Najczęstsze błędy kupujących nieruchomość na kredyt

W tym odcinku chciałbym Tobie drogi słuchaczu opowiedzieć o najczęstszych błędach, jakie dostrzegam u osób chcących zakupić mieszkanie z pomocą kredytu hipotecznego. Oczywiście mam nadzieję, że Ty zawsze „odrabiasz lekcje” przed ważnymi, życiowymi decyzjami (a zakup mieszkania na kredyt to z pewnością jedna z takich decyzji) i błędy o których mówię Ciebie nie dotyczą. Jeżeli jednak dopiero zastanawiasz się nad zakupem mieszkania to z pewnością informacje zawarte w tym odcinku będą dla Ciebie pomocne.
Zapraszam do słuchania.

Skąd pobrać podcast

Podcast dostępny jest dla Ciebie w wielu miejscach

• Na blogu – lista podcastów
• W serwisie Spreaker 
• Jestem też na Spotify
• W aplikacji Player FM lub Podcast Addict (możesz ściągnąć na telefon z Android)
• Możesz też słuchać na YouTube na moim kanale:

Lubisz słuchać podcastów na YouTube? Sprawdź mój kanał!

Wolisz czytać? Zapraszam do transkrypcji:

Najczęstsze błędy kupujących nieruchomość na kredyt

Często trafiam w sieci na rankingi, w których znajduje się informację, że wybierając dany bank możesz zaoszczędzić nawet 100 lub 200 tysięcy złotych. Oczywiście wybierając dobrą ofertę jesteśmy w stanie zaoszczędzić pieniądze jednak hasło, które przywołałem jest związane z działaniem marketingowym. Różnica pomiędzy najatrakcyjniejszą ofertą, a najmniej korzystną może wynosić do kilkudziesięciu procent kwoty kredytu.

Jak przygotować się do kredytu?

1. Wnioskowanie o kredyt

Przygotowanie do wnioskowania o kredyt jest niezwykle istotne w całym procesie. Jestem bardzo zaskoczony, kiedy osoby, które mieszkają kilka lat na wynajmowanym mieszkaniu oznajmiają, że gdyby wiedziały o tym, iż będę chciały zakupić nieruchomość dla siebie to lepiej by się do tego przygotowały. Mam tu na myśli osoby, które zamiast uzbierać 20% wkładu własnego kupują w międzyczasie nowe auto z salonu lub wyjeżdżają na drogie wycieczki. Zastanów się czy to, że przykładowo ktoś z pracy wyjechał na drogie wczasy to Ty również musisz tak zrobić. Staraj się nie ulegać konsumpcjonizmowi tylko planuj i określaj swoje cele życiowe.

Zdarzają mi się osoby, które wpłaciły już zadatek na mieszkanie, ponieważ bankier powiedział im, że mają zdolność kredytową, ale decyzja okazała się negatywna. Wynika to z braku przygotowania do wnioskowania. Na szczęście coraz częściej trafiają do mnie osoby, które mają w planach za kilka miesięcy kupić nieruchomość i chcą przez najbliższy okres działać tak, aby zwiększyć swoją zdolność kredytową. Niestety pojawiają się również osoby, które odwiedziły tylko swój bank i powierzchownie zweryfikowały swoją zdolność. Jeżeli przyjdziesz do mnie z wyprzedzeniem możemy sprawdzić Twoją historię kredytową, czyli BIK. Możesz też zrobić to sam najlepiej wykupując abonament na rok. Warto też zwrócić uwagę na niezapłacone mandaty czy polisy OC. Te kwestię mogą spowodować, że bank odrzuci Twój wniosek, a Ty przykładowo podpisałeś już umowę przedwstępną lub umowę z ekipą budowlaną. Musisz zrobić swój finansowy rachunek sumienia.

Często słyszę od osób, że mają bardzo dobrą zdolność kredytową, ponieważ spłaciły wszystkie chwilówki przed czasem. Niestety nie jest to dobra historia kredytowa, ponieważ chwilówki nie są lubiane przez banki. Możesz wyczyścić swój BIK z historią chwilówek, ale trwa to kilka miesięcy. W momencie, gdy na przykład podpisałeś już umowę z deweloperem może on zatrzymać do Ciebie nieruchomość, ale podwyższy cenę.

Przeczytaj także: 7 strategii na lepszą zdolność kredytową

2. Wkład własny

Kolejnym zagadnieniem jest zbieranie środków na wkład własny. Zdarza się, że niektórzy wolą poczekać z zakupem nieruchomości, aby uzbierać 20% wkładu własnego zamiast 10%, ponieważ chcą mieć lepszą ofertę. W tym przypadku w skali roku klient zaoszczędzi od 0,5 do 1% kwoty kredytu, ale cena nieruchomości wzrośnie w tym czasie o kilka lub kilkanaście procent. Jeżeli jest to kwestia kwartału lub pół roku możliwe, że jest to opłacalne. Natomiast, jeśli będziesz to zbierał przez na przykład dwa lata i przez ten czas płacił za najem może to nie być najlepsze rozwiązanie. Zastanów się czy nie będzie korzystniej, jeżeli weźmiesz kredyt teraz z 10% wkładem własnym, a po dwóch latach po optymalizujesz i będziesz miał 20% wkładu własnego. Musisz wtedy być pewien, że będziesz w stanie płacić wyższą ratę kredytu przez kilka lat. Być może, jeśli wcześniej poinformujesz rodziców, że chciałbyś kupić mieszkanie będą oni w stanie pomóc Ci finansowo i przeznaczyć zaoszczędzone środki na Twój wkład własny. Zdarza się, że rodzina posiada tzw. książeczkę mieszkaniową, którą można na Ciebie przepisać. Zawsze, gdy będziesz działał z wyprzedzeniem masz większe szanse na takie sytuacje.

Przeczytaj także: Program rządowy – kredyt bez wkładu własnego

3. Wybór banku

Kolejnym częstym błędem jest składanie wniosku tylko w swoim banku. Klienci często rozczarowują się odnośnie wkładu własnego lub nieakceptowania dochodów z działalności, która trwa krócej niż 2 lata. Może się okazać, że Twój bank nie skredytuje danego zakupu, ponieważ jest to jego kaprys i współpracuje z innym deweloperem. Zdarza się, że banki nie kredytują zakupu w trakcie budowy ponieważ deweloperem jest spółka z Estonii, a nie z Polski. Czasami sytuacja, gdy masz konto w danym banku może okazać się mało korzystna, ponieważ bank wie o Tobie więcej niż bank, w którym nie masz konta. Przykładowo, gdy Urząd Skarbowy przejął Twoje pieniądze na mandat oznacza to zajęcie egzekucyjne na koncie i przez to dostaniesz negatywną decyzję. Innym przykładem jest osoba, która założyła kiedyś konto walutowe, z którego nigdy nie korzystał. Bank miał już ostatecznie zaakceptować jego wniosek, ale okazało się, że na starym koncie jest zaległość i decyzja musi być negatywna.  Na szczęście po opłaceniu zaległości mogliśmy złożyć kolejny wniosek. W związku z powyższym warto co jakiś czas zweryfikować czy na Twoich kontach bankowych nie ma zaległości spowodowanych różnymi opłatami naliczonymi przez bank.

Musisz być świadom, że bank to nie jest instytucja charytatywna. Jest to dla nich biznes i muszą na tym zarabiać. Wnioskujesz o kredyt, a nie pożyczkę i muszą oni na nim zarobić. Kredyt hipoteczny jest najtańszym kredytem na rynku i bank chce się dobrze zabezpieczyć dając Tobie pozytywną opinię. Jeżeli zastanawiasz się, dlaczego bank ma takie wymagania odnośnie przyznawania kredytu hipotecznego to jest to związane właśnie z tym, że jest on najtańszy na rynku. Bank wcześniej przyzna Tobie 100 tysięcy kredytu konsumenckiego z ratą 2000 zł, niż 100 tysięcy kredytu hipotecznego oprocentowanego na 2-3% rozłożonego nie na 5-10 lat, ale na 20-30 lat. Warto dobrze się przygotować im oferta jest bardziej atrakcyjna tym bank jest bardziej wybredny.

4. Stabilny dochód

Kolejną kwestią jest stabilny dochód. Zadbaj o to, aby ostatnie 6 miesięcy, a najlepiej rok były perfekcyjnie dobre. Twoje miesięczne dochody powinny być mniej więcej równe. Jeżeli będzie inaczej to bank weźmie pod uwagę miesiąc, w którym wynagrodzenie będzie najniższe. Może się wtedy okazać, że nie będziesz miał zdolności we wszystkich bankach i będziesz miał ograniczoną liczbę ofert lub przepadnie Tobie opłata rejestracyjna bo decyzja będzie negatywna.

Jeżeli prowadzisz działalność to przed zakupem nieruchomości nie bierz auta w leasing tylko najpierw kup nieruchomość, a dopiero potem pomyśl o aucie. Leasing dostaniesz od ręki, a kredyt hipoteczny już nie.

Przeczytaj także: Jakie warunki trzeba spełnić do uruchomienia kredytu?

5. Lokalizacja nieruchomości

Jednym z fenomenów jest nie przemyślenie lokalizacji zakupionej nieruchomości. Nie każdy ma wyobraźnie i doświadczenie, aby o to zadbać. Zdarzają się klienci, którzy rok lub dwa lata temu kupili mieszkanie poza granicami Poznania i teraz chcą zmienić lokalizację bo męczą ich dojazdy, korki i koszty dojazdu. Zastanów się czy ta lokalizacja jest dla Ciebie dobra czy może wybierasz ją bo kredyt jest tańszy. Co z tego, ze płacisz 1500 zł raty kredytu, gdy musisz kupić drugie auto i doliczyć do budżetu koszty związane z dojazdem. Często zaskakują mnie klienci, którzy kupują mieszkanie w zupełnie innej części miasta niż pracują i mają rodzinę tylko, dlatego że jest taniej i układ się mniej więcej zgadza.

Często klienci nie szukają zbyt długo. Pośrednik znajduje dla nich trzy nieruchomości, a oni z tego wybierają. Dziwie się, dlaczego tylko trzy, a nie trzydzieści lub sto. Oczywiście istnieje ryzyko, że pierwsza nieruchomość jaką oglądasz jest okazją i jeśli się nie zdecydujesz to ktoś Ci ją wykupi. W moim przypadku z czasem zacząłem zauważać rzeczy, które mają wpływ na nieruchomość np. widok z okiem, bliskość do tramwaju, kosze na śmieci. Często pytałem ludzi co lubią na danym osiedlu, a co im się nie podoba. Dzięki temu nabyłem doświadczenie oglądając mieszkania i rozmawiając z ludźmi. W związku z tym Ty również musisz obejrzeć dużo mieszkać.

6. Emocje związane z kredytem

Emocje i czas podczas kredytowania mają bardzo duże znaczenia. Zdarza się, że klient podpiszę umowę przedwstępną z dużym zadatkiem, a wcześniej nie zweryfikował swojej zdolności kredytowej czy nawet nie zaczął załatwiać zaświadczenia o dochodach. Zależy im wtedy na czasie. Mieszkanie bardzo im się podoba i kupili jest emocjami. Zazwyczaj na spotkaniu z klientem zakładam, że kwota do 500 tysięcy kredytu jest bezpieczna. Po kilku tygodniach klient dzwoni oznajmiając, że znalazł nieruchomość za 600 tysięcy i wpłacił zadatek. Trzeba mieć, wtedy nadzieje, że ktoś rodziny może im pomóc we wkładzie własnym bo często tak się zdarza. Podstawowa zasada dotyczące budżetu rodzinnego zakłada, że rata nie powinna wynosić więcej niż 20-30% dochodów gospodarstwa. Jeżeli zarabiacie razem 10 tysięcy, a rata wynosi 5 tysięcy to musicie zastanowić się co jeśli jedna osoba z jakiś względów przestanie na jakiś okres pracować. Banki chcą, abyś zadłużył się u nich na jak największą kwotę. Ja jestem tak wynagradzany, że dla mnie również jest korzystniej jeśli weźmiesz kredyt na większą kwotę, ale powiem Ci czy na pewno tyle potrzebujesz. W momencie, gdy już przychodzisz do doradcy kredytowego powinieneś mieć gotowy plan. Pamiętaj, że teoretycznie najtańszy kredyt nie zawsze nim jest. Jeżeli kupujesz mieszkanie na klika lat to dla Ciebie ważniejsze są opłaty początkowe niż rata kredytu. Musisz wiedzieć co chcesz osiągnąć w życiu za 10, 2o lub 30 lat, aby rozsądnie podejść do tematu kredytu hipotecznego. Jeżeli myślisz o finansowaniu zapraszam do kontaktu. Wierzę, że nie popełnisz wymienionych błędów. Wyślij link do odcinka znajomym, którzy chcą zabrać kredyt, aby nie popełnili tych błędów. Jeśli znasz jeszcze jakieś błędy jakie popełniają ludzie przy kredytach hipotecznych napisz je w komentarzu.