Opublikowane przez
Parę lat po zakupie pierwszego mieszkania nasza rodzina często jest już większa i robi się nieco ciasno w naszych wymarzonych 4 kątach. Powoli zaczynamy myśleć o czymś większym. Jak przygotować się do takiej zmiany? O tym posłuchasz w najnowszym odcinku mojego podcastu. Zapraszam do słuchania.
Transkrypcja podcastu:
Strategia zamiany mieszkania na większe
Jak polepszyć swój stan życia mieszkalnego mając już jedną nieruchomość. Teoretycznie jest to proste. Wystarczy znaleźć nowe mieszkanie lub dom i je kupić. Niektórzy mogliby powiedzieć, że jest to sytuacja bezproblemowa. Jednak wszystko byłoby takie proste, jeśli miałbyś już gotową gotówkę do zakupu, bądź wkład własny na nowe mieszkanie, a jeszcze idealniej by było gdybyś nie miał kredytu za stare mieszkanie.
Wiele osób, kilka lat temu skorzystało z programu “mieszkanie dla młodych” i kupiło mieszkanie nie posiadając wkładu własnego. Była to kawalerka, jeden lub dwa pokoje. Wiadomo, po jakimś czasie rodzina się powiększa lub wiele osób stwierdza, że nadszedł czas na zmiany i trzeba znaleźć dla siebie coś większego. Obie grupy mają do tego prawo. Jednak jak wprowadzić te zmiany w życie? Tego dowiesz się w tym podcascie.
1. Kupić nową nieruchomość, a starą sprzedać lub wynająć
Najprostszym rozwiązaniem jest, już wcześniej wspomniane: kupić nową nieruchomość, a starą sprzedać lub wynająć, aby uwolnić kapitał i zdolność kredytową. Jeśli nad tym myślisz, pomyśl jakie są plusy i minusy każdej z tych możliwości. W tej sytuacji plusem może być, to, że weźmiesz jak najniższą kwotę kredytu na nowe mieszkanie, gdy sprzedałeś już stare mieszkanie i angażujesz duży wkład własny, żeby kupić nową nieruchomość. Niestety jest tu pewien mały szczegół. Co w momencie, gdy już sprzedałeś mieszkanie, a jeszcze nie masz nowego? Jest możliwość dogadania się z nowym kupującym, że dzisiaj sprzedajesz mieszkanie, on przelewa Tobie pieniądze lub uruchamia kredyt hipoteczny, ale Ty mieszkasz w obecnym mieszkaniu jeszcze kilka miesięcy lub tygodni. Nie każdy kupujący będzie chciał się na to zgodzić, ale są tacy, którzy przystaną na propozycję. W tym przypadku, albo obniżysz cenę sprzedaży, aby kupujący zgodził się, abyś jeszcze tam mieszkał przez kilka kolejnych tygodni lub miesięcy.
Jednak jest też inne rozwiązanie, że nowy kupujący na te kilka miesięcy wynajmuje jeszcze Tobie nieruchomość, mimo, że już ją od Ciebie kupił. Nie jest, to jeszcze jakiś duży problem pod warunkiem, że nowe mieszkanie kupujesz na rynku pierwotnym, gdy już jest oddane do użytkowania i musisz w przeciągu kilku miesięcy zrobić remont. Oczywiście nie możesz tego czasu wydłużać, bo może powstać mały konflikt. Jeśli, to jest rynek wtórny i kupujesz mieszkanie już gotowe do zamieszkania, które potrzebuje drobnych prac remontowych, bądź wcale, wtedy sytuacja jest o wiele prostsza.
Jaka jest alternatywa w przypadku wydłużającego się remontu na rynku pierwotnym? Po sprzedaży starego mieszkania możesz skorzystać z pomocy rodziny i na jakiś czas się do niej przeprowadzić. Możesz też podnająć mieszkanie na najbliższy miesiąc, jednak mało jest takich osób, które zgodzą się na wynajem przez tak krótki czas. Pamiętaj, aby wszystko dokładnie przemyśleć.
2. Kupić nową nieruchomość, a starą sprzedać po przeprowadzce
Kolejnym rozwiązaniem jest kupienie nowej nieruchomości i po przeprowadzce dopiero sprzedać stare mieszkanie. Plusy: Uwalniasz gotówkę nadpłacasz kredyt i masz mniejszą kwotę kredytu, ale żeby kupić nowe mieszkanie i sprzedać stare, musisz mieć zdolność kredytową na nowe mieszkanie.
Jest to jednak dobre rozwiązanie, ponieważ na spokojnie możesz nowe mieszkanie remontować, kupować potrzebne rzeczy, a po wszystkim się przyprowadzasz. Natomiast minusem tego rozwiązania jest taki, że ponosisz większe koszty całego procesu przeprowadzki, ponieważ kupiłeś mieszkanie, zainwestowałeś daną kwotę pieniędzy z czego część na kredyt hipoteczny, co wiąże się z tym, że wychodzisz na zero. Dodatkowo za stare mieszkanie, w którym jeszcze mieszkasz też masz ratę kredytu, którą co miesiąc opłacasz. Powoduje to, że Twoje koszty życia niestety przez pewien czas trochę wzrastają. Jednak przy tym rozwiązaniu masz większy komfort, tym bardziej jeśli masz dzieci.
3. Kupić nowe mieszkanie, a stare zostawić na wynajem
Trzecie wyjście może być takie, że kupujesz nowe mieszkanie, a stare zostawiasz sobie “w portfelu”, dzięki temu możesz budować majątek i je wynajmować. Przykładowo, posiadasz kawalerkę wartą 250 tys. Jesteś w stanie ją wynająć za 1200-1500 zł plus opłaty, a w tym przypadku kapitał dalej dostaje. Co miesiąc masz pieniądze na spłatę raty tego kredytu za stare mieszkanie i dodatkowo, co miesiąc nadpłacasz jeszcze kredyt nowy, niestety w większej wysokości. Plusem tego rozwiązania jest to, że masz dwie nieruchomości, a nie jedną. Kolejnym plusem jest to, że ktoś częściowo spłaca Ci to mniejsze mieszkanie, jeśli to mieszkanie miałeś bez kredytu, to w tym momencie nie musisz dużo dopłacać do raty kredytu na nowe mieszkanie, bo co miesiąc dostajesz pieniądze od najemcy. Minus jest taki, że musisz mniej lub bardziej zarządzać tym najmem, jeśli nie Ty, to musisz to oddelegować firmie zewnętrznej, która też pobierze za to jakąś opłatę. Jestem zdania, że to rozwiązanie jest rozsądne.
Przeczytaj także: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Przy obecnych niskich stopach procentowych, czy jest sens sprzedawania mieszkania, żeby mieć niższą kwotę kredytu, czy nie lepiej żeby ktoś spłacał Twój kredyt. Oczywiście czasami zdarza się tak, że nie każde mieszkanie jest na tyle atrakcyjne żeby móc je sobie zostawić i tworzyć na nim majątek. Zdarza się ta, że rynek najmu danej okolicy, w której mieszkasz nie jest zbyt dobry, albo układ mieszkania jest taki, że nie pozwala Tobie na fajne stopy zwrotu z najmu. W takiej sytuacji, może rozsądniej będzie obecne mieszkanie sprzedać i kupić mniejsze pod wynajem. Część kapitału zostawić na dodatkowy wkład własny i dodatkowo kupić docelowe mieszkanie na swoje cele mieszkaniowe. Jak widzisz są to sprawy indywidualne, wszystko trzeba sobie przemyśleć i przeliczyć.
Jaką przyjąłem strategię zamiany mieszkania na większe?
Rozwiązaniem, które sam zrealizowałem, był obrót o 180 stopni. Mając już dwie nieruchomości, wspólnie z małżonką zdecydowaliśmy, że przejdziemy na mieszkanie na wynajem. Z trzech pokoi na czteropokojowe mieszkanie, ale na wynajem. Co to nam dało? Przede wszystkim stare mieszkania wynajmowaliśmy i zaczęliśmy uzyskiwać stały dochód z najmu. Czynsz z najmu większego mieszkania niewiele różnił się od kwoty najmu naszego mieszkania trzypokojowego. Dzięki temu gotówka, którą chcieliśmy przeznaczyć na wkład własny na nową nieruchomość, dalej została nam w kieszeni.
Koszt przeprowadzki, uzupełnienie kilku mebli zmieściło się łącznie w 8-10 tys. Pozwoliło to nam zamieszkać w większym mieszkaniu na ponad 2,5 roku, a dzięki temu wkładowi własnemu, który został mogliśmy kupić nową nieruchomość. Nowa nieruchomość, która została kupiona, została po czasie sprzedana. Dzięki czemu zarobiliśmy kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych na to, aby mieć więcej środków własnych na nową nieruchomość, ale w między czasie wkład własny przydał się na zakup kolejnych nieruchomości na cele wynajmu.
Co nam to dało? Korzystając z tego, że mamy rozdzielność majątkową, to był to dochód z najmu ze starego mieszkania, który zwiększał nam docelowo zdolność kredytową, gdyż był to dodatkowy dochód z najmu. Również zarobiliśmy na Flipie, czyli doszło kilkadziesiąt tysięcy złotych wolnej gotówki.
Później kupując kolejną nieruchomość doszedł nam przepływ pieniężny, który spowodował, że w portfelu zostawało coraz więcej i tak naprawdę mieszkanie, w którym mieszkaliśmy teoretycznie nas już nie kosztowało żadnych pieniędzy. Dzięki takim zabiegom, nasze koszty życia zostały zredukowane do zera.
Dlatego jak widzisz, Twoje obecne mieszkanie daje Ci możliwości, byś mógł wskoczyć na większe mieszkanie, ale też byś mógł bez problemu rozglądać się za kolejnymi nieruchomościami. Oczywiście wiąże się, to z planowaniem, rozsądnym myśleniem, ustaleniem kilku rzeczy. Jeżeli korzystasz z kredytu hipotetycznego, to ważne jest by trafił do kogoś, kto też rozumie tą ideologię, co można zrobić w danej sytuacji, że jak już ma się ten kredyt i chce się przeprowadzić do kolejnego mieszkania, to zweryfikuj sobie zdolność kredytową zanim przejdziesz na wynajem, czy sprzedasz nieruchomość, żebyś wiedział na co możesz liczyć, bo może się okazać, że tamto pierwsze mieszkanie musisz sprzedać, bo brakuje Tobie zdolności kredytowej na zakup kolejnych nieruchomości.
Z drugiej strony może się okazać, że właśnie dzięki temu, że wynajmiesz swoje stare mieszkanie, to ta zdolność kredytowa poprawi się na tyle, że nowe mieszkanie za rok, dwa będziesz w stanie kupić dla siebie. Może się też okazać, że w wynajętym mieszkaniu będzie Ci się dobrze mieszkać i będzie Ci się to opłacać, a pieniądze przeznaczysz na nieruchomość i pójdzie ona na cele inwestycyjne. Twój portfel nieruchomości będzie coraz grubszy, dzięki temu, że dzisiaj wszystko dobrze sobie przemyślisz i zaplanujesz. Jeśli jednak na dzień dzisiejszy nie masz żadnej nieruchomości, a interesujesz się danym tematem, to zastanów się, czy chcesz kupować od razu szeregowiec lub dom, czy kupisz małą kawalerkę, a resztę środków sobie zostawisz. Plusem tego rozwiązania, którego ja się podjąłem jest, to, że masz dodatkowe dochody z najmu oraz to, że budujesz sobie kapitał. Minusem jest to, że nie mieszkasz na własnym, ale na wynajętym, dlatego dobrze jest mieć plan B. Ja zawsze gdy kupowałem mieszkanie, to w pierwszej kolejności patrzyłem na to, czy w razie jakieś nagłej sytuacji, ta nieruchomość będzie nam na tyle odpowiadać, że będziemy mogli się do niej przenieść.
Podsumowanie
Reasumując, jeśli posiadasz już nieruchomość i myślisz, o przejściu na większe mieszkanie, to jak widzisz masz kilka możliwości, a którą z nich wybierzesz jest to Twoja decyzja. Wybierz tak, byś mógł być spokojny i jak najbardziej do tego przekonany. Pamiętaj, że wszystko zależy od tego, czy chcesz się rozwijać, budować majątek, czy po prostu zamieszkać w czymś większym.
Potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu kredytu? Skontaktuj się ze mną!
Telefon: 726 196 626
Email: kontakt@januszgrabowski.pl
Skąd pobrać podcast
Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach
- Na blogu – lista podcastów
- W serwisie Spreaker
- Jestem też na Spotify
- W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
- Możesz też słuchać na YouTube na moim kanale: