępną i wpłaciłem zadatek i mam miesiąc na załatwienie kredytu.
Jest to złe podejście do tematu. Powinieneś z wyprzedzeniem przyjść i porozmawiać z dobrym fachowcem oraz ustalić zdolność kredytową na dzień dzisiejszy. Najlepiej bez nerwów znaleźć mieszkanie wiedząc, że masz zapas zdolności kredytowej i wtedy podpisujesz umowę przedwstępną. Mam nadzieję, że zdajesz sobie sprawę, iż korzystniej podpisać umowę przedwstępną na minimum dwa miesiące w przód, żeby mieć wybór wśród banków, a nie brać tylko te banki, które mają szybkie procesy kredytowe. Szybkie procesy kredytowe na ten moment, to dwa, trzy tygodnie. Realnym czasem procesu kredytowego to 1,5 miesiąca. Pamiętaj, by być przygotowanym! Przygotowanie to nie tylko zbadanie swojej zdolności kredytowej. Musisz też sprawdzić swój raport BIK, jeśli kiedykolwiek miałeś jakieś opóźnienia w spłacie, sprawdź swój raport BIK. Wiele rzeczy można tam uporządkować, a dobry fachowiec jest w stanie Ci w tym pomóc. Sprawdź, czy robisz obroty na koncie oraz czy co miesiąc jest więcej wpływów niż wypływów. Ważne jest też jakie masz źródło dochodu, bo jeśli masz własną działalność, czy umowę zlecenie, to okazuje się, że lepiej poczekać do tych 12 miesięcy niż na siłę się pchać teraz z kredytem. Ważna jest też historia kredytowa. Jeżeli wiesz, że za rok, dwa lub trzy będziesz budować się/ kupować mieszkanie to kup nawet suszarkę na raty. Płać ratę terminową przez rok i w taki sposób stworzysz sobie historię kredytową. Dodatkowo też płatności za komórki, za telefonię też część instytucji odnotowuje sobie w raporcie. Jak widzisz historia kredytowa jest bardzo ważna. Analityk zawsze może na nią spojrzeć i jeśli graniczy zdolność, bądź są inne podstawy żeby analityk uważał, że transakcja jest ryzykowna. Brak przygotowania, powoduje, że możesz otrzymać decyzję negatywną i musisz wziąć wtedy bank z wyższym oprocentowaniem z kosztami początkowymi, zamiast bez tego, więc samo przygotowanie da Ci dodatkowe tysiące w oszczędnościach na odsetkach i na opłatach początkowych.
Drugim popełniany błąd dotyczy osób kupujących nieruchomości emocjonalnie, a nie z rozsądkiem. Często jest tak, że widzą idealną działkę i za wszelką cenę chcą ją kupić, mimo, że przekracza określony wcześniej budżet. Warto rozsądnie pomyśleć, czy na pewno na dzień dzisiejszy stać Ciebie na tak dużą nieruchomość, albo na tak drogą.
Trzeci błąd “zastaw, a postaw się”. Bardzo duża część osób nie podchodzi rozsądnie cyfrowo, ale na zasadzie opinii znajomych i ich przykładów. Pojawia się pytanie, czy mam zdolność na 500 tys. W tej kwestii zastanów się, czy na pewno tego potrzebujesz, czy nie lepiej kupić mniejszą nieruchomość, pomieszkać w niej kilka lat. Sprzedać i za parę lat kupić większą jak będzie taka potrzeba. Oczywiście jest to Twoja decyzja i kredyt, więc przed decyzją bardzo się zastanów. Warto tutaj przypomnieć, że duża część osób nie jest świadoma tego, że kredyty są oprocentowane na zmiennej stopie procentowej. Bardzo często klient jest zaskoczony tym, że rata może się zmienić w trakcie trwania okresu umowy kredytowej. Weź to pod uwagę i dolicz do tego też kwestię działania. Jest też tak, że osoby chcąc uniknąć dużej raty kredytu wybierają tańszy kredyt i tańsze mieszkanie/ działkę na obrzeżach miasta. Jednak nie przewidują, że aby dojechać do pracy potrzebują kupić samochód, tracą czas na dojazd i środki na ten dojazd. Czy na pewno założenie, że kupię coś na taniej, to faktycznie wyjdzie taniej? Sytuacja może być inna, jeśli jesteś handlowcem i posiadasz samochód służbowy na firmę i darmowe paliwo. Dlatego widzisz podchodź rozsądnie do tematu, chyba, że kupujesz inwestycyjnie, to wtedy upewnij się, że będziesz w stanie płacić ratę kredytu, jeśli będzie pustostan. Na dzień dzisiejszy ze względu na pandemię, widzę, że są ludzie którzy mają obłożenie tylko 50%, albo nawet niektórzy 30%, a inni 100%, ale masz jeden, dwa miesiące puste i czy nie będzie Ciebie to “bolało” w budżecie.
Kolejną kwestią, wiąże się z rozsądnym wyborem. Nieraz słyszałem: poczekam aż uzbieram na wkład własny w kwocie 20%, bo wtedy będzie tańszy kredyt. Do tego czasu będę wynajmować i opłacać. Dobrze, ale uwzględni, czy będzie się to Tobie opłacać. Jeżeli mieszkasz z rodziną, kupujesz nieruchomość, żeby mieć coś własnego. No to dobrze, odkładasz, płacisz za najem, a tak już byś spłacał swoją ratę. Masz może trochę droższy kredyt o 0,5% w skali roku, ale spłacasz swój kredyt. Ważnym pytaniem jest, ile będziesz zbierać na ten swój wkład własny do 20%, bo jeśli to potrwa pół roku, to dobrze, ale jeśli się okaże, że zbierasz na ten wkład kolejne dwa, trzy lata, to prawdopodobnie wartość nieruchomości dalej wzrośnie. Wtedy zamiast dwóch lat zbierania okaże się, że będziesz musiał zbierać 3 lata, a jak uzbierasz to sytuacja może się powtórzyć i znów wartość nieruchomości wzrośnie. Zadaj sobie pytanie, czy lepiej jest zbierać na wyższy wkład własny, jeśli kupujesz coś dla siebie. Mając niższy wkład własny masz środki i możesz szybciej wystartować z transakcją. Zwłaszcza, jeśli jesteś przedsiębiorcą/ inwestorem możesz tym kapitałem obracać. Moim zdaniem lepiej mieć jakąkolwiek nieruchomość, niż liczyć, że uzbierasz więcej wkładu by kupić nie wiadomo co.
Kolejny błąd, popełniają osoby, które wola mieć niższą ratę i zapłacić prowizję niż za jakiś czas ruszyć z kredytem lub nie płacić prowizji, żeby mieć trochę wyższą ratę. To jest moje osobiste zdanie i fakt, że jeżeli bierzesz dzisiaj kredyt na okres 30 lat i masz ofertę z banku 2% prowizji do zapłacenia i 0,2% niższą ratę. Wychodzi na to, że w okresie 30 letnim na pewno się, to Tobie zrekompensuje. Natomiast, jeżeli kupujesz mieszkanie i wiesz, że jest to kawalerka, mieszkanie dwu pokojowe, ale docelowo będziesz chciał mieszkać w większym i za 3,5 lat je sprzedasz lub wystawisz na wynajem, to pojawia się pytanie, czy jest sens płacić pieniądze po dzisiejszej wartości, te 2% od kwoty kredytu, czy nie lepiej wziąć ofertę bez prowizji z trochę wyższą ratą i z trochę wyższym oprocentowaniem. Wartość pieniądza jest inna, niestety mniejsza za 5, 10 lat, więc tak naprawdę te 2 procent zapłacone na dzień dobry w całym okresie trwania umowy są też droższe. Jestem zdania, że jeżeli istnieje taka możliwość i są takie oferty, i jest zdolność kredytowa, to wybrać oferty z niższymi kosztami początkowymi niż wyższymi. Chyba, że jesteś osobą starszą i wiesz już, że jest to Twoja ostatnia nieruchomość to wtedy ma to rację bytu. Tak jak większości przypadków przemyśl to sobie. Ja często rozmawiam z klientami, którzy patrzą na oprocentowanie/ratę, ponieważ tak bardzo zwracają uwagę na te koszty początkowe.
Dziwi mnie też podejście części klientów, że oni wolą produkt bez produktów dodatkowych, bo nie chcą żeby bank im coś wciskał. Jeżeli to jest droższe, to jest bez sensu. Często jest tak, że ludzie mają przysłowiowe klapki na oczach i nie biorą karty kredytowej, ubezpieczenia na życie ubezpieczenia nieruchomości, bo ona jest droższe i to nie ma sensu, ale co z tego jeżeli cyfry się zgadzają. Jeśli wezmę kredyt np. z ubezpieczeniem na życie, które kosztuje 0,4% w skali miesiąca, a 0,48% w skali roku, a biorąc to ubezpieczenie ofertę, która jest o 0,5% tańsza, ale nie ma prowizji, to i tak wychodzi na to samo, bo albo masz 2% marżę i 0,48% prowizji to masz łącznie 2,48 + wibor i to przez 3 lub 5 lat, a później możesz z tego zrezygnować w większości banków. Czy brać od razu oprocentowanie 2,5 i jeszcze zapłacić prowizję, bo nie skorzystałeś z ich promocji? To nie ma to racji bytu. Nawet jeżeli tu i tu nie było prowizji, to i tak uważam, że jest to bez sensu.
Innym problemem jest przyzwyczajenie do banku. Często słyszę, że ktoś ma w jakimś banku już 10 lat wypłatę lub wie gdzie są danego banku bankomaty. I te osoby zostają związane z tymi bankami. Przecież, są banki, które mają 0,5% niższe oprocentowanie, lub w innych bankach nie ma opłat na “dzień dobry”. Nie widzę tej racjonalności. Niestety często tak klienci postępują i uważam, że jest to jedna z najgorszych rzeczy – przywiązanie. To jest biznes. Co z tego, że masz bankomat niedaleko domu, skoro możesz mieć drugie konto i przelać sobie na konto ulubionego banku i robić obroty. Jest to jedno zlecenie więcej, jeśli zrobisz je sobie jako zlecenie stałe, to wcale tego nie odczujesz. Uważam, że przyzwyczajenie i emocje nie są dobrym doradcą.
Ważną kwestią jest czas zakupu oraz ustalanie transakcji. O tym już trochę wspomniałem, ale chce dodać jedną rzecz, że klienci lub zbywcy nie dostarczają na czas dokumentów. Później mówimy sobie, że mamy czas, a nagle się okazuje, że z trzech złożonych banków na ten moment tylko jeden wydał decyzję, a na dwa pozostałe czekamy. Zdarza się, jeśli klient lepiej by się do tego przygotował i wcześniej zawnioskował o zaświadczenie o dochodach, a dopiero potem podpisał umowę przedwstępną miałby wtedy większy spokój ducha. Nawet jeżeli zbywca nalegałby na szybie zakończenie transakcji to możesz mu pokazać decyzje z banku X, ale przedstawisz mu, że czekasz na decyzję z banku Y bo jest dla Ciebie korzystniejsza. Transakcja jest wtedy zabezpieczona i możesz spokojnie dogadać się ze zbywcą. Jest to wrażliwy temat, jeżeli transakcja jest wiązana. Sprzedający mieszkanie, które kupujesz może również kupować inne mieszkanie na kredyt. Każdy chciałby, żeby ta transakcja przebiegła sprawnie. Może zdarzyć się też sytuacja, że musisz szybko uzyskać zgodę na kredyt, ponieważ kończy Ci się umowa najmu na mieszkania, a wynajmujący nie chce podpisać jej na miesiąc tylko na kolejny rok. Są sytuacje, których nie możemy przewidzieć. Przykładowo w Starostwie jest stara mapa geodezyjna i trzeba zaktualizować dokumenty co przedłuża cały proces. Pamiętaj by dbać i myśleć o tym, aby wcześniej się przygotować. Bankier lub pośrednik prosi Cię o dostarczenie dokumentów to zrób to od razu. Jeśli dostałeś kolejne wynagrodzenie to również prześlij je, aby było zawarte w Twojej dokumentacji do analizy.
Ostatni błąd polega na tym, że masa klientów myśli, że ich bank da im lepszą ofertę, ponieważ są ich klientami. Zdarza się, że sytuacja klient danego banku jest bardziej analizowana, ponieważ np. kiedyś miał zajęcie środków za mandat lub opóźnienie za płatności. Przy kredytach hipotecznych występuje dogłębna analiza Twojej sytuacji i nieruchomości, ponieważ zostanie Tobie przyznany bardzo tani kredyt. Bank zarabia tylko 2% w skali roku, a podatek dla nich wynosi 0,5%. Zarabia zatem tylko 1,5% za to, że pożyczy Tobie np. 300 tysięcy, które spłacasz 30 lat. Stopa zwrotu jest bardzo mała. Zwłaszcza po pandemii banki nie dawały możliwości negocjacji i dawały do zrozumienia, że klient ma być zadowolony, że w ogóle może otrzymać kredyt. Są też inne banki niż Twój, więc sprawdź to. Klienci często myślą, że pośrednik kredytowy pobiera dodatkowe opłaty za organizację kredyty. Przy kredytach hipotecznych podpisujemy umowę z klientem, gdzie jest informacja, że jesteśmy wynagradzani przez banki, a nie przez klienta. Ważne jest zatem, żeby spotkać się z dobry doradcą kredytowym jak ja, żeby działać sprawnie, a przede wszystkich, aby złożyć wnioski do kilku banków. Jeśli składasz wniosek tylko w swoim banku może się okazać, że bardzo dużo ryzykujesz. Może się okazać, że jest to bank, który słabo liczy zdolność kredytową lub musisz mieć duży wkład własny.
Pozdrawiam,
Janusz Grabowski
Skąd pobrać podcast
Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach
- Na blogu – lista podcastów
- W serwisie Spreaker
- Jestem też na Spotify
- W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
- Możesz też słuchać na YouTube: