Myślisz o zakupie domu? Marzy Ci się własne zacisze z ogródkiem? W dzisiejszym odcinku opowiem Ci o tym na, co zwrócić uwagę przy wyborze domu. Jakie aspekty są, moim zdaniem, najważniejsze przy podejmowaniu tak ważnej decyzji życiowej?
Zapraszam do słuchania.

Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!

Telefon: 726 196 626

Email: kontakt@januszgrabowski.pl

Janusz Grabowski Wybór domu – na co zwrócić uwagę?

Myślisz o zakupie domu? Marzy Ci się własne zacisze z ogródkiem? W dzisiejszym odcinku opowiem Ci o tym na, co zwrócić uwagę przy wyborze domu. Jakie aspekty są, moim zdaniem, najważniejsze przy podejmowaniu tak ważnej decyzji życiowej?

Lokalizacja i otoczenie

Dokładnie tak jak przy wyborze innych nieruchomości kluczowym aspektem jest odpowiednia lokalizacja. Musisz wziąć też pod uwagę komunikację miejską oraz inną infrastrukturę. Nawet, jeśli poruszasz się autem lub pracujesz zdalnie to i tak raz na jakiś czas będziesz musiał skorzystać z niej Ty, Twoje dzieci lub znajomi bez auta, którzy chcą do Ciebie dojechać. Jeżeli będziesz mieszkać poza miastem taksówki mogą kosztować majątek. Zweryfikuj jak blisko jest do takich miejsca jak sklep, lekarz rodzinny lub przykładowo stomatolog. Są to miejsca, które wpływają na ergonomię Twojego życia. Bardzo istotną kwestia jest czas i koszt dojazdu do Twojego nowego domu w przypadku, gdy będzie znajdował się na obrzeżach miasta. Przede wszystkim sprawdź jak wygląda dojazd z tego miejsca rano do centrum oraz z centrum do domu popołudniu. Są odcinki, które możesz przejechać 5 km w 15 min, a z drugiej strony są i takie, których przejechanie może Ci zająć nawet 50 minut. Znając te dane możesz przeliczyć ile będziesz kosztował Cię dojazd przykładowo do pracy. Jest to dodatkowy koszt, który musisz doliczyć do swojego budżetu. Może się okazać, że kupiłeś dom za 400 tysięcy położony 20 km od aglomeracji zamiast 5 km od aglomeracji za 500 tysięcy. Rata kredytu będzie niższa o np. 400 zł, ale stracisz na paliwie np. 1000 zł plus koszty zużycia auta. Może wtedy się to niekoniecznie opłacać mimo, że zabrałeś niższą kwotę kredytu. Musisz się wtedy również zastanowić jak będzie poruszać się Twoja druga połówka i czy nie będzie trzeba zakupić drugiego auta lub nawet trzeciego dla dzieci. Dla Twoich starszych dzieci, które chcą iść np. na imprezę pomocną będzie komunikacja miejsca lub pociąg. Mam znajomego, który rano jedzie zawieść synka do żłobka w jedną część miasta, po drodze zostawia córkę w przedszkolu, a sam do pracy dojeżdża do zupełnie innej części miasta. Powoduje to, że w linii  prostej do centrum ma 10 minut, ale przez przystanki zajmuje mu godzinę. Oczywiście nie zawsze możemy wszystko przewidzieć jak przykładowo to, że zmieni się miejsce Twojej pracy.

Druga kwestią jest to czy kupowany dom lub bliźniak posiada garaż. Uważam, że kupowanie szeregu poza miastem bez garażu jest bezsensu. Klimat w Polsce sprzyja temu, abyś musiał często rano skrobać szyby w szczególności za miastem. W jednym artykule przeczytałem o osobach, które kupiły dom w szczerym polu nawet wiosną muszą skrobać szyby.

Innym ważnym aspektem jest sąsiedztwo. Kupując dom w polu, gdzie w obrębie 500 metrów nie ma żadnych zabudowań musisz liczyć się z tym, że w okresie letnim będziesz musiał często myć okna, ponieważ wszędzie będzie kurz. Jeśli wokół Ciebie nie ma jeszcze zabudować to zapewne deweloper będzie szykował kolejne etapy swoich inwestycji. Może się wtedy okazać, że za kilka lat będziesz mieszkał na placu budowy. Jeżeli dookoła są już wybudowane nieruchomości jest to plus, ponieważ już wiesz czego się spodziewać.

Wracając do kwestii skomunikowania nieruchomości warto sprawdzić czy blisko jest jakaś droga szybkiego ruchu S. Jest to wygodne przykładowo, gdy jesteś handlowcem i możesz sprawnie dojechać w różne oddalone miejsca. Jest też minus tego rozwiązania, ponieważ będziesz słyszał hałas poruszających się aut.

Warto też na mapie google sprawdzić czy droga, która przebiega obok Twojego domu nie będzie za kilka lat łączyć jakiś małych miejscowości z większą aglomeracją. Jeżeli w przyszłości będzie bardziej uczęszczana to masz większe prawdopodobieństwo, że będziesz miał korki wyjeżdżając ze swojej ulicy. Będzie temu towarzyszyć hałas i kurz.

Kupując dom w centrum musisz sprawdzić czy w pobliżu będzie wystarczająca liczba miejsc parkingowych. Jest to ważne, ponieważ statystycznie jedno gospodarstwo domowe ma dwa auta, a przypisane jest tylko jedno miejsce parkingowe, ponieważ takie były warunki zabudowy. Deweloper może wtedy postawić więcej budynków, ale Ty możesz mieć problem ze znalezieniem miejsca dla auta. Wyobraź sobie teraz sytuację, że rodzina chce przyjechać do Ciebie na urodzinowy obiad w weekend i nie ma, gdzie zaparkować. Jest to bardzo często problem na nowych osiedlach. Uważam, że warto kupić dodatkowe miejsce postojowe pomimo ich wysokich cen, ponieważ nie powinny stracić na wartości.

Zakup domu z rynku pierwotnego

Warto na początku zweryfikować czy dom ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Jest to kwestia, o którą zawsze pyta bank. Często sprzedawane są udziały w drodze za symboliczne kwoty i wszyscy jej właściciele są udziałowcami. Przykładowo, jeśli do 20 szeregowców prowadzi ta droga to będziesz w 1/20 jej właścicielem. Jest to rozsądne ze strony z dewelopera, ponieważ zrzuca na właścicieli odpowiedzialność za takie kwestie jak oświetlenie, koszty obsługi.

Duża część małych firm deweloperskich działa omijając ustawę deweloperską i funkcjonuje bez rachunków powierniczych. Dopiero, gdy skończą budowę otrzymują zgodę na użytkowanie i wtedy sprzedają nieruchomość. Deweloper zyskuje na czasie, ponieważ nie musi wtedy załatwiać rachunków powierniczych, czy generować prospektu informacyjnego. Jeśli chcesz zakupić taką nieruchomość to podpisujesz umowę rezerwacyjną, w której nie ma zapisanych szczegółowych informacji. Deweloper przykładowo nie zaświadcza, wtedy z jakich materiałów będzie korzystał przy budowie.

Powinieneś też zweryfikować czy podczas budowy kładzie się nacisk na to, aby dom miał jak najmniejszą utratę ciepła. Mowa tu o ciepłoszczelnych oraz dźwiękoszczelnych oknach i ścianach. Warto poczytać przykładowo czasopismo Murator lub jakiś portal internetowy, aby dowiedzieć się o nowinkach.

Często zdarza się tak, że w ofercie jest informacja, że dom szeregowy ma 100 metrową powierzchnię i 200 metrową działkę lub 200 metrowy ogródek. Różnica polega na tym, że przykładowo 100 metrowy dom, czyli po 50 metrów partner i 1 piętro to działki zostaje nam 150 działki do zagospodarowania. Co innego, gdy masz 200 metrowy ogródek to masz realnie działkę 250 metrową. W przypadku, gdy masz 1000 metrową działkę to cena będzie wyższa, niż w przypadku 100 metrowej.

W przypadku zakupu na rynku pierwotnym są to najważniejsze kwestie. Zweryfikuj też czy jest to deweloper, który ma już kilka inwestycji czy może jest to ich pierwsze działanie na rynku. Jeśli jest to kolejna inwestycja to warto sprawdzić jak wyglądało to wcześniej z możliwością reklamacji czy przykładowo z kanalizacją czy prądem.

Kończąc temat rynku pierwotnego musisz sam pojechać na daną lokalizację i wszystko sprawdzić, zamiast polegać tylko na wizualizacji. Nie będzie ona pokazywać tego, że przykładowo z sąsiadem będziesz się widzieć okno w okno.

Zakup domu z rynku wtórnego

Przede wszystkim należy wziąć pod uwagę rok, w którym dom został wybudowany. Budynki wybudowane po 2010 powinny mieć dobrze unormowane kwestie formalne, dokumentację oraz standard wykończenia. Duża część domów po 1990 roku nie ma została oddana do użytku. Wszystko jest z nimi dobrze, ale przykładowo kierownik budowy nie zgłosił oddania do użytku. Zdarza się też, że na mapie ewidencyjnej są błędy, ponieważ w tamtych czasach mapy nie były cyfrowe. Trzeba wtedy zatrudnić geodetę, aby uaktualnił dane i zgłosił to w Starostwie, aby bank udzielił kredytu.

Możemy czasem spotkać samowolkę budowlaną podczas, której ktoś zrobił sobie np. nadbudówkę. Mapa ewidencyjna wskazuje, że jest jedna kondygnacja, a dom jest dwukondygnacyjny i ma garaż. Teoretycznie jest to dom z wadą prawną. Być można to zalegalizować, ale nie znam się na tym, więc nie chciałbym skłamać.

Kolejną kwestią za budynki kostki z lat 80, które mają fajną piwnicę do wykorzystania przykładowo na lokal usługowy lub mikrokawalerki. Niestety te budynki często wymagają kompleksowych remontów. Znajdą się budowlańcy, którzy stwierdzą, że lepiej jest taki budynek zburzyć i wybudować od nowa. Zdarza się, że możesz kupić taki budynek, który ktoś inny wyremontował i wtedy się to opłaca.

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego musimy zwrócić uwagę na koszty remontu. W szczególności te najbardziej kosztowny, czyli dach, instalacje czy piec. Sprawdź czy nie ma jakiś możliwości dofinansowania remontu np. premia termomodernizacyjną za wymianę okien lub drzwi.

Zweryfikuj też czy działka, na której stoi dom nie ma potencjału, aby ją lepiej wykorzystać. Być może można ją podzielić na dwie mniejsze

Podsumowując jest dużo kwestii na jakie należy zwrócić uwagę. Jeśli kompletnie się na tym nie znasz to znajdź kogoś kto się na tym zna i Ci pomoże. Zapłać mu odpowiednio, aby sprawdził standard wykończenie i inne rzeczy.

Jeśli będziesz potrzebował kredytu na dom to odezwij się do mnie i zobaczymy co da się zrobić. Nie ważne z jakiego miejsca się do mnie odezwiesz wspólnie zadziałamy tak, abyś uzyskał jak najlepsze kredytowanie na swój wymarzony dom.

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach

  • Na blogu – lista podcastów
  • W serwisie Spreaker 
  • Jestem też na Spotify
  • W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
  • Możesz też słuchać na YouTube na moim kanale:

Lubisz słuchać podcastów na YouTube? Sprawdź mój kanał!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *