004 Jak zoptymalizować (posiadany) kredyt hipoteczny? Nie przepłacaj!

Kiedy kupujemy mieszkanie i posiłkujemy się kredytem hipotecznym po jakimś czasie zapominamy o tym, żeby sprawdzić, czy nie da się obniżyć kosztów naszego kredytu. I dzisiaj właśnie o tym 🙂

Dzisiejszy odcinek ma formę pytań i odpowiedzi, a osoba zadającą pytania była bardzo ciekawa.

Czego dowiesz się z dzisiejszego odcinka:

• co możesz sprawdzić w umowie kredytu hipotecznego,
• co może generować dodatkowe koszty w kredycie hipotecznym i jak można się ich pozbyć,
• jak nie przepłacać na różnych opcjach dostępnych w bankach,
• na, co zwrócić uwagę jeżeli chodzi o warunki promocji podczas której uzyskałeś kredyt hipoteczny,
• jak nie przepłacać na ubezpieczeniach,
• czy można przenieść kredyt hipoteczny do innego banku – kiedy się to opłaca.

Podobała Ci się nasza rozmowa – udostępnij ten odcinek 🙂

Jak zoptymalizować posiadany kredyt hipoteczny?

Po pierwsze wszystkie płatności muszą być uregulowane terminowo. Następnie należy sprawdzić umowę kredytu poprzez zalogowanie się do systemu bankowego. Sprawdzamy aktualne oprocentowanie kredytu. Należy również zweryfikować czy to aktualne oprocentowanie zgadza się z oprocentowaniem, które jest wpisane na umowie kredytu. Tak naprawdę w większości przypadków jest to, marża plus WiBOR. Jeżeli mamy na umowie zapisane, że marża jest 2, a WiBOR 1,7 to oprocentowanie powinno wynosić 3,7%. Są takie przypadki, że logujemy się do systemu i widzimy tam oprocentowanie inne, niż takie, którego się spodziewamy. Zamiast 3,7 % jest 4,7% i zastanawiamy się, jak to się stało. Na taką sytuacje ma wpływ kilka czynników.

Zastanawiałbym się, czy został zrobiony prawomocny wpis hipoteki w Księdze Wieczystej i czy ta informacja trafiła do banku, ponieważ jest tzw. Ubezpieczenie pomostowe do prawomocnego wpisu hipoteki w Księgę Wieczystą. Przeważnie on trwa ok 2-3 miesiące na rynku Poznańskim od momentu uruchomienie kredytu do wpisu hipoteki, ponieważ tyle trwa proces w sądzie. Inaczej jest to zabezpieczenie do momentu, kiedy bank nie ma kolokwialnie mówiąc “łapy” na mieszkaniu. Pieniądze poszły do zbywcy od banku, a my mamy klucze mieszkania. Bank nie ma jeszcze łapy na nieruchomościach. Do tego czasu jest tzw. Ubezpieczenie pomostowe. Bank powinien się o to upominać, jednak jest to okres 24 miesięcy lub nawet do 10 lat w niektórych bankach. Przez ten czas bank ma z tego pieniądze, bo jest wyższe oprocentowanie, które jest zapłacone za to ubezpieczenie.

Kiedyś miałem klientkę, która była pewna, że notariusz zrobił to w akcie i faktycznie to zrobił, ale tego pisma nie dostarczył do banku. Były to czasy tak technologicznie rozwinięte jak teraz, to klientka była pewna, że to ubezpieczenie zostało zdjęte, a ona cały czas to ubezpieczenie posiadała. Okazało się, że przez ponad 4 lata płaciła o 1% wyższe oprocentowanie. Na szczęście po informacji bank, a raczej towarzystwo ma obowiązek zwrócić te środki.

Jeśli chodzi jeszcze o oprocentowanie, to w niektórych bankach było ubezpieczenie niskiego wkładu własnego gdy kredyt hipoteczny stanowił więcej niż 80% nieruchomości i np. jest podwyżka marży do czasu aż ten kredyt będzie stanowił mniej niż 80% wartości nieruchomości. Przy kredycie na 30 lat z 10% wkładem własnym, te ubezpieczenie niskiego wkładu własnego płaci się ok 5 lat. Jeżeli w między czasie były robione jakieś nadpłaty, albo klient kupił nieruchomość na 10% wkładu własnego, ale wykańczał nieruchomość z własnych środków, to może się okazać, że już po roku lub szybciej wartość nieruchomości jest wyższa niż na dzień wnioskowania o kredyt. Może się okazać, że warto zainwestować w nową wycenę rzeczoznawcy i sprawdzić ile jest warta nieruchomość oraz już tego ubezpieczenia niskiego wkładu nie płacić.

Kolejną rzeczą, którą można sprawdzić lub zweryfikować to jest regulamin promocji, czyli jakie warunki należy spełniać żeby było dane oprocentowanie. Częstym warunkiem jest wpływ wynagrodzenia lub obroty na koncie rzędu 2-3 tys. zł miesięcznie. Tu powstaje pytanie, czy My to realizujemy? Czy nie mamy tej podwyżki marży, bo nie zrealizowaliśmy tych warunków? W niektórych bankach teoretycznie wystarczy jeden miesiąc bez wpływów wynagrodzenia i już jest podwyższana marża, czyli oprocentowanie kredytu na cały okres trwania umowy, a w niektórych bankach jeżeli jest to weryfikowane co 3 miesiące – średnia kwartalna, jakiś dochód musi być i np. Przez 3 miesiące ten dochód jest zachowany to marża jest obniżana, jeżeli nie jest zachowany to jest podwyższana. Dlatego jest to kwestia do sprawdzenia.

Jakie konsekwencje wyciąga bank, jeżeli zapomnimy zapłacić ratę?

Jeżeli chodzi o opóźnienie miesięczne, to nie będzie z tym aż tak dużego problemu, jednak będą nas dotyczyły odsetki karne. Na dzień dzisiejszy maksymalne odsetki karne od opóźnienia, to jest 14% w skali roku, czyli ponad 1% miesięcznie. W takiej sytuacji będzie też odnotowana w bliku informacja, że jest opóźnienie. Na tą chwilę może to nam nie przyniesie wielkiej szkody, ale przy wnioskowaniu na kolejny kredyt może to zaważyć nad decyzją o przydzielenie kredytu.

Czy w sytuacji kiedy mamy opóźnienia i blik zanotuje o takiej sytuacji, to może być to dla nas problematyczne?

Może, ale nie musi. Może być to dla nas problematyczne, kiedy opóźnienie jest bieżące, np. Dzisiaj składamy wniosek o nowy kredyt, a okazuje się, że nie jest opłacona rata od ponad miesiąca. Wtedy decyzja jest negatywna. Z drugiej strony jeśli okaże się, że jest ta zaległość i chcemy porozmawiać z bankiem, odroczyć termin płatności raty, zrobić wakacje kredytowe lub zdziałać cokolwiek aby na kilka miesięcy ulżyć w finansach płatnościami, to jeżeli mamy bieżące opóźnienie, to bank nie będzie chciał z nami rozmawiać. Dlatego, jeżeli wiemy, że będzie problem z płatnościami i jest to spowodowane jakimś losowym przypadkiem, kiedy źródło dochodów zniknęło i będzie problem z płatnością, to zgłoście się do banku jak najszybciej, aby znaleźć rozwiązanie. W takiej sytuacji bank chętnie nam pomoże. Do takich spraw są również wydzielone specjalne jednostki do obsługi tego typu problemów. Pamiętajmy, że w takich sytuacjach lepiej nie czekać, takie sprawy rozwiązujmy szybko.

Wiem, że możemy się bać instytucji finansowych i ciężko nam się przyznać do swoich słabości. Obawiamy się, że bank będzie chciał nam coś odebrać np. Nieruchomość, jednak to trochę trwa, ponieważ proces windykacyjny zaczyna się po dwóch, trzech nieopłaconych ratach. Dlatego ważne jest by szybko reagować i nie bać się przyznać do danej sytuacji.

Czy każdy może mieć wakacje kredytowe?

Wszystko zależy od umowy. W każdym banku są przewidziane na to możliwości i w niektórych bankach są zapisane w umowie, że co roku można na miesiąc zawiesić jedną ratę kredytu lub po 2,3 latach terminowych płatności możemy rozłożyć ratę na połowę.

Przeczytaj także: Kredyt hipoteczny a ciąża

Jakie są koszty w momencie podwyższenia marży?

Jest to przeważnie 0,5% od kwoty kredytu. Podwyżka oprocentowania jest rzędu 0,5-1% od kwoty kredytu. Przy kwocie 200 tysięcy jest to 80-150 zł więcej na racie.

Czy banki mogą kilkukrotnie podnosić kwotę raty ze względu na nieopłacanie rat?

Nie, jest to jednorazowa zmiana. Gdyby tak było to niektórzy klienci mieliby po kilku latach kredyt gotówkowy konsumencki, ale zabezpieczony hipoteką. Nie o to w tym chodzi. Banki dbają o to, żeby te kredyty były spłacane. W ich interesie jest, aby klient płacił, a nie żeby zabierać nieruchomość.

Warunek promocji zazwyczaj mówi o tym, że przez pierwsze 5 lub 10 lat jest muszą być robione obroty lub wpływy wynagrodzenia chociaż zdarzają się banki, gdzie te zasady obowiązują przez cały okres trwania umowy.

Co z kwestią ubezpieczeń umowy?

Umowy ubezpieczeń, które są często warunkiem promocji obejmują zazwyczaj ubezpieczenie na życie. Obowiązuje często zapis, że takie ubezpieczenie powinno trwać przez okres 3-5 lat ze składkami miesięcznymi. Po tym okresie nie jest potrzebne bankowi lub dopuszczalne jest zewnętrzne. Rekomendacja narzucone kilka lat temu przez KNF kilka lat temu na banki mówi o tym, że zawsze możemy wykorzystać własne ubezpieczenie. Banki działają sprytnie określając warunki promocyjne z daną marżą lub warunki bez promocji w tym ubezpieczenia na życie z większą marżą. Jest to kwestia przeliczenia co bardziej nam się opłaca. Zawsze można obliczyć koszt zewnętrznego ubezpieczenia na życie na kwotę salda kredytu i sprawdzić co bardziej się opłaca.

Można wtedy zaoszczędzić kilkadziesiąt lub nawet kilkaset złotych miesięcznie. Dodatkowo, jeśli warunki promocji określają, że przez 3-5 lat obowiązuje ubezpieczenia na życie banku to po tym okresie bank nie rezygnuje automatycznie z tego ubezpieczenia. Jeżeli jesteś singlem bez dzieci i masz ubezpieczenie na życie jako warunek promocji trzeba zadać sobie pytanie czy jest sens kontynuować to ubezpieczenie skoro nie masz nikogo na utrzymaniu.

Kolejna kwestia to ubezpieczenie nieruchomości bankowe jest często droższe od rynkowych stawek i ma węższy zakres ubezpieczenia. Często klienci myślą, że zabezpieczenie to jest pełne, ale okazuje się, że jest to tylko ubezpieczenie na rzecz banku. Mowa tu o ubezpieczenie murów od ognia i innych zdarzeń losowych, a nie ma tu ubezpieczenia wnętrza, OC lub mienia od kradzieży. Składki ubezpieczeń bankowych w porównaniu do zewnętrznych są często podobne lub nawet wyższe. Jest to różnica kilkuset złotych rocznie. Znaczenie ma tutaj szerokość zakresu ubezpieczenia, która jest korzystniejsza dla ofert zewnętrznych. W ubezpieczeniu bankowym mamy tylko podstawowy zakres, a w zewnętrznym mamy wszystko. Wadą ubezpieczeń zewnętrznych jest to, że musimy taką polisę dostarczyć do banku z cesją na ich rzecz oraz potwierdzeniem przelewu. Wiele osób jest leniwych i woli przepłacać niż poświęcić 10-15 minut, aby zawrzeć polisę i wysłać maila do pracownika banku.

Zatem w przypadku jakiegoś wydarzenia losowego bardziej opłaca nam się mieć szeroki zakres ubezpieczenia.

Dokładnie, dlatego warto zweryfikować jakie mamy ubezpieczenie zawarte w kredycie. Tak naprawdę wszystkie umowy finansowe, nie tylko umowy kredytowe powinny być weryfikowane raz na jakiś czas. Trzeba zwrócić uwagę są opłacalne, dopasowane do naszych potrzeb i czy dalej służą do tych celów jakich były zawierane.

Wracając do umowy kredytu hipotecznego warto zwrócić uwagę na ubezpieczenia ze składką płatną z góry na okres nawet do 10 lat. PKO BP oferuje 3,25% ubezpieczenie od utraty pracy i poważnych zachorowań. Ładnie to brzmi i jest to zmienne z prowizją. W przypadku, gdy spłacimy kredyt szybciej lub przeniesiemy go do innego banku to za niewykorzystany okres można uzyskać zwrot tej składki. Jeżeli takie ubezpieczenie było zawierane na okres 4 lat, a po 3 latach spłaciliśmy kredyt lub przenieśliśmy go do innego banku to ¼ tej składki odzyskujemy. Jeżeli to działania byłyby po roku to ¾ tej stawki, czyli ponad 2,5%. W niektórych produktach te opłaty były rzędu 5%, więc są to już dość istotne kwoty.

Co istotne to, że dziś mamy kredyt w jednym banku nie oznacza, że nie możemy przenieść tego kredytu do banku Y. Opłacalność tej zmiany trzeba spokojnie przeliczyć. Koszty przeniesienia są niższe niż 1000 zł. Nowa wycena, wpis i wykreślnie hipoteki i kilka procedur bankowych to działania, które nas czekają.

Jak wygląda to formalnie?

Mam kredyt w banku A przenoszę go banku B i w tym momencie bank B spłaca mój kredyt w banku A. Ja zaś spłacam kredyt w banku B. Przykładowo oprocentowanie naszego kredytu to 4,5%. W innym banku oferują nam oprocentowanie 3,7%. Przy kwocie 300 tysięcy to jest ponad 200 zł mniej na racie w tym samym okresie kredytowania. Jeżeli zostało nam 25 lat kredytu, czyli 360 razy 200 daje ponad 60 tysięcy oszczędności na całej kwocie kredytu.

Czy bank, w którym mamy kredyt nie zabezpiecza się w żaden sposób przed takimi sytuacjami?

Formalnie nie może zabronić wcześniejszej spłaty. Może występować koszt za całkowitą wcześniejszą spłatę kredytu. Nie może być on wyższy niż 3% i pobierany dłużej niż 3 lata umowy. Czasami wynosi on 1%, ale mimo to jest to kwestia przeliczenia. W podanym przypadku różnica wyniosła 0,8% na racie. W przypadku, gdy mamy kredyt tylko rok i będziemy czekać dwa lata płacą 0,8% więcej to i tak nadpłacając bardziej nam się to opłaca. Trzeba te kwestie spokojnie przeanalizować z ekspertem kredytowym.

Możliwa jest też inna opcja. Zostawiamy taką samą ratę jaką mamy, ale zmniejszamy okres kredytowania. Przykładowo z 25 lat do 21 lat. Koszty oszczędności będą wtedy wyższe niż w pierwszym przypadku, ale mamy 4 lata krótszy okres kredytowania. Dla osób, które traktują kredyt jako przymus świadomość skrócenia okresu o 4 lata jest bardzo atrakcyjna.

Kolejna kwestia dotycząca przenoszenia kredytów. Zawarcie umowy w jednym banku nie oznacza braku możliwości zmiany tego banku przez cały okres kredytowania. Możemy zawsze przenieść nieruchomość do innego banku lub sprzedać nieruchomość z kredytem. W tej drugiej sytuacji kupujący spłaca kredyt sprzedającego i wypłaca różnicę do sprzedającego. Jest to również możliwe w przypadku mieszkań MDM, ale trzeba wtedy zwrócić dopłatę.

Kolejne działania związane z optymalizacją kredytu to sprawdzenie tabele opłat i prowizji konta bankowego. Są to mniejsze oszczędności niż te opisane wcześniej. Może się okazać, że kiedy zawieraliśmy umowę 5 lat temu to konto kosztowało 5 zł za obsługę lub kartę. Natomiast teraz zmieniając konto na nowe można zaoszczędzić kilka lub kilkanaście złotych miesięcznie. Nie jest to duże, ale na przełomie całego kredytu może zebrać się pokaźna suma. Przykładowo PKO BP pobiera na prowadzenie konta 6,99 i 3,99 zł za kartę. Wystarczyło podpisać aneks i zmienić konto na inne by uniknąć tych opłat. Koszt aneksu wynosił 50 zł.

Możemy również nadpłacić kredyt hipoteczny. Zmniejsza to nasze odsetki. Kolejnym możliwym działaniem jest zawnioskowanie o skrócenie okresu kredytowania. Wtedy rata będzie wyższa, ale będziemy spłacać ją przez krótszy czas. W zależności od banku te kwestię wiążą się z ponownym badaniem zdolności kredytowej. Zanim to zrobimy możemy wstępnie dowiedzieć się jak wygląda nasza zdolność. Nadpłacanie kredytu wiąże się z aneksem do umowy i jest to koszt od 200-500 zł. W drugą stronę możemy wydłużyć okres kredytowania i czasami to bardziej się opłaca. Szczególnie jeśli zostawiamy je na wynajem. Wtedy co miesiąc więcej pieniędzy ląduje w naszym portfelu.

Podsumowując należy sprawdzić umowę kredytową, regulaminy promocji i ich warunki cenowe. Trzeba też zweryfikować czy nasz oprocentowanie ma wartość średniej rynkowej. W kwestii ubezpieczeń należy skupić się na tym czy można już teraz z nich zrezygnować bez konsekwencji oraz czy warto zmienić je na ubezpieczenie zewnętrzne. Do weryfikacji jest również konto bankowe oraz karta kredytowa. Warto sprawdzić czy jest warunkiem promocji i czy dalej musimy jej używać.

Pamiętaj, żeby dokładnie weryfikować jaką umowę kredytową podpisujesz. Jeśli masz jakieś pytania zapytaj osoby, które lepiej się na tym znają. Warto samemu się dokształcać w tym temacie.

Zapraszam do kontaktu z doradcą kredytowym w Poznaniu